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BFH: Auch bei Veräußerungen zur Vermeidung von Zwangsversteigerungen liegt in der Regel gewerblicher Grundstückshandel vor

Urteil des BFH vom 27.9.2012 - III R 19/11

Persönliche oder finanzielle Beweggründe für die Veräußerung von Immobilien sind für die Zuordnung zum gewerblichen Grundstückshandel oder zur Vermögensverwaltung grundsätzlich unerheblich. Dies gilt auch im Hinblick auf wirtschaftliche Zwänge wie etwa die Ankündigung von Zwangsmaßnahmen durch einen Grundpfandgläubiger.

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger war in den Streit­jah­ren 1996 bis 1998 Allein- und Mit­ei­gen­tü­mer zahl­rei­cher Grund­stü­cke. Außer­dem war er an einer u.a. auf dem Gebiet des Han­dels mit Indu­s­trie­gü­tern und KFZ täti­gen GmbH betei­ligt. Auf­grund von Steu­er­schul­den in Mil­lio­nen­höhe infolge einer die Vor­jahre betref­fen­den kom­bi­nier­ten Steu­er­fahn­dungs- und Betriebs­prü­fung hatte das Finanz­amt im Jahr 1997 im Arrest­wege die im Allein­ei­gen­tum des Klä­gers ste­hen­den Grund­stü­cke O, erwor­ben im Jahr 1988, M, erwor­ben im Jahr 1995, B, erwor­ben im Jahr 1995, K, erwor­ben im Jahr 1997 und H, erwor­ben im Jahr 1997 sowie wei­tere im Mit­ei­gen­tum des Klä­gers und sei­ner Ehe­frau ste­hende Grund­stü­cke mit Siche­rungs­hy­po­the­ken belas­tet.

Zu einer Zwangs­ver­s­tei­ge­rung der Objekte kam es aber nicht, da die Finanz­be­hörde dem Klä­ger einen frei­hän­di­gen Ver­kauf der Grund­stü­cke gestat­tet hatte. Im wei­te­ren Ver­lauf des Streit­jah­res 1998 ver­äu­ßer­ten der Klä­ger bzw. der Klä­ger und seine Ehe­frau dar­auf­hin die genann­ten Grund­stü­cke. Spä­ter kam das beklagte Finanz­amt zu der Auf­fas­sung, dass der Klä­ger und seine Ehe­frau zum einen jeweils per­sön­lich, zum ande­ren aber auch gemein­sam einen gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del betrie­ben hät­ten. Zu dem Betriebs­ver­mö­gen des von dem Klä­ger per­sön­lich betrie­be­nen gewerb­li­chen Grund­stücks­han­dels hät­ten die Grund­stü­cke M, O, B, K und H gehört.

Das FG gab der hier­ge­gen gerich­te­ten Klage statt. Auf die Revi­sion des Finanzam­tes hob der BFH das Urteil auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das FG zurück.

Die Gründe:
Das FG hatte die Ver­käufe der Grund­stü­cke B, K und H durch den Klä­ger zu Unrecht als pri­vate Ver­mö­gens­ver­wal­tung ange­se­hen und daher das Vor­lie­gen der in der höch­s­trich­ter­li­chen Recht­sp­re­chung ent­wi­ckel­ten Kri­te­rien für die Annahme eines gewerb­li­chen Grund­stücks­han­dels vern­eint.

Von einem gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del kann im Regel­fall aus­ge­gan­gen wer­den, wenn inn­er­halb eines engen zeit­li­chen Zusam­men­hangs zwi­schen Anschaf­fung bzw. Errich­tung und Ver­kauf, d.h. von etwa fünf Jah­ren, min­des­tens vier Objekte ver­äu­ßert wer­den, weil die äuße­ren Umstände dann den Schluss zulas­sen, dass es dem Steu­erpf­lich­ti­gen auf die Aus­nut­zung sub­stan­ti­el­ler Ver­mö­gens­werte durch Umschich­tung ankommt. Der Klä­ger hatte im Ver­lauf des Streit­jah­res 1998 u.a. die bei­den im Jahr 1995 erwor­be­nen Grund­stü­cke M und B sowie die bei­den 1997 erwor­be­nen Grund­stü­cke K und H ver­äu­ßert und bereits damit die objek­ti­ven Vor­aus­set­zun­gen des gewerb­li­chen Grund­stücks­han­dels erfüllt.

Die durch die Ver­käufe indi­zierte Annahme, dass der Klä­ger bereits beim Erwerb der Grund­stü­cke mit beding­ter Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht han­delte, wurde nicht wider­legt. Denn die per­sön­li­chen oder finan­zi­el­len Beweg­gründe für die Ver­äu­ße­rung von Immo­bi­lien sind für die Zuord­nung zum gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del oder zur Ver­mö­gens­ver­wal­tung uner­heb­lich. Dies gilt auch für wirt­schaft­li­che Zwänge wie z.B. die Ankün­di­gung von Zwangs­maß­nah­men durch einen Grundp­fand­gläu­bi­ger.

Die Drei-Objekt-Grenze hat die Bedeu­tung eines Anscheins­be­wei­ses, der - ohne dass es dafür wei­te­rer Indi­zien bedarf - den Schluss auf die innere Tat­sa­che des Erwerbs des jewei­li­gen Grund­stücks in beding­ter Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht zulässt. Ihre Gel­tungs­kraft kann zwar im Ein­zel­fall durch den Nach­weis eines aty­pi­schen Sach­ver­halts­ver­laufs erschüt­tert wer­den. Dafür kom­men aber grund­sätz­lich weder die Gründe der Ver­äu­ße­rung noch Absicht­s­er­klär­un­gen in Betracht, son­dern vor­nehm­lich Gestal­tun­gen des Steu­erpf­lich­ti­gen in zeit­li­cher Nähe zum Erwerb, die eine Ver­äu­ße­rung inn­er­halb eines Zei­trah­mens von etwa fünf Jah­ren erschwe­ren oder unwirt­schaft­li­cher machen. Dies kann etwa eine lang­fris­tige Finan­zie­rung oder eine lang­fris­tige Ver­mie­tung bzw. Ver­pach­tung sein, wenn diese sich im Falle einer Ver­äu­ße­rung vor­aus­sicht­lich ungüns­tig aus­wir­ken oder zusätz­li­che finan­zi­elle Belas­tun­gen aus­lö­sen würde. Der­ar­tige Indi­zien hatte das FG aller­dings nicht fest­ge­s­tellt.

Link­hin­weis:

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