de en
Nexia Ebner Stolz

Aktuelles

BFH zum vorübergehenden Leerstand von zur Untervermietung bereit gehaltener Räume in der Wohnung des Steuerpflichtigen

Urteil des BFH vom 22.1.2013 - IX R 19/11

Leer­stands­zei­ten im Rah­men der Un­ter­ver­mie­tung ein­zel­ner Räume in­ner­halb der ei­ge­nen Woh­nung des Steu­er­pflich­ti­gen sind nicht der Ei­gen­nut­zung, son­dern der Ver­mie­tungstätig­keit zu­zu­rech­nen. Vor­aus­set­zung hierfür ist, dass ein sol­cher Raum - als Ob­jekt der Ver­mie­tungstätig­keit - nach vor­he­ri­ger, auf Dauer an­ge­leg­ter Ver­mie­tung leer steht und fest­steht, dass das vorüber­ge­hend leer ste­hende Ob­jekt wei­ter­hin für eine Neu­ver­mie­tung be­reit ge­hal­ten wird.

Der Sach­ver­halt:
Der Kläger war Ei­gentümer ei­ner Woh­nung mit sechs Wohnräumen und ei­ner Ge­samtfläche von 187,7 qm. In den Streit­jah­ren 2001 und 2002 nutzte er zwei Zim­mer (Zim­mer Nr. 1 und 6) mit ei­ner Ge­samt­wohnfläche von 54,7 qm selbst; die wei­te­ren vier Zim­mer (Zim­mer Nr. 2 bis 5) mit ei­ner Ge­samt­wohnfläche von 82,2 qm ver­mie­tete der Kläger - teil­weise mit kurzen Un­ter­bre­chun­gen - an ver­schie­dene Un­ter­mie­ter. Die Ge­mein­schafts­ein­rich­tun­gen der Woh­nung (Flur, Küche, Bad) mit ei­ner Ge­samt­wohnfläche von 50,8 qm wur­den von sämt­li­chen Be­woh­nern ge­mein­sam ge­nutzt.

In sei­nen Ein­kom­men­steu­er­erklärun­gen für die Streit­jahre machte der Kläger die auf die Woh­nung ent­fal­len­den Ge­samt­kos­ten an­tei­lig als Wer­bungs­kos­ten bei sei­nen Einkünf­ten aus der Un­ter­ver­mie­tung der Zim­mer Nr. 2 bis 5 gel­tend. Da­bei rech­nete er die auf die zur Ver­mie­tung be­reit­ste­hen­den Zim­mer ent­fal­len­den Auf­wen­dun­gen auch für jene Zeiträume den Ver­mie­tungs­einkünf­ten zu, in de­nen diese Zim­mer - vorüber­ge­hend - nicht ver­mie­tet ge­we­sen wa­ren.

Im Er­geb­nis er­mit­telte der Kläger einen bei sei­nen Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung zu berück­sich­ti­gen­den Wer­bungs­kos­ten­an­teil an den Ge­samt­kos­ten i.H.v. 63,45 Pro­zent für 2001 so­wie i.H.v. 64,6 Pro­zent für 2002. Das Fi­nanz­amt berück­sich­tigte dem­ge­genüber in den (geänder­ten) Ein­kom­men­steu­er­be­schei­den für die Streit­jahre le­dig­lich 40,91 Pro­zent der Ge­samt­kos­ten als Wer­bungs­kos­ten bei den Einkünf­ten des Klägers aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung.

Das FG gab der hier­ge­gen ge­rich­te­ten Klage teil­weise statt. Es ging da­von aus, dass die Zim­mer Nr. 3 bis 5 nicht durchgängig ver­mie­tet ge­we­sen wa­ren. So­weit ein­zelne Zim­mer leer ge­stan­den hätten, seien diese Leer­stands­zei­ten nicht der Ver­mie­tung, son­dern der Selbst­nut­zung durch den Kläger zu­zu­rech­nen. Dem­nach sei für das Streit­jahr 2001 ein Wer­bungs­kos­ten­an­teil an den Ge­samt­auf­wen­dun­gen i.H.v. 60,86 Pro­zent und im Streit­jahr 2002 ein Wer­bungs­kos­ten­an­teil an den Ge­samt­auf­wen­dun­gen i.H.v. 52,07 Pro­zent zu berück­sich­ti­gen. Auf die Re­vi­sion des Klägers hob der BFH das Ur­teil auf und gab der Klage in vol­lem Um­fang statt.

