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BFH zur Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem Leerstand von Wohnungen

Urteil des BFH vom 11.12.2012 - IX R 14/12

In sei­nem Ur­teil vom 11. De­zem­ber 2012 IX R 14/12 hat der Bun­des­fi­nanz­hof (BFH) die Grundsätze präzi­siert, un­ter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen Auf­wen­dun­gen für langjährig leer­ste­hende Wohn­im­mo­bi­lien als vorab ent­stan­dene Wer­bungs­kos­ten bei den Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung ab­zieh­bar sind.

In dem Ver­fah­ren ging es um zwei Wohn­ob­jekte in einem vom Kläger (teil­weise) selbst be­wohn­ten, 1983 be­zugs­fer­tig ge­wor­de­nen Haus: Eine Woh­nung im ers­ten Ober­ge­schoss war bis Au­gust 1997 ver­mie­tet; seit­dem steht sie leer. Der Kläger schal­tete etwa vier Mal im Jahr Chif­fre­an­zei­gen in ei­ner über­re­gio­na­len Zei­tung, in de­nen er die Woh­nung möbliert zur An­mie­tung an­bot. Die Miethöhe er­rech­nete er aus dem je­weils ak­tu­el­len Miet­spie­gel. Nach An­ga­ben des Klägers hätten sich bis heute keine „ge­eig­net er­schei­nen­den Mie­ter“ ge­mel­det. Ein im Dach­ge­schoss des Hau­ses lie­gen­des Zim­mer mit Bad war zu kei­nem Zeit­punkt ver­mie­tet. Nach An­ga­ben des Klägers sei eine Ver­mie­tung auch nicht (mehr) be­ab­sich­tigt; in früheren Jah­ren habe er aber ge­le­gent­lich (er­folg­los) Aushänge in der Nach­bar­schaft an­ge­bracht, mit de­nen das Zim­mer zur An­mie­tung an­ge­bo­ten wurde. We­gen des Leer­stands machte der Kläger in sei­nen Ein­kom­men­steu­er­erklärun­gen Wer­bungs­kos­tenüber­schüsse aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung gel­tend, die we­der das Fi­nanz­amt noch das Fi­nanz­ge­richt un­ter Hin­weis auf eine feh­lende Ver­mie­tungs­ab­sicht des Klägers berück­sich­tig­ten. Der BFH wies die Re­vi­sion des Klägers als un­begründet zurück.

Der IX. Se­nat ging da­von aus, dass der Kläger keine ernst­haf­ten und nach­hal­ti­gen Ver­mie­tungs­bemühun­gen ent­fal­tet habe. Zwar stehe es dem Steu­er­pflich­ti­gen frei, die im Ein­zel­fall ge­eig­nete Art und Weise der Plat­zie­rung ei­nes von ihm an­ge­bo­te­nen Miet­ob­jekts am Woh­nungs­markt und ih­rer Be­wer­bung selbst zu be­stim­men. Eine Berück­sich­ti­gung der für das Dach­ge­schoss­zim­mer ent­stan­de­nen Auf­wen­dun­gen komme aber schon des­halb nicht in Be­tracht, weil der Kläger die­ses Ob­jekt gar nicht habe ver­mie­ten wol­len. Aber auch die für die Woh­nung im ers­ten Ober­ge­schoss an­ge­fal­le­nen Kos­ten könn­ten nicht ab­ge­zo­gen wer­den. Denn die ge­schal­te­ten Zei­tungs­an­zei­gen seien er­kenn­bar nicht er­folg­reich ge­we­sen; da­her hätte der Kläger sein Ver­hal­ten an­pas­sen und so­wohl ge­eig­ne­tere Wege der Ver­mark­tung su­chen als auch seine Ver­mie­tungs­bemühun­gen in­ten­si­vie­ren müssen. Zu­dem sei es dem Kläger zu­zu­mu­ten ge­we­sen, Zu­geständ­nisse (etwa bei der Miethöhe oder im Hin­blick auf die für ihn als Mie­ter ak­zep­ta­blen Per­so­nen) zu ma­chen. Da der Kläger dies nicht ge­tan habe, sei da­von aus­zu­ge­hen, dass er den Ent­schluss zur Einkünf­te­er­zie­lung auf­ge­ge­ben habe.

Die Gründe der Lei­tent­schei­dung vom 11. De­zem­ber 2012 IX R 14/12 ge­ben auch Hin­weise, wie an­dere Leer­stands­si­tua­tio­nen – etwa im Falle re­gelmäßiger, aber aus an­de­ren Gründen vorüber­ge­hend er­folg­lo­ser oder nur ver­hal­te­ner Ver­mie­tungs­ak­ti­vitäten des Steu­er­pflich­ti­gen – zu be­ur­tei­len sind. Da­ne­ben nimmt der Se­nat auch zu der Frage Stel­lung, wie mit dem langjähri­gen Leer­stand in Ge­bie­ten mit einem struk­tu­rel­len Über­an­ge­bot von Im­mo­bi­lien zu ver­fah­ren ist. Denn der langjährige Leer­stand von Woh­nun­gen ist ein all­ge­mei­nes Pro­blem, zu dem beim BFH noch eine Reihe von Ver­fah­ren anhängig sind (s. etwa Ak­ten­zei­chen IX R 68/10: Re­ak­tion auf „Miet­ge­su­che“ als ernst­hafte Ver­mie­tungs­bemühung? IX R 39-41/11: Keine Nach­weise über Art, Um­fang und In­ten­sität von Ver­mie­tungs­bemühun­gen in der Leer­stands­zeit; IX R 9/12: „Punk­tu­elle Ver­mie­tungs­be­stre­bun­gen“ bei gleich­zei­ti­ger Ver­kaufs­ab­sicht; IX R 19/11: Leer­stand bei Un­ter­ver­mie­tung; IX R 7/10: Leer­stand bei Zwi­schen­ver­mie­tung).

Die Ent­schei­dung wird am Mitt­woch, dem 6. Fe­bruar 2013, 10 Uhr auf der In­ter­net­seite des BFH veröff­ent­licht. 

Quelle: Pres­se­mit­tei­lung des BFH Nr. 7/2013 vom 05.02.3013 

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