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BGH: Einräumung und Bestimmung von Sondernutzungsrechten für vermeintliche Erwerber sind zulässig

Urteil des BGH vom 2.12.2011 - V ZR 74/11

Tei­lende Ei­gentümer können sich in der Tei­lungs­erklärung ermäch­ti­gen las­sen, bei Ver­kauf der Woh­nungs­ei­gen­tum­sein­hei­ten dem je­wei­li­gen Er­wer­ber das Son­der­nut­zungs­recht an be­stimm­ten Flächen ein­zuräumen und des­sen In­halt näher zu be­stim­men. Als Aus­druck der Pri­vat­au­to­no­mie kann die Be­fug­nis zur Kon­kre­ti­sie­rung oder Ände­rung der po­si­ti­ven Kom­po­nente ei­nes Son­der­nut­zungs­rechts durch eine Ermäch­ti­gung in der Tei­lungs­erklärung er­teilt wer­den.

Der Sach­ver­halt:
Die Par­teien bil­den eine Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft. Die Tei­lungs­erklärung der tei­len­den Ei­gentüme­rin enthält ver­schie­dene Re­ge­lun­gen über die Aus­ge­stal­tung und Zu­wei­sung von Son­der­nut­zungs­rech­ten. Die Ei­gentüme­rin wollte sich die Möglich­keit er­hal­ten, über die Ver­wen­dung und Zu­tei­lung der Außen­stellplätze je nach Be­darf und In­ter­esse zu ent­schei­den. Da­her be­hielt sie sich vor, "durch Nach­trags­ur­kunde dem je­wei­li­gen Ei­gentümer ei­ner Son­der­ei­gen­tum­sein­heit das Son­der­nut­zungs­recht an den Außen­stellplätzen ein­zuräumen."

Bis da­hin wa­ren die Son­der­ei­gentümer - mit Aus­nahme der tei­len­den Ei­gentüme­rin - von Ge­brauch und Nut­zen die­ser Außen­stellplätze aus­ge­schlos­sen. Die tei­lende Ei­gentüme­rin war zu­dem ermäch­tigt, die Aus­ge­stal­tung der noch nicht ver­kauf­ten Ein­hei­ten so­wie auch die Tei­lungs­erklärung zu ändern.

Der Be­klagte er­warb im Jahr 2009 seine Ei­gen­tums­woh­nung von der tei­len­den Ei­gentüme­rin, die da­bei von der Ermäch­ti­gung Ge­brauch machte und Son­der­nut­zungs­rechte für drei Flächen zu­wies, für die Fläche A als Stell­platz, die Fläche B als Gar­ten und Ter­rasse nach ge­nauer Maßgabe der Ge­stal­tung und Ab­gren­zung und für die Fläche C als Ter­rasse mit Pflanzkübeln. Die Fläche A nutzt der Be­klagte als Stell­platz, die Fläche B als Ter­rasse. Das hielt der Kläger für rechts­wid­rig und ver­langte Be­sei­ti­gung der Ter­ras­sen­an­lage.

Die Klage blieb al­ler­dings in al­len In­stan­zen er­folg­los.

Die Gründe:
Die An­sprüche des Klägers nach § 1004 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG wa­ren zu ver­nei­nen.

Die Ter­rasse hielt sich in­ner­halb des von der geänder­ten Tei­lungs­erklärung ge­steck­ten Rah­mens. Zwar bedürfen bau­li­che Verände­run­gen nach § 22 Abs. 1 WEG grundsätz­lich der Zu­stim­mung al­ler Woh­nungs­ei­gentümer. Eine sol­che Zu­stim­mung ist je­doch be­reits in der Zu­wei­sung des Son­der­nut­zungs­rechts ent­hal­ten, so­weit bau­li­che Verände­run­gen Ein­gang in die Be­schrei­bung des Son­der­nut­zungs­rechts ge­fun­den ha­ben oder wenn sie nach dem In­halt des je­wei­li­gen Son­der­nut­zungs­rechts übli­cher­weise vor­ge­nom­men wer­den und der Woh­nungs­ei­gen­tums­an­lage da­durch kein an­de­res Gepräge ver­lei­hen.  So­mit war hier eine ge­son­derte Zu­stim­mung nach § 22 Abs. 1 WEG ent­behr­lich.

Die Ge­stal­tung und Nut­zung der dem Son­der­ei­gen­tum des Be­klag­ten zur Son­der­nut­zung zu­ge­wie­se­nen Flächen war auch schon auf­grund der ur­sprüng­li­chen Fas­sung der Tei­lungs­erklärung, die durch die Ände­rung der Tei­lungs­erklärung le­dig­lich kon­kre­ti­siert wurde, nicht zu be­an­stan­den. Vor­lie­gend wa­ren die in Rede ste­hen­den und da­mals noch als Außen­stellplätze be­zeich­ne­ten Flächen un­ter Aus­schluss der übri­gen Woh­nungs­ei­gentümer al­lein der Verkäuferin als tei­len­der Ei­gentüme­rin zu­ge­wie­sen wor­den. Es ist all­ge­mein an­er­kannt, dass eine sol­che Ge­stal­tung recht­lich un­be­denk­lich ist, so­fern und so­lange der da­durch Begüns­tigte - wie hier - Ei­gentümer ei­ner Woh­nungs- oder Teil­ei­gentümer­ein­heit ist.

Als Aus­druck der Pri­vat­au­to­no­mie kann die Be­fug­nis zur Kon­kre­ti­sie­rung oder Ände­rung der po­si­ti­ven Kom­po­nente ei­nes Son­der­nut­zungs­rechts - wie hier - durch eine Ermäch­ti­gung in der Tei­lungs­erklärung er­teilt wer­den. Auf das Be­ste­hen ei­ner wirk­sa­men Voll­macht zum Han­deln im Na­men sämt­li­cher übri­gen Woh­nungs­ei­gentümer kommt es dann nicht an. Zwar muss eine sol­che Ermäch­ti­gung - soll sie im Wege der Grund­buch­ein­tra­gung nach § 10 Abs. 3 WEG ver­ding­licht wer­den - dem sa­chen- und grund­buch­recht­li­chen Be­stimmt­heits­grund­satz genügen. Das war hier je­doch der Fall, weil sich die Abände­rungs­be­fug­nis auf in ei­ner wei­te­ren An­lage ge­kenn­zeich­nete Flächen be­zog und die Be­fug­nisse klar um­ris­sen wa­ren.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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