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Einhaltung der Schriftform beim Mietvertrag mit einer AG

BGH 22.4.2015, XII ZR 55/14

Enthält das Ru­brum ei­nes mit ei­ner AG ab­ge­schlos­se­nen Miet­ver­tra­ges über Ge­wer­beräume oder ei­nes Nach­trags keine An­ga­ben über die Ver­tre­tungs­re­ge­lung der Ge­sell­schaft, ist die Schrift­form des Ver­trags auch dann ge­wahrt, wenn nur ein Vor­stands­mit­glied ohne Ver­tre­tungs­zu­satz un­ter­zeich­net hat. Da­mit hat sich der XII. Se­nat von sei­nem Ur­teil vom 4.11.2009 (Az.: XII ZR 86/07) ab­ge­grenzt.

Der Sach­ver­halt:
Der Rechts­vorgänger der Kläge­rin hatte im Jahr 1999 für zehn Jahre Ge­wer­beräume an die Rechts­vorgänge­rin der Be­klag­ten, die K-AG ver­mie­tet. Der Miet­ver­trag, des­sen Ru­brum keine An­ga­ben über die Ver­tre­tung der AG ent­hielt, wurde für die Mie­te­rin von de­ren Vor­stand und dem Pro­ku­ris­ten un­ter­zeich­net. Mit Nach­trag aus 2004 wurde das Miet­verhält­nis nach Ab­lauf der Fest­miet­zeit um fünf Jahre verlängert. Die Op­tion sollte "still­schwei­gend in Kraft tre­ten, wenn der Mie­ter spätes­tens 12 Mo­nate vor Ab­lauf der Miet­zeit keine ge­gen­tei­lige schrift­li­che Erklärung ab­gibt". Im Ru­brum des Nach­trags war die AG, ver­tre­ten durch den Vor­stand und dem T. auf­geführt. Un­ter­zeich­net wurde der Nach­trag durch den Vor­stand und "i.V. E.".

Mit wei­te­rem Nach­trag aus 2007 wurde zu­guns­ten der Mie­te­rin ein Op­ti­ons­recht für wei­tere fünf Jahre ver­ein­bart, das wie zu­vor still­schwei­gend ausgeübt wer­den konnte. Im Ru­brum war die AG, ver­tre­ten durch den Vor­stand, ge­nannt. Un­ter­zeich­net wurde der Nach­trag für die Mie­te­rin durch den Vor­stand. Nach einem letz­ten, nach dem Tod des früheren Ver­mie­ters zu­stande ge­kom­me­nen Nach­trag aus 2010 wurde der Miet­ver­trag ab Au­gust 2009 un­verändert durch die Er­ben­ge­mein­schaft nach dem früheren Ver­mie­ter und die K-GmbH, die Rechts­nach­fol­ge­rin der K-AG, fort­ge­setzt.

Die Kläge­rin kündigte das Miet­verhält­nis or­dent­lich und war der An­sicht, der Miet­ver­trag so­wie die Nachträge hätten nicht die Schrift­form ein­ge­hal­ten, wes­halb ihr das Recht zur or­dent­li­chen Kündi­gung zu­stehe. LG und OLG wie­sen die Räum­ungs­klage ab. Auch die Re­vi­sion der Kläge­rin vor dem BGH blieb er­folg­los.

Gründe:
Der ur­sprüng­li­che Miet­ver­trag hatte durch­aus die für die wirk­same Ver­ein­ba­rung ei­ner Lauf­zeit von mehr als einem Jahr er­for­der­li­che schrift­li­che Form gem. § 550 i.V.m. § 578 Abs. 1 BGB ge­wahrt.

Han­delt es sich bei ei­ner Miet­ver­trags­par­tei - wie hier - nicht um eine Per­so­nen­mehr­heit, son­dern um eine Ka­pi­tal­ge­sell­schaft, die von meh­re­ren Per­so­nen ver­tre­ten wird, kann der Ein­druck, die Ur­kunde sei in Be­zug auf die Un­ter­schrif­ten noch un­vollständig, nicht ent­ste­hen, wenn ein Mit­glied des Vor­stands und ein Pro­ku­rist un­ter­zeich­net ha­ben. Ein Rechts­nach­fol­ger, des­sen Schutz die Schrift­form in ers­ter Li­nie dient, kann in die­sem Fall er­ken­nen, dass die Un­ter­zeich­nung für alle Vor­stands­mit­glie­der er­folgt ist. Denn nach § 78 Abs. 3 AktG kann die Sat­zung der Ge­sell­schaft u.a. be­stim­men, dass ein­zelne Vor­stands­mit­glie­der in Ge­mein­schaft mit einem Pro­ku­ris­ten zur Ver­tre­tung der Ge­sell­schaft be­fugt sind. Des­halb genügt die Un­ter­zeich­nung durch ein Vor­stands­mit­glied und einen - wie hier - mit dem Zu­satz "ppa" un­ter­schrei­ben­den Pro­ku­ris­ten dem Schrift­for­mer­for­der­nis.

Für Fälle, in de­nen die Ver­tre­tungs­re­ge­lung der AG im Ru­brum des Miet­ver­tra­ges an­ge­ge­ben ist, hat der Se­nat zwar ent­schie­den, dass sich der ohne Ver­tre­tungs­zu­satz ge­leis­te­ten ein­zel­nen Un­ter­schrift nicht ent­neh­men lasse, ob die übri­gen Vor­stands­mit­glie­der noch un­ter­zeich­nen müss­ten; des­halb könne der Ein­druck ent­ste­hen, es bedürfe zur Wirk­sam­keit der Ver­ein­ba­rung ei­ner wei­te­ren Un­ter­schrift. Bei ei­ner sol­chen Ge­stal­tung fol­gen die Zwei­fel an der Vollständig­keit der Un­ter­schrifts­leis­tung un­mit­tel­bar aus der Ur­kunde selbst. Im vor­lie­gen­den Fall ent­hielt das Ru­brum des Miet­ver­tra­ges je­doch keine An­ga­ben zur Ver­tre­tungs­re­ge­lung der AG. Im Ru­brum des Nach­trags aus 2007 hieß es le­dig­lich "K-AG, ver­tre­ten durch den Vor­stand". Wie das Be­ru­fungs­ge­richt zu­tref­fend an­ge­nom­men hatte, können un­ter sol­chen Umständen Zwei­fel daran, ob das un­ter­zeich­nende Vor­stands­mit­glied nur für sich oder auch für wei­tere Vor­stands­mit­glie­der un­ter­schrei­ben will, nicht auf­tre­ten.

Gem. § 76 Abs. 2 AktG kann der Vor­stand ei­ner AG aus ei­ner oder meh­re­ren Per­so­nen be­ste­hen. Selbst wenn der Vor­stand aus meh­re­ren Per­so­nen be­steht, kann die Sat­zung ei­ner AG nach § 78 Abs. 3 AktG be­stim­men, dass ein­zelne Vor­stands­mit­glie­der al­lein zur Ver­tre­tung der Ge­sell­schaft be­fugt sind. In einem sol­chen Fall steht der Wah­rung der Schrift­form das Feh­len ei­nes Ver­tre­tungs­zu­sat­zes nicht ent­ge­gen. Denn da der Vor­stand nicht selbst Ver­trags­par­tei war, konnte seine Un­ter­schrift auf der mit Mie­ter ge­kenn­zeich­ne­ten Un­ter­schrifts­zeile nur be­deu­ten, dass er die im Ru­brum des Ver­trags als Mie­te­rin ge­nannte AG al­lein ver­tre­ten wollte. Die­ser Würdi­gung stand nicht ent­ge­gen, dass im Ru­brum des ers­ten Nach­trags aus 2004 die K-AG, ver­tre­ten durch den Vor­stand und T., ge­nannt war. Denn diese Ver­tre­tungs­re­ge­lung konnte in der Fol­ge­zeit eine Ände­rung da­hin er­fah­ren ha­ben, dass ein Vor­stands­mit­glied al­lein ver­tre­tungs­be­rech­tigt war.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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