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BGH: Teilnichtigkeit einer Staffelmietvereinbarung führt nicht zwangsläufig zur Gesamtnichtigkeit

Urteil des BGH vom 15.2.2012 - VIII ZR 197/11

Eine Staf­fel­miet­ver­ein­ba­rung, in der die je­wei­lige Miete oder die je­wei­lige Erhöhung für die ers­ten zehn Jahre in einem Geld­be­trag und erst für die nach­fol­gen­den Jahre in einem Pro­zent­satz aus­ge­wie­sen ist, ist gem. § 139 BGB nicht ins­ge­samt un­wirk­sam, son­dern für die ers­ten zehn Jahre wirk­sam. Die for­mu­lar­ver­trag­li­che Ver­ein­ba­rung ei­ner Staf­fel­miete gem. § 307 Abs. 3 BGB un­ter­liegt auch nicht der In­halts­kon­trolle, weil sie die Höhe der zu zah­len­den Miete un­mit­tel­bar fest­legt.

Der Sach­ver­halt:
Die Be­klag­ten wa­ren Mie­ter ei­ner Woh­nung des Klägers. Im Miet­ver­trag vom 17.7.2002 war eine Staf­fel­miete ver­ein­bart. Auf der Rück­seite der Haus­ord­nung wa­ren die ein­zel­nen Staf­fel­geld­beträge samt der Fällig­keits­da­ten für die ers­ten zehn Jahre auf­ge­lis­tet. Bei Wei­ter­be­ste­hen des Miet­verhält­nis­ses nach dem 31.8.2013 sollte sich die Miete wei­ter­hin jähr­lich um 3 % staf­feln.

Mit sei­ner Klage machte der Kläger u.a. rückständige Mie­ten aus der Staf­fel­miet­ver­ein­ba­rung ge­genüber den Be­klag­ten gel­tend. Die Be­klag­ten hiel­ten die Staf­fel­miet­ver­ein­ba­rung für un­wirk­sam, weil für die Zeit nach dem 31.8.2013 keine kon­kre­ten Geld­beträge ge­nannt wur­den.

Das AG hat die Klage größten­teils ab­ge­wie­sen; das LG gab ihr größten­teils statt. Die Re­vi­sion der Be­klag­ten auf Wie­der­her­stel­lung des amts­ge­richt­li­chen Ur­teils blieb vor dem BFH er­folg­los.

Die Gründe:
Das Be­ru­fungs­ge­richt hatte mit Recht an­ge­nom­men, dass dem Kläger die aus der Staf­fel­miet­ver­ein­ba­rung ab­ge­lei­te­ten An­sprüche auf Zah­lung rückständi­ger Miete zu­ste­hen. Die Staf­fel­miet­ver­ein­ba­rung war gem. § 139 BGB für die ers­ten zehn Jahre, aus de­nen der Kläger die An­sprüche her­ge­lei­tet hatte, wirk­sam.

Der Se­nat hat be­reits für eine un­ter der Gel­tung des Miethöhe­ge­set­zes ohne zeit­li­che Be­gren­zung ver­ein­barte Staf­fel­miete ent­schie­den, dass sie nicht ins­ge­samt, son­dern nur in­so­weit un­wirk­sam ist, als sie über die da­mals zulässige Höchst­dauer von zehn Jah­ren hin­aus­geht. Für den vor­lie­gen­den Fall galt nichts an­de­res. Zwar fand auf die Ver­ein­ba­rung der Par­teien nicht das Miethöhe­ge­setz, son­dern § 557a BGB An­wen­dung. Sie war des­halb, so­weit sie über zehn Jahre hin­aus­geht, nicht we­gen Über­schrei­tung ei­ner ge­setz­li­chen Höchst­dauer, son­dern des­halb un­wirk­sam, weil die je­wei­lige Erhöhung für die­sen Zeit­raum - an­ders als für die An­fangs­jahre - nicht in einem Geld­be­trag, son­dern in einem Pro­zent­satz aus­ge­wie­sen war. In­so­weit ver­stieß die Ver­ein­ba­rung ge­gen § 557a Abs. 1 BGB.

Der in der Li­te­ra­tur un­ter Be­zug­nahme auf eine Ent­schei­dung des LG Halle ver­tre­te­nen Auf­fas­sung, eine Staf­fel­miet­ver­ein­ba­rung sei grundsätz­lich ins­ge­samt un­wirk­sam, wenn die Miet­staf­feln (teil­weise) nicht be­tragsmäßig aus­ge­wie­sen würden, ver­mochte der Se­nat für die hier vor­lie­gende Fall­ge­stal­tung, in der die Staf­fel­miet­ver­ein­ba­rung für die An­fangs­jahre den ge­setz­li­chen An­for­de­run­gen ent­spricht und eine (un­zulässige) pro­zen­tuale Stei­ge­rung erst für spätere Jahre ver­ein­bart wird, nicht zu fol­gen. Die for­mu­lar­ver­trag­li­che Ver­ein­ba­rung ei­ner Staf­fel­miete gem. § 307 Abs. 3 BGB un­ter­liegt auch nicht der In­halts­kon­trolle, weil sie die Höhe der zu zah­len­den Miete un­mit­tel­bar fest­legt.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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