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Betriebskostenabrechnung auch bei Schätzung der für den Mieter angesetzten Kosten formell ordnungsgemäß

BGH 12.11.2014, VIII ZR 112/14

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkostenVO entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht.

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger ist seit 2003 Mie­ter einer Woh­nung in Mann­heim. Der Beklagte trat durch Erwerb der Woh­nung als Ver­mie­ter in das beste­hende Miet­ver­hält­nis ein.

Der Klä­ger, der nach den Ver­ein­ba­run­gen im Miet­ver­trag zu mtl. Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen verpf­lich­tet ist, errech­nete für den Zei­traum August 2010 bis Ende Juli 2011 ein Betriebs­kos­ten­gut­ha­ben zu sei­nen Guns­ten i.H.v. rd. 485 €, des­sen Zah­lung er mit der Klage ver­langt. Der Beklagte rech­nete über die den genann­ten Zei­traum betref­fen­den Betriebs­kos­ten sei­ner­seits im Juli 2012 ab. Diese Abrech­nung weist einen Saldo zu sei­nen Guns­ten i.H.v. rd. 1.050 € aus, auf des­sen Zah­lung der Beklagte den Klä­ger wider­kla­gend in Anspruch nimmt.

Der Beklagte wies am Ende sei­ner Abrech­nung von Juli 2012 dar­auf hin, dass die ein­ge­s­tell­ten Heiz­kos­ten nach dem pro­zen­tua­len Vor­jah­res­ver­brauch auf rd. 1.650 € und die Kos­ten für Warm­was­ser nach ver­g­leich­ba­ren Räu­men auf rd. 220 € geschätzt wor­den seien. Nach Auf­fas­sung des Klä­gers ent­spricht die Abrech­nung nicht den for­mel­len Anfor­de­run­gen an eine ord­nungs­ge­mäße Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung, weil er nicht in der Lage sei, die Abrech­nung auf ihre Rich­tig­keit zu über­prü­fen.

AG und LG gaben der Klage statt und wie­sen die Wider­klage ab. Auf die Revi­sion des Beklag­ten hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und ver­wies die Sache zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des LG ent­spricht die dem Klä­ger von dem Beklag­ten für den Zei­traum August 2010 bis Juli 2011 erteilte Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung von Juli 2012 den for­mel­len Anfor­de­run­gen.

Eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ist for­mell ord­nungs­ge­mäß, wenn sie den all­ge­mei­nen Anfor­de­run­gen des § 259 BGB ent­spricht, also eine geord­nete Zusam­men­stel­lung der Ein­nah­men und Aus­ga­ben ent­hält. Die Anga­ben müs­sen es dem Mie­ter ermög­li­chen, die zur Ver­tei­lung anste­hen­den Kos­ten­po­si­tio­nen zu erken­nen und den auf ihn ent­fal­len­den Anteil an die­sen Kos­ten nach­zu­prü­fen. Die­sen Anfor­de­run­gen wird die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung des Beklag­ten von Juli 2012 gerecht. Aus ihr sind sowohl der Gesamt­be­trag der umzu­le­gen­den Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten als auch der ange­wen­dete Umla­ge­maß­stab ersicht­lich.

Die Umlage nach Grund­kos­ten (jeweils 30 Pro­zent der Gesamt­kos­ten) ist jeweils nach dem Flächen­maß­stab erfolgt, wobei sowohl die Gesamt­fläche als auch die Fläche der Woh­nung des Klä­gers ange­ge­ben sind, so dass der sich für ihn erge­bende Anteil rech­ne­risch nach­voll­zieh­bar ist. Bei der Umlage nach Ver­brauch (70 Pro­zent der Gesamt­kos­ten) lässt sich der Abrech­nung ent­neh­men, dass bzgl. der Heiz­kos­ten Ver­brauchs­ein­hei­ten und beim Warm­was­ser die ver­brauchte Warm­was­ser­menge zugrunde gelegt wur­den. Auch für die Woh­nung des Klä­gers sind eine kon­k­rete Warm­was­ser­menge ange­ge­ben, fer­ner für jeden Raum in der Woh­nung kon­k­rete Ver­brauchs­ein­hei­ten. Da in der Abrech­nung außer­dem die Gesamt­summe aller Ver­brauchs­ein­hei­ten im Abrech­nungs­ob­jekt ange­ge­ben ist, kann der als Anteil des Klä­gers aus­ge­wie­sene Betrag der Ver­brauchs­kos­ten der Hei­zung (1.650 €) rech­ne­risch nach­voll­zo­gen wer­den.

Ent­sp­re­chen­des gilt für die Umlage von 70 Pro­zent der Warm­was­ser­kos­ten nach Ver­brauch, die nach dem Ver­hält­nis des für die Woh­nung des Klä­gers ange­ge­be­nen Ver­brauchs zum Gesamt­ver­brauch im Abrech­nungs­ob­jekt ver­teilt wur­den. Eine in die­sem Sinne ver­stan­dene Nach­voll­zieh­bar­keit genügt für die for­melle Ord­nungs­ge­mäß­h­eit der Abrech­nung. Dass die für die Woh­nung des Klä­gers ange­setz­ten Ver­brauchs­ein­hei­ten nicht auf abge­le­se­nen Wer­ten beru­hen, son­dern auf­grund einer "pro­zen­tua­len Schät­zung auf­grund des Vor­jah­res­ver­brauchs" ermit­telt wor­den sind und die als Ver­brauch ange­setzte Warm­was­ser­menge nicht auf einer Mes­sung, son­dern auf "einer Schät­zung anhand ver­g­leich­ba­rer Räume" beruht, recht­fer­tigt keine andere Beur­tei­lung.

Ent­ge­gen einer teil­weise ver­t­re­te­nen Ansicht, sind an die for­melle Ord­nungs­ge­mäß­h­eit einer Heiz­kos­ten­ab­rech­nung keine wei­ter­ge­hen­den Anfor­de­run­gen zu stel­len. So muss der Ver­mie­ter nicht bereits auf die­ser Ebene dar­le­gen und erläu­tern, auf wel­che Weise er in Fäl­len einer in der abzu­rech­nen­den Woh­nung unter­b­lie­be­nen Ver­brauchsa­b­le­sung die dann gem. § 9a Abs. 1 Heiz­kos­tenVO als Ver­brauchs­werte die­ser Woh­nung anzu­set­zen­den Werte im Ein­zel­nen ermit­telt hat. Es bedarf inso­weit weder einer Bei­fü­gung der Vor­jah­res­ab­rech­nung, aus der die damals ermit­tel­ten Werte ersicht­lich sind, noch wei­te­rer Anga­ben oder Erläu­te­run­gen, anhand derer der Mie­ter die mate­ri­elle Rich­tig­keit des für ihn ange­setz­ten Werts im Ein­zel­nen nach­voll­zie­hen kann, denn damit würde die Abrech­nung über­frach­tet.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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