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BGH: Teilnichtigkeit einer Staffelmietvereinbarung führt nicht zwangsläufig zur Gesamtnichtigkeit

Urteil des BGH vom 15.2.2012 - VIII ZR 197/11

Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist gem. § 139 BGB nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam. Die formularvertragliche Vereinbarung einer Staffelmiete gem. § 307 Abs. 3 BGB unterliegt auch nicht der Inhaltskontrolle, weil sie die Höhe der zu zahlenden Miete unmittelbar festlegt.

Der Sach­ver­halt:
Die Beklag­ten waren Mie­ter einer Woh­nung des Klä­gers. Im Miet­ver­trag vom 17.7.2002 war eine Staf­fel­miete ver­ein­bart. Auf der Rück­seite der Haus­ord­nung waren die ein­zel­nen Staf­fel­geld­be­träge samt der Fäl­lig­keits­da­ten für die ers­ten zehn Jahre auf­ge­lis­tet. Bei Wei­ter­be­ste­hen des Miet­ver­hält­nis­ses nach dem 31.8.2013 sollte sich die Miete wei­ter­hin jähr­lich um 3 % staf­feln.

Mit sei­ner Klage machte der Klä­ger u.a. rück­stän­dige Mie­ten aus der Staf­fel­miet­ve­r­ein­ba­rung gegen­über den Beklag­ten gel­tend. Die Beklag­ten hiel­ten die Staf­fel­miet­ve­r­ein­ba­rung für unwirk­sam, weil für die Zeit nach dem 31.8.2013 keine kon­k­re­ten Geld­be­träge genannt wur­den.

Das AG hat die Klage größ­t­en­teils abge­wie­sen; das LG gab ihr größ­t­en­teils statt. Die Revi­sion der Beklag­ten auf Wie­der­her­stel­lung des amts­ge­richt­li­chen Urteils blieb vor dem BFH erfolg­los.

Die Gründe:
Das Beru­fungs­ge­richt hatte mit Recht ange­nom­men, dass dem Klä­ger die aus der Staf­fel­miet­ve­r­ein­ba­rung abge­lei­te­ten Ansprüche auf Zah­lung rück­stän­di­ger Miete zuste­hen. Die Staf­fel­miet­ve­r­ein­ba­rung war gem. § 139 BGB für die ers­ten zehn Jahre, aus denen der Klä­ger die Ansprüche her­ge­lei­tet hatte, wirk­sam.

Der Senat hat bereits für eine unter der Gel­tung des Miet­höh­e­ge­set­zes ohne zeit­li­che Beg­ren­zung ver­ein­barte Staf­fel­miete ent­schie­den, dass sie nicht ins­ge­s­amt, son­dern nur inso­weit unwirk­sam ist, als sie über die damals zuläs­sige Höchst­dauer von zehn Jah­ren hin­aus­geht. Für den vor­lie­gen­den Fall galt nichts ande­res. Zwar fand auf die Ver­ein­ba­rung der Par­teien nicht das Miet­höh­e­ge­setz, son­dern § 557a BGB Anwen­dung. Sie war des­halb, soweit sie über zehn Jahre hin­aus­geht, nicht wegen Über­sch­rei­tung einer gesetz­li­chen Höchst­dauer, son­dern des­halb unwirk­sam, weil die jewei­lige Erhöh­ung für die­sen Zei­traum - anders als für die Anfangs­jahre - nicht in einem Geld­be­trag, son­dern in einem Pro­zent­satz aus­ge­wie­sen war. Inso­weit ver­stieß die Ver­ein­ba­rung gegen § 557a Abs. 1 BGB.

Der in der Lite­ra­tur unter Bezug­nahme auf eine Ent­schei­dung des LG Halle ver­t­re­te­nen Auf­fas­sung, eine Staf­fel­miet­ve­r­ein­ba­rung sei grund­sätz­lich ins­ge­s­amt unwirk­sam, wenn die Miet­staf­feln (teil­weise) nicht betrags­mä­ßig aus­ge­wie­sen wür­den, ver­mochte der Senat für die hier vor­lie­gende Fall­ge­stal­tung, in der die Staf­fel­miet­ve­r­ein­ba­rung für die Anfangs­jahre den gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen ent­spricht und eine (unzu­läs­sige) pro­zen­tuale Stei­ge­rung erst für spä­tere Jahre ver­ein­bart wird, nicht zu fol­gen. Die for­mu­lar­ver­trag­li­che Ver­ein­ba­rung einer Staf­fel­miete gem. § 307 Abs. 3 BGB unter­liegt auch nicht der Inhalts­kon­trolle, weil sie die Höhe der zu zah­len­den Miete unmit­tel­bar fest­legt.

Link­hin­weis:

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