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Ermächtigung eines Grundstückskäufers durch den Vermieter zur Vornahme einer Mieterhöhung

BGH 19.3.2014, VIII ZR 203/13

Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung gem. § 566 BGB im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, ohne dass es einer Offenlegung der Ermächtigung bedarf.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin eine Woh­nung in Frank­furt a.M. von der B., der Rechts­vor­gän­ge­rin der Beklag­ten ange­mie­tet. Diese Woh­nung ver­äu­ßerte die B. mit nota­ri­el­lem Ver­trag vom 16.3.2006 und mit wirt­schaft­li­cher Wir­kung zum 1.1.2006 ("Ein­tritts­stich­tag") an die Beklagte. § 3 Zif­fer 3 des nota­ri­el­len Kauf­ver­trags bestimmte, dass die Beklagte zu die­sem Zeit­punkt mit allen Rech­ten und Pflich­ten in den Miet­ver­trag ein­t­re­ten sollte. Fer­ner war vor­ge­se­hen, dass die Beklagte bevoll­mäch­tigt wer­den sollte, for­tan bis zum Eigen­tums­voll­zug im Grund­buch gegen­über dem Mie­ter sämt­li­che miet­recht­li­chen Erklär­un­gen abzu­ge­ben und gege­be­nen­falls im eige­nen Namen ent­sp­re­chende Pro­zesse zu füh­ren.

Bis zur Eigen­tum­s­um­sch­rei­bung im Grund­buch am 4.5.2010 zog die Beklagte die fäl­li­gen Mie­ten ein, erteilte Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen und rich­tete meh­rere Mie­t­er­höh­ungs­ver­lan­gen an die Klä­ge­rin, denen diese jeweils zustimmte. Spä­ter begehrte die Klä­ge­rin jedoch die Rück­zah­lung der ab März 2007 bis zum 4.5.2010 an die Beklagte erbrach­ten Zah­lun­gen i.H.v. ins­ge­s­amt 28.948 €. Sie war der Ansicht, die Beklagte habe ihre Ver­mie­ter­stel­lung in die­sem Zei­traum nur "vor­ge­spie­gelt", weil die Eigen­tum­s­um­sch­rei­bung im Grund­buch erst im Mai 2010 erfolgt sei. Mit Ver­ein­ba­rung vom 24.7.2012 trat die B. dar­auf­hin sämt­li­che For­de­run­gen aus dem Miet­ver­hält­nis mit der Klä­ge­rin noch­mals "vor­sor­g­lich" an die Beklagte ab.

AG und LG wie­sen die Klage ab. Auch die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­sene Revi­sion, mit der die Klä­ge­rin ihr Kla­ge­be­geh­ren wei­ter­ver­folgte, blieb vor dem BGH erfolg­los.

Die Gründe:
Der Klä­ge­rin stand der gel­tend gemachte Rück­zah­lungs­an­spruch gegen die Beklagte nicht zu.

Die Beklagte hatte die For­de­run­gen aus dem Miet­ver­hält­nis mit Recht ein­ge­zo­gen. Dies ergab sich jeden­falls aus der in der Ver­ein­ba­rung vom 24.7.2012 lie­gen­den Geneh­mi­gung. Auch die von der Beklag­ten - gestützt auf § 3 Zif­fer 3 des nota­ri­el­len Kauf­ver­trags - im eige­nen Namen ges­tell­ten Mie­t­er­höh­ungs­ver­lan­gen waren wirk­sam. Sch­ließ­lich kann der Käu­fer einer ver­mie­te­ten Woh­nung vom Ver­käu­fer ermäch­tigt wer­den, schon vor der Eigen­tum­s­um­sch­rei­bung im Grund­buch und des damit ver­bun­de­nen Ein­tritts des Käu­fers in die Ver­mie­ter­stel­lung gem. § 566 BGB im eige­nen Namen Rechts­hand­lun­gen gegen­über dem Mie­ter vor­zu­neh­men, ohne dass es einer Offen­le­gung der Ermäch­ti­gung bedarf.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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