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BGH: Einräumung und Bestimmung von Sondernutzungsrechten für vermeintliche Erwerber sind zulässig

Urteil des BGH vom 2.12.2011 - V ZR 74/11

Teilende Eigentümer können sich in der Teilungserklärung ermächtigen lassen, bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und dessen Inhalt näher zu bestimmen. Als Ausdruck der Privatautonomie kann die Befugnis zur Konkretisierung oder Änderung der positiven Komponente eines Sondernutzungsrechts durch eine Ermächtigung in der Teilungserklärung erteilt werden.

Der Sach­ver­halt:
Die Par­teien bil­den eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Die Tei­lung­s­er­klär­ung der tei­len­den Eigen­tü­me­rin ent­hält ver­schie­dene Rege­lun­gen über die Aus­ge­stal­tung und Zuwei­sung von Son­der­nut­zungs­rech­ten. Die Eigen­tü­me­rin wollte sich die Mög­lich­keit erhal­ten, über die Ver­wen­dung und Zutei­lung der Außen­s­tell­plätze je nach Bedarf und Inter­esse zu ent­schei­den. Daher behielt sie sich vor, "durch Nach­trag­s­ur­kunde dem jewei­li­gen Eigen­tü­mer einer Son­der­ei­gen­tums­ein­heit das Son­der­nut­zungs­recht an den Außen­s­tell­plät­zen ein­zu­räu­men."

Bis dahin waren die Son­der­ei­gen­tü­mer - mit Aus­nahme der tei­len­den Eigen­tü­me­rin - von Gebrauch und Nut­zen die­ser Außen­s­tell­plätze aus­ge­sch­los­sen. Die tei­lende Eigen­tü­me­rin war zudem ermäch­tigt, die Aus­ge­stal­tung der noch nicht ver­kauf­ten Ein­hei­ten sowie auch die Tei­lung­s­er­klär­ung zu ändern.

Der Beklagte erwarb im Jahr 2009 seine Eigen­tums­woh­nung von der tei­len­den Eigen­tü­me­rin, die dabei von der Ermäch­ti­gung Gebrauch machte und Son­der­nut­zungs­rechte für drei Flächen zuwies, für die Fläche A als Stell­platz, die Fläche B als Gar­ten und Ter­rasse nach genauer Maß­g­abe der Gestal­tung und Abg­ren­zung und für die Fläche C als Ter­rasse mit Pflanzk­übeln. Die Fläche A nutzt der Beklagte als Stell­platz, die Fläche B als Ter­rasse. Das hielt der Klä­ger für rechts­wid­rig und ver­langte Besei­ti­gung der Ter­ras­sen­an­lage.

Die Klage blieb aller­dings in allen Instan­zen erfolg­los.

Die Gründe:
Die Ansprüche des Klä­gers nach § 1004 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG waren zu vern­ei­nen.

Die Ter­rasse hielt sich inn­er­halb des von der geän­der­ten Tei­lung­s­er­klär­ung gesteck­ten Rah­mens. Zwar bedür­fen bau­li­che Ver­än­de­run­gen nach § 22 Abs. 1 WEG grund­sätz­lich der Zustim­mung aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Eine sol­che Zustim­mung ist jedoch bereits in der Zuwei­sung des Son­der­nut­zungs­rechts ent­hal­ten, soweit bau­li­che Ver­än­de­run­gen Ein­gang in die Besch­rei­bung des Son­der­nut­zungs­rechts gefun­den haben oder wenn sie nach dem Inhalt des jewei­li­gen Son­der­nut­zungs­rechts übli­cher­weise vor­ge­nom­men wer­den und der Woh­nungs­ei­gen­tums­an­lage dadurch kein ande­res Gepräge ver­lei­hen.  Somit war hier eine geson­derte Zustim­mung nach § 22 Abs. 1 WEG ent­behr­lich.

Die Gestal­tung und Nut­zung der dem Son­der­ei­gen­tum des Beklag­ten zur Son­der­nut­zung zuge­wie­se­nen Flächen war auch schon auf­grund der ursprüng­li­chen Fas­sung der Tei­lung­s­er­klär­ung, die durch die Ände­rung der Tei­lung­s­er­klär­ung ledig­lich kon­k­re­ti­siert wurde, nicht zu bean­stan­den. Vor­lie­gend waren die in Rede ste­hen­den und damals noch als Außen­s­tell­plätze bezeich­ne­ten Flächen unter Aus­schluss der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer allein der Ver­käu­fe­rin als tei­len­der Eigen­tü­me­rin zuge­wie­sen wor­den. Es ist all­ge­mein aner­kannt, dass eine sol­che Gestal­tung recht­lich unbe­denk­lich ist, sofern und solange der dadurch Begüns­tigte - wie hier - Eigen­tü­mer einer Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tü­me­r­ein­heit ist.

Als Aus­druck der Pri­vat­au­to­no­mie kann die Befug­nis zur Kon­k­re­ti­sie­rung oder Ände­rung der posi­ti­ven Kom­po­nente eines Son­der­nut­zungs­rechts - wie hier - durch eine Ermäch­ti­gung in der Tei­lung­s­er­klär­ung erteilt wer­den. Auf das Beste­hen einer wirk­sa­men Voll­macht zum Han­deln im Namen sämt­li­cher übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kommt es dann nicht an. Zwar muss eine sol­che Ermäch­ti­gung - soll sie im Wege der Grund­buch­ein­tra­gung nach § 10 Abs. 3 WEG ver­ding­licht wer­den - dem sachen- und grund­buch­recht­li­chen Bestimmt­heits­grund­satz genü­gen. Das war hier jedoch der Fall, weil sich die Abän­de­rungs­be­fug­nis auf in einer wei­te­ren Anlage gekenn­zeich­nete Flächen bezog und die Befug­nisse klar umris­sen waren.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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