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Mündliche oder konkludente Änderung der Vertragsabreden trotz doppelter Schriftformklausel in Mietvertrag über Gewerberäume

BGH 25.1.2017, XII ZR 69/16

Eine in einem Miet­ver­trag über Ge­wer­beräume ent­hal­tene sog. dop­pelte Schrift­form­klau­sel kann im Falle ih­rer for­mu­larmäßigen Ver­ein­ba­rung we­gen des Vor­rangs der In­di­vi­du­al­ver­ein­ba­rung nach § 305 b BGB eine münd­li­che oder auch kon­klu­dente Ände­rung der Ver­trags­ab­re­den nicht aus­schließen.

Der Sach­ver­halt:
Im De­zem­ber 2005 und im Mai 2006 schloss die ur­sprüng­li­che Ver­mie­te­rin (Vor­ver­mie­te­rin) mit dem Vor­mie­ter des Be­klag­ten zwei Miet­verträge über die streit­ge­genständ­li­chen ge­werb­lich ge­nutz­ten Räum­lich­kei­ten mit dem Ver­trags­zweck "La­ge­rung und Ver­kauf von Stof­fen und Kurz­wa­ren" so­wie ergänzend "Tex­ti­lien und Bau­ma­schi­nen". Darüber hin­aus be­inhal­te­ten die Verträge als AGB Schrift­form­hei­lungs­klau­seln und dop­pelte Schrift­form­klau­seln. Mit Schrei­ben vom 25.7.2006 bestätigte die Vor­ver­mie­te­rin dem Vor­mie­ter, dass ihm auch das "La­gern von han­delsübli­chen Wa­ren" ge­stat­tet sei. In einem Schrei­ben vom 18.7.2007 wies sie ihn dar­auf hin, dass "der Be­reich Ih­res Getränke­aus­schan­kes nun den hin­te­ren Ein­gang als Ver­kaufsfläche" nutze, und regte an, zusätz­li­che Flächen an­zu­mie­ten.

Zum 1.10.2008 trat der Be­klagte auf­grund schrift­li­cher Ver­ein­ba­run­gen als Mie­ter in die Miet­verträge ein. Er be­trieb in den Räumen einen Getränke­han­del. Nach­dem die Kläge­rin das Grundstück er­wor­ben hatte, schlos­sen sie und der Be­klagte am 4.11.2014 einen schrift­li­chen Nach­trag zum Miet­ver­trag. In die­sem ver­ein­bar­ten sie, dass das Miet­verhält­nis nun­mehr auf be­stimmte Zeit bis zum 31.12.2016 lau­fen und der Be­klagte spätes­tens zwei Mo­nate vor Ver­trags­ab­lauf die Ver­trags­fort­set­zung um sechs Mo­nate durch An­zeige ge­genüber der Kläge­rin ver­lan­gen können sollte. Mit Schrei­ben vom 9.2.2015 erklärte die Kläge­rin die frist­lose und hilfs­weise die frist­ge­rechte Kündi­gung zum nächstmögli­chen Zeit­punkt und wie­der­holte dies mit ih­rer auf Räum­ung und Her­aus­gabe ge­rich­te­ten Klage.

Das LG gab der Klage gestützt auf die in der Kla­ge­schrift erklärte außer­or­dent­li­che Kündi­gung statt. Auf­grund der aus die­sem Ur­teil von der Kläge­rin be­trie­be­nen Zwangs­voll­stre­ckung gab der Be­klagte die Räume am 13.1.2016 geräumt her­aus. Die Be­ru­fung des Be­klag­ten blieb ohne Er­folg, wo­bei das OLG nicht die außer­or­dent­li­che, son­dern die er­ste or­dent­li­che Kündi­gung für durch­grei­fend er­ach­tete. Mit der Re­vi­sion ver­folgte der Be­klagte sein Kla­ge­ab­wei­sungs­be­geh­ren wei­ter. Eine An­zeige, dass das Miet­verhält­nis über den 31.12.2016 hin­aus fort­ge­setzt wer­den soll, gab er nicht ab. Nach­dem er mit­ge­teilt hatte, dass aus sei­ner Sicht we­gen des Ab­laufs der Ver­trags­lauf­zeit Er­le­di­gung ein­ge­tre­ten sei, erklärte die Kläge­rin den Rechts­streit für er­le­digt. Der Be­klagte schloss sich der Er­le­di­gungs­erklärung an.

Der BGH ent­schied, dass der Be­klagte die Kos­ten des Rechts­streits zu tra­gen hat.

Gründe:
Die Re­vi­si­onsrüge, die den Nut­zungs­zweck er­wei­ternde, nicht in schrift­li­cher Form er­folgte Ver­tragsände­rung sei we­gen der sog. dop­pel­ten Schrift­form­klau­sel un­wirk­sam, so dass es am Schrift­form­ver­stoß i.S.d. § 550 BGB fehle, hatte keine Er­folgs­aus­sich­ten.

