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BFH zum vorübergehenden Leerstand von zur Untervermietung bereit gehaltener Räume in der Wohnung des Steuerpflichtigen

Urteil des BFH vom 22.1.2013 - IX R 19/11

Leerstandszeiten im Rahmen der Untervermietung einzelner Räume innerhalb der eigenen Wohnung des Steuerpflichtigen sind nicht der Eigennutzung, sondern der Vermietungstätigkeit zuzurechnen. Voraussetzung hierfür ist, dass ein solcher Raum - als Objekt der Vermietungstätigkeit - nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung leer steht und feststeht, dass das vorübergehend leer stehende Objekt weiterhin für eine Neuvermietung bereit gehalten wird.

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger war Eigen­tü­mer einer Woh­nung mit sechs Wohn­räu­men und einer Gesamt­fläche von 187,7 qm. In den Streit­jah­ren 2001 und 2002 nutzte er zwei Zim­mer (Zim­mer Nr. 1 und 6) mit einer Gesamt­wohn­fläche von 54,7 qm selbst; die wei­te­ren vier Zim­mer (Zim­mer Nr. 2 bis 5) mit einer Gesamt­wohn­fläche von 82,2 qm ver­mie­tete der Klä­ger - teil­weise mit kur­zen Unter­b­re­chun­gen - an ver­schie­dene Unter­mie­ter. Die Gemein­schaft­s­ein­rich­tun­gen der Woh­nung (Flur, Küche, Bad) mit einer Gesamt­wohn­fläche von 50,8 qm wur­den von sämt­li­chen Bewoh­nern gemein­sam genutzt.

In sei­nen Ein­kom­men­steue­r­er­klär­un­gen für die Streit­jahre machte der Klä­ger die auf die Woh­nung ent­fal­len­den Gesamt­kos­ten antei­lig als Wer­bungs­kos­ten bei sei­nen Ein­künf­ten aus der Unter­ver­mie­tung der Zim­mer Nr. 2 bis 5 gel­tend. Dabei rech­nete er die auf die zur Ver­mie­tung bereit­ste­hen­den Zim­mer ent­fal­len­den Auf­wen­dun­gen auch für jene Zei­träume den Ver­mie­tungs­ein­künf­ten zu, in denen diese Zim­mer - vor­über­ge­hend - nicht ver­mie­tet gewe­sen waren.

Im Ergeb­nis ermit­telte der Klä­ger einen bei sei­nen Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung zu berück­sich­ti­gen­den Wer­bungs­kos­ten­an­teil an den Gesamt­kos­ten i.H.v. 63,45 Pro­zent für 2001 sowie i.H.v. 64,6 Pro­zent für 2002. Das Finanz­amt berück­sich­tigte dem­ge­gen­über in den (geän­der­ten) Ein­kom­men­steu­er­be­schei­den für die Streit­jahre ledig­lich 40,91 Pro­zent der Gesamt­kos­ten als Wer­bungs­kos­ten bei den Ein­künf­ten des Klä­gers aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung.

Das FG gab der hier­ge­gen gerich­te­ten Klage teil­weise statt. Es ging davon aus, dass die Zim­mer Nr. 3 bis 5 nicht durch­gän­gig ver­mie­tet gewe­sen waren. Soweit ein­zelne Zim­mer leer gestan­den hät­ten, seien diese Leer­stands­zei­ten nicht der Ver­mie­tung, son­dern der Selbst­nut­zung durch den Klä­ger zuzu­rech­nen. Dem­nach sei für das Streit­jahr 2001 ein Wer­bungs­kos­ten­an­teil an den Gesamt­auf­wen­dun­gen i.H.v. 60,86 Pro­zent und im Streit­jahr 2002 ein Wer­bungs­kos­ten­an­teil an den Gesamt­auf­wen­dun­gen i.H.v. 52,07 Pro­zent zu berück­sich­ti­gen. Auf die Revi­sion des Klä­gers hob der BFH das Urteil auf und gab der Klage in vol­lem Umfang statt.

