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Einhaltung der Schriftform beim Mietvertrag mit einer AG

BGH 22.4.2015, XII ZR 55/14

Enthält das Rubrum eines mit einer AG abgeschlossenen Mietvertrages über Gewerberäume oder eines Nachtrags keine Angaben über die Vertretungsregelung der Gesellschaft, ist die Schriftform des Vertrags auch dann gewahrt, wenn nur ein Vorstandsmitglied ohne Vertretungszusatz unterzeichnet hat. Damit hat sich der XII. Senat von seinem Urteil vom 4.11.2009 (Az.: XII ZR 86/07) abgegrenzt.

Der Sach­ver­halt:
Der Rechts­vor­gän­ger der Klä­ge­rin hatte im Jahr 1999 für zehn Jahre Gewer­be­räume an die Rechts­vor­gän­ge­rin der Beklag­ten, die K-AG ver­mie­tet. Der Miet­ver­trag, des­sen Rubrum keine Anga­ben über die Ver­t­re­tung der AG ent­hielt, wurde für die Mie­te­rin von deren Vor­stand und dem Pro­ku­ris­ten unter­zeich­net. Mit Nach­trag aus 2004 wurde das Miet­ver­hält­nis nach Ablauf der Fest­miet­zeit um fünf Jahre ver­län­gert. Die Option sollte "still­schwei­gend in Kraft tre­ten, wenn der Mie­ter spä­tes­tens 12 Monate vor Ablauf der Miet­zeit keine gegen­tei­lige schrift­li­che Erklär­ung abgibt". Im Rubrum des Nach­trags war die AG, ver­t­re­ten durch den Vor­stand und dem T. auf­ge­führt. Unter­zeich­net wurde der Nach­trag durch den Vor­stand und "i.V. E.".

Mit wei­te­rem Nach­trag aus 2007 wurde zuguns­ten der Mie­te­rin ein Opti­ons­recht für wei­tere fünf Jahre ver­ein­bart, das wie zuvor still­schwei­gend aus­ge­übt wer­den konnte. Im Rubrum war die AG, ver­t­re­ten durch den Vor­stand, genannt. Unter­zeich­net wurde der Nach­trag für die Mie­te­rin durch den Vor­stand. Nach einem letz­ten, nach dem Tod des frühe­ren Ver­mie­ters zustande gekom­me­nen Nach­trag aus 2010 wurde der Miet­ver­trag ab August 2009 unve­r­än­dert durch die Erben­ge­mein­schaft nach dem frühe­ren Ver­mie­ter und die K-GmbH, die Rechts­nach­fol­ge­rin der K-AG, fort­ge­setzt.

Die Klä­ge­rin kün­digte das Miet­ver­hält­nis ordent­lich und war der Ansicht, der Miet­ver­trag sowie die Nach­träge hät­ten nicht die Schrift­form ein­ge­hal­ten, wes­halb ihr das Recht zur ordent­li­chen Kün­di­gung zustehe. LG und OLG wie­sen die Räu­mungs­klage ab. Auch die Revi­sion der Klä­ge­rin vor dem BGH blieb erfolg­los.

Gründe:
Der ursprüng­li­che Miet­ver­trag hatte durch­aus die für die wirk­same Ver­ein­ba­rung einer Lauf­zeit von mehr als einem Jahr erfor­der­li­che schrift­li­che Form gem. § 550 i.V.m. § 578 Abs. 1 BGB gewahrt.

Han­delt es sich bei einer Miet­ver­trag­s­par­tei - wie hier - nicht um eine Per­so­nen­mehr­heit, son­dern um eine Kapi­tal­ge­sell­schaft, die von meh­re­ren Per­so­nen ver­t­re­ten wird, kann der Ein­druck, die Urkunde sei in Bezug auf die Unter­schrif­ten noch unvoll­stän­dig, nicht ent­ste­hen, wenn ein Mit­g­lied des Vor­stands und ein Pro­ku­rist unter­zeich­net haben. Ein Rechts­nach­fol­ger, des­sen Schutz die Schrift­form in ers­ter Linie dient, kann in die­sem Fall erken­nen, dass die Unter­zeich­nung für alle Vor­stands­mit­g­lie­der erfolgt ist. Denn nach § 78 Abs. 3 AktG kann die Sat­zung der Gesell­schaft u.a. bestim­men, dass ein­zelne Vor­stands­mit­g­lie­der in Gemein­schaft mit einem Pro­ku­ris­ten zur Ver­t­re­tung der Gesell­schaft befugt sind. Des­halb genügt die Unter­zeich­nung durch ein Vor­stands­mit­g­lied und einen - wie hier - mit dem Zusatz "ppa" unter­sch­rei­ben­den Pro­ku­ris­ten dem Schrift­for­mer­for­der­nis.

Für Fälle, in denen die Ver­t­re­tungs­re­ge­lung der AG im Rubrum des Miet­ver­tra­ges ange­ge­ben ist, hat der Senat zwar ent­schie­den, dass sich der ohne Ver­t­re­tungs­zu­satz geleis­te­ten ein­zel­nen Unter­schrift nicht ent­neh­men lasse, ob die übri­gen Vor­stands­mit­g­lie­der noch unter­zeich­nen müss­ten; des­halb könne der Ein­druck ent­ste­hen, es bedürfe zur Wirk­sam­keit der Ver­ein­ba­rung einer wei­te­ren Unter­schrift. Bei einer sol­chen Gestal­tung fol­gen die Zwei­fel an der Voll­stän­dig­keit der Unter­schrifts­leis­tung unmit­tel­bar aus der Urkunde selbst. Im vor­lie­gen­den Fall ent­hielt das Rubrum des Miet­ver­tra­ges jedoch keine Anga­ben zur Ver­t­re­tungs­re­ge­lung der AG. Im Rubrum des Nach­trags aus 2007 hieß es ledig­lich "K-AG, ver­t­re­ten durch den Vor­stand". Wie das Beru­fungs­ge­richt zutref­fend ange­nom­men hatte, kön­nen unter sol­chen Umstän­den Zwei­fel daran, ob das unter­zeich­nende Vor­stands­mit­g­lied nur für sich oder auch für wei­tere Vor­stands­mit­g­lie­der unter­sch­rei­ben will, nicht auf­t­re­ten.

Gem. § 76 Abs. 2 AktG kann der Vor­stand einer AG aus einer oder meh­re­ren Per­so­nen beste­hen. Selbst wenn der Vor­stand aus meh­re­ren Per­so­nen besteht, kann die Sat­zung einer AG nach § 78 Abs. 3 AktG bestim­men, dass ein­zelne Vor­stands­mit­g­lie­der allein zur Ver­t­re­tung der Gesell­schaft befugt sind. In einem sol­chen Fall steht der Wah­rung der Schrift­form das Feh­len eines Ver­t­re­tungs­zu­sat­zes nicht ent­ge­gen. Denn da der Vor­stand nicht selbst Ver­trag­s­par­tei war, konnte seine Unter­schrift auf der mit Mie­ter gekenn­zeich­ne­ten Unter­schrifts­zeile nur bedeu­ten, dass er die im Rubrum des Ver­trags als Mie­te­rin genannte AG allein ver­t­re­ten wollte. Die­ser Wür­di­gung stand nicht ent­ge­gen, dass im Rubrum des ers­ten Nach­trags aus 2004 die K-AG, ver­t­re­ten durch den Vor­stand und T., genannt war. Denn diese Ver­t­re­tungs­re­ge­lung konnte in der Fol­ge­zeit eine Ände­rung dahin erfah­ren haben, dass ein Vor­stands­mit­g­lied allein ver­t­re­tungs­be­rech­tigt war.

Link­hin­weis:

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