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Erweiterte Grundstückskürzung bei klassischer Bauträgerschaft

FG Düsseldorf 22.2.2018, 9 K 3572/16 G,F

Das Vorliegen einer "klassischen" Bauträgerschaft steht der erweiterten Kürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG nicht entgegen. Würde man die klassische Bauträgertätigkeit nur im vermögensverwaltenden Umfang als unschädlich erachten, liefe der Anwendungsbereich des Gesetzes im Wesentlichen leer und der gesetzgeberische Wille würde verfehlt.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin ist im Rah­men einer gewer­be­steu­er­li­chen Org­an­schaft Org­an­trä­ge­rin für die A-GmbH. Den Gewer­be­steu­er­mess­be­trag für das Streit­jahr 2010 setzte das Finanz­amt zunächst erklär­ungs­ge­mäß auf 0 € fest. Den vor­trags­fähi­gen Gewer­be­ver­lust stellte es auf den 31.12.2010 fest. Bei einer Betriebs­prü­fung stellte der Prü­fer fest, dass die Gesell­schaft bis 2009 kei­nen erwei­ter­ten Kür­zungs­be­trag für Grund­be­sitz gel­tend gemacht hatte, weil sie über die Ver­wal­tung des eige­nen Grund­be­sit­zes und über die Errich­tung und Ver­äu­ße­rung von Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­s­ern sowie Eigen­tums­woh­nun­gen hin­aus einen gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del betrie­ben hatte. Zum Ende 2009 sollte plan­mä­ßig der gesamte eigene Grund­stücks­be­stand der A-GmbH an die Z-GmbH ver­äu­ßert wer­den. Aus die­sem Grunde hatte die Klä­ge­rin, nach dem Weg­fall "schäd­li­cher" Akti­vi­tä­ten, für 2010 die erwei­terte Kür­zung gem. § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG um den Teil des Gewer­be­er­trags gel­tend gemacht, der auf die Ver­wal­tung und Nut­zung des eige­nen Grund­be­sit­zes der A-GmbH ent­fiel.

Aller­dings war das Grund­stück S-Straße in S-Stadt aus dem Bau­trä­ger­ge­schäft der A-GmbH nicht an die Z-GmbH über­ge­gan­gen. Dies hatte die A-GmbH als unbe­bau­tes Grund­stück vor Jah­ren erwor­ben. Im Jahr 2009 ver­kaufte die A-GmbH das ersch­los­sene unbe­baute Grund­stück an ein Ehe­paar mit der über­nom­me­nen Verpf­lich­tung, hier­auf ein frei­ste­hen­des Ein­fa­mi­li­en­haus schlüs­sel­fer­tig zu errich­ten. Den Bau des Ein­fa­mi­li­en­hau­ses stellte die A-GmbH in 2009 nicht fer­tig. Da im Grund­buch eine Auflas­sungs­vor­mer­kung zuguns­ten des Käu­fer-Ehe­paars ein­ge­tra­gen war, wurde es Ende 2009 im Zuge der Umstruk­tu­rie­rung an die Z-GmbH nicht mit­ve­r­äu­ßert, son­dern blieb im Umlauf­ver­mö­gen der A-GmbH. Aller­dings wurde das Gebäude ver­ein­ba­rungs­ge­mäß durch die Z-GmbH fer­tig­ge­s­tellt und über­ge­ben, weil die Z-GmbH die Bau­trä­ger­ak­ti­vi­tä­ten der A-GmbH fort­führte. Die Schluss­rech­nung ein­sch­ließ­lich Son­der­wun­sch­leis­tun­gen wurde durch eine Ser­vice GmbH ver­ein­nahmt, die für die A-GmbH und die Z-GmbH auf­t­rat. Die A-GmbH erhielt hier­aus über die bis zum 31.12.2009 akti­vier­ten Her­stel­lungs­kos­ten zusätz­lich einen Gewinn­an­teil von 5.000 €.

Das Finanz­amt meinte, das zurück­be­hal­tene Grund­stück sei bis zur Gewinn­rea­li­sie­rung dem gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del der A-GmbH zuzu­ord­nen; hier­aus habe die A-GmbH noch im Jahr 2010 ori­gi­näre gewerb­li­che Ein­künfte erzielt, die der erwei­ter­ten Kür­zung ent­ge­gen­stün­den. Ein­künfte aus der Errich­tung und Ver­äu­ße­rung von Ein­fa­mi­li­en­häu­s­ern seien für die Gewäh­rung der erwei­ter­ten Kür­zung nur unschäd­lich, wenn sie im Rah­men blo­ßer pri­va­ter Ver­mö­gens­ver­wal­tung, nicht aber eines gewerb­li­chen Grund­stücks­han­dels ange­fal­len seien. Das Finanz­amt berück­sich­tigte nur die ein­fa­che Kür­zung gem. § 9 Nr. 1 S. 1 GewStG, erließ einen geän­der­ten Gewer­be­steu­er­mess­be­scheid für 2010 und hob zug­leich die geson­derte Fest­stel­lung des vor­trags­fähi­gen Gewer­be­ver­lus­tes auf den 31.12.2010 gem. § 35 b Abs. 2 GewStG auf.

Das FG gab der hier­ge­gen gerich­te­ten Klage statt. Die Revi­sion zum BFH wurde wegen grund­sätz­li­cher Bedeu­tung der Rechts­sa­che zuge­las­sen.

