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Mündliche oder konkludente Änderung der Vertragsabreden trotz doppelter Schriftformklausel in Mietvertrag über Gewerberäume

BGH 25.1.2017, XII ZR 69/16

Eine in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene sog. doppelte Schriftformklausel kann im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305 b BGB eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausschließen.

Der Sach­ver­halt:
Im Dezem­ber 2005 und im Mai 2006 sch­loss die ursprüng­li­che Ver­mie­te­rin (Vor­ver­mie­te­rin) mit dem Vor­mie­ter des Beklag­ten zwei Miet­ver­träge über die streit­ge­gen­ständ­li­chen gewerb­lich genutz­ten Räum­lich­kei­ten mit dem Ver­trags­zweck "Lage­rung und Ver­kauf von Stof­fen und Kur­z­wa­ren" sowie ergän­zend "Tex­ti­lien und Bau­ma­schi­nen". Dar­über hin­aus bein­hal­te­ten die Ver­träge als AGB Schrift­form­hei­lungs­klau­seln und dop­pelte Schrift­form­klau­seln. Mit Sch­rei­ben vom 25.7.2006 bestä­tigte die Vor­ver­mie­te­rin dem Vor­mie­ter, dass ihm auch das "Lagern von han­dels­üb­li­chen Waren" gestat­tet sei. In einem Sch­rei­ben vom 18.7.2007 wies sie ihn dar­auf hin, dass "der Bereich Ihres Geträn­ke­aus­schan­kes nun den hin­te­ren Ein­gang als Ver­kaufs­fläche" nutze, und regte an, zusätz­li­che Flächen anzu­mie­ten.

Zum 1.10.2008 trat der Beklagte auf­grund schrift­li­cher Ver­ein­ba­run­gen als Mie­ter in die Miet­ver­träge ein. Er betrieb in den Räu­men einen Geträn­k­e­han­del. Nach­dem die Klä­ge­rin das Grund­stück erwor­ben hatte, sch­los­sen sie und der Beklagte am 4.11.2014 einen schrift­li­chen Nach­trag zum Miet­ver­trag. In die­sem ver­ein­bar­ten sie, dass das Miet­ver­hält­nis nun­mehr auf bestimmte Zeit bis zum 31.12.2016 lau­fen und der Beklagte spä­tes­tens zwei Monate vor Ver­trags­ablauf die Ver­trags­fort­set­zung um sechs Monate durch Anzeige gegen­über der Klä­ge­rin ver­lan­gen kön­nen sollte. Mit Sch­rei­ben vom 9.2.2015 erklärte die Klä­ge­rin die frist­lose und hilfs­weise die frist­ge­rechte Kün­di­gung zum nächst­mög­li­chen Zeit­punkt und wie­der­holte dies mit ihrer auf Räu­mung und Her­aus­gabe gerich­te­ten Klage.

Das LG gab der Klage gestützt auf die in der Kla­ge­schrift erklärte außer­or­dent­li­che Kün­di­gung statt. Auf­grund der aus die­sem Urteil von der Klä­ge­rin betrie­be­nen Zwangs­voll­st­re­ckung gab der Beklagte die Räume am 13.1.2016 geräumt her­aus. Die Beru­fung des Beklag­ten blieb ohne Erfolg, wobei das OLG nicht die außer­or­dent­li­che, son­dern die erste ordent­li­che Kün­di­gung für durch­g­rei­fend erach­tete. Mit der Revi­sion ver­folgte der Beklagte sein Kla­ge­ab­wei­sungs­be­geh­ren wei­ter. Eine Anzeige, dass das Miet­ver­hält­nis über den 31.12.2016 hin­aus fort­ge­setzt wer­den soll, gab er nicht ab. Nach­dem er mit­ge­teilt hatte, dass aus sei­ner Sicht wegen des Ablaufs der Ver­trags­lauf­zeit Erle­di­gung ein­ge­t­re­ten sei, erklärte die Klä­ge­rin den Rechts­st­reit für erle­digt. Der Beklagte sch­loss sich der Erle­di­gung­s­er­klär­ung an.

Der BGH ent­schied, dass der Beklagte die Kos­ten des Rechts­st­reits zu tra­gen hat.

Gründe:
Die Revi­si­onsrüge, die den Nut­zungs­zweck erwei­ternde, nicht in schrift­li­cher Form erfolgte Ver­trags­än­de­rung sei wegen der sog. dop­pel­ten Schrift­form­klau­sel unwirk­sam, so dass es am Schrift­form­ver­stoß i.S.d. § 550 BGB fehle, hatte keine Erfolgs­aus­sich­ten.

Die Rechts­frage, ob eine dop­pelte Schrift­form­klau­sel im Falle ihrer for­mular­mä­ß­i­gen Ver­ein­ba­rung eine münd­li­che oder auch kon­k­lu­dente Ände­rung der Ver­trags­ab­re­den aus­sch­lie­ßen kann, wird unter­schied­lich beant­wor­tet. Eine Auf­fas­sung bejaht dies unter Hin­weis auf die Inter­es­sen­la­gen von Ver­trag­s­par­teien in der Gewer­be­raum­miete. Dem­ge­gen­über wird über­wie­gend die Mei­nung ver­t­re­ten, dass eine in AGB ver­ein­barte dop­pelte Schrift­form­klau­sel wegen Ver­sto­ßes gegen § 307 BGB unwirk­sam sei, weil sie den wegen § 305 b BGB unzu­tref­fen­den Ein­druck erwe­cke, eine Ände­rungs­ve­r­ein­ba­rung sei nur schrift­lich mög­lich. Die Frage der Wirk­sam­keit einer dop­pel­ten Schrift­form­klau­sel in einem Gewer­be­raum­miet­ver­trag kann hier jedoch dahin­ste­hen. Denn die Klau­sel bleibt jeden­falls wegen des Vor­rangs der Indi­vi­dual­ve­r­ein­ba­rung nach § 305 b BGB wir­kungs­los.

Für eine in einem For­mu­lar­ver­trag ent­hal­tene ein­fa­che Schrift­form­klau­sel hat der Senat dies bereits ent­schie­den. Dabei kommt es nicht dar­auf an, ob die Par­teien eine Ände­rung der AGB beab­sich­tigt haben oder sich der Kol­li­sion mit den AGB auch nur bewusst gewor­den sind. Uner­heb­lich ist auch, ob die Indi­vi­dual­ve­r­ein­ba­rung aus­drück­lich oder still­schwei­gend getrof­fen wor­den ist. Den Vor­rang gegen­über AGB haben indi­vi­du­elle Ver­trags­ab­re­den ohne Rück­sicht auf die Form, in der sie getrof­fen wor­den sind, und somit auch, wenn sie auf münd­li­chen Erklär­un­gen beru­hen. Das gilt selbst dann, wenn durch eine AGB-Schrift­form­klau­sel bestimmt wird, dass münd­li­che Abre­den unwirk­sam sind.

Zwi­schen ein­fa­cher und dop­pel­ter Schrift­form­klau­sel sind inso­weit keine maß­geb­li­chen Unter­schiede erkenn­bar. Der Vor­rang der Indi­vi­dual­ve­r­ein­ba­rung muss bei bei­den auch dann gewahrt blei­ben, wenn man ein Inter­esse des Ver­wen­ders aner­kennt, einem lang­fris­ti­gen Miet­ver­trag nicht durch nach­träg­li­che münd­li­che Abre­den die Schrift­form zu neh­men, und des­halb eine sol­che Klau­sel aus­nahms­weise als wirk­sam ansieht. Ledig­lich ergän­zend ist dar­auf hin­zu­wei­sen, dass eine dop­pelte Schrift­form­klau­sel die Wah­rung der Schrift­form des § 550 BGB ohne­dies nicht stets gewähr­leis­ten könnte. Nichts ande­res ergibt sich dar­aus, dass Klau­sel­ver­wen­de­rin hier die Vor­ver­mie­te­rin war.

Bei Beja­hung des Schrift­form­ver­sto­ßes ist das zwi­schen den Par­teien beste­hende Miet­ver­trags­ver­hält­nis durch die ordent­li­che Kün­di­gung vom 9.2.2015 mit Ablauf des 31.12.2015 been­det wor­den. Dem Grund­satz nach wäre die gesetz­li­che Kün­di­gungs­frist des § 580 a Abs. 2 BGB ein­schlä­gig. § 550 S. 2 BGB bestimmt jedoch, dass die Kün­di­gung früh­es­tens zum Ablauf eines Jah­res nach Über­las­sung der Räume zuläs­sig ist. Das Schrift­for­mer­for­der­nis ist hier erst mit Ver­ein­ba­rung des Nach­trags am 4. Novem­ber 2014 ent­stan­den, der erst­ma­lig zu einer Lauf­zeit von mehr als einem Jahr geführt hat. Damit ist die­ser Zeit­punkt als der der Über­las­sung i.S.d. § 550 S. 2 BGB anzu­se­hen, so dass die Kün­di­gung gem. § 580 a Abs. 2 BGB erst mit Ablauf des letz­ten Kalen­der­vier­tel­jahrs 2015 wirk­sam wer­den konnte.

Link­hin­weis:

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