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Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze

BGH 18.11.2015, VIII ZR 266/14

Eine Miet­erhöhung nach § 558 BGB hat auf der Ba­sis der tatsäch­li­chen Wohnfläche zu er­fol­gen. Dies gilt un­abhängig da­von, ob im Miet­ver­trag eine ab­wei­chende Wohnfläche an­ge­ge­ben und wie hoch die Ab­wei­chung von der tatsäch­li­chen Wohnfläche ist.

Der Sach­ver­halt:
Der Be­klagte ist Mie­ter ei­ner Fünf-Zim­mer-Woh­nung der Kläge­rin in Ber­lin. Im Miet­ver­trag sind die Wohnfläche mit rd. 157 qm und die mo­nat­li­che Miete mit rd. 812 DM an­ge­ge­ben. Tatsäch­lich beträgt die Wohnfläche rd. 210 qm. Die Kläge­rin ver­langt vom Be­klag­ten die Zu­stim­mung zur Erhöhung der der­zei­ti­gen Brut­to­kalt­miete von rd. 630 € auf ins­ge­samt rd. 938 €.

Dies begründet sie da­mit, dass sie nach den all­ge­mei­nen Miet­erhöhungs­vor­schrif­ten zu ei­ner Erhöhung der mo­men­tan ge­schul­de­ten Miete um 15 Pro­zent (rd. 94 €) so­wie darüber hin­aus we­gen ei­ner Über­schrei­tung der ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Wohnfläche um rd. 34 Pro­zent zu ei­ner ent­spre­chen­den wei­te­ren An­he­bung be­rech­tigt sei. Der be­klagte Mie­ter hat nur ei­ner Miet­erhöhung um rd. 94 € zu­ge­stimmt. Mit ih­rer Klage be­gehrt die Kläge­rin die Zu­stim­mung zu ei­ner Miet­erhöhung um wei­tere 213 €.

AG und LG wie­sen die Klage ab. Die Re­vi­sion der Kläge­rin hatte vor dem BGH kei­nen Er­folg.

Die Gründe:
Die Kläge­rin kann eine Zu­stim­mung des Be­klag­ten zu ei­ner Miet­erhöhung um wei­tere 213 € nicht ver­lan­gen.

Im Miet­erhöhungs­ver­fah­ren nach § 558 BGB kommt es nur auf die tatsäch­li­che Woh­nungsgröße an. Die Vor­schrift soll es dem Ver­mie­ter ermögli­chen, eine an­ge­mes­sene, am ört­li­chen Markt ori­en­tierte Miete zu er­zie­len. Für den Ver­gleich ist des­halb al­lein der ob­jek­tive Wohn­wert der zur Miet­erhöhung an­ste­hen­den Woh­nung maßgeb­lich, während et­waige Ver­ein­ba­run­gen der Miet­ver­trags­par­teien über die Woh­nungsgröße im Miet­erhöhungs­ver­fah­ren keine Rolle spie­len können. An­de­ren­falls würden nicht die tatsäch­li­chen, son­dern ver­trag­lich fin­gierte Umstände berück­sich­tigt.

An sei­ner früheren Recht­spre­chung, dass der Ver­mie­ter sich an ei­ner im Miet­ver­trag zu nied­rig an­ge­ge­be­nen Wohnfläche fest­hal­ten las­sen muss, wenn die Ab­wei­chung nicht mehr als zehn Pro­zent beträgt. hält der Se­nat des­halb nicht mehr fest. Ent­spre­chen­des gilt für den um­ge­kehr­ten Fall, dass die Wohnfläche im Miet­ver­trag zu groß an­ge­ge­ben ist; hier kann der Ver­mie­ter die Miete gem. § 558 BGB eben­falls nur auf der Grund­lage der tatsäch­li­chen (nied­ri­ge­ren) Wohnfläche erhöhen.

Ne­ben der Berück­sich­ti­gung der wirk­li­chen Woh­nungsgröße im Rah­men der all­ge­mei­nen Miet­erhöhungs­vor­schrif­ten (§ 558 BGB) - das heißt un­ter Be­ach­tung der Kap­pungs­grenze - be­steht für den Ver­mie­ter keine wei­tere Möglich­keit der ein­sei­ti­gen Miet­an­pas­sung. Ins­be­son­dere er­gibt sich aus ei­ner un­zu­tref­fen­den Wohnflächen­an­gabe im Miet­ver­trag noch kein An­wen­dungs­fall ei­nes Weg­falls der Ge­schäfts­grund­lage (§ 313 BGB). Dem steht be­reits ent­ge­gen, dass die zu­tref­fende Er­mitt­lung der tatsäch­li­chen Wohnfläche re­gelmäßig in die Ri­si­kosphäre des Ver­mie­ters fällt.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung wird demnächst auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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