Die Rechts­frage, ob eine dop­pelte Schrift­form­klau­sel im Falle ih­rer for­mu­larmäßigen Ver­ein­ba­rung eine münd­li­che oder auch kon­klu­dente Ände­rung der Ver­trags­ab­re­den aus­schließen kann, wird un­ter­schied­lich be­ant­wor­tet. Eine Auf­fas­sung be­jaht dies un­ter Hin­weis auf die In­ter­es­sen­la­gen von Ver­trags­par­teien in der Ge­wer­be­raum­miete. Dem­ge­genüber wird über­wie­gend die Mei­nung ver­tre­ten, dass eine in AGB ver­ein­barte dop­pelte Schrift­form­klau­sel we­gen Ver­stoßes ge­gen § 307 BGB un­wirk­sam sei, weil sie den we­gen § 305 b BGB un­zu­tref­fen­den Ein­druck er­we­cke, eine Ände­rungs­ver­ein­ba­rung sei nur schrift­lich möglich. Die Frage der Wirk­sam­keit ei­ner dop­pel­ten Schrift­form­klau­sel in einem Ge­wer­be­raum­miet­ver­trag kann hier je­doch da­hin­ste­hen. Denn die Klau­sel bleibt je­den­falls we­gen des Vor­rangs der In­di­vi­du­al­ver­ein­ba­rung nach § 305 b BGB wir­kungs­los.

Für eine in einem For­mu­lar­ver­trag ent­hal­tene ein­fa­che Schrift­form­klau­sel hat der Se­nat dies be­reits ent­schie­den. Da­bei kommt es nicht dar­auf an, ob die Par­teien eine Ände­rung der AGB be­ab­sich­tigt ha­ben oder sich der Kol­li­sion mit den AGB auch nur be­wusst ge­wor­den sind. Un­er­heb­lich ist auch, ob die In­di­vi­du­al­ver­ein­ba­rung ausdrück­lich oder still­schwei­gend ge­trof­fen wor­den ist. Den Vor­rang ge­genüber AGB ha­ben in­di­vi­du­elle Ver­trags­ab­re­den ohne Rück­sicht auf die Form, in der sie ge­trof­fen wor­den sind, und so­mit auch, wenn sie auf münd­li­chen Erklärun­gen be­ru­hen. Das gilt selbst dann, wenn durch eine AGB-Schrift­form­klau­sel be­stimmt wird, dass münd­li­che Ab­re­den un­wirk­sam sind.

Zwi­schen ein­fa­cher und dop­pel­ter Schrift­form­klau­sel sind in­so­weit keine maßgeb­li­chen Un­ter­schiede er­kenn­bar. Der Vor­rang der In­di­vi­du­al­ver­ein­ba­rung muss bei bei­den auch dann ge­wahrt blei­ben, wenn man ein In­ter­esse des Ver­wen­ders an­er­kennt, einem lang­fris­ti­gen Miet­ver­trag nicht durch nachträgli­che münd­li­che Ab­re­den die Schrift­form zu neh­men, und des­halb eine sol­che Klau­sel aus­nahms­weise als wirk­sam an­sieht. Le­dig­lich ergänzend ist dar­auf hin­zu­wei­sen, dass eine dop­pelte Schrift­form­klau­sel die Wah­rung der Schrift­form des § 550 BGB oh­ne­dies nicht stets gewähr­leis­ten könnte. Nichts an­de­res er­gibt sich dar­aus, dass Klau­sel­ver­wen­de­rin hier die Vor­ver­mie­te­rin war.

Bei Be­ja­hung des Schrift­form­ver­stoßes ist das zwi­schen den Par­teien be­ste­hende Miet­ver­trags­verhält­nis durch die or­dent­li­che Kündi­gung vom 9.2.2015 mit Ab­lauf des 31.12.2015 be­en­det wor­den. Dem Grund­satz nach wäre die ge­setz­li­che Kündi­gungs­frist des § 580 a Abs. 2 BGB ein­schlägig. § 550 S. 2 BGB be­stimmt je­doch, dass die Kündi­gung frühes­tens zum Ab­lauf ei­nes Jah­res nach Über­las­sung der Räume zulässig ist. Das Schrift­for­mer­for­der­nis ist hier erst mit Ver­ein­ba­rung des Nach­trags am 4. No­vem­ber 2014 ent­stan­den, der erst­ma­lig zu ei­ner Lauf­zeit von mehr als einem Jahr geführt hat. Da­mit ist die­ser Zeit­punkt als der der Über­las­sung i.S.d. § 550 S. 2 BGB an­zu­se­hen, so dass die Kündi­gung gem. § 580 a Abs. 2 BGB erst mit Ab­lauf des letz­ten Ka­len­der­vier­tel­jahrs 2015 wirk­sam wer­den konnte.

Link­hin­weis:

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