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BGH zum gewerblichen Mietrecht: Zur Intransparenz der Kosten eines "Centermanagers"

Urteil des BGH vom 26.9.2012 - XII ZR 112/10

Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Mietvertrages über Geschäftsräume, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Centermanagers" auferlegt, ist intransparent und unwirksam. Ebenso verhält es sich mit der Übertragung der Kosten für "Versicherungen".

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin hatte dem Beklag­ten ein Laden­lo­kal in einem Ein­kaufs­zen­trum ver­mie­tet. Grund­lage hier­für war ein For­mular­miet­ver­trag. Die Klä­ge­rin ver­langte vom Beklag­ten Nach­zah­lun­gen auf ihre Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen für 2004, 2005 und 2006 sowie aus­ge­rech­nete Ver­zugs­zin­sen wegen der unvoll­stän­di­gen bzw. ver­spä­te­ten Zah­lung der monat­li­chen Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen durch die Beklagte in den Jah­ren 2004 und 2005.

Hin­sicht­lich der von der Klä­ge­rin ers­tell­ten Abrech­nun­gen war zwi­schen den Par­teien ins­be­son­dere strei­tig, ob und in wel­chem Umfang ein­zelne, die Gemein­schaft­s­ein­rich­tun­gen des Ein­kaufs­zen­trums betref­fende Neben­kos­ten wirk­sam (antei­lig) auf die Mie­ter umge­legt wur­den. Dem­nach soll­ten laut Ver­trag sämt­li­che Neben­kos­ten des Ein­kaufs­zen­trums von allen Mie­tern antei­lig getra­gen wer­den. Als wei­tere Neben­kos­ten waren nicht näher auf­ge­schlüs­selt die Kos­ten für Ver­si­che­run­gen, Cen­ter­ma­na­ger und Ver­wal­tung auf­ge­führt.

Das LG ver­ur­teilte die Beklagte zur Zah­lung von 61.388 € nebst Zin­sen; das OLG hielt ledig­lich eine Zah­lung von 17.924 € nebst Zin­sen für ange­mes­sen. Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies es zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das OLG zurück.

Die Gründe:
Das Urteil des OLG wird auf­ge­ho­ben, als darin zum Nach­teil der Klä­ge­rin erkannt wurde.

Zwar ist die for­mular­mä­ßig ver­ein­barte Klau­sel eines Miet­ver­tra­ges über Geschäfts­räume, die dem Mie­ter eines in einem Ein­kaufs­zen­trum bele­ge­nen Laden­lo­kals als Neben­kos­ten nicht näher auf­ge­schlüs­selte Kos­ten des "Cen­ter­ma­na­gers" auf­er­legt, intran­s­pa­rent und daher unwirk­sam. Zur Besch­rei­bung des Tätig­keits­be­reichs eines "Cen­ter­ma­na­gers" ste­hen weder DIN-Nor­men noch etwa all­ge­mein aner­kannte Richt­li­nien einer Beruf­s­or­ga­ni­sa­tion zur Ver­fü­gung. Ebenso ver­hält es sich mit der Über­tra­gung der Kos­ten für "Ver­si­che­run­gen". Die Klau­sel ist inhalt­lich unklar, weil sie dem Mie­ter keine Anhalts­punkte dafür bie­tet, im Rah­men sei­ner wirt­schaft­li­chen Kal­ku­la­tion Art und Höhe der mög­li­cher­weise auf ihn zukom­men­den Ver­si­che­rungs­kos­ten abschät­zen zu kön­nen.

Dage­gen wird die Wirk­sam­keit einer dane­ben aus­drück­lich ver­ein­bar­ten Über­tra­gung von Kos­ten der "Ver­wal­tung" davon nicht berührt. Der Senat hat bereits ent­schie­den, dass bei der Geschäfts­raum­miete der in For­mu­lar­klau­seln ver­wen­dete Begriff der "Kos­ten der Ver­wal­tung" i.S.v. § 307 Abs. 1 S. 2 BGB hin­rei­chend bestimmt ist. Zur Aus­fül­lung des Begriffs der Ver­wal­tungs­kos­ten kann auf die im Wesent­li­chen übe­r­ein­stim­men­den Defini­tio­nen in § 26 Abs. 1 der II. Berech­nungs­ver­ord­nung bzw. in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV zurück­ge­grif­fen wer­den. Auch der Umstand, dass die Ver­wal­tungs­kos­ten in der Wohn­raum­miete gerade aus den umleg­ba­ren Kos­ten her­aus­ge­nom­men wur­den, hin­dert nicht daran, im Bereich der Geschäfts­raum­miete zur Aus­fül­lung des Begriffs der Ver­wal­tungs­kos­ten auf eine vor­han­dene gesetz­li­che Defini­tion zurück­zu­g­rei­fen. Die Auf­rech­t­er­hal­tung des zuläs­si­gen Teils begeg­net nach stän­di­ger BGH-Recht­sp­re­chung auch kei­nen recht­li­chen Beden­ken.

Ent­ge­gen der Ansicht des OLG kann die Klä­ge­rin von der Beklag­ten aus §§ 286, 288 BGB auch die aus­ge­rech­ne­ten Ver­zugs­zin­sen auf die rück­stän­dig gewe­se­nen Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen i.H.v. 8.349 € (2004) und 5.233 € (2005) ver­lan­gen. Rich­tig ist zwar, dass der Anspruch des Ver­mie­ters auf Zah­lung von Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen mit der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für die ent­sp­re­chende Periode, spä­tes­tens aber mit dem Ablauf einer ange­mes­se­nen Abrech­nungs­frist unter­geht und sich danach der Anspruch des Ver­mie­ters nur noch auf einen mög­li­cher­weise zu sei­nen Guns­ten erge­ben­den Saldo aus der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung rich­tet. Dies ändert aber nichts daran, dass sich der Mie­ter mit den Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen in einem Schuld­ner­ver­zug befand, der bis zur Ertei­lung der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung bzw. bis zum Ablauf der Abrech­nungs­frist andau­erte.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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