Die Gründe:
Das FG hat die von dem Kläger gel­tend ge­mach­ten, auf die zur Ver­mie­tung be­reit­ste­hen­den Zim­mer Nr. 2 bis 5 ent­fal­len­den Auf­wen­dun­gen für jene Zeiträume, in de­nen diese Zim­mer vorüber­ge­hend nicht ver­mie­tet ge­we­sen wa­ren, zu Un­recht nicht als Wer­bungs­kos­ten bei der Er­mitt­lung der Einkünfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung berück­sich­tigt.

Auf­wen­dun­gen für eine Woh­nung, die nach vor­he­ri­ger, auf Dauer an­ge­leg­ter Ver­mie­tung leer steht, sind auch während der Zeit des Leer­stands als Wer­bungs­kos­ten als ab­zieh­bar an­zu­se­hen, so­lange der Steu­er­pflich­tige den ur­sprüng­li­chen Ent­schluss zur Einkünf­te­er­zie­lung im Zu­sam­men­hang mit dem Leer­stand der Woh­nung nicht endgültig auf­ge­ge­ben hat. In ver­gleich­ba­rer Weise ist nach der Recht­spre­chung des er­ken­nen­den Se­nats bei aus­schließlich an wech­selnde Fe­ri­engäste ver­mie­te­ten und in der übri­gen Zeit hierfür be­reit­ge­hal­te­nen Fe­ri­en­woh­nun­gen ohne wei­tere Prüfung von der Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht der Steu­er­pflich­ti­gen aus­zu­ge­hen; Leer­stands­zei­ten sind auch in­so­weit nicht der Ei­gen­nut­zung, son­dern der Ver­mie­tungstätig­keit zu­zu­rech­nen.

Da­nach sind auch Leer­stands­zei­ten im Rah­men der Un­ter­ver­mie­tung ein­zel­ner Räume in­ner­halb der ei­ge­nen Woh­nung des Steu­er­pflich­ti­gen je­den­falls dann nicht der Ei­gen­nut­zung, son­dern der Ver­mie­tungstätig­keit zu­zu­rech­nen, wenn ein sol­cher Raum nach vor­he­ri­ger, auf Dauer an­ge­leg­ter Ver­mie­tung leer steht und - wie im Streit­fall - fest­steht, dass der vorüber­ge­hend leer ste­hende Raum wei­ter­hin für eine Neu­ver­mie­tung be­reit ge­hal­ten wird. We­der die feh­lende räum­li­che Tren­nung zum Wohn­be­reich des Steu­er­pflich­ti­gen noch die feh­lende Ab­ge­schlos­sen­heit der zur Ver­mie­tung vor­ge­se­he­nen Räume noch die - theo­re­ti­sche - Möglich­keit zur Selbst­nut­zung ste­hen in die­sen Fällen der An­nahme ei­ner Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht ent­ge­gen; denn Ob­jekt der Ver­mie­tung i.S.v. § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG können auch be­stimmte Teile ei­nes Grundstücks oder Gebäudes, ein­zelne Zim­mer oder Räum­lich­kei­ten sein.

Die­sen Maßstäben ent­sprach die Vor­ent­schei­dung nicht; sie war da­her auf­zu­he­ben und der Klage statt­zu­ge­ben. Denn vor­lie­gend wa­ren die maßgeb­li­chen, be­reits seit 1994 der Er­zie­lung von Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung die­nen­den Zim­mer Nr. 2 bis 5 in den Streit­jah­ren ent­we­der durchgängig ver­mie­tet oder sie wur­den für eine er­neute Ver­mie­tung - wel­che in al­len Fällen zeit­nah er­folgte - be­reit ge­hal­ten. Da­her sind die vom FG an­ge­nom­me­nen Leer­stands­zei­ten nicht der Ei­gen­nut­zung durch den Kläger, son­dern des­sen Ver­mie­tungstätig­keit zu­zu­rech­nen; die auf die zur Ver­mie­tung be­reit ge­hal­te­nen Räume ent­fal­len­den an­tei­li­gen Auf­wen­dun­gen des Klägers stel­len Wer­bungs­kos­ten bei des­sen Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung dar.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text ist auf der Home­page des BFH veröff­ent­licht.
  • Um di­rekt zum Voll­text der Ent­schei­dung zu kom­men, kli­cken Sie bitte hier.
nach oben