Die Gründe:
Das Finanz­amt hat der Klä­ge­rin bei der Zurech­nung des Gewer­be­er­trags der Organ­ge­sell­schaft A-GmbH die erwei­terte Kür­zung um den Teil des Gewer­be­er­trags, der die Ver­wal­tung und Nut­zung des eige­nen Grund­be­sit­zes der A-GmbH betrifft, zu Unrecht ver­sagt.

Bei Unter­neh­men, die aus­sch­ließ­lich eige­nen Grund­be­sitz oder neben eige­nem Grund­be­sitz eige­nes Kapi­tal­ver­mö­gen ver­wal­ten und nut­zen oder dane­ben Woh­nungs­bau­ten bet­reuen oder Ein- oder Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser oder Eigen­tums­woh­nun­gen errich­ten und ver­äu­ßern, tritt bei der Ermitt­lung des Gewer­be­er­tra­ges (§ 7 GewStG) gem. § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG auf Antrag an die Stelle der Kür­zung nach Nr. 1 S. 1 der Vor­schrift die Kür­zung um den Teil des Gewer­be­er­tra­ges, der auf die Ver­wal­tung und Nut­zung des eige­nen Grund­be­sit­zes ent­fällt. Diese Vor­aus­set­zun­gen sind vor­lie­gend erfüllt. Die Tätig­keit der A-GmbH beschränkte sich im Streit­jahr 2010 dar­auf, eige­nen Grund­be­sitz zu ver­wal­ten und zu nut­zen, mit Aus­nahme der Fer­tig­stel­lung und Ver­äu­ße­rung des Ein­fa­mi­li­en­haus-Grund­stücks S-Straße in S-Stadt.

Die Errich­tung und Ver­äu­ße­rung die­ses Objekts ist der A-GmbH zuzu­rech­nen. Sie war gegen­über den Erwer­bern als Ver­trag­s­part­ne­rin des Grund­stücks­kauf­ver­trags und Bau­er­rich­tungs­ver­trags verpf­lich­tet, das ersch­los­sene unbe­baute Grund­stück zu über­eig­nen, mit der über­nom­me­nen wei­te­ren Verpf­lich­tung, hier­auf ein frei­ste­hen­des Ein­fa­mi­li­en­haus schlüs­sel­fer­tig zu errich­ten. Zur Erfül­lung ihrer Verpf­lich­tun­gen hat sie die Z-GmbH ledig­lich ein­ge­schal­tet; die A-GmbH hat ersicht­lich nicht ein halb­fer­ti­ges Grund­stücks­ob­jekt auf die Z-GmbH über­eig­net oder ihre eigene ver­trag­li­che Verpf­lich­tung als Ver­äu­ße­rin auf die Z-GmbH über­tra­gen. Damit hat die A-GmbH im Streit­jahr 2010 die Errich­tung und Ver­äu­ße­rung eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses selbst betrie­ben.

Diese Tätig­keit ist unschäd­lich im Hin­blick auf die erwei­terte Kür­zung des § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG. Dabei kommt es nicht dar­auf an, ob die Errich­tung und Ver­äu­ße­rung von Ein­fa­mi­li­en­häu­s­ern, Zwei­fa­mi­li­en­häu­s­ern und Eigen­tums­woh­nun­gen an sich im Rah­men eines gewerb­li­chen Grund­stücks­han­dels statt­fin­det. Der Geset­zes­wort­laut sieht aus­drück­lich vor, dass die Bau­trä­ger­tä­tig­keit der erwei­ter­ten Kür­zung nicht ent­ge­gen­steht. Der Gesetz­ge­ber hat die "klas­si­sche" Bau­trä­ger­tä­tig­keit auch bewusst als unschäd­lich ange­se­hen. Aller­dings ist der Gesetz­ge­ber zunächst über das Ziel hin­aus­ge­schos­sen, indem er die Bau­trä­ger­um­sätze in die Kür­zung des Gewer­be­er­trags der Grund­stücks­un­ter­neh­men ein­be­zo­gen hat. Mit Wir­kung ab 1982 wurde dies kor­ri­giert: Die Bau­trä­ger­tä­tig­keit ist zwar wei­ter­hin unschäd­lich, jedoch sind die Gewinne aus der Bau­trä­ger­tä­tig­keit seit­dem in den Gewer­be­er­trag ein­zu­be­zie­hen.

Würde man die klas­si­sche Bau­trä­ger­tä­tig­keit nur im ver­mö­gens­ver­wal­ten­den Umfang als unschäd­lich (für die erwei­terte Kür­zung des § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG) erach­ten, liefe der Anwen­dungs­be­reich des Geset­zes im Wesent­li­chen leer und der gesetz­ge­be­ri­sche Wille würde ver­fehlt. In die­sem Sinne dürfte auch der BFH zu ver­ste­hen sein, wonach die Errich­tung und Ver­äu­ße­rung von Eigen­tums­woh­nun­gen, auch wenn sie der Sache nach eine gewerb­li­che Tätig­keit dar­s­tellt, die erwei­terte Kür­zung ermög­licht. Schäd­lich hin­ge­gen im Hin­blick auf die erwei­terte Kür­zung sind wei­tere For­men eines gewerb­li­chen Grund­stücks­han­dels, soweit hier die 3-Objekte-Grenze über­schrit­ten wird. Ein sol­cher Fall ist hier ersicht­lich nicht gege­ben.

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