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BFH: Auch bei Veräußerungen zur Vermeidung von Zwangsversteigerungen liegt in der Regel gewerblicher Grundstückshandel vor

Urteil des BFH vom 27.9.2012 - III R 19/11

Persönli­che oder fi­nan­zi­elle Be­weggründe für die Veräußerung von Im­mo­bi­lien sind für die Zu­ord­nung zum ge­werb­li­chen Grundstücks­han­del oder zur Vermögens­ver­wal­tung grundsätz­lich un­er­heb­lich. Dies gilt auch im Hin­blick auf wirt­schaft­li­che Zwänge wie etwa die Ankündi­gung von Zwangsmaßnah­men durch einen Grund­pfandgläubi­ger.

Der Sach­ver­halt:
Der Kläger war in den Streit­jah­ren 1996 bis 1998 Al­lein- und Mit­ei­gentümer zahl­rei­cher Grundstücke. Außer­dem war er an ei­ner u.a. auf dem Ge­biet des Han­dels mit In­dus­triegütern und KFZ täti­gen GmbH be­tei­ligt. Auf­grund von Steu­er­schul­den in Mil­lio­nenhöhe in­folge ei­ner die Vor­jahre be­tref­fen­den kom­bi­nier­ten Steu­er­fahn­dungs- und Be­triebsprüfung hatte das Fi­nanz­amt im Jahr 1997 im Ar­rest­wege die im Al­lein­ei­gen­tum des Klägers ste­hen­den Grundstücke O, er­wor­ben im Jahr 1988, M, er­wor­ben im Jahr 1995, B, er­wor­ben im Jahr 1995, K, er­wor­ben im Jahr 1997 und H, er­wor­ben im Jahr 1997 so­wie wei­tere im Mit­ei­gen­tum des Klägers und sei­ner Ehe­frau ste­hende Grundstücke mit Si­che­rungs­hy­po­the­ken be­las­tet.

Zu ei­ner Zwangs­ver­stei­ge­rung der Ob­jekte kam es aber nicht, da die Fi­nanz­behörde dem Kläger einen freihändi­gen Ver­kauf der Grundstücke ge­stat­tet hatte. Im wei­te­ren Ver­lauf des Streit­jah­res 1998 veräußer­ten der Kläger bzw. der Kläger und seine Ehe­frau dar­auf­hin die ge­nann­ten Grundstücke. Später kam das be­klagte Fi­nanz­amt zu der Auf­fas­sung, dass der Kläger und seine Ehe­frau zum einen je­weils persönlich, zum an­de­ren aber auch ge­mein­sam einen ge­werb­li­chen Grundstücks­han­del be­trie­ben hätten. Zu dem Be­triebs­vermögen des von dem Kläger persönlich be­trie­be­nen ge­werb­li­chen Grundstücks­han­dels hätten die Grundstücke M, O, B, K und H gehört.

Das FG gab der hier­ge­gen ge­rich­te­ten Klage statt. Auf die Re­vi­sion des Fi­nanz­am­tes hob der BFH das Ur­teil auf und wies die Sa­che zur er­neu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das FG zurück.

Die Gründe:
Das FG hatte die Verkäufe der Grundstücke B, K und H durch den Kläger zu Un­recht als pri­vate Vermögens­ver­wal­tung an­ge­se­hen und da­her das Vor­lie­gen der in der höchstrich­ter­li­chen Recht­spre­chung ent­wi­ckel­ten Kri­te­rien für die An­nahme ei­nes ge­werb­li­chen Grundstücks­han­dels ver­neint.

Von einem ge­werb­li­chen Grundstücks­han­del kann im Re­gel­fall aus­ge­gan­gen wer­den, wenn in­ner­halb ei­nes en­gen zeit­li­chen Zu­sam­men­hangs zwi­schen An­schaf­fung bzw. Er­rich­tung und Ver­kauf, d.h. von etwa fünf Jah­ren, min­des­tens vier Ob­jekte veräußert wer­den, weil die äußeren Umstände dann den Schluss zu­las­sen, dass es dem Steu­er­pflich­ti­gen auf die Aus­nut­zung sub­stan­ti­el­ler Vermögens­werte durch Um­schich­tung an­kommt. Der Kläger hatte im Ver­lauf des Streit­jah­res 1998 u.a. die bei­den im Jahr 1995 er­wor­be­nen Grundstücke M und B so­wie die bei­den 1997 er­wor­be­nen Grundstücke K und H veräußert und be­reits da­mit die ob­jek­ti­ven Vor­aus­set­zun­gen des ge­werb­li­chen Grundstücks­han­dels erfüllt.

Die durch die Verkäufe in­di­zierte An­nahme, dass der Kläger be­reits beim Er­werb der Grundstücke mit be­ding­ter Veräußerungs­ab­sicht han­delte, wurde nicht wi­der­legt. Denn die persönli­chen oder fi­nan­zi­el­len Be­weggründe für die Veräußerung von Im­mo­bi­lien sind für die Zu­ord­nung zum ge­werb­li­chen Grundstücks­han­del oder zur Vermögens­ver­wal­tung un­er­heb­lich. Dies gilt auch für wirt­schaft­li­che Zwänge wie z.B. die Ankündi­gung von Zwangsmaßnah­men durch einen Grund­pfandgläubi­ger.

Die Drei-Ob­jekt-Grenze hat die Be­deu­tung ei­nes An­scheins­be­wei­ses, der - ohne dass es dafür wei­te­rer In­di­zien be­darf - den Schluss auf die in­nere Tat­sa­che des Er­werbs des je­wei­li­gen Grundstücks in be­ding­ter Veräußerungs­ab­sicht zulässt. Ihre Gel­tungs­kraft kann zwar im Ein­zel­fall durch den Nach­weis ei­nes aty­pi­schen Sach­ver­halts­ver­laufs er­schüttert wer­den. Dafür kom­men aber grundsätz­lich we­der die Gründe der Veräußerung noch Ab­sichts­erklärun­gen in Be­tracht, son­dern vor­nehm­lich Ge­stal­tun­gen des Steu­er­pflich­ti­gen in zeit­li­cher Nähe zum Er­werb, die eine Veräußerung in­ner­halb ei­nes Zeit­rah­mens von etwa fünf Jah­ren er­schwe­ren oder un­wirt­schaft­li­cher ma­chen. Dies kann etwa eine lang­fris­tige Fi­nan­zie­rung oder eine lang­fris­tige Ver­mie­tung bzw. Ver­pach­tung sein, wenn diese sich im Falle ei­ner Veräußerung vor­aus­sicht­lich ungüns­tig aus­wir­ken oder zusätz­li­che fi­nan­zi­elle Be­las­tun­gen auslösen würde. Der­ar­tige In­di­zien hatte das FG al­ler­dings nicht fest­ge­stellt.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFHveröff­ent­licht.
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