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FG Köln: Vermietungsabsicht für Häuser in Ballungsgebieten kann in der Regel nur durch Maklerbeauftragung nachgewiesen werden

Urteil des FG Köln vom 15.12.2011, 10 K 1365/09

Es ist gerichtsbekannt, dass im Bereich von Ballungsgebieten eine erfolgreiche Vermittlung von Häusern überwiegend nur über eingeschaltete Makler möglich ist. Infolgedessen liegt es in diesen Fällen für den Nachweis der Ernsthaftigkeit der Vermietungsbemühungen nahe einen solchen auch einzuschalten.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ger ver­mie­te­ten Streit­jahr 2006 eine Dop­pel­haus­hälfte in. Im Rah­men der Erklär­ung der Ein­künfte aus der Ver­mie­tung erklär­ten sie Wer­bungs­kos­ten für Erhal­tungs­auf­wen­dun­gen i.H.v. 74.620 €. Ende 2006 schal­te­ten sie vier Ver­mie­tung­s­an­zei­gen, in denen sie das Objekt als Atri­um­bun­ga­low für 1500 € Kalt­miete anbo­ten. Es han­delte sich um eine hoch­wer­tige Immo­bi­lie in einem Bal­lungs­ge­biet.

Das Finanz­amt ver­an­lagte die Klä­ger zur Ein­kom­men­steuer, wobei es die gel­tend gemach­ten Wer­bungs­kos­ten nicht aner­kannte. Das Objekt sei seit Ende März 2006 nicht mehr ver­mie­tet wor­den und ab Oktober 2007 seien die Klä­ger selbst zu Wohn­zwe­cken in dort Objekt ein­ge­zo­gen. Die Ernst­haf­tig­keit der Ver­mie­tungs­ab­sicht sei nicht sub­stan­ti­iert nach­ge­wie­sen wor­den. Allein die Nach­weise von Anzei­gen­schal­tun­gen seien nicht von über­zeu­gen­der Aus­sa­ge­kraft. Ins­be­son­dere hät­ten die Klä­ger auch kei­nen Mak­ler ein­ge­schal­tet.

Die Klä­ger waren der Ansicht, die Ein­schal­tung eines Mak­lers hätte für poten­ti­elle Mie­ter zusätz­li­che Kos­ten von min­des­tens zwei Monats­mie­ten bedeu­tet. Da dies heut­zu­tage nicht mehr akzep­tiert werde, hätte man dar­auf ver­zich­tet. Wich­ti­ges Medium zur Ver­mie­tung von Woh­nun­gen zähle seit lan­gem das Inter­net. Inso­weit sei die im Netz län­ger ver­wei­lende Inter­ne­t­an­zeige auch aus­rei­chend gewe­sen.

Das FG wies die Klage ab. Aller­dings wurde wegen der grund­sätz­li­chen Bedeu­tung die Revi­sion zum BFH zuge­las­sen, um den Rich­tern Gele­gen­heit zu geben, zu der Frage des Erfor­der­nis­ses hin­sicht­lich der Ein­schal­tung eines Mak­lers Stel­lung zu neh­men.

Die Gründe:
Es war nicht davon aus­zu­ge­hen, dass zum Zeit­punkt der im Streit­jahr ent­stan­de­nen, als Wer­bungs­kos­ten gel­tend gemach­ten Auf­wen­dun­gen noch eine steu­er­lich beacht­li­che Ver­mie­tungs­ab­sicht bestand.

Auf­wen­dun­gen für eine leer­ste­hende Woh­nung kön­nen als vorab ent­stan­dene Wer­bungs­kos­ten abzieh­bar sein, wenn der Steu­erpf­lich­tige sich end­gül­tig ent­sch­los­sen hat, dar­aus durch Ver­mie­ten Ein­künfte nach § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG zu erzie­len und diese Ent­schei­dung spä­ter nicht wie­der auf­ge­ge­ben hat. Der end­gül­tige Ent­schluss zu ver­mie­ten ist eine innere Tat­sa­che, die wie alle sich in der Vor­stel­lung von Men­schen abspie­len­den Vor­gänge nur anhand äußer­li­cher Merk­male beur­teilt wer­den kann. Aus objek­ti­ven Umstän­den muss auf das Vor­lie­gen oder Feh­len der Absicht gesch­los­sen wer­den. Der­ar­tige Umstände sind etwa ernst­hafte und nach­hal­tige Ver­mie­tungs­be­müh­un­gen des Steu­erpf­lich­ti­gen. Für die Ernst­haf­tig­keit der Ver­mie­tungs­be­müh­un­gen trägt der Steu­erpf­lich­tige die Fest­stel­lungs­last.

Das FG Ham­burg hat in einer Ent­schei­dung v. 11.4.2011 (Az.: 6 K 257/09) aus­ge­führt, dass es bei einer hoch­p­rei­si­gen Immo­bi­lie nicht aus­rei­chend ist, wenn die ernst­hafte Ver­mie­tungs­ab­sicht ledig­lich anhand von 10 Annon­cen sowie 28 geführ­ten Ver­mie­tungs­ge­sprächen nach­ge­wie­sen wer­den soll, aber kein Mak­ler ein­ge­schal­tet wird. Infol­ge­des­sen waren die vier Anzei­gen der Klä­ger nicht aus­rei­chend. Dass Anzei­gen im Inter­net geschal­tet wor­den sein sol­len, haben die Klä­ger ledig­lich behaup­tet, jedoch nicht nach­ge­wie­sen. Gerade vor dem Hin­ter­grund der Größe und der Lage des Objek­tes hätte viel­mehr die Ein­schal­tung eines Mak­lers nahe­ge­le­gen.

Es ist inso­weit gerichts­be­kannt, dass im Bereich von Bal­lungs­ge­bie­ten eine erfolg­rei­che Ver­mitt­lung von Häu­s­ern über­wie­gend nur über ein­ge­schal­tete Mak­ler mög­lich ist. Inso­weit hat sich der Senat der Ein­schät­zung des FG Ham­burg im Hin­blick auf die Üblich­keit von Mak­ler­be­auf­tra­gun­gen ange­sch­los­sen. Es kann davon aus­ge­gan­gen wer­den, dass eine in sol­chen Fäl­len wie hier fäl­lige Mak­ler­cour­tage eher kein Hin­de­rungs­grund für poten­ti­elle Mie­ter dar­s­tellt, da das Ver­mie­tungs­ob­jekt an sich bereits im höh­er­p­rei­si­gen Seg­ment anzu­sie­deln ist und damit nur wirt­schaft­lich leis­tungs­fähi­gere Inter­es­sen­ten anspricht.

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