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Übernommene Instandhaltungsrücklage bei Erwerb von Teileigentum

FG Köln 17.10.2017, 5 K 2297/16

Das BFH-Urteil vom 9.10.1991 (Az.: II R 20/89) ist nach Änderung des WEG nicht mehr anzuwenden. Denn den Ausführungen des BFH in seinem Urteil vom 2.3.2015 (Az.: II R 27/14 u.a.) folgend ist die anteilige Instandhaltungsrückstellung Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin hatte im Mai 2016 mit nota­ri­el­lem Ver­trag meh­rere Teil­ei­gen­tums­rechte an dem Grund­be­sitz, ver­bun­den mit dem Son­der­ei­gen­tum an ins­ge­s­amt vier Gewer­be­ein­hei­ten sowie neun Tief­ga­ra­gen­s­tell­plät­zen, erwor­ben. Gemäß Zif­fer II 2 Abs. 6 des Ver­tra­ges sollte der Anteil des Ver­käu­fers an den gemein­schaft­li­chen Gel­dern (Vor­schüsse, Instand­hal­tungs­rücklage usw.) bei Besitz­über­gang auf die Klä­ge­rin über­ge­hen. Gemäß Zif­fer III betrug der Kauf­preis 40.000 € und war ins­ge­s­amt fäl­lig am 1.7.2016.

Das Finanz­amt setzte gegen­über der Klä­ge­rin Grun­d­er­werb­steuer i.H.v. 2.600 € auf Basis einer Bemes­sungs­grund­lage von 40.000 € fest. Die Klä­ge­rin machte gel­tend, die Bemes­sungs­grund­lage müsse um die mit­er­wor­be­nen Gut­ha­ben aus der Instand­hal­tungs­rücklage von ins­ge­s­amt 14.815 € gemäß Auf­tei­lung und Zuord­nung zu den ein­zel­nen Objek­ten ver­min­dert und die Grun­d­er­werb­steu­er­fest­set­zung gem. § 3 Nr. 1 GrEStG auf­ge­ho­ben wer­den, da der auf die erwor­be­nen Teil­ei­gen­tums­rechte ent­fal­lende Kauf­preis abzüg­lich der Instand­hal­tungs­rücklage je Teil­ei­gen­tum 2.500 € nicht über­s­teige.

Das FG wies die Klage ab. Aller­dings wurde wegen grund­sätz­li­cher Bedeu­tung der Rechts­sa­che die Revi­sion zuge­las­sen. Das Ver­fah­ren ist beim BFH unter dem Az.: II R 49/17 anhän­gig.

Die Gründe:
Das Finanz­amt hat die Gegen­leis­tung für den Grund­stück­ser­werb und damit die Bemes­sungs­grund­lage für die Grun­d­er­werb­steuer zu Recht nicht um das Gut­ha­ben aus der strei­ti­gen Instand­hal­tungs­rücklage ver­min­dert.

Mit Urteil vom 9.10.1991 (Az.: II R 20/89) hatte der BFH ent­schie­den, dass beim Erwerb einer Eigen­tums­woh­nung der gleich­zei­tige Erwerb eines in der Instand­hal­tungs­rücklage ange­sam­mel­ten Gut­ha­bens nicht zur grun­d­er­werb­steu­er­li­chen Gegen­leis­tung gehört. Er stellte vor allem dar­auf ab, dass der Erwerb von Geld­for­de­run­gen oder ande­ren ver­g­leich­ba­ren Ver­mö­gens­po­si­tio­nen selbst dann grun­d­er­werb­steu­er­recht­lich uner­heb­lich ist, wenn sol­che Rechte gem. § 96 BGB als Bestand­teile des Grund­stücks bür­ger­lich-recht­lich des­sen Schick­sal tei­len und dass das Gut­ha­ben aus der Instand­hal­tungs­rück­stel­lung nach dem WEG eine mit einer Geld­for­de­rung ver­g­leich­bare Ver­mö­gens­po­si­tion dar­s­telle.

Diese Ent­schei­dung erging vor Erlass des Geset­zes zur Ände­rung des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes und ande­rer Gesetze vom 26.3.2007 (BGBl I 2007, 370), mit wel­chem ins­be­son­dere die Abs. 6 u. 7 bei § 10 WEG ein­ge­führt wor­den waren. Im Gegen­satz hierzu ver­tritt der BFH in dem nach Ände­rung des WEG ergan­ge­nen Urteil vom 2.3.2016 (Az.: II R 27/14; ebenso die Paral­le­l­ent­schei­dun­gen Az.: II R 6/15, NV und II R 29/15, NV) die Ansicht, dass beim Erwerb einer Eigen­tums­woh­nung im Wege der Zwangs­ver­s­tei­ge­rung das Meist­ge­bot als Bemes­sungs­grund­lage der Grun­d­er­werb­steuer nicht um die antei­lige Instand­hal­tungs­rück­stel­lung zu min­dern ist und hat dabei offen gelas­sen, ob an der BFH-Recht­sp­re­chung im Urteil vom 9.10.1991 auch ange­sichts der Ände­rung des WEG fest­zu­hal­ten ist.

Nach Ansicht des erken­nen­den Senats ist der Beur­tei­lung des BFH in sei­nem Urteil vom 2.3.2015, auch für den vor­lie­gen­den Fall zu fol­gen. Die Grund­sätze des BFH-Urteils vom 9.10.1991 sind nach Ände­rung des WEG nicht mehr anzu­wen­den. Denn den Aus­füh­run­gen des BFH in sei­nem Urteil vom 2.3.2015 fol­gend ist die antei­lige Instand­hal­tungs­rück­stel­lung Teil des Ver­wal­tungs­ver­mö­gens der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Diese ist ein vom jewei­li­gen Mit­g­lie­der­be­stand unab­hän­gi­ger teil­rechts­fähi­ger und par­tei­fähi­ger Ver­band sui gene­ris. Sie kann im Rah­men der gesam­ten Ver­wal­tung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums gegen­über Drit­ten und Woh­nungs­ei­gen­tü­mern selbst Rechte erwer­ben und Pflich­ten ein­ge­hen.

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