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BFH zur Einkünfteerzielungsabsicht bei Mietvertragsübernahme

Urteil des BFH vom 22.1.2013 - IX R 13/12

Tritt der Er­wer­ber ei­nes Miet­ob­jekts in einen be­ste­hen­den Miet­ver­trag ein, so wird seine Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht auf der Grund­lage der Aus­le­gung die­ses Miet­ver­trags durch den Um­gang des Er­wer­bers mit ihm in­di­ziert. Ent­schei­den ist ins­be­son­dere auch der Um­gang mit ei­ner noch lau­fen­den Be­fris­tung und/oder Ei­gen­be­darfs­klau­sel.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläger er­ziel­ten in den Streit­jah­ren Einkünfte aus nicht­selbständi­ger Tätig­keit. Sie hat­ten im April 2006 von der Großmut­ter der Kläge­rin zu glei­chen Bruch­tei­len für einen Kauf­preis von 375.000 € das Ei­gen­tum an einem mit ei­ner Dop­pel­haushälfte be­bau­ten Grundstück er­wor­ben. Da­bei wurde ein durch Miet­ver­trag vom Juli 2004 zwi­schen der Großmut­ter (als Ver­mie­te­rin) und den Ehe­leu­ten E begründe­tes Miet­verhält­nis, das im Sep­tem­ber 2004 be­gon­nen hatte und Ende Au­gust 2009 en­den sollte, über­nom­men. Als Begründung für die Be­fris­tung sah der Miet­ver­trag vor, dass der Ver­mie­ter die Räume nach Ab­lauf der Miet­zeit als Woh­nung für sich, seine Fa­mi­li­en­an­gehöri­gen oder An­gehörige sei­nes Haus­halts benötige.

Kon­kre­ti­siert wurde dies durch den hand­schrift­li­chen Zu­satz: "Das Miet­verhält­nis wird auf 5 Jahre be­schränkt, weil nach Ab­lauf die­ser Zeit eine der bei­den Töchter oder ei­nes der En­kel­kin­der das Haus in Ei­gen­be­darf für sich und seine Fa­mi­lie nut­zen wird. An­der­wei­ti­ger Er­satz­wohn­raum steht für die Per­son nicht zur Verfügung, so dass diese nach Ab­lauf der Miet­zeit zwin­gend auf die Nut­zung des Miet­ob­jekts an­ge­wie­sen sein wird." Die Kläger zo­gen schon im Ok­to­ber 2008 von ih­rer bis­he­ri­gen Miet­woh­nung in ihre von den Mie­tern zu die­sem Zeit­punkt be­reits geräumte Dop­pel­haushälfte um.

In den Ein­kom­men­steu­er­erklärun­gen für die Streit­jahre 2006 und 2007 mach­ten die Kläger aus der Ver­mie­tung des Grundstücks einen Ver­lust für 2006 i.H.v. 25.565 € und für 2007 i.H.v. 3.039 € gel­tend. Bei der Fest­set­zung der Ein­kom­men­steuer ließ das Fi­nanz­amt in bei­den Jah­ren die gel­tend ge­mach­ten Ver­luste aus der Grundstücks­ver­mie­tung außer Acht; denn nach dem In­halt des Miet­ver­trags be­stehe keine lang­fris­tige Ver­mie­tungs­ab­sicht, son­dern es sei ab 2009 die Ei­gen­nut­zung der Im­mo­bi­lie ge­plant ge­we­sen.

Das FG wies die hier­ge­gen ge­rich­tete Klage ab. Die Re­vi­sion der Kläger hatte vor dem BFH kei­nen Er­folg.

Die Gründe:
Das FG hat im Er­geb­nis zu­tref­fend die Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht der Kläger ver­neint und ihre Ver­luste nicht im Rah­men der Einkünfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung berück­sich­tigt.

