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Vertretung des Leerstands eines Gebäudes

BFH 17.12.2014, II R 41/12

Beruht der (teilweise) Leerstand eines Gebäudes auf der Entscheidung des Steuerpflichtigen, die darin befindlichen Wohnungen zunächst nicht zur Vermietung anzubieten und vor einer Neuvermietung grundlegend zu renovieren oder zu sanieren, so hat der Steuerpflichtige zwar grundsätzlich den Leerstand zu vertreten. Etwas anderes gilt allerdings, wenn der sanierungsbedingte Leerstand ein Gebäude betrifft, das in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet belegen ist.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin ist seit 2000 Eigen­tü­me­rin eines mit einem 1897 errich­te­ten Miets­haus bebau­ten Grund­stücks. Die­ses befin­det sich inn­er­halb eines städ­te­bau­li­chen Sanie­rungs­ge­bie­tes. Das Gebäude wurde von der Klä­ge­rin bis Ende 2004 grund­le­gend in Stand gesetzt und moder­ni­siert. Mit Ein­heits­wert­be­scheid auf den 1.1.2001 wurde das Grund­stück der Klä­ge­rin zuge­rech­net und der auf den 1.1.1935 fest­ge­s­tellte Ein­heits­wert i.H.v. 125.700 DM nach­richt­lich mit­ge­teilt. Die Grund­steuer für die Streit­jahre 2003 und 2004 betrug jeweils rund 4.241 €.

Im März 2004 bean­tragte die Klä­ge­rin auf­grund einer Min­de­rung des Roh­er­tra­ges infolge teil­wei­sen Leer­stands des Gebäu­des wäh­rend der Sanie­rungs­maß­nah­men i.H.v. 88,10 % den Erlass der Grund­steuer für 2003 gem. § 33 GrStG i.H.v. 2.928 €. Im März 2005 bean­tragte sie auf­grund einer Min­de­rung des Roh­er­tra­ges i.H.v. 83,61 % den Erlass der Grund­steuer für das Kalen­der­jahr 2004 i.H.v. 2.837 €. Das Finanz­amt lehnte die Anträge ab.

Das FG wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage ab. Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hob der BFH das Urteil auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das FG zurück.

Gründe:
Das FG hatte zu Unrecht ange­nom­men, dass die Klä­ge­rin die Ertrags­min­de­rung in den Streit­jah­ren 2003 und 2004 allein des­halb zu ver­t­re­ten habe, weil der Leer­stand des Gebäu­des infolge der Sanie­rungs­maß­nah­men auf ihrem eige­nen wil­lent­li­chen Ent­schluss beruht habe.

Ist bei bebau­ten Grund­stü­cken der nor­male Roh­er­trag um mehr als 20 % gemin­dert und hat der Steu­er­schuld­ner die Min­de­rung des Roh­er­trags nicht zu ver­t­re­ten, so wird die Grund­steuer gemäß § