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Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze

BGH 18.11.2015, VIII ZR 266/14

Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB hat auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen. Dies gilt unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist.

Der Sach­ver­halt:
Der Beklagte ist Mie­ter einer Fünf-Zim­mer-Woh­nung der Klä­ge­rin in Ber­lin. Im Miet­ver­trag sind die Wohn­fläche mit rd. 157 qm und die monat­li­che Miete mit rd. 812 DM ange­ge­ben. Tat­säch­lich beträgt die Wohn­fläche rd. 210 qm. Die Klä­ge­rin ver­langt vom Beklag­ten die Zustim­mung zur Erhöh­ung der der­zei­ti­gen Brut­to­kalt­miete von rd. 630 € auf ins­ge­s­amt rd. 938 €.

Dies begrün­det sie damit, dass sie nach den all­ge­mei­nen Mie­t­er­höh­ungs­vor­schrif­ten zu einer Erhöh­ung der momen­tan geschul­de­ten Miete um 15 Pro­zent (rd. 94 €) sowie dar­über hin­aus wegen einer Über­sch­rei­tung der ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Wohn­fläche um rd. 34 Pro­zent zu einer ent­sp­re­chen­den wei­te­ren Anhe­bung berech­tigt sei. Der beklagte Mie­ter hat nur einer Mie­t­er­höh­ung um rd. 94 € zuge­stimmt. Mit ihrer Klage begehrt die Klä­ge­rin die Zustim­mung zu einer Mie­t­er­höh­ung um wei­tere 213 €.

AG und LG wie­sen die Klage ab. Die Revi­sion der Klä­ge­rin hatte vor dem BGH kei­nen Erfolg.

Die Gründe:
Die Klä­ge­rin kann eine Zustim­mung des Beklag­ten zu einer Mie­t­er­höh­ung um wei­tere 213 € nicht ver­lan­gen.

Im Mie­t­er­höh­ungs­ver­fah­ren nach § 558 BGB kommt es nur auf die tat­säch­li­che Woh­nungs­größe an. Die Vor­schrift soll es dem Ver­mie­ter ermög­li­chen, eine ange­mes­sene, am ört­li­chen Markt ori­en­tierte Miete zu erzie­len. Für den Ver­g­leich ist des­halb allein der objek­tive Wohn­wert der zur Mie­t­er­höh­ung anste­hen­den Woh­nung maß­geb­lich, wäh­rend etwaige Ver­ein­ba­run­gen der Miet­ver­trag­s­par­teien über die Woh­nungs­größe im Mie­t­er­höh­ungs­ver­fah­ren keine Rolle spie­len kön­nen. Ande­ren­falls wür­den nicht die tat­säch­li­chen, son­dern ver­trag­lich fin­gierte Umstände berück­sich­tigt.

An sei­ner frühe­ren Recht­sp­re­chung, dass der Ver­mie­ter sich an einer im Miet­ver­trag zu nie­d­rig ange­ge­be­nen Wohn­fläche fest­hal­ten las­sen muss, wenn die Abwei­chung nicht mehr als zehn Pro­zent beträgt. hält der Senat des­halb nicht mehr fest. Ent­sp­re­chen­des gilt für den umge­kehr­ten Fall, dass die Wohn­fläche im Miet­ver­trag zu groß ange­ge­ben ist; hier kann der Ver­mie­ter die Miete gem. § 558 BGB eben­falls nur auf der Grund­lage der tat­säch­li­chen (nie­d­ri­ge­ren) Wohn­fläche erhöhen.

Neben der Berück­sich­ti­gung der wir­k­li­chen Woh­nungs­größe im Rah­men der all­ge­mei­nen Mie­t­er­höh­ungs­vor­schrif­ten (§ 558 BGB) - das heißt unter Beach­tung der Kap­pungs­g­renze - besteht für den Ver­mie­ter keine wei­tere Mög­lich­keit der ein­sei­ti­gen Mie­t­an­pas­sung. Ins­be­son­dere ergibt sich aus einer unzu­tref­fen­den Wohn­flächen­an­gabe im Miet­ver­trag noch kein Anwen­dungs­fall eines Weg­falls der Geschäfts­grund­lage (§ 313 BGB). Dem steht bereits ent­ge­gen, dass die zutref­fende Ermitt­lung der tat­säch­li­chen Wohn­fläche regel­mä­ßig in die Risi­ko­sphäre des Ver­mie­ters fällt.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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