Die Gründe:
Das FG hat die von dem Klä­ger gel­tend gemach­ten, auf die zur Ver­mie­tung bereit­ste­hen­den Zim­mer Nr. 2 bis 5 ent­fal­len­den Auf­wen­dun­gen für jene Zei­träume, in denen diese Zim­mer vor­über­ge­hend nicht ver­mie­tet gewe­sen waren, zu Unrecht nicht als Wer­bungs­kos­ten bei der Ermitt­lung der Ein­künfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung berück­sich­tigt.

Auf­wen­dun­gen für eine Woh­nung, die nach vor­he­ri­ger, auf Dauer ange­leg­ter Ver­mie­tung leer steht, sind auch wäh­rend der Zeit des Leer­stands als Wer­bungs­kos­ten als abzieh­bar anzu­se­hen, solange der Steu­erpf­lich­tige den ursprüng­li­chen Ent­schluss zur Ein­künf­te­er­zie­lung im Zusam­men­hang mit dem Leer­stand der Woh­nung nicht end­gül­tig auf­ge­ge­ben hat. In ver­g­leich­ba­rer Weise ist nach der Recht­sp­re­chung des erken­nen­den Senats bei aus­sch­ließ­lich an wech­selnde Feri­en­gäste ver­mie­te­ten und in der übri­gen Zeit hier­für bereit­ge­hal­te­nen Feri­en­woh­nun­gen ohne wei­tere Prü­fung von der Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht der Steu­erpf­lich­ti­gen aus­zu­ge­hen; Leer­stands­zei­ten sind auch inso­weit nicht der Eigen­nut­zung, son­dern der Ver­mie­tung­s­tä­tig­keit zuzu­rech­nen.

Danach sind auch Leer­stands­zei­ten im Rah­men der Unter­ver­mie­tung ein­zel­ner Räume inn­er­halb der eige­nen Woh­nung des Steu­erpf­lich­ti­gen jeden­falls dann nicht der Eigen­nut­zung, son­dern der Ver­mie­tung­s­tä­tig­keit zuzu­rech­nen, wenn ein sol­cher Raum nach vor­he­ri­ger, auf Dauer ange­leg­ter Ver­mie­tung leer steht und - wie im Streit­fall - fest­steht, dass der vor­über­ge­hend leer ste­hende Raum wei­ter­hin für eine Neu­ver­mie­tung bereit gehal­ten wird. Weder die feh­lende räum­li­che Tren­nung zum Wohn­be­reich des Steu­erpf­lich­ti­gen noch die feh­lende Abge­sch­los­sen­heit der zur Ver­mie­tung vor­ge­se­he­nen Räume noch die - theo­re­ti­sche - Mög­lich­keit zur Selbst­nut­zung ste­hen in die­sen Fäl­len der Annahme einer Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht ent­ge­gen; denn Objekt der Ver­mie­tung i.S.v. § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG kön­nen auch bestimmte Teile eines Grund­stücks oder Gebäu­des, ein­zelne Zim­mer oder Räum­lich­kei­ten sein.

Die­sen Maß­s­tä­ben ent­sprach die Vor­ent­schei­dung nicht; sie war daher auf­zu­he­ben und der Klage statt­zu­ge­ben. Denn vor­lie­gend waren die maß­geb­li­chen, bereits seit 1994 der Erzie­lung von Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung die­nen­den Zim­mer Nr. 2 bis 5 in den Streit­jah­ren ent­we­der durch­gän­gig ver­mie­tet oder sie wur­den für eine erneute Ver­mie­tung - wel­che in allen Fäl­len zeit­nah erfolgte - bereit gehal­ten. Daher sind die vom FG ange­nom­me­nen Leer­stands­zei­ten nicht der Eigen­nut­zung durch den Klä­ger, son­dern des­sen Ver­mie­tung­s­tä­tig­keit zuzu­rech­nen; die auf die zur Ver­mie­tung bereit gehal­te­nen Räume ent­fal­len­den antei­li­gen Auf­wen­dun­gen des Klä­gers stel­len Wer­bungs­kos­ten bei des­sen Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung dar.

Link­hin­weis:

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