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FG Köln: Vermietungsabsicht für Häuser in Ballungsgebieten kann in der Regel nur durch Maklerbeauftragung nachgewiesen werden

Urteil des FG Köln vom 15.12.2011, 10 K 1365/09

Es ist ge­richts­be­kannt, dass im Be­reich von Bal­lungs­ge­bie­ten eine er­folg­rei­che Ver­mitt­lung von Häusern über­wie­gend nur über ein­ge­schal­tete Mak­ler möglich ist. In­fol­ge­des­sen liegt es in die­sen Fällen für den Nach­weis der Ernst­haf­tig­keit der Ver­mie­tungs­bemühun­gen nahe einen sol­chen auch ein­zu­schal­ten.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläger ver­mie­te­ten Streit­jahr 2006 eine Dop­pel­haushälfte in. Im Rah­men der Erklärung der Einkünfte aus der Ver­mie­tung erklärten sie Wer­bungs­kos­ten für Er­hal­tungs­auf­wen­dun­gen i.H.v. 74.620 €. Ende 2006 schal­te­ten sie vier Ver­mie­tungs­an­zei­gen, in de­nen sie das Ob­jekt als Atri­um­bun­ga­low für 1500 € Kalt­miete an­bo­ten. Es han­delte sich um eine hoch­wer­tige Im­mo­bi­lie in einem Bal­lungs­ge­biet.

Das Fi­nanz­amt ver­an­lagte die Kläger zur Ein­kom­men­steuer, wo­bei es die gel­tend ge­mach­ten Wer­bungs­kos­ten nicht an­er­kannte. Das Ob­jekt sei seit Ende März 2006 nicht mehr ver­mie­tet wor­den und ab Ok­to­ber 2007 seien die Kläger selbst zu Wohn­zwe­cken in dort Ob­jekt ein­ge­zo­gen. Die Ernst­haf­tig­keit der Ver­mie­tungs­ab­sicht sei nicht sub­stan­ti­iert nach­ge­wie­sen wor­den. Al­lein die Nach­weise von An­zei­gen­schal­tun­gen seien nicht von über­zeu­gen­der Aus­sa­ge­kraft. Ins­be­son­dere hätten die Kläger auch kei­nen Mak­ler ein­ge­schal­tet.

Die Kläger wa­ren der An­sicht, die Ein­schal­tung ei­nes Mak­lers hätte für po­ten­ti­elle Mie­ter zusätz­li­che Kos­ten von min­des­tens zwei Mo­nats­mie­ten be­deu­tet. Da dies heut­zu­tage nicht mehr ak­zep­tiert werde, hätte man dar­auf ver­zich­tet. Wich­ti­ges Me­dium zur Ver­mie­tung von Woh­nun­gen zähle seit lan­gem das In­ter­net. In­so­weit sei die im Netz länger ver­wei­lende In­ter­net­an­zeige auch aus­rei­chend ge­we­sen.

Das FG wies die Klage ab. Al­ler­dings wurde we­gen der grundsätz­li­chen Be­deu­tung die Re­vi­sion zum BFH zu­ge­las­sen, um den Rich­tern Ge­le­gen­heit zu ge­ben, zu der Frage des Er­for­der­nis­ses hin­sicht­lich der Ein­schal­tung ei­nes Mak­lers Stel­lung zu neh­men.

Die Gründe:
Es war nicht da­von aus­zu­ge­hen, dass zum Zeit­punkt der im Streit­jahr ent­stan­de­nen, als Wer­bungs­kos­ten gel­tend ge­mach­ten Auf­wen­dun­gen noch eine steu­er­lich be­acht­li­che Ver­mie­tungs­ab­sicht be­stand.

Auf­wen­dun­gen für eine leer­ste­hende Woh­nung können als vorab ent­stan­dene Wer­bungs­kos­ten ab­zieh­bar sein, wenn der Steu­er­pflich­tige sich endgültig ent­schlos­sen hat, dar­aus durch Ver­mie­ten Einkünfte nach § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG zu er­zie­len und diese Ent­schei­dung später nicht wie­der auf­ge­ge­ben hat. Der endgültige Ent­schluss zu ver­mie­ten ist eine in­nere Tat­sa­che, die wie alle sich in der Vor­stel­lung von Men­schen ab­spie­len­den Vorgänge nur an­hand äußer­li­cher Merk­male be­ur­teilt wer­den kann. Aus ob­jek­ti­ven Umständen muss auf das Vor­lie­gen oder Feh­len der Ab­sicht ge­schlos­sen wer­den. Der­ar­tige Umstände sind etwa ernst­hafte und nach­hal­tige Ver­mie­tungs­bemühun­gen des Steu­er­pflich­ti­gen. Für die Ernst­haf­tig­keit der Ver­mie­tungs­bemühun­gen trägt der Steu­er­pflich­tige die Fest­stel­lungs­last.

Das FG Ham­burg hat in ei­ner Ent­schei­dung v. 11.4.2011 (Az.: 6 K 257/09) aus­geführt, dass es bei ei­ner hoch­prei­si­gen Im­mo­bi­lie nicht aus­rei­chend ist, wenn die ernst­hafte Ver­mie­tungs­ab­sicht le­dig­lich an­hand von 10 An­non­cen so­wie 28 geführ­ten Ver­mie­tungs­ge­sprächen nach­ge­wie­sen wer­den soll, aber kein Mak­ler ein­ge­schal­tet wird. In­fol­ge­des­sen wa­ren die vier An­zei­gen der Kläger nicht aus­rei­chend. Dass An­zei­gen im In­ter­net ge­schal­tet wor­den sein sol­len, ha­ben die Kläger le­dig­lich be­haup­tet, je­doch nicht nach­ge­wie­sen. Ge­rade vor dem Hin­ter­grund der Größe und der Lage des Ob­jek­tes hätte viel­mehr die Ein­schal­tung ei­nes Mak­lers na­he­ge­le­gen.

Es ist in­so­weit ge­richts­be­kannt, dass im Be­reich von Bal­lungs­ge­bie­ten eine er­folg­rei­che Ver­mitt­lung von Häusern über­wie­gend nur über ein­ge­schal­tete Mak­ler möglich ist. In­so­weit hat sich der Se­nat der Ein­schätzung des FG Ham­burg im Hin­blick auf die Üblich­keit von Mak­ler­be­auf­tra­gun­gen an­ge­schlos­sen. Es kann da­von aus­ge­gan­gen wer­den, dass eine in sol­chen Fällen wie hier fällige Mak­ler­cour­tage eher kein Hin­de­rungs­grund für po­ten­ti­elle Mie­ter dar­stellt, da das Ver­mie­tungs­ob­jekt an sich be­reits im höher­prei­si­gen Seg­ment an­zu­sie­deln ist und da­mit nur wirt­schaft­lich leis­tungsfähi­gere In­ter­es­sen­ten an­spricht.

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