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Widerrufsrecht von Verbrauchern bei im Fernabsatz geschlossenen Immobilien-Maklerverträgen

BGH 7.7.2016, I ZR 30/15 u.a.

Ein per E-Mail oder telefonisch geschlossener Grundstücksmaklervertrag ist ein Fernabsatzgeschäft i.S.v. § 312b BGB in der bis zum 12.6.2014 geltenden Fassung. Ein solcher Vertrag kann daher vom Maklerkunden innerhalb der gesetzlichen Fristen widerrufen werden.

Der Sach­ver­halt:

+++ I ZR 30/15 +++
In die­sem Ver­fah­ren wird der Beklagte auf Zah­lung einer Mak­ler­pro­vi­sion in Anspruch genom­men. Die Immo­bi­li­en­mak­le­rin bewarb im April 2013 in einem Inter­net­por­tal ein Haus­grund­stück. Der Beklagte bekun­dete per E-Mail sein Inter­esse an dem Objekt. Die Immo­bi­li­en­mak­le­rin über­sandte ihm dar­auf ein Exposé als PDF-Datei, in dem eine vom Käu­fer zu zah­lende Mak­ler­pro­vi­sion von 6,25 Pro­zent des Kauf­p­rei­ses aus­ge­wie­sen war. Eine Wider­rufs­be­leh­rung ent­hiel­ten weder die Inter­ne­t­an­zeige noch das Exposé.

Der Beklagte bestä­tigte tele­fo­nisch den Ein­gang des Exposés und bat um einen Besich­ti­gungs­ter­min. Einige Wochen nach der Besich­ti­gung erwarb er das Grund­stück zu einem Kauf­preis von 240.000 €. Die Klä­ge­rin ver­langt vom Beklag­ten die Zah­lung einer Mak­ler­pro­vi­sion i.H.v. 15.000 €. Der Beklagte wie­der­rief den Mak­ler­ver­trag im Laufe des Rechts­st­reits.

LG und OLG gaben der Zah­lungs­klage statt. Auf die Revi­sion des Beklag­ten hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Klage ab.

+++ I ZR 68/15 +++
Hier bewarb die Klä­ge­rin, eine Immo­bi­li­en­mak­le­rin, im Jahr 2013 im Inter­net ein Grund­stück. Auf die Anfrage des Beklag­ten über­sandte sie ihm per E-Mail ein Exposé, in dem eine vom Käu­fer zu zah­lende Mak­ler­pro­vi­sion von 3,57 Pro­zent des Kauf­p­rei­ses aus­ge­wie­sen war. Eine Wider­rufs­be­leh­rung fand sich in dem Exposé nicht. Der Beklagte bestä­tigte per E-Mail den Ein­gang des Exposés und ver­ein­barte mit der Klä­ge­rin einen Besich­ti­gungs­ter­min. In der Fol­ge­zeit erwarb er das Grund­stück zu einem Kauf­preis von 650.000 €. Die Klä­ge­rin ver­langt von dem Beklag­ten die Zah­lung einer Mak­ler­pro­vi­sion i.H.v. 23.205 €. Im Laufe des Rechts­st­reits wie­der­rief der Beklagte den Mak­ler­ver­trag.

Das LG gab der Klage antrags­ge­mäß statt; das OLG wies sie ab. Die Revi­sion der Klä­ge­rin hatte vor dem BGH kei­nen Erfolg.

Die Gründe:
Nach § 312d Abs. 1 S. 1 BGB a.F. steht einem Ver­brau­cher bei einem Fern­ab­satz­ver­trag ein Wider­rufs­recht nach § 355 BGB a.F. zu. Nach § 312b Abs. 1 S. 1 BGB a.F. sind Fern­ab­satz­ver­träge Ver­träge über die Lie­fe­rung von Waren oder über die Erbrin­gung von Dienst­leis­tun­gen, ein­sch­ließ­lich Finanz­di­enst­leis­tun­gen, die zwi­schen einem Unter­neh­mer und einem Ver­brau­cher unter aus­sch­ließ­li­cher Ver­wen­dung von Fern­kom­mu­ni­ka­ti­ons­mit­teln abge­sch­los­sen wer­den, es sei denn, dass der Ver­trags­schluss nicht im Rah­men eines für den Fern­ab­satz orga­ni­sier­ten Ver­triebs- oder Dienst­leis­tungs­sys­tems erfolgt. Die Mak­ler­ver­träge in den Streit­fäl­len sind dem­zu­folge Fern­ab­satz­ver­träge über die Erbrin­gung von Dienst­leis­tun­gen i.S.v. § 312b Abs. 1 S. 1 BGB a.F., bei denen ein Wider­rufs­recht besteht.

Die jewei­li­gen Beklag­ten konn­ten die Mak­ler­ver­träge noch im Pro­zess wider­ru­fen, weil sie nicht über ihr Wider­rufs­recht belehrt wor­den waren. Nach der Über­gangs­re­ge­lung in Art. 229 § 32 Abs. 2 Nr. 3 EGBGB erlischt das Wider­rufs­recht bei vor dem 13.6.2014 im Wege des Fern­ab­sat­zes gesch­los­se­nen Dienst­leis­tungs­ver­trä­gen bei feh­len­der Beleh­rung mit Ablauf des 27.6.2015. Der Wider­ruf ist in bei­den Ver­fah­ren vor die­sem Datum erklärt wor­den.

Das Wider­rufs­recht der jewei­li­gen Beklag­ten war zum Zeit­punkt der Wider­ruf­s­er­klär­un­gen auch noch nicht gem. § 312d Abs. 3 BGB a.F. erlo­schen. Das Erlö­schen des Wider­rufs­rechts nach die­ser Bestim­mung setzt vor­aus, dass bei einer Dienst­leis­tung der Ver­trag von bei­den Sei­ten auf aus­drück­li­chen Wunsch des Ver­brau­chers voll­stän­dig erfüllt wor­den ist, bevor der Ver­brau­cher sein Wider­rufs­recht aus­ge­übt hat. Diese Vor­aus­set­zun­gen lagen in bei­den Fäl­len nicht vor, weil die jewei­li­gen Beklag­ten die Pro­vi­sion vor der Aus­übung des Wider­rufs­rechts nicht bezahlt hat­ten.

Den Mak­lern steht in bei­den Fäl­len wegen der erbach­ten Mak­ler­leis­tun­gen kein Anspruch auf Wer­ter­satz zu. Nach § 312e Abs. 2 BGB a.F. hat der Ver­brau­cher bei Fern­ab­satz­ver­trä­gen über Dienst­leis­tun­gen Wer­ter­satz für die erbrachte Dienst­leis­tung nach den Vor­schrif­ten über den gesetz­li­chen Rück­tritt nur zu leis­ten, wenn er vor Abgabe sei­ner Ver­trag­s­er­klär­ung auf diese Rechts­folge hin­ge­wie­sen wor­den ist und wenn er aus­drück­lich zuge­stimmt hat, dass der Unter­neh­mer vor Ende der Wider­rufs­frist mit der Aus­füh­rung der Dienst­leis­tung beginnt. In bei­den Fäl­len hatte es an einer ent­sp­re­chen­den Beleh­rung der Mak­ler­kun­den gefehlt.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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