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BGH zum gewerblichen Mietrecht: Zur Intransparenz der Kosten eines "Centermanagers"

Urteil des BGH vom 26.9.2012 - XII ZR 112/10

Die for­mu­larmäßig ver­ein­barte Klau­sel ei­nes Miet­ver­tra­ges über Ge­schäftsräume, die dem Mie­ter ei­nes in einem Ein­kaufs­zen­trum be­le­ge­nen La­den­lo­kals als Ne­ben­kos­ten nicht näher auf­ge­schlüsselte Kos­ten des "Cen­ter­ma­na­gers" auf­er­legt, ist in­trans­pa­rent und un­wirk­sam. Ebenso verhält es sich mit der Über­tra­gung der Kos­ten für "Ver­si­che­run­gen".

Der Sach­ver­halt:
Die Kläge­rin hatte dem Be­klag­ten ein La­den­lo­kal in einem Ein­kaufs­zen­trum ver­mie­tet. Grund­lage hierfür war ein For­mu­lar­miet­ver­trag. Die Kläge­rin ver­langte vom Be­klag­ten Nach­zah­lun­gen auf ihre Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen für 2004, 2005 und 2006 so­wie aus­ge­rech­nete Ver­zugs­zin­sen we­gen der un­vollständi­gen bzw. verspäte­ten Zah­lung der mo­nat­li­chen Be­triebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen durch die Be­klagte in den Jah­ren 2004 und 2005.

Hin­sicht­lich der von der Kläge­rin er­stell­ten Ab­rech­nun­gen war zwi­schen den Par­teien ins­be­son­dere strei­tig, ob und in wel­chem Um­fang ein­zelne, die Ge­mein­schafts­ein­rich­tun­gen des Ein­kaufs­zen­trums be­tref­fende Ne­ben­kos­ten wirk­sam (an­tei­lig) auf die Mie­ter um­ge­legt wur­den. Dem­nach soll­ten laut Ver­trag sämt­li­che Ne­ben­kos­ten des Ein­kaufs­zen­trums von al­len Mie­tern an­tei­lig ge­tra­gen wer­den. Als wei­tere Ne­ben­kos­ten wa­ren nicht näher auf­ge­schlüsselt die Kos­ten für Ver­si­che­run­gen, Cen­ter­ma­na­ger und Ver­wal­tung auf­geführt.

Das LG ver­ur­teilte die Be­klagte zur Zah­lung von 61.388 € nebst Zin­sen; das OLG hielt le­dig­lich eine Zah­lung von 17.924 € nebst Zin­sen für an­ge­mes­sen. Auf die Re­vi­sion der Kläge­rin hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf und wies es zur er­neu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das OLG zurück.

Die Gründe:
Das Ur­teil des OLG wird auf­ge­ho­ben, als darin zum Nach­teil der Kläge­rin er­kannt wurde.

Zwar ist die for­mu­larmäßig ver­ein­barte Klau­sel ei­nes Miet­ver­tra­ges über Ge­schäftsräume, die dem Mie­ter ei­nes in einem Ein­kaufs­zen­trum be­le­ge­nen La­den­lo­kals als Ne­ben­kos­ten nicht näher auf­ge­schlüsselte Kos­ten des "Cen­ter­ma­na­gers" auf­er­legt, in­trans­pa­rent und da­her un­wirk­sam. Zur Be­schrei­bung des Tätig­keits­be­reichs ei­nes "Cen­ter­ma­na­gers" ste­hen we­der DIN-Nor­men noch etwa all­ge­mein an­er­kannte Richt­li­nien ei­ner Be­rufs­or­ga­ni­sa­tion zur Verfügung. Ebenso verhält es sich mit der Über­tra­gung der Kos­ten für "Ver­si­che­run­gen". Die Klau­sel ist in­halt­lich un­klar, weil sie dem Mie­ter keine An­halts­punkte dafür bie­tet, im Rah­men sei­ner wirt­schaft­li­chen Kal­ku­la­tion Art und Höhe der mögli­cher­weise auf ihn zu­kom­men­den Ver­si­che­rungs­kos­ten ab­schätzen zu können.

Da­ge­gen wird die Wirk­sam­keit ei­ner da­ne­ben ausdrück­lich ver­ein­bar­ten Über­tra­gung von Kos­ten der "Ver­wal­tung" da­von nicht berührt. Der Se­nat hat be­reits ent­schie­den, dass bei der Ge­schäfts­raum­miete der in For­mu­lar­klau­seln ver­wen­dete Be­griff der "Kos­ten der Ver­wal­tung" i.S.v. § 307 Abs. 1 S. 2 BGB hin­rei­chend be­stimmt ist. Zur Ausfüllung des Be­griffs der Ver­wal­tungs­kos­ten kann auf die im We­sent­li­chen übe­rein­stim­men­den De­fi­ni­tio­nen in § 26 Abs. 1 der II. Be­rech­nungs­ver­ord­nung bzw. in § 1 Abs. 2 Nr. 1 Be­trKV zurück­ge­grif­fen wer­den. Auch der Um­stand, dass die Ver­wal­tungs­kos­ten in der Wohn­raum­miete ge­rade aus den um­leg­ba­ren Kos­ten her­aus­ge­nom­men wur­den, hin­dert nicht daran, im Be­reich der Ge­schäfts­raum­miete zur Ausfüllung des Be­griffs der Ver­wal­tungs­kos­ten auf eine vor­han­dene ge­setz­li­che De­fi­ni­tion zurück­zu­grei­fen. Die Auf­recht­er­hal­tung des zulässi­gen Teils be­geg­net nach ständi­ger BGH-Recht­spre­chung auch kei­nen recht­li­chen Be­den­ken.

Ent­ge­gen der An­sicht des OLG kann die Kläge­rin von der Be­klag­ten aus §§ 286, 288 BGB auch die aus­ge­rech­ne­ten Ver­zugs­zin­sen auf die rückständig ge­we­se­nen Ne­ben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen i.H.v. 8.349 € (2004) und 5.233 € (2005) ver­lan­gen. Rich­tig ist zwar, dass der An­spruch des Ver­mie­ters auf Zah­lung von Be­triebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen mit der Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung für die ent­spre­chende Pe­riode, spätes­tens aber mit dem Ab­lauf ei­ner an­ge­mes­se­nen Ab­rech­nungs­frist un­ter­geht und sich da­nach der An­spruch des Ver­mie­ters nur noch auf einen mögli­cher­weise zu sei­nen Guns­ten er­ge­ben­den Saldo aus der Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung rich­tet. Dies ändert aber nichts daran, dass sich der Mie­ter mit den Be­triebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen in einem Schuld­ner­ver­zug be­fand, der bis zur Er­tei­lung der Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung bzw. bis zum Ab­lauf der Ab­rech­nungs­frist an­dau­erte.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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