Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers. Im Mietvertrag vom 17.7.2002 war eine Staffelmiete vereinbart. Auf der Rückseite der Hausordnung waren die einzelnen Staffelgeldbeträge samt der Fälligkeitsdaten für die ersten zehn Jahre aufgelistet. Bei Weiterbestehen des Mietverhältnisses nach dem 31.8.2013 sollte sich die Miete weiterhin jährlich um 3 % staffeln.
Mit seiner Klage machte der Kläger u.a. rückständige Mieten aus der Staffelmietvereinbarung gegenüber den Beklagten geltend. Die Beklagten hielten die Staffelmietvereinbarung für unwirksam, weil für die Zeit nach dem 31.8.2013 keine konkreten Geldbeträge genannt wurden.
Das AG hat die Klage größtenteils abgewiesen; das LG gab ihr größtenteils statt. Die Revision der Beklagten auf Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils blieb vor dem BFH erfolglos.
Die Gründe:
Das Berufungsgericht hatte mit Recht angenommen, dass dem Kläger die aus der Staffelmietvereinbarung abgeleiteten Ansprüche auf Zahlung rückständiger Miete zustehen. Die Staffelmietvereinbarung war gem. § 139 BGB für die ersten zehn Jahre, aus denen der Kläger die Ansprüche hergeleitet hatte, wirksam.
Der Senat hat bereits für eine unter der Geltung des Miethöhegesetzes ohne zeitliche Begrenzung vereinbarte Staffelmiete entschieden, dass sie nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam ist, als sie über die damals zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht. Für den vorliegenden Fall galt nichts anderes. Zwar fand auf die Vereinbarung der Parteien nicht das Miethöhegesetz, sondern § 557a BGB Anwendung. Sie war deshalb, soweit sie über zehn Jahre hinausgeht, nicht wegen Überschreitung einer gesetzlichen Höchstdauer, sondern deshalb unwirksam, weil die jeweilige Erhöhung für diesen Zeitraum - anders als für die Anfangsjahre - nicht in einem Geldbetrag, sondern in einem Prozentsatz ausgewiesen war. Insoweit verstieß die Vereinbarung gegen § 557a Abs. 1 BGB.
Der in der Literatur unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des LG Halle vertretenen Auffassung, eine Staffelmietvereinbarung sei grundsätzlich insgesamt unwirksam, wenn die Mietstaffeln (teilweise) nicht betragsmäßig ausgewiesen würden, vermochte der Senat für die hier vorliegende Fallgestaltung, in der die Staffelmietvereinbarung für die Anfangsjahre den gesetzlichen Anforderungen entspricht und eine (unzulässige) prozentuale Steigerung erst für spätere Jahre vereinbart wird, nicht zu folgen. Die formularvertragliche Vereinbarung einer Staffelmiete gem. § 307 Abs. 3 BGB unterliegt auch nicht der Inhaltskontrolle, weil sie die Höhe der zu zahlenden Miete unmittelbar festlegt.
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