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Ermächtigung eines Grundstückskäufers durch den Vermieter zur Vornahme einer Mieterhöhung

BGH 19.3.2014, VIII ZR 203/13

Der Käufer ei­ner ver­mie­te­ten Woh­nung kann vom Verkäufer ermäch­tigt wer­den, schon vor der Ei­gen­tums­um­schrei­bung im Grund­buch und des da­mit ver­bun­de­nen Ein­tritts des Käufers in die Ver­mie­ter­stel­lung gem. § 566 BGB im ei­ge­nen Na­men Rechts­hand­lun­gen ge­genüber dem Mie­ter vor­zu­neh­men, ohne dass es ei­ner Of­fen­le­gung der Ermäch­ti­gung be­darf.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläge­rin eine Woh­nung in Frank­furt a.M. von der B., der Rechts­vorgänge­rin der Be­klag­ten an­ge­mie­tet. Diese Woh­nung veräußerte die B. mit no­ta­ri­el­lem Ver­trag vom 16.3.2006 und mit wirt­schaft­li­cher Wir­kung zum 1.1.2006 ("Ein­tritts­stich­tag") an die Be­klagte. § 3 Zif­fer 3 des no­ta­ri­el­len Kauf­ver­trags be­stimmte, dass die Be­klagte zu die­sem Zeit­punkt mit al­len Rech­ten und Pflich­ten in den Miet­ver­trag ein­tre­ten sollte. Fer­ner war vor­ge­se­hen, dass die Be­klagte be­vollmäch­tigt wer­den sollte, fortan bis zum Ei­gen­tums­voll­zug im Grund­buch ge­genüber dem Mie­ter sämt­li­che miet­recht­li­chen Erklärun­gen ab­zu­ge­ben und ge­ge­be­nen­falls im ei­ge­nen Na­men ent­spre­chende Pro­zesse zu führen.

Bis zur Ei­gen­tums­um­schrei­bung im Grund­buch am 4.5.2010 zog die Be­klagte die fälli­gen Mie­ten ein, er­teilte Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen und rich­tete meh­rere Miet­erhöhungs­ver­lan­gen an die Kläge­rin, de­nen diese je­weils zu­stimmte. Später be­gehrte die Kläge­rin je­doch die Rück­zah­lung der ab März 2007 bis zum 4.5.2010 an die Be­klagte er­brach­ten Zah­lun­gen i.H.v. ins­ge­samt 28.948 €. Sie war der An­sicht, die Be­klagte habe ihre Ver­mie­ter­stel­lung in die­sem Zeit­raum nur "vor­ge­spie­gelt", weil die Ei­gen­tums­um­schrei­bung im Grund­buch erst im Mai 2010 er­folgt sei. Mit Ver­ein­ba­rung vom 24.7.2012 trat die B. dar­auf­hin sämt­li­che For­de­run­gen aus dem Miet­verhält­nis mit der Kläge­rin noch­mals "vor­sorg­lich" an die Be­klagte ab.

AG und LG wie­sen die Klage ab. Auch die vom Be­ru­fungs­ge­richt zu­ge­las­sene Re­vi­sion, mit der die Kläge­rin ihr Kla­ge­be­geh­ren wei­ter­ver­folgte, blieb vor dem BGH er­folg­los.

Die Gründe:
Der Kläge­rin stand der gel­tend ge­machte Rück­zah­lungs­an­spruch ge­gen die Be­klagte nicht zu.

Die Be­klagte hatte die For­de­run­gen aus dem Miet­verhält­nis mit Recht ein­ge­zo­gen. Dies er­gab sich je­den­falls aus der in der Ver­ein­ba­rung vom 24.7.2012 lie­gen­den Ge­neh­mi­gung. Auch die von der Be­klag­ten - gestützt auf § 3 Zif­fer 3 des no­ta­ri­el­len Kauf­ver­trags - im ei­ge­nen Na­men ge­stell­ten Miet­erhöhungs­ver­lan­gen wa­ren wirk­sam. Schließlich kann der Käufer ei­ner ver­mie­te­ten Woh­nung vom Verkäufer ermäch­tigt wer­den, schon vor der Ei­gen­tums­um­schrei­bung im Grund­buch und des da­mit ver­bun­de­nen Ein­tritts des Käufers in die Ver­mie­ter­stel­lung gem. § 566 BGB im ei­ge­nen Na­men Rechts­hand­lun­gen ge­genüber dem Mie­ter vor­zu­neh­men, ohne dass es ei­ner Of­fen­le­gung der Ermäch­ti­gung be­darf.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird demnächst auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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