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BFH zur Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem Leerstand von Wohnungen

Urteil des BFH vom 11.12.2012 - IX R 14/12

In sei­nem Urteil vom 11. Dezem­ber 2012 IX R 14/12 hat der Bun­des­fi­nanz­hof (BFH) die Grund­sätze präz­i­siert, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen Auf­wen­dun­gen für lang­jäh­rig leer­ste­hende Woh­n­im­mo­bi­lien als vorab ent­stan­dene Wer­bungs­kos­ten bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung abzieh­bar sind.

In dem Ver­fah­ren ging es um zwei Wohn­ob­jekte in einem vom Klä­ger (teil­weise) selbst bewohn­ten, 1983 bezugs­fer­tig gewor­de­nen Haus: Eine Woh­nung im ers­ten Ober­ge­schoss war bis August 1997 ver­mie­tet; seit­dem steht sie leer. Der Klä­ger schal­tete etwa vier Mal im Jahr Chif­f­re­an­zei­gen in einer über­re­gio­na­len Zei­tung, in denen er die Woh­nung möb­liert zur Anmie­tung anbot. Die Miet­höhe errech­nete er aus dem jeweils aktu­el­len Miet­spie­gel. Nach Anga­ben des Klä­gers hät­ten sich bis heute keine „geeig­net erschei­nen­den Mie­ter“ gemel­det. Ein im Dach­ge­schoss des Hau­ses lie­gen­des Zim­mer mit Bad war zu kei­nem Zeit­punkt ver­mie­tet. Nach Anga­ben des Klä­gers sei eine Ver­mie­tung auch nicht (mehr) beab­sich­tigt; in frühe­ren Jah­ren habe er aber gele­gent­lich (erfolg­los) Aus­hänge in der Nach­bar­schaft ange­bracht, mit denen das Zim­mer zur Anmie­tung ange­bo­ten wurde. Wegen des Leer­stands machte der Klä­ger in sei­nen Ein­kom­men­steue­r­er­klär­un­gen Wer­bungs­kos­ten­über­schüsse aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung gel­tend, die weder das Finanz­amt noch das Finanz­ge­richt unter Hin­weis auf eine feh­lende Ver­mie­tungs­ab­sicht des Klä­gers berück­sich­tig­ten. Der BFH wies die Revi­sion des Klä­gers als unbe­grün­det zurück.

Der IX. Senat ging davon aus, dass der Klä­ger keine ernst­haf­ten und nach­hal­ti­gen Ver­mie­tungs­be­müh­un­gen ent­fal­tet habe. Zwar stehe es dem Steu­erpf­lich­ti­gen frei, die im Ein­zel­fall geeig­nete Art und Weise der Plat­zie­rung eines von ihm ange­bo­te­nen Miet­ob­jekts am Woh­nungs­markt und ihrer Bewer­bung selbst zu bestim­men. Eine Berück­sich­ti­gung der für das Dach­ge­schoss­zim­mer ent­stan­de­nen Auf­wen­dun­gen komme aber schon des­halb nicht in Betracht, weil der Klä­ger die­ses Objekt gar nicht habe ver­mie­ten wol­len. Aber auch die für die Woh­nung im ers­ten Ober­ge­schoss ange­fal­le­nen Kos­ten könn­ten nicht abge­zo­gen wer­den. Denn die geschal­te­ten Zei­tung­s­an­zei­gen seien erkenn­bar nicht erfolg­reich gewe­sen; daher hätte der Klä­ger sein Ver­hal­ten anpas­sen und sowohl geeig­ne­tere Wege der Ver­mark­tung suchen als auch seine Ver­mie­tungs­be­müh­un­gen inten­si­vie­ren müs­sen. Zudem sei es dem Klä­ger zuzu­mu­ten gewe­sen, Zuge­ständ­nisse (etwa bei der Miet­höhe oder im Hin­blick auf die für ihn als Mie­ter akzepta­b­len Per­so­nen) zu machen. Da der Klä­ger dies nicht getan habe, sei davon aus­zu­ge­hen, dass er den Ent­schluss zur Ein­künf­te­er­zie­lung auf­ge­ge­ben habe.

Die Gründe der Lei­t­ent­schei­dung vom 11. Dezem­ber 2012 IX R 14/12 geben auch Hin­weise, wie andere Leer­stands­si­tua­tio­nen – etwa im Falle regel­mä­ß­i­ger, aber aus ande­ren Grün­den vor­über­ge­hend erfolg­lo­ser oder nur ver­hal­te­ner Ver­mie­tungs­ak­ti­vi­tä­ten des Steu­erpf­lich­ti­gen – zu beur­tei­len sind. Dane­ben nimmt der Senat auch zu der Frage Stel­lung, wie mit dem lang­jäh­ri­gen Leer­stand in Gebie­ten mit einem struk­tu­rel­len Über­an­ge­bot von Immo­bi­lien zu ver­fah­ren ist. Denn der lang­jäh­rige Leer­stand von Woh­nun­gen ist ein all­ge­mei­nes Pro­b­lem, zu dem beim BFH noch eine Reihe von Ver­fah­ren anhän­gig sind (s. etwa Akten­zei­chen IX R 68/10: Reak­tion auf „Miet­ge­su­che“ als ernst­hafte Ver­mie­tungs­be­müh­ung? IX R 39-41/11: Keine Nach­weise über Art, Umfang und Inten­si­tät von Ver­mie­tungs­be­müh­un­gen in der Leer­stands­zeit; IX R 9/12: „Punk­tu­elle Ver­mie­tungs­be­st­re­bun­gen“ bei gleich­zei­ti­ger Ver­kaufs­ab­sicht; IX R 19/11: Leer­stand bei Unter­ver­mie­tung; IX R 7/10: Leer­stand bei Zwi­schen­ver­mie­tung).

Die Ent­schei­dung wird am Mitt­woch, dem 6. Februar 2013, 10 Uhr auf der Inter­net­seite des BFH ver­öf­f­ent­licht. 

Quelle: Pres­se­mit­tei­lung des BFH Nr. 7/2013 vom 05.02.3013 

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