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Entgangener Gewinn als Schaden des Mieters bei Vereitelung seines Vorkaufsrechts

BGH 21.1.2015, VIII ZR 51/14

Mieter können wegen der Vereitelung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts (§ 577 BGB) einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe des ihnen entgangenen Gewinns haben. Der Erstattungsfähigkeit eines solchen Schadens steht auch nicht ein eingeschränkter Schutzzweck des Vorkaufsrechts nach § 577 BGB entgegen.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin ist seit 1992 Mie­te­rin einer Woh­nung in einem Mehr­fa­mi­li­en­haus in Ham­burg, die Beklagte ist durch Eigen­tum­s­er­werb in den Miet­ver­trag ein­ge­t­re­ten. Zwi­schen den Par­teien steht im Streit, ob vor oder nach Miet­be­ginn an den sie­ben Woh­nun­gen des Hau­ses Woh­nungs­ei­gen­tum begrün­det wor­den ist. Mit nota­ri­el­lem Kauf­ver­trag vom 17.5.2011 ver­äu­ßerte die Beklagte sämt­li­che Eigen­tums­woh­nun­gen zum Gesamt­preis von rund 1,3 Mio. € an einen Drit­ten. Die­ser wurde am 18.7.2011 als neuer Eigen­tü­mer in das Grund­buch ein­ge­tra­gen. Die Klä­ge­rin wurde von der Beklag­ten weder vom Kauf­ver­trags­ab­schluss unter­rich­tet noch auf ein Vor­kaufs­recht hin­ge­wie­sen.

Am 12.1.2012 bot der neue Eigen­tü­mer der Klä­ge­rin die von ihr bewohnte Woh­nung zum Preis von rd. 270.000 € zum Kauf an. Sie macht gel­tend, die Beklagte habe durch die unter­las­sene recht­zei­tige Unter­rich­tung von dem Ver­kauf ihr gesetz­li­ches Vor­kaufs­recht ver­ei­telt und sei daher zum Ersatz des hier­durch ent­stan­de­nen Scha­dens verpf­lich­tet. Bei Aus­übung des Vor­kaufs­rechts hätte sie die Woh­nung, die einen Ver­kehrs­wert von rd. 270.000 € auf­weise, zu einem Kauf­preis von (nur) rd. 190.000 € - auf ihre Woh­nung ent­fal­len­der Anteil an dem gezahl­ten Gesamt­kauf­preis - erwer­ben und dadurch einen Gewinn von rd. 80.000 € erzie­len kön­nen.

AG und LG wie­sen die auf Zah­lung die­ses Betrags (nebst Zin­sen) gerich­tete Klage ab. Das LG sah den gel­tend gemach­ten Scha­den als nicht mehr vom Schutz­zweck des § 577 BGB gedeckt an. Die Dif­fe­renz zwi­schen Ver­kehrs­wert und Kauf­preis sei nur ersatz­fähig, wenn der Mie­ter sein Vor­kaufs­recht aus­ge­übt habe und der Ver­mie­ter ansch­lie­ßend den dadurch zustande gekom­me­nen Kauf­ver­trag nicht erfülle, son­dern die Woh­nung an den Dritt­käu­fer über­eigne. Auf die Revi­sion des Klä­gers hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und ver­wies die Sache zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Dem Mie­ter kann nicht nur in den vom LG ange­nom­me­nen Fäl­len der Ver­ei­te­lung eines bereits aus­ge­üb­ten Vor­kaufs­rechts ein Anspruch auf Ersatz der Dif­fe­renz zwi­schen dem Ver­kehrs­wert der Woh­nung und dem mit dem Drit­ten ver­ein­bar­ten Kauf­preis - abzgl. erspar­ter Kos­ten - als Erfül­lungs­scha­den zuste­hen. Dies ist auch dann mög­lich, wenn der Mie­ter infolge einer Ver­let­zung der den Ver­mie­ter tref­fen­den Mit­tei­lungspf­lich­ten aus § 577 Abs. 1 S. 3, § 469 Abs. 1 S. 1 BGB, § 577 Abs. 2 BGB vom Inhalt des Kauf­ver­trags und sei­nem Vor­kaufs­recht erst nach Über­eig­nung der Woh­nung an den Drit­ten Kennt­nis erlangt und aus die­sen Grün­den von der Aus­übung des Vor­kaufs­rechts absieht.

Die Mit­tei­lung vom Ein­tritt des Vor­kaufs­falls und die Beleh­rung über die Vor­kaufs­be­rech­ti­gung sol­len den Mie­ter in die Lage ver­set­zen, sein Vor­kaufs­recht aus­zu­ü­ben und damit einen Anspruch auf Über­eig­nung der Woh­nung zu begrün­den. Erhält der Mie­ter diese Infor­ma­tio­nen erst zu einem Zeit­punkt, zu dem der Kauf­ver­trag mit dem Dritt­käu­fer schon abge­wi­ckelt wor­den ist, steht zu ver­mu­ten, dass der Ver­mie­ter die nicht mehr in sei­nem Eigen­tum ste­hende Woh­nung nicht an den Mie­ter über­eig­nen kann. In einem sol­chen Fall ist vom Mie­ter nicht zu ver­lan­gen, dass er zunächst das Vor­kaufs­recht aus­übt, um hier­durch einen Kauf­ver­trag mit dem Ver­mie­ter zustande zu brin­gen, den die­ser von vorn­he­r­ein nicht erfül­len kann. Viel­mehr kann der Mie­ter dann unmit­tel­bar Ersatz des Erfül­lungs­scha­dens - hier ent­gan­ge­ner Gewinn - begeh­ren, der ihm bei Aus­übung des Vor­kaufs­rechts ent­stan­den wäre.

Der Erstat­tungs­fähig­keit eines sol­chen Scha­dens steht - anders als vom LG ange­nom­men - auch nicht ein ein­ge­schränk­ter Schutz­zweck des Vor­kaufs­rechts nach § 577 BGB ent­ge­gen. Denn der Gesetz­ge­ber ver­folgte mit die­ser Rege­lung nicht nur die Absicht, den Mie­ter vor einer Ver­drän­gung durch Dritt­käu­fer zu schüt­zen, son­dern wollte ihm auch die Mög­lich­keit eröff­nen, die Woh­nung zu einem Kauf­preis zu erwer­ben, den auch ein Drit­ter zu zah­len bereit ist, und ihn damit an den von die­sem aus­ge­han­del­ten güns­ti­gen Kon­di­tio­nen teil­ha­ben las­sen. Da das LG nicht alle für eine absch­lie­ßende Ent­schei­dung erfor­der­li­chen tat­säch­li­chen Fest­stel­lun­gen getrof­fen hat, war der Rechts­st­reit dort­hin zurück­zu­ver­wei­sen.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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