de en
Nexia Ebner Stolz

Aktuelles

Betriebskostenabrechnung auch bei Schätzung der für den Mieter angesetzten Kosten formell ordnungsgemäß

BGH 12.11.2014, VIII ZR 112/14

Für die for­melle Ord­nungs­gemäßheit ei­ner Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung ist es ohne Be­deu­tung, ob die dort für den je­wei­li­gen Mie­ter an­ge­setz­ten Kos­ten auf ab­ge­le­se­nen Mess­wer­ten oder ei­ner Schätzung be­ru­hen und ob eine even­tu­ell vom Ver­mie­ter vor­ge­nom­mene Schätzung den An­for­de­run­gen des § 9a Heiz­kos­tenVO ent­spricht. Ei­ner Erläute­rung der an­ge­setz­ten Kos­ten be­darf es nicht.

Der Sach­ver­halt:
Der Kläger ist seit 2003 Mie­ter ei­ner Woh­nung in Mann­heim. Der Be­klagte trat durch Er­werb der Woh­nung als Ver­mie­ter in das be­ste­hende Miet­verhält­nis ein.

Der Kläger, der nach den Ver­ein­ba­run­gen im Miet­ver­trag zu mtl. Be­triebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen ver­pflich­tet ist, er­rech­nete für den Zeit­raum Au­gust 2010 bis Ende Juli 2011 ein Be­triebs­kos­ten­gut­ha­ben zu sei­nen Guns­ten i.H.v. rd. 485 €, des­sen Zah­lung er mit der Klage ver­langt. Der Be­klagte rech­nete über die den ge­nann­ten Zeit­raum be­tref­fen­den Be­triebs­kos­ten sei­ner­seits im Juli 2012 ab. Diese Ab­rech­nung weist einen Saldo zu sei­nen Guns­ten i.H.v. rd. 1.050 € aus, auf des­sen Zah­lung der Be­klagte den Kläger wi­der­kla­gend in An­spruch nimmt.

Der Be­klagte wies am Ende sei­ner Ab­rech­nung von Juli 2012 dar­auf hin, dass die ein­ge­stell­ten Heiz­kos­ten nach dem pro­zen­tua­len Vor­jah­res­ver­brauch auf rd. 1.650 € und die Kos­ten für Warm­was­ser nach ver­gleich­ba­ren Räumen auf rd. 220 € ge­schätzt wor­den seien. Nach Auf­fas­sung des Klägers ent­spricht die Ab­rech­nung nicht den for­mel­len An­for­de­run­gen an eine ord­nungs­gemäße Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung, weil er nicht in der Lage sei, die Ab­rech­nung auf ihre Rich­tig­keit zu überprüfen.

AG und LG ga­ben der Klage statt und wie­sen die Wi­der­klage ab. Auf die Re­vi­sion des Be­klag­ten hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf und ver­wies die Sa­che zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des LG ent­spricht die dem Kläger von dem Be­klag­ten für den Zeit­raum Au­gust 2010 bis Juli 2011 er­teilte Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung von Juli 2012 den for­mel­len An­for­de­run­gen.

Eine Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung ist for­mell ord­nungs­gemäß, wenn sie den all­ge­mei­nen An­for­de­run­gen des § 259 BGB ent­spricht, also eine ge­ord­nete Zu­sam­men­stel­lung der Ein­nah­men und Aus­ga­ben enthält. Die An­ga­ben müssen es dem Mie­ter ermögli­chen, die zur Ver­tei­lung an­ste­hen­den Kos­ten­po­si­tio­nen zu er­ken­nen und den auf ihn ent­fal­len­den An­teil an die­sen Kos­ten nach­zuprüfen. Die­sen An­for­de­run­gen wird die Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung des Be­klag­ten von Juli 2012 ge­recht. Aus ihr sind so­wohl der Ge­samt­be­trag der um­zu­le­gen­den Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten als auch der an­ge­wen­dete Um­la­gemaßstab er­sicht­lich.

