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Erweiterte Grundstückskürzung bei klassischer Bauträgerschaft

FG Düsseldorf 22.2.2018, 9 K 3572/16 G,F

Das Vor­lie­gen ei­ner "klas­si­schen" Bauträger­schaft steht der er­wei­ter­ten Kürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG nicht ent­ge­gen. Würde man die klas­si­sche Bauträgertätig­keit nur im vermögens­ver­wal­ten­den Um­fang als un­schädlich er­ach­ten, liefe der An­wen­dungs­be­reich des Ge­set­zes im We­sent­li­chen leer und der ge­setz­ge­be­ri­sche Wille würde ver­fehlt.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläge­rin ist im Rah­men ei­ner ge­wer­be­steu­er­li­chen Or­gan­schaft Or­ganträge­rin für die A-GmbH. Den Ge­wer­be­steu­er­mess­be­trag für das Streit­jahr 2010 setzte das Fi­nanz­amt zunächst erklärungs­gemäß auf 0 € fest. Den vor­tragsfähi­gen Ge­wer­be­ver­lust stellte es auf den 31.12.2010 fest. Bei ei­ner Be­triebsprüfung stellte der Prüfer fest, dass die Ge­sell­schaft bis 2009 kei­nen er­wei­ter­ten Kürzungs­be­trag für Grund­be­sitz gel­tend ge­macht hatte, weil sie über die Ver­wal­tung des ei­ge­nen Grund­be­sit­zes und über die Er­rich­tung und Veräußerung von Ein- und Zwei­fa­mi­li­enhäusern so­wie Ei­gen­tums­woh­nun­gen hin­aus einen ge­werb­li­chen Grundstücks­han­del be­trie­ben hatte. Zum Ende 2009 sollte planmäßig der ge­samte ei­gene Grundstücks­be­stand der A-GmbH an die Z-GmbH veräußert wer­den. Aus die­sem Grunde hatte die Kläge­rin, nach dem Weg­fall "schädli­cher" Ak­ti­vitäten, für 2010 die er­wei­terte Kürzung gem. § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG um den Teil des Ge­wer­be­er­trags gel­tend ge­macht, der auf die Ver­wal­tung und Nut­zung des ei­ge­nen Grund­be­sit­zes der A-GmbH ent­fiel.

Al­ler­dings war das Grundstück S-Straße in S-Stadt aus dem Bauträger­ge­schäft der A-GmbH nicht an die Z-GmbH über­ge­gan­gen. Dies hatte die A-GmbH als un­be­bau­tes Grundstück vor Jah­ren er­wor­ben. Im Jahr 2009 ver­kaufte die A-GmbH das er­schlos­sene un­be­baute Grundstück an ein Ehe­paar mit der über­nom­me­nen Ver­pflich­tung, hier­auf ein frei­ste­hen­des Ein­fa­mi­li­en­haus schlüssel­fer­tig zu er­rich­ten. Den Bau des Ein­fa­mi­li­en­hau­ses stellte die A-GmbH in 2009 nicht fer­tig. Da im Grund­buch eine Auf­las­sungs­vor­mer­kung zu­guns­ten des Käufer-Ehe­paars ein­ge­tra­gen war, wurde es Ende 2009 im Zuge der Um­struk­tu­rie­rung an die Z-GmbH nicht mit­veräußert, son­dern blieb im Um­lauf­vermögen der A-GmbH. Al­ler­dings wurde das Gebäude ver­ein­ba­rungs­gemäß durch die Z-GmbH fer­tig­ge­stellt und über­ge­ben, weil die Z-GmbH die Bauträge­rak­ti­vitäten der A-GmbH fortführte. Die Schluss­rech­nung ein­schließlich Son­der­wunschleis­tun­gen wurde durch eine Ser­vice GmbH ver­ein­nahmt, die für die A-GmbH und die Z-GmbH auf­trat. Die A-GmbH er­hielt hier­aus über die bis zum 31.12.2009 ak­ti­vier­ten Her­stel­lungs­kos­ten zusätz­lich einen Ge­winn­an­teil von 5.000 €.

Das Fi­nanz­amt meinte, das zurück­be­hal­tene Grundstück sei bis zur Ge­winn­rea­li­sie­rung dem ge­werb­li­chen Grundstücks­han­del der A-GmbH zu­zu­ord­nen; hier­aus habe die A-GmbH noch im Jahr 2010 ori­ginäre ge­werb­li­che Einkünfte er­zielt, die der er­wei­ter­ten Kürzung ent­ge­genstünden. Einkünfte aus der Er­rich­tung und Veräußerung von Ein­fa­mi­li­enhäusern seien für die Gewährung der er­wei­ter­ten Kürzung nur un­schädlich, wenn sie im Rah­men bloßer pri­va­ter Vermögens­ver­wal­tung, nicht aber ei­nes ge­werb­li­chen Grundstücks­han­dels an­ge­fal­len seien. Das Fi­nanz­amt berück­sich­tigte nur die ein­fa­che Kürzung gem. § 9 Nr. 1 S. 1 GewStG, er­ließ einen geänder­ten Ge­wer­be­steu­er­mess­be­scheid für 2010 und hob zu­gleich die ge­son­derte Fest­stel­lung des vor­tragsfähi­gen Ge­wer­be­ver­lus­tes auf den 31.12.2010 gem. § 35 b Abs. 2 GewStG auf.

Das FG gab der hier­ge­gen ge­rich­te­ten Klage statt. Die Re­vi­sion zum BFH wurde we­gen grundsätz­li­cher Be­deu­tung der Rechts­sa­che zu­ge­las­sen.

Die Gründe:
Das Fi­nanz­amt hat der Kläge­rin bei der Zu­rech­nung des Ge­wer­be­er­trags der Or­gan­ge­sell­schaft A-GmbH die er­wei­terte Kürzung um den Teil des Ge­wer­be­er­trags, der die Ver­wal­tung und Nut­zung des ei­ge­nen Grund­be­sit­zes der A-GmbH be­trifft, zu Un­recht ver­sagt.

Bei Un­ter­neh­men, die aus­schließlich ei­ge­nen Grund­be­sitz oder ne­ben ei­ge­nem Grund­be­sitz ei­ge­nes Ka­pi­tal­vermögen ver­wal­ten und nut­zen oder da­ne­ben Woh­nungs­bau­ten be­treuen oder Ein- oder Zwei­fa­mi­li­enhäuser oder Ei­gen­tums­woh­nun­gen er­rich­ten und veräußern, tritt bei der Er­mitt­lung des Ge­wer­be­er­tra­ges (§ 7 GewStG) gem. § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG auf An­trag an die Stelle der Kürzung nach Nr. 1 S. 1 der Vor­schrift die Kürzung um den Teil des Ge­wer­be­er­tra­ges, der auf die Ver­wal­tung und Nut­zung des ei­ge­nen Grund­be­sit­zes entfällt. Diese Vor­aus­set­zun­gen sind vor­lie­gend erfüllt. Die Tätig­keit der A-GmbH be­schränkte sich im Streit­jahr 2010 dar­auf, ei­ge­nen Grund­be­sitz zu ver­wal­ten und zu nut­zen, mit Aus­nahme der Fer­tig­stel­lung und Veräußerung des Ein­fa­mi­li­en­haus-Grundstücks S-Straße in S-Stadt.

Die Er­rich­tung und Veräußerung die­ses Ob­jekts ist der A-GmbH zu­zu­rech­nen. Sie war ge­genüber den Er­wer­bern als Ver­trags­part­ne­rin des Grundstücks­kauf­ver­trags und Bau­er­rich­tungs­ver­trags ver­pflich­tet, das er­schlos­sene un­be­baute Grundstück zu übe­reig­nen, mit der über­nom­me­nen wei­te­ren Ver­pflich­tung, hier­auf ein frei­ste­hen­des Ein­fa­mi­li­en­haus schlüssel­fer­tig zu er­rich­ten. Zur Erfüllung ih­rer Ver­pflich­tun­gen hat sie die Z-GmbH le­dig­lich ein­ge­schal­tet; die A-GmbH hat er­sicht­lich nicht ein halb­fer­ti­ges Grundstücks­ob­jekt auf die Z-GmbH übe­reig­net oder ihre ei­gene ver­trag­li­che Ver­pflich­tung als Veräußerin auf die Z-GmbH über­tra­gen. Da­mit hat die A-GmbH im Streit­jahr 2010 die Er­rich­tung und Veräußerung ei­nes Ein­fa­mi­li­en­hau­ses selbst be­trie­ben.

Diese Tätig­keit ist un­schädlich im Hin­blick auf die er­wei­terte Kürzung des § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG. Da­bei kommt es nicht dar­auf an, ob die Er­rich­tung und Veräußerung von Ein­fa­mi­li­enhäusern, Zwei­fa­mi­li­enhäusern und Ei­gen­tums­woh­nun­gen an sich im Rah­men ei­nes ge­werb­li­chen Grundstücks­han­dels statt­fin­det. Der Ge­set­zes­wort­laut sieht ausdrück­lich vor, dass die Bauträgertätig­keit der er­wei­ter­ten Kürzung nicht ent­ge­gen­steht. Der Ge­setz­ge­ber hat die "klas­si­sche" Bauträgertätig­keit auch be­wusst als un­schädlich an­ge­se­hen. Al­ler­dings ist der Ge­setz­ge­ber zunächst über das Ziel hin­aus­ge­schos­sen, in­dem er die Bauträger­umsätze in die Kürzung des Ge­wer­be­er­trags der Grundstücks­un­ter­neh­men ein­be­zo­gen hat. Mit Wir­kung ab 1982 wurde dies kor­ri­giert: Die Bauträgertätig­keit ist zwar wei­ter­hin un­schädlich, je­doch sind die Ge­winne aus der Bauträgertätig­keit seit­dem in den Ge­wer­be­er­trag ein­zu­be­zie­hen.

Würde man die klas­si­sche Bauträgertätig­keit nur im vermögens­ver­wal­ten­den Um­fang als un­schädlich (für die er­wei­terte Kürzung des § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG) er­ach­ten, liefe der An­wen­dungs­be­reich des Ge­set­zes im We­sent­li­chen leer und der ge­setz­ge­be­ri­sche Wille würde ver­fehlt. In die­sem Sinne dürfte auch der BFH zu ver­ste­hen sein, wo­nach die Er­rich­tung und Veräußerung von Ei­gen­tums­woh­nun­gen, auch wenn sie der Sa­che nach eine ge­werb­li­che Tätig­keit dar­stellt, die er­wei­terte Kürzung ermöglicht. Schädlich hin­ge­gen im Hin­blick auf die er­wei­terte Kürzung sind wei­tere For­men ei­nes ge­werb­li­chen Grundstücks­han­dels, so­weit hier die 3-Ob­jekte-Grenze über­schrit­ten wird. Ein sol­cher Fall ist hier er­sicht­lich nicht ge­ge­ben.

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