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Gebäudebewertung: Berücksichtigung von Sanierungskosten

BFH 24.10.2017, II R 40/15

Ist im Ertragswertverfahren dem schlechten Zustand eines Gebäudes nicht Rechnung getragen worden, können Instandsetzungskosten durch Abschläge zu berücksichtigen sein. Aus dem Gutachten muss sich jedoch ergeben, wie sich die Mängel und Schäden auf den Verkehrswert auswirken.

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger hatte Ende 2007 von sei­ner Mut­ter ein Grund­stück geschenkt bekom­men, auf dem sich ein um das Jahr 1900 erbau­tes Miet­haus mit ins­ge­s­amt 23 ver­mie­te­ten Wohn­ein­hei­ten und einer leer ste­hen­den Woh­nung befand. Eine durch­g­rei­fende Sanie­rung oder Moder­ni­sie­rung hatte seit der Errich­tung des Gebäu­des nicht statt­ge­fun­den.

Der Klä­ger reichte beim Finanz­amt im Mai 2010 eine Bedarfs­wert­er­klär­ung nebst Gut­ach­ten eines öff­ent­lich bes­tell­ten und ver­ei­dig­ten Sach­ver­stän­di­gen ein. In die­sem Gut­ach­ten ermit­telte der Sach­ver­stän­dige einen Ertrags­wert von 800.000 €, von dem er pau­schale Kos­ten für die Besei­ti­gung eines Repa­ra­turs­taus von 170.000 € abzog und so einen ber­ei­nig­ten Ertrags­wert/Ver­kehrs­wert von 630.000 € berech­nete. Nach Anga­ben des Sach­ver­stän­di­gen habe das Gebäude ins­ge­s­amt einen ver­brauch­ten bau­li­chen Zustand auf­ge­wie­sen. Außer­dem sch­loss der Sach­ver­stän­dige, dass sich die Aus­stat­tung von 16 der 24 Wohn­ein­hei­ten größ­t­en­teils noch im Zustand nach Erstel­lung des Gebäu­des befun­den habe. Für die Gebäu­de­hülle und die 16 Woh­nun­gen sei nach über­schlä­g­i­ger Schät­zung von einem Inves­ti­ti­ons­be­darf von min­des­tens 170.000 € aus­zu­ge­hen. Auf die 16 Woh­nun­gen ent­falle ein Anteil von ca. 116.000 €.

Das Finanz­amt stellte einen nach § 146 Abs. 2 u. 4 BewG berech­ne­ten Grund­be­sitz­wert von 782.000 € auf den 28.12.2007 für Zwe­cke der Schen­kung­steuer fest. Das vor­ge­legte Gut­ach­ten war nach Mei­nung der Behörde nicht anzu­er­ken­nen, weil es hin­sicht­lich der pau­schal geschätz­ten Repa­ra­tur- und Instand­set­zungs­kos­ten nicht plau­si­bel sei. Wäh­rend des Ein­spruchs­ver­fah­rens konnte die Bau­sach­ver­stän­dige des Finanzam­tes vier Woh­nun­gen des Objekts besich­ti­gen. Sie berech­nete den Repa­ra­tur- und Instand­set­zungs­be­darf für ins­ge­s­amt sie­ben reno­vie­rungs­be­dürf­tige Woh­nun­gen mit ca. 101.000 € und ermit­telte einen Ver­kehrs­wert i.H.v. 699.000 € (800.000 € ./. 101.000 €). Infol­ge­des­sen setzte das Finanz­amt mit Ein­spruchs­ent­schei­dung den Grund­be­sitz­wert auf 699.000 € herab und wies im Übri­gen den Ein­spruch als unbe­grün­det zurück.

Das FG wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage ab. Auch die Revi­sion des Klä­gers vor dem BFH blieb erfolg­los.

Gründe:
Ein höhe­rer als der vom Finanz­amt bereits vor­ge­nom­mene Abzug der gel­tend gemach­ten Reno­vie­rungs­kos­ten kommt man­gels Nach­wei­ses eines nie­d­ri­ge­ren gemei­nen Werts des Grund­stücks nicht in Betracht.

Weist der Steu­erpf­lich­tige im Rah­men der Bedarf­be­wer­tung nach, dass der gemeine Wert der wirt­schaft­li­chen Ein­heit im Besteue­rungs­zeit­punkt nie­d­ri­ger ist als der nach den §§ 145 bis 149 BewG ermit­telte Wert, ist gem. § 138 Abs. 4 S. 1 BewG der gemeine Wert als Grund­be­sitz­wert fest­zu­s­tel­len. Der Steu­erpf­lich­tige trägt inso­weit die Nach­weis­last. Der Nach­weis ist erbracht, wenn dem Gut­ach­ten ohne Ein­schal­tung bzw. Bestel­lung wei­te­rer Sach­ver­stän­di­ger gefolgt wer­den kann.

Ein Sach­ver­stän­di­gen­gu­t­ach­ten ist regel­mä­ßig zum Nach­weis eines nie­d­ri­ge­ren gemei­nen Werts eines Grund­stücks geeig­net, wenn es unter Beach­tung der maß­ge­ben­den Vor­schrif­ten ord­nungs­ge­mäß ers­tellt wurde. Zur Ord­nungs­mä­ß­ig­keit des Gut­ach­tens gehö­ren sowohl des­sen metho­di­sche Qua­li­tät als auch eine zutref­fende Erhe­bung und Doku­men­ta­tion der Begu­t­ach­tungs­grund­la­gen. Einem Gut­ach­ten, das - bei Feh­len bewer­tungs­recht­li­cher Son­der­re­ge­lun­gen - die­sen Vor­ga­ben ent­spricht, wird regel­mä­ßig zu fol­gen sein.

Bebaute Grund­stü­cke für Pro­duk­ti­ons- und Dienst­leis­tungs­zwe­cke sind regel­mä­ßig im Ertrags­wert­ver­fah­ren sach­ge­recht zu bewer­ten. Dies gilt ins­be­son­dere für Grund­stü­cke, die im gewöhn­li­chen Geschäfts­ver­kehr im Hin­blick auf ihre Ren­tier­lich­keit gehan­delt wer­den (wie im Streit­fall z.B. Miet­wohn­grund­stü­cke). Bau­schä­den sind im Ertrags­wert­ver­fah­ren nur inso­weit zu berück­sich­ti­gen, als sie sich auf den Ver­kehrs­wert des bebau­ten Grund­stücks aus­wir­ken.

Hat ein bebau­tes Grund­stück trotz hohen Alters eine not­wen­dige durch­g­rei­fende Sanie­rung oder Moder­ni­sie­rung nicht erfah­ren (Instand­hal­tungs­rück­stau), liegt eine objekt­be­zo­gene Beein­träch­ti­gung des Bau­werks und damit ein Bau­scha­den vor. Weist ein Objekt Bau­schä­den auf, sind der Wer­t­er­mitt­lung ent­sp­re­chend dem geplan­ten Bau­zu­stand eines man­gel­f­reien Objekts die nach­hal­tig erziel­ba­ren Erträge (§ 17 WertV), die nach­hal­tig anfal­len­den Bewirt­schaf­tungs­kos­ten (§ 18 WertV) ein­sch­ließ­lich der lau­fen­den Instand­hal­tungs­kos­ten nach § 18 Abs. 4 WertV sowie die ggf. auf der Grund­lage einer Moder­ni­sie­rung ver­län­gerte Rest­nut­zungs­dauer (§ 16 Abs. 4 WertV) zu Grunde zu legen und das Ergeb­nis der Wer­t­er­mitt­lung um die auf­zu­wen­den­den Kos­ten zu ver­min­dern.

Ist dem sch­lech­ten Zustand eines Gebäu­des bei den nach­hal­tig erziel­ba­ren Erträ­gen, den nach­hal­tig anfal­len­den Bewirt­schaf­tungs­kos­ten und der Rest­nut­zungs­dauer nicht Rech­nung getra­gen wor­den, kön­nen Instand­set­zungs­kos­ten nach § 19 S. 1 WertV durch Abschläge oder in ande­rer Weise zu berück­sich­ti­gen sein. Ein Abzug von Sanie­rungs­kos­ten in vol­ler Höhe kann z.B. bei zwin­gend erfor­der­li­chen Maß­nah­men gerecht­fer­tigt sein. Aus dem Gut­ach­ten muss sich dann aber erge­ben, wie sich die Män­gel und Schä­den - ins­be­son­dere unter Berück­sich­ti­gung des Alters des Gebäu­des - auf den Ver­kehrs­wert aus­wir­ken.

Ein Sach­ver­stän­di­gen­gu­t­ach­ten ist zudem nur ord­nungs­ge­mäß, wenn die tat­säch­li­chen Grund­la­gen der Wer­t­er­mitt­lung schlüs­sig nach­voll­zieh­bar sind. Dazu gehört eine hin­rei­chende Erhe­bung und Doku­men­ta­tion der Begu­t­ach­tungs­grund­la­gen. Der Gut­ach­ter muss aus den fest­ge­s­tell­ten Fak­ten seine Schluss­fol­ge­run­gen zie­hen und diese zusam­men mit den von ihm für rich­tig erkann­ten Annah­men im Gut­ach­ten doku­men­tie­ren. All­ge­meine Ver­weise, wie z.B. auf eine sach­ver­stän­dige Fest­stel­lung oder auf eine jah­re­lange Erfah­rung, sind dage­gen nicht aus­rei­chend. Der Sach­ver­stän­dige darf daher von einer bestimm­ten Vor­aus­set­zung nur aus­ge­hen, wenn er diese durch fest­ge­s­tellte Tat­sa­chen bele­gen kann.

Sind dem Sach­ver­stän­di­gen die für die Beur­tei­lung maß­geb­li­chen Umstände nicht bekannt, muss er sie ermit­teln oder beim Auf­trag­ge­ber erfra­gen. Bleibt dies erfolg­los, so darf der Sach­ver­stän­dige zwar sein Gut­ach­ten auf Unter­stel­lun­gen auf­bauen; er muss dies jedoch in dem Gut­ach­ten kennt­lich machen. Aller­dings kann die Über­nahme von unge­prüf­ten Anga­ben des Auf­trag­ge­bers dazu füh­ren, dass die Plau­si­bi­li­tät des gesam­ten Gut­ach­tens in Frage zu stel­len ist. Ein Gut­ach­ten, das nur auf der Dar­stel­lung eines Betei­lig­ten beruht und ohne eigene Ermitt­lun­gen des Sach­ver­stän­di­gen abge­ge­ben wird, ist von vorn­he­r­ein nicht zum Nach­weis eines nie­d­ri­ge­ren gemei­nen Werts des Grund­stücks geeig­net.

Hier war das vom Klä­ger vor­ge­legte Gut­ach­ten zum Nach­weis eines höhe­ren Abzugs von Instand­set­zungs­kos­ten und damit eines nie­d­ri­ge­ren Werts des Grund­stücks nicht geeig­net, da ihm nicht zu ent­neh­men war, inwie­weit sich der Ver­kehrs­wert des Grund­stücks auf­grund des Repa­ra­turs­taus min­dert. Im Gut­ach­ten war zwar aus­ge­führt, dass die züg­ige Besei­ti­gung des auf­ge­zeig­ten Repa­ra­tur- und Instand­hal­tungs­rücks­taus an den 16 Wohn­ein­hei­ten des Miet­wohn­grund­stücks zur lang­fris­ti­gen Siche­rung der Miet­ein­nah­men unab­ding­bar sei. Gleich­zei­tig weist der Sach­ver­stän­dige aber dar­auf hin, dass je nach Art und Umfang die­ser Arbei­ten unter Umstän­den eine Erhöh­ung der Miet­zin­sen im Rah­men der gesetz­li­chen Mög­lich­kei­ten denk­bar sei. Dies zeigt, dass auch der Sach­ver­stän­dige davon aus­geht, dass die nach­hal­tig erziel­bare Miete nach der Reno­vie­rung höher als vor der Reno­vie­rung ist. Damit ist der wegen des Instand­set­zungs­be­darfs vor­ge­nom­mene Abschlag vom Ertrags­wert jeden­falls der Höhe nach nicht gerecht­fer­tigt.

Im Übri­gen genügte das Gut­ach­ten auch wegen unzu­rei­chen­der Erhe­bung und Doku­men­ta­tion der Begu­t­ach­tungs­grund­la­gen nicht den recht­li­chen Anfor­de­run­gen an ein ord­nungs­ge­mä­ßes Gut­ach­ten. Denn der Sach­ver­stän­dige hatte im Gut­ach­ten aus­ge­führt, das Objekt habe bei der Orts­be­sich­ti­gung im Außen­be­reich und exem­pla­risch im Innen­be­reich besich­tigt wer­den kön­nen. Das FG hatte hier­aus zutref­fend den Schluss gezo­gen, dass der Sach­ver­stän­dige nur die sein­er­zeit leer ste­hende Woh­nung besich­tigt habe. Im Hin­blick auf die Bedeu­tung der Anzahl der reno­vie­rungs­be­dürf­ti­gen Woh­nun­gen sei aber gerade deren Angabe not­wen­dig gewe­sen, um die wei­te­ren Erwä­gun­gen des Gut­ach­ters nach­voll­zie­hen zu kön­nen. Den Inves­ti­ti­ons­be­darf für ins­ge­s­amt 16 Woh­nun­gen habe der Sach­ver­stän­dige letzt­lich aus den Anga­ben des Eigen­tü­mers sowie nach über­schlä­g­i­ger Schät­zung aus eige­ner lang­jäh­ri­ger Tätig­keit als Archi­tekt bestimmt.

Da der Auf­wand für die Reno­vie­rung von 16 Woh­nun­gen von ca. 116.000 € den größ­ten Teil des vom Gut­ach­ter ange­nom­me­nen Instand­set­zungs­be­darfs von 170.000 € aus­machte, lagen inso­weit keine hin­rei­chen­den Tat­sa­chen­fest­stel­lun­gen durch den Gut­ach­ter vor. Die vom Finanz­amt vor­ge­nom­mene Kür­zung des Repa­ra­tur­auf­wands, das für sie­ben Woh­nun­gen Reno­vie­rungs­kos­ten berück­sich­tigt hatte, war zutref­fend.

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