Die Um­lage nach Grund­kos­ten (je­weils 30 Pro­zent der Ge­samt­kos­ten) ist je­weils nach dem Flächenmaßstab er­folgt, wo­bei so­wohl die Ge­samtfläche als auch die Fläche der Woh­nung des Klägers an­ge­ge­ben sind, so dass der sich für ihn er­ge­bende An­teil rech­ne­ri­sch nach­voll­zieh­bar ist. Bei der Um­lage nach Ver­brauch (70 Pro­zent der Ge­samt­kos­ten) lässt sich der Ab­rech­nung ent­neh­men, dass bzgl. der Heiz­kos­ten Ver­brauchs­ein­hei­ten und beim Warm­was­ser die ver­brauchte Warm­was­ser­menge zu­grunde ge­legt wur­den. Auch für die Woh­nung des Klägers sind eine kon­krete Warm­was­ser­menge an­ge­ge­ben, fer­ner für je­den Raum in der Woh­nung kon­krete Ver­brauchs­ein­hei­ten. Da in der Ab­rech­nung außer­dem die Ge­samt­summe al­ler Ver­brauchs­ein­hei­ten im Ab­rech­nungs­ob­jekt an­ge­ge­ben ist, kann der als An­teil des Klägers aus­ge­wie­sene Be­trag der Ver­brauchs­kos­ten der Hei­zung (1.650 €) rech­ne­ri­sch nach­voll­zo­gen wer­den.

Ent­spre­chen­des gilt für die Um­lage von 70 Pro­zent der Warm­was­ser­kos­ten nach Ver­brauch, die nach dem Verhält­nis des für die Woh­nung des Klägers an­ge­ge­be­nen Ver­brauchs zum Ge­samt­ver­brauch im Ab­rech­nungs­ob­jekt ver­teilt wur­den. Eine in die­sem Sinne ver­stan­dene Nach­voll­zieh­bar­keit genügt für die for­melle Ord­nungs­gemäßheit der Ab­rech­nung. Dass die für die Woh­nung des Klägers an­ge­setz­ten Ver­brauchs­ein­hei­ten nicht auf ab­ge­le­se­nen Wer­ten be­ru­hen, son­dern auf­grund ei­ner "pro­zen­tua­len Schätzung auf­grund des Vor­jah­res­ver­brauchs" er­mit­telt wor­den sind und die als Ver­brauch an­ge­setzte Warm­was­ser­menge nicht auf ei­ner Mes­sung, son­dern auf "ei­ner Schätzung an­hand ver­gleich­ba­rer Räume" be­ruht, recht­fer­tigt keine an­dere Be­ur­tei­lung.

Ent­ge­gen ei­ner teil­weise ver­tre­te­nen An­sicht, sind an die for­melle Ord­nungs­gemäßheit ei­ner Heiz­kos­ten­ab­rech­nung keine wei­ter­ge­hen­den An­for­de­run­gen zu stel­len. So muss der Ver­mie­ter nicht be­reits auf die­ser Ebene dar­le­gen und erläutern, auf wel­che Weise er in Fällen ei­ner in der ab­zu­rech­nen­den Woh­nung un­ter­blie­be­nen Ver­brauchsa­ble­sung die dann gem. § 9a Abs. 1 Heiz­kos­tenVO als Ver­brauchs­werte die­ser Woh­nung an­zu­set­zen­den Werte im Ein­zel­nen er­mit­telt hat. Es be­darf in­so­weit we­der ei­ner Beifügung der Vor­jah­res­ab­rech­nung, aus der die da­mals er­mit­tel­ten Werte er­sicht­lich sind, noch wei­te­rer An­ga­ben oder Erläute­run­gen, an­hand de­rer der Mie­ter die ma­te­ri­elle Rich­tig­keit des für ihn an­ge­setz­ten Werts im Ein­zel­nen nach­voll­zie­hen kann, denn da­mit würde die Ab­rech­nung über­frach­tet.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
  • Um di­rekt zum Voll­text zu kom­men, kli­cken Sie bitte hier.
nach oben