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BGH: Wohnungseigentümergemeinschaft kann Wohnungseigentümern nicht per Mehrheitsbeschluss gesamtschuldnerische Haftung auferlegen

Urteil des BGH vom 28.9.2012 - V ZR 251/11

Es liegt in der Kompetenz der Wohnungseigentümer, die Aufnahme eines Kredites zur Deckung des Finanzbedarfs der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beschließen. Es fehlt allerdings jedenfalls seit der vom Gesetzgeber nachvollzogenen Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 6 S. 1 WEG) an der Kompetenz, den Wohnungseigentümern eine gesamtschuldnerische Haftung durch Mehrheitsbeschluss aufzubürden.

Der Sach­ver­halt:
Die Par­teien bil­den eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Auf der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung vom 29.4.2009 wurde unter dem Tages­ord­nungs­punkt (TOP) 2 mit 14 von 17 Stim­men die Gesamt­sa­nie­rung der Wohn­an­lage mit einem Auf­wand von ins­ge­s­amt 550.000 € besch­los­sen. Die Finan­zie­rung sollte "über staat­li­che Zuschüsse und zins­be­güns­tigte Kfw-Dar­le­hen" erfol­gen, mit einer Zins­bin­dung von 10 Jah­ren und einer Lauf­zeit von 20 Jah­ren. Die Finan­zie­rungs­kos­ten soll­ten regel­mä­ßig in den Wirt­schafts­plan ein­ge­s­tellt und in monat­li­chen Teil­be­trä­gen von den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern "gemäß den vor­lie­gen­den Ein­ze­l­aus­wer­tun­gen" getra­gen wer­den. Der Beschluss wurde nicht ange­foch­ten.

Auf einer wei­te­ren Ver­samm­lung am 6.11.2009 wurde unter TOP 3 mehr­heit­lich die Zurück­wei­sung des Antrags des Klä­gers besch­los­sen, ihn von jeg­li­cher Haf­tung aus der Finan­zie­rung frei­zu­s­tel­len. Zur Begrün­dung sei­nes Antrags hatte der Klä­ger vor­ge­tra­gen, dass er sei­nen Anteil aus eige­nen Mit­teln auf­brin­gen und des­halb an der besch­los­se­nen Finan­zie­rung nicht teil­neh­men wolle.

AG und LG wie­sen die am 30.11.2009 ein­ge­reichte Klage, mit der der Klä­ger die Fest­stel­lung der Nich­tig­keit des Beschlus­ses vom 29.4.2009 zu TOP 2 und die Ungül­tig­keit­s­er­klär­ung des Beschlus­ses vom 6.11.2009 zu TOP 3 bean­tragte, ab. Die Revi­sion des Klä­gers hatte vor dem BGH kei­nen Erfolg.

Die Gründe:
Der Beschluss vom 29.4.2009 zu TOP 2 ist bestands­kräf­tig. Nich­tig­keits­gründe lie­gen nicht vor. Zutref­fend bejaht das LG ins­bes. die Beschluss­kom­pe­tenz für eine Kre­di­t­auf­nahme. Die Befug­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, den Finanz­be­darf der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft auch durch die Auf­nahme von Dar­le­hen zu decken, ergibt sich zwar nicht aus­drück­lich aus dem WEG, wird von die­sem jedoch vor­aus­ge­setzt. Über die Deckung des Finanz­be­darfs des nun­mehr rechts­fähi­gen Ver­ban­des (§ 10 Abs. 6 S. 1 WEG) durch Beschluss zu befin­den, ist Sache der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Dass hierzu auch die Ent­schei­dung dar­über gehört, ob der Bedarf durch einen Rück­griff auf vor­han­dene Rückla­gen, durch die Erhe­bung von Son­der­um­la­gen oder durch die Auf­nahme von Dar­le­hen gedeckt wer­den soll, hat der Senat bereits für die Rechts­lage vor Aner­ken­nung der Rechts­fähig­keit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ent­schie­den.

Für die Rechts­lage nach der Reform des WEG gilt nichts ande­res. Zwar ist die Frage, ob, und wenn ja, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen die Auf­nahme eines Kre­di­tes, bei dem es nicht nur um die Deckung eines kurz­fris­ti­gen Finanz­be­dar­fes in über­schau­ba­rer Höhe geht, den Grund­sät­zen einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung ent­spricht, teils hef­tig ums­trit­ten. Dar­auf kommt es jedoch vor­lie­gend nicht an, weil ein Beschluss zur Auf­nahme eines nicht ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung ent­sp­re­chen­den Kre­dits nach der Sys­te­ma­tik des WEG nur auf frist­ge­recht erho­bene Anfech­tungs­klage hin (§ 46 Abs. 1 S. 2 WEG) zu bean­stan­den ist. Daran fehlt es hier, denn der Finan­zie­rungs­be­schluss ist bereits bestands­kräf­tig.

Soweit der Klä­ger argu­men­tiert, es fehle jeden­falls an der Kom­pe­tenz, die Über­nahme einer gesamt­schuld­ne­ri­schen Haf­tung durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mehr­heit­lich zu besch­lie­ßen, ist das im recht­li­chen Aus­gangs­punkt zwar rich­tig. Spä­tes­tens seit der vom Gesetz­ge­ber nach­voll­zo­ge­nen Aner­ken­nung der Rechts­fähig­keit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft als Ver­band (§ 10 Abs. 6 S. 1 WEG) fehlt es an einer dahin­ge­hen­den Kom­pe­tenz. Eine gesamt­schuld­ne­ri­sche Haf­tung kommt nur noch in Betracht, wenn sich die ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer selbst neben dem Ver­band klar und ein­deu­tig auch per­sön­lich verpf­lich­ten. Der Beschluss ent­hält jedoch nicht den gerings­ten Anhalts­punkt dafür, dass eine gesamt­schuld­ne­ri­sche Haf­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer begrün­det wer­den sollte.

Zu Recht hat das LG auch die gegen den den Antrag des Klä­gers zurück­wei­sen­den Beschluss vom 6.11.2009 zu TOP 3 gerich­tete Anfech­tungs­klage für unbe­grün­det erach­tet. Ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hat grund­sätz­lich kei­nen Anspruch dar­auf, dass die Aus­füh­rung eines bestands­kräf­ti­gen Beschlus­ses unter­b­leibt, weil die Ver­wal­tung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums vor­ran­gig den Beschlüs­sen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ent­sp­re­chen muss (§ 21 Abs. 4 WEG); ein bestands­kräf­ti­ger Beschluss sch­ließt zumin­dest den Ein­wand aus, die Beschluss­fas­sung habe nicht ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung ent­spro­chen. Etwas anders gilt nur dann, wenn schwer­wie­gende Gründe etwa bei einer erheb­li­chen Ände­rung der tat­säch­li­chen Ver­hält­nisse - die Durch­füh­rung der bestands­kräf­tig besch­los­se­nen Maß­nahme als treu­wid­rig (§ 242 BGB) erschei­nen las­sen. Das ist hier jedoch nicht ersicht­lich.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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