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BFH zur Einkünfteerzielungsabsicht bei Mietvertragsübernahme

Urteil des BFH vom 22.1.2013 - IX R 13/12

Tritt der Erwerber eines Mietobjekts in einen bestehenden Mietvertrag ein, so wird seine Einkünfteerzielungsabsicht auf der Grundlage der Auslegung dieses Mietvertrags durch den Umgang des Erwerbers mit ihm indiziert. Entscheiden ist insbesondere auch der Umgang mit einer noch laufenden Befristung und/oder Eigenbedarfsklausel.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ger erziel­ten in den Streit­jah­ren Ein­künfte aus nicht­selb­stän­di­ger Tätig­keit. Sie hat­ten im April 2006 von der Groß­mut­ter der Klä­ge­rin zu glei­chen Bruch­tei­len für einen Kauf­preis von 375.000 € das Eigen­tum an einem mit einer Dop­pel­haus­hälfte bebau­ten Grund­stück erwor­ben. Dabei wurde ein durch Miet­ver­trag vom Juli 2004 zwi­schen der Groß­mut­ter (als Ver­mie­te­rin) und den Ehe­leu­ten E begrün­de­tes Miet­ver­hält­nis, das im Sep­tem­ber 2004 begon­nen hatte und Ende August 2009 enden sollte, über­nom­men. Als Begrün­dung für die Befris­tung sah der Miet­ver­trag vor, dass der Ver­mie­ter die Räume nach Ablauf der Miet­zeit als Woh­nung für sich, seine Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen oder Ange­hö­rige sei­nes Haus­halts benö­t­ige.

Kon­k­re­ti­siert wurde dies durch den hand­schrift­li­chen Zusatz: "Das Miet­ver­hält­nis wird auf 5 Jahre beschränkt, weil nach Ablauf die­ser Zeit eine der bei­den Töch­ter oder eines der Enkel­kin­der das Haus in Eigen­be­darf für sich und seine Fami­lie nut­zen wird. Ander­wei­ti­ger Ersatz­wohn­raum steht für die Per­son nicht zur Ver­fü­gung, so dass diese nach Ablauf der Miet­zeit zwin­gend auf die Nut­zung des Miet­ob­jekts ange­wie­sen sein wird." Die Klä­ger zogen schon im Oktober 2008 von ihrer bis­he­ri­gen Miet­woh­nung in ihre von den Mie­tern zu die­sem Zeit­punkt bereits geräumte Dop­pel­haus­hälfte um.

In den Ein­kom­men­steue­r­er­klär­un­gen für die Streit­jahre 2006 und 2007 mach­ten die Klä­ger aus der Ver­mie­tung des Grund­stücks einen Ver­lust für 2006 i.H.v. 25.565 € und für 2007 i.H.v. 3.039 € gel­tend. Bei der Fest­set­zung der Ein­kom­men­steuer ließ das Finanz­amt in bei­den Jah­ren die gel­tend gemach­ten Ver­luste aus der Grund­stücks­ver­mie­tung außer Acht; denn nach dem Inhalt des Miet­ver­trags bestehe keine lang­fris­tige Ver­mie­tungs­ab­sicht, son­dern es sei ab 2009 die Eigen­nut­zung der Immo­bi­lie geplant gewe­sen.

Das FG wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage ab. Die Revi­sion der Klä­ger hatte vor dem BFH kei­nen Erfolg.

Die Gründe:
Das FG hat im Ergeb­nis zutref­fend die Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht der Klä­ger vern­eint und ihre Ver­luste nicht im Rah­men der Ein­künfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung berück­sich­tigt.

Nach dem Rege­lungs­zweck des § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG ist nur bei einer auf Dauer ange­leg­ten Ver­mie­tung­s­tä­tig­keit grund­sätz­lich und typi­sie­rend davon aus­zu­ge­hen, dass der Steu­erpf­lich­tige beab­sich­tigt, letzt­lich einen Ein­nah­men­über­schuss zu erwirt­schaf­ten, auch wenn sich über län­gere Zei­träume Wer­bungs­kos­ten­über­schüsse erge­ben. Von einer auf Dauer aus­ge­rich­te­ten Ver­mie­tung ist in der Regel nur aus­zu­ge­hen, wenn sie nach den bei ihrem Beginn ersicht­li­chen Umstän­den kei­ner Befris­tung unter­liegt. Aller­dings folgt aus einem auf eine bestimmte Zeit ein­ge­gan­ge­nen Miet­ver­trag allein noch nicht eine (steu­er­recht­lich bedeut­same) Befris­tung der Ver­mie­tung­s­tä­tig­keit.

In einem sol­chen Fall müs­sen aber stets Umstände hin­zu­t­re­ten, die zusam­men mit dem Abschluss des Ver­trags auf eine bestimmte Zeit den Schluss recht­fer­ti­gen, der Ver­mie­ter habe seine Tätig­keit auf Dauer aus­ge­rich­tet. Des­halb hat der BFH als Indiz gegen die Absicht einer auf Dauer ange­leg­ten Ver­mie­tung­s­tä­tig­keit nicht allein auf die Befris­tung des Ver­trags abge­s­tellt, son­dern ent­schei­dend auf den Umstand, dass bereits im Miet­ver­trag die Befris­tung mit einer aus­drück­lich erklär­ten Selbst­nut­zungs­ab­sicht oder Ver­kaufs­ab­sicht ver­knüpft wird. Für eine auf Dauer ange­legte Ver­mie­tung­s­tä­tig­keit spricht vor allem, dass sich der Steu­erpf­lich­tige tat­säch­lich so ver­hält und seine Woh­nung nach Ablauf der aus­be­dun­ge­nen Miet­zeit wie­derum ver­mie­tet oder den befris­te­ten Ver­trag ver­län­gert.

Eine im Hin­blick auf eine, von vorn­he­r­ein geplante und durch­ge­führte Eigen­nut­zung nur kurz­fris­tige Fremd­ver­mie­tung, wäh­rend derer ledig­lich Wer­bungs­kos­ten­über­schüsse erzielt wer­den, spricht gegen eine auf Dauer ange­legte Ver­mie­tung­s­tä­tig­keit mit Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht. Grund­lage der Schluss­fol­ge­run­gen, die sich aus dem Miet­ver­trag für die Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht des Erwer­bers erge­ben, ist seine Aus­le­gung. Ent­hält der Miet­ver­trag Rege­lun­gen, die spe­zi­ell auf die Per­son des Ver­äu­ße­rers bezo­gen sind, sind diese regel­mä­ßig nicht auf den Erwer­ber zu über­tra­gen. Indi­zien für oder gegen die Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht des Erwer­bers erge­ben sich aus sei­nem Ver­hal­ten im Umgang mit dem über­nom­me­nen Miet­ver­trag.

Vor­lie­gend haben die Klä­ger mit Eigen­tum­s­er­werb ein auf fünf Jahre befris­te­tes Miet­ver­hält­nis über­nom­men, das ab ihrem Erwerb (April 2006) noch bis August 2009 dau­ern sollte. Sie haben also ihre Ver­mie­tung­s­tä­tig­keit mit einem (noch) drei Jahre und vier Monate dau­ern­den Miet­ver­hält­nis begon­nen. Dies konnte das FG ohne Beden­ken als nicht auf Dauer ange­legt wer­ten; dies wurde durch das Feh­len etwai­ger wei­ter­ge­hen­der Ver­mie­tungs­be­müh­un­gen und durch den kurz­fris­ti­gen und vor­zei­ti­gen Ein­zug der Klä­ger im Oktober 2008 bestä­tigt.

Link­hin­weis:

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