deen
Nexia Ebner Stolz

BGH zum Ansatz von Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters in der Betriebskostenabrechnung

Urteil des BGH vom 14. November 2012 - VIII ZR 41/12
Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat sich am 14.11.2012 in einer Ent­schei­dung mit der Frage befasst, mit wel­chem Betrag der Ver­mie­ter eigene Sach- und Arbeits­leis­tun­gen in der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung anset­zen darf.
Der Beklagte ist Mie­ter einer Woh­nung der Klä­ge­rin in Köln. Die Par­teien strei­ten über die Posi­tio­nen "Gar­tenpf­lege" und "Haus­meis­ter" in der Abrech­nung der Betriebs­kos­ten. Darin sind nicht die der Klä­ge­rin durch den Ein­satz eige­nen Per­so­nals tat­säch­lich ent­stan­de­nen Kos­ten ein­ge­setzt, son­dern fik­tive Kos­ten eines Dritt­un­ter­neh­mens (ohne Mehr­wert­steuer).
Das Amts­ge­richt hat die Zah­lungs­klage abge­wie­sen. Das Land­ge­richt hat das ers­t­in­stanz­li­che Urteil geän­dert und der Klage statt­ge­ge­ben.
Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­sene Revi­sion des Beklag­ten blieb ohne Erfolg. Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­dige VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass die Klä­ge­rin gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV* die von ihrem Per­so­nal erbrach­ten Haus­meis­ter- und Gar­tenpf­le­ge­ar­bei­ten nach den fik­ti­ven Kos­ten abrech­nen durfte, die bei Erbrin­gung der Leis­tun­gen durch einen Drit­ten ent­stan­den wären. Die Rege­lung soll die Abrech­nung für den Ver­mie­ter ver­ein­fa­chen und gilt für natür­li­che und juris­ti­sche Per­so­nen. Die Klä­ge­rin hat die ange­setz­ten fik­ti­ven Kos­ten aus­rei­chend dar­ge­legt, indem sie ein detail­lier­tes Leis­tungs­ver­zeich­nis über die anfal­len­den Arbei­ten sowie das dar­auf beru­hende Ange­bot eines Unter­neh­mens vor­ge­legt hat. Der Erhe­bung der von der Klä­ge­rin ange­bo­te­nen Beweise bedurfte es nicht, weil der Beklagte die Anga­ben der Klä­ge­rin zu den fik­ti­ven Kos­ten eines Dritt­un­ter­neh­mens nicht bes­trit­ten hatte.
*§ 1 BetrKV: Betriebs­kos­ten
(1) Betriebs­kos­ten sind die Kos­ten, die dem Eigen­tü­mer oder Erb­bau­be­rech­tig­ten durch das Eigen­tum oder Erb­bau­recht am Grund­stück oder durch den bestim­mungs­mä­ß­i­gen Gebrauch des Gebäu­des, der Neben­ge­bäude, Anla­gen, Ein­rich­tun­gen und des Grund­stücks lau­fend ent­ste­hen. Sach- und Arbeits­leis­tun­gen des Eigen­tü­mers oder Erb­bau­be­rech­tig­ten dür­fen mit dem Betrag ange­setzt wer­den, der für eine gleich­wer­tige Leis­tung eines Drit­ten, ins­be­son­dere eines Unter­neh­mers, ange­setzt wer­den könnte; die Umsatz­steuer des Drit­ten darf nicht ange­setzt wer­den. (2) .. Quelle:  Pres­se­mit­tei­lung des BGH Nr. 192/2012 vom 14.11.2012

15.11.2012 nach oben

Das könnte Sie auch interessieren

Betriebs­kos­ten­nach­for­de­run­gen des Ver­mie­ters bei ver­spä­te­ter WEG-Abrech­nung

Der Ver­mie­ter einer Eigen­tums­woh­nung hat grund­sätz­lich auch dann inn­er­halb der Jah­res­frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB über die Betriebs­kos­ten abzu­rech­nen, wenn der Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über die Jah­res­ab­rech­nung noch nicht vor­liegt. Nur wenn der Ver­mie­ter die Ver­spä­t­ung nach § 556 Abs. 3 S. 2 Halbs. 2 BGB nicht zu ver­t­re­ten hat, wofür er dar­le­gungs- und beweis­be­las­tet ist, kann er nach Ablauf der Frist noch eine Nach­for­de­rung gel­tend machen. Eine hier­von abwei­chende Ver­ein­ba­rung ist gem. § 556 Abs. 4 BGB unwirk­sam.  ...lesen Sie mehr


Eigen­be­darfs­kün­di­gung: Vor­rats­kün­di­gung mit gegen­wär­tig noch nicht abseh­ba­rem Nut­zungs­wunsch reicht nicht aus

Für eine Kün­di­gung wegen Eigen­be­darfs gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht eine sog. Vor­rats­kün­di­gung, der ein gegen­wär­tig noch nicht abseh­ba­rer Nut­zungs­wunsch der Eigen­be­darfs­per­son zugrunde liegt, nicht aus. Setzt der Ver­mie­ter den behaup­te­ten Selbst­nut­zungs­wil­len nach dem Aus­zug des Mie­ters nicht in die Tat um, so liegt der Ver­dacht nahe, dass der Eigen­be­darf nur vor­ge­scho­ben gewe­sen ist.  ...lesen Sie mehr


Mie­t­er­höh­ung auch bei Wohn­flächen­ab­wei­chung nur unter Beach­tung der Kap­pungs­g­renze

Eine Mie­t­er­höh­ung nach § 558 BGB hat auf der Basis der tat­säch­li­chen Wohn­fläche zu erfol­gen. Dies gilt unab­hän­gig davon, ob im Miet­ver­trag eine abwei­chende Wohn­fläche ange­ge­ben und wie hoch die Abwei­chung von der tat­säch­li­chen Wohn­fläche ist.  ...lesen Sie mehr


Kün­di­gung von Misch­miet­ver­hält­nis­sen: Eigen­be­darf braucht sich nur auf Wohn­räume zu bezie­hen

Bei einem ein­heit­li­chen Misch­miet­ver­hält­nis, das wegen über­wie­gen­der Wohn­nut­zung als Wohn­raum­miet­ver­hält­nis anzu­se­hen ist, braucht sich ein vom Ver­mie­ter gel­tend gemach­ter Eigen­be­darf nur auf die Wohn­räume zu bezie­hen. Es besteht kein Anlass, das für Wohn­raum zu Guns­ten des Mie­ters ein­ge­rich­tete hohe Schutz­ni­veau wer­tungs­wid­rig auf die nicht ver­g­leich­bar schutz­wür­di­gen Teile des Miet­ver­hält­nis­ses in gewerb­li­cher Nut­zung zu erst­re­cken.  ...lesen Sie mehr


Rege­lung zum Wär­me­ver­brauch ver­stößt nicht gegen das ver­fas­sungs­recht­li­che Ver­bot der dyna­mi­schen Ver­wei­sung

Die Rege­lung des § 7 Abs. 1 S. 3 Heiz­kos­tenV, wonach der Wär­me­ver­brauch der Nut­zer in Gebäu­den, in denen die frei­lie­gen­den Lei­tun­gen der Wär­me­ver­tei­lung über­wie­gend unge­dämmt sind und des­we­gen ein wesent­li­cher Anteil des Wär­me­ver­brauchs nicht erfasst wird, nach aner­kann­ten Regeln der Tech­nik bestimmt wer­den kann, ver­stößt nicht gegen das ver­fas­sungs­recht­li­che Ver­bot der dyna­mi­schen Ver­wei­sung auf Regel­werke nicht demo­k­ra­tisch legiti­mier­ter Norm­ge­ber.  ...lesen Sie mehr