Nach dem Re­ge­lungs­zweck des § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG ist nur bei ei­ner auf Dauer an­ge­leg­ten Ver­mie­tungstätig­keit grundsätz­lich und ty­pi­sie­rend da­von aus­zu­ge­hen, dass der Steu­er­pflich­tige be­ab­sich­tigt, letzt­lich einen Ein­nah­menüber­schuss zu er­wirt­schaf­ten, auch wenn sich über längere Zeiträume Wer­bungs­kos­tenüber­schüsse er­ge­ben. Von ei­ner auf Dauer aus­ge­rich­te­ten Ver­mie­tung ist in der Re­gel nur aus­zu­ge­hen, wenn sie nach den bei ih­rem Be­ginn er­sicht­li­chen Umständen kei­ner Be­fris­tung un­ter­liegt. Al­ler­dings folgt aus einem auf eine be­stimmte Zeit ein­ge­gan­ge­nen Miet­ver­trag al­lein noch nicht eine (steu­er­recht­lich be­deut­same) Be­fris­tung der Ver­mie­tungstätig­keit.

In einem sol­chen Fall müssen aber stets Umstände hin­zu­tre­ten, die zu­sam­men mit dem Ab­schluss des Ver­trags auf eine be­stimmte Zeit den Schluss recht­fer­ti­gen, der Ver­mie­ter habe seine Tätig­keit auf Dauer aus­ge­rich­tet. Des­halb hat der BFH als In­diz ge­gen die Ab­sicht ei­ner auf Dauer an­ge­leg­ten Ver­mie­tungstätig­keit nicht al­lein auf die Be­fris­tung des Ver­trags ab­ge­stellt, son­dern ent­schei­dend auf den Um­stand, dass be­reits im Miet­ver­trag die Be­fris­tung mit ei­ner ausdrück­lich erklärten Selbst­nut­zungs­ab­sicht oder Ver­kaufs­ab­sicht verknüpft wird. Für eine auf Dauer an­ge­legte Ver­mie­tungstätig­keit spricht vor al­lem, dass sich der Steu­er­pflich­tige tatsäch­lich so verhält und seine Woh­nung nach Ab­lauf der aus­be­dun­ge­nen Miet­zeit wie­derum ver­mie­tet oder den be­fris­te­ten Ver­trag verlängert.

Eine im Hin­blick auf eine, von vorn­her­ein ge­plante und durch­geführte Ei­gen­nut­zung nur kurz­fris­tige Fremd­ver­mie­tung, während de­rer le­dig­lich Wer­bungs­kos­tenüber­schüsse er­zielt wer­den, spricht ge­gen eine auf Dauer an­ge­legte Ver­mie­tungstätig­keit mit Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht. Grund­lage der Schluss­fol­ge­run­gen, die sich aus dem Miet­ver­trag für die Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht des Er­wer­bers er­ge­ben, ist seine Aus­le­gung. Enthält der Miet­ver­trag Re­ge­lun­gen, die spe­zi­ell auf die Per­son des Veräußer­ers be­zo­gen sind, sind diese re­gelmäßig nicht auf den Er­wer­ber zu über­tra­gen. In­di­zien für oder ge­gen die Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht des Er­wer­bers er­ge­ben sich aus sei­nem Ver­hal­ten im Um­gang mit dem über­nom­me­nen Miet­ver­trag.

Vor­lie­gend ha­ben die Kläger mit Ei­gen­tums­er­werb ein auf fünf Jahre be­fris­te­tes Miet­verhält­nis über­nom­men, das ab ih­rem Er­werb (April 2006) noch bis Au­gust 2009 dau­ern sollte. Sie ha­ben also ihre Ver­mie­tungstätig­keit mit einem (noch) drei Jahre und vier Mo­nate dau­ern­den Miet­verhält­nis be­gon­nen. Dies konnte das FG ohne Be­den­ken als nicht auf Dauer an­ge­legt wer­ten; dies wurde durch das Feh­len et­wai­ger wei­ter­ge­hen­der Ver­mie­tungs­bemühun­gen und durch den kurz­fris­ti­gen und vor­zei­ti­gen Ein­zug der Kläger im Ok­to­ber 2008 bestätigt.

Link­hin­weis:
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