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Bundesgerichtshof zu den Anforderungen an die Darlegung eines Mangels einer Mietwohnung

Urteil des BGH vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11
Der achte Senat des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) hat ­mit einer Ent­schei­dung vom 29.02.2012 ­s­eine Recht­sp­re­chung zu den Anfor­de­run­gen an die Dar­le­gung eines Man­gels einer Miet­sa­che bekräf­tigt.
Die Beklag­ten sind Mie­ter einer Woh­nung in einem Mehr­fa­mi­li­en­haus der Klä­ge­rin in Ber­lin-Mitte. Einen Teil der Woh­nun­gen ver­mie­tet die Klä­ge­rin als Feri­en­woh­nun­gen an Tou­ris­ten. Die Beklag­ten min­der­ten die Miete um 20 %, da es durch die Ver­mie­tung an Tou­ris­ten zu erheb­li­chen Beläs­t­i­gun­gen durch Lärm und Sch­mutz komme. Wegen des auf­ge­lau­fe­nen Miet­rück­stands kün­digte die Klä­ge­rin das Miet­ver­hält­nis mit den Beklag­ten frist­los, hilfs­weise frist­ge­mäß. Nach der Kün­di­gung zahl­ten die Beklag­ten unter Vor­be­halt einen Betrag von 3.704,68 €.
Mit ihrer Klage begehrt die Klä­ge­rin Räu­mung der Woh­nung. Im Wege der Wider­klage ver­lan­gen die Beklag­ten die Rück­zah­lung des unter Vor­be­halt gezahl­ten Betrags sowie die Fest­stel­lung, dass sie zur Miet­min­de­rung berech­tigt sind. Das Amts­ge­richt hat die von den Mie­tern vor­ge­nom­mene Min­de­rung der Miete für ange­mes­sen gehal­ten und die Räu­mungs­klage abge­wie­sen. Auf die Beru­fung der Klä­ge­rin hat das Land­ge­richt die Beklag­ten zur Räu­mung der Woh­nung ver­ur­teilt und die Wider­klage abge­wie­sen.
Die dage­gen gerich­tete Revi­sion der beklag­ten Mie­ter hatte Erfolg. Der VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass das Beru­fungs­ge­richt die Anfor­de­run­gen an die Dar­le­gung eines Sach­man­gels (§ 536 BGB*) in unver­t­ret­ba­rer Weise über­spannt hat.
Zutref­fend ist aller­dings die Annahme des Beru­fungs­ge­richts, dass eine Beein­träch­ti­gung des Miet­ge­brauchs nicht schon darin liegt, dass die Klä­ge­rin Woh­nun­gen an Feri­en­gäste und Tou­ris­ten ver­mie­tet. Denn dies führt nicht zwangs­läu­fig zu Beein­träch­ti­gun­gen der übri­gen Mie­ter, die über das Maß von Stör­un­gen hin­aus­geht, die bei einer Wohn­nut­zung typi­scher­weise zu erwar­ten und in einer Wohn­an­lage mit vie­len Par­teien kaum zu ver­mei­den sind. In einem Mehr­fa­mi­li­en­haus sind etwa gele­gent­lich auf­t­re­tende Beein­träch­ti­gun­gen wie ein­zelne Strei­tig­kei­ten von Bewoh­nern oder gele­gent­li­ches Fei­ern als sozia­l­ad­äquat hin­zu­neh­men.
Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts gehen aber die Ein­wir­kun­gen, die nach der Dar­stel­lung der Beklag­ten durch die Ver­mie­tungs­pra­xis der Klä­ge­rin ver­ur­sacht wer­den, über der­ar­tige kaum zu ver­mei­dende Beein­träch­ti­gun­gen weit hin­aus. Das Beru­fungs­ge­richt hat inso­weit die Anfor­de­run­gen an die vom Mie­ter gefor­derte Dar­le­gung der Beein­träch­ti­gun­gen ver­kannt. Da die Min­de­rung nach § 536 Abs. 1 BGB* kraft Geset­zes ein­tritt, muss der Mie­ter nur einen kon­k­re­ten Sach­man­gel, der die Taug­lich­keit der Miet­sa­che zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch beein­träch­tigt, vor­tra­gen. Das Maß der Gebrauchs­be­ein­träch­ti­gung (oder einen bestimm­ten Min­de­rungs­be­trag) braucht er hin­ge­gen nicht anzu­ge­ben. Bei wie­der­keh­ren­den Beein­träch­ti­gun­gen durch Lärm oder Sch­mutz ist des­halb die Vor­lage eines "Pro­to­kolls" nicht erfor­der­lich. Viel­mehr genügt grund­sätz­lich eine Besch­rei­bung, aus der sich ergibt, um wel­che Art von Beein­träch­ti­gun­gen (Par­ty­ge­räu­sche, Musik, Lärm durch Putz­ko­lon­nen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu wel­chen Tages­zei­ten, über wel­che Zeit­dauer und in wel­cher Fre­qu­enz diese unge­fähr auf­t­re­ten. Die­sen Anfor­de­run­gen wird der Vor­trag der Beklag­ten gerecht. Die Sache ist an das Beru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen wor­den, damit die­ses Fest­stel­lun­gen zu den gel­tend gemach­ten Beein­träch­ti­gun­gen trifft. * § 536 BGB: Miet­min­de­rung bei Sach- und Rechts­män­geln (1) Hat die Miet­sa­che zur Zeit der Über­las­sung an den Mie­ter einen Man­gel, der ihre Taug­lich­keit zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch auf­hebt, oder ent­steht wäh­rend der Miet­zeit ein sol­cher Man­gel, so ist der Mie­ter für die Zeit, in der die Taug­lich­keit auf­ge­ho­ben ist, von der Entrich­tung der Miete bef­reit. Für die Zeit, wäh­rend der die Taug­lich­keit gemin­dert ist, hat er nur eine ange­mes­sen her­ab­ge­setzte Miete zu entrich­ten. Eine uner­heb­li­che Min­de­rung der Taug­lich­keit bleibt außer Betracht. Quelle: Pres­se­mit­tei­lung des BGH Nr. 28/2012 vom 29.02.2012

01.03.2012 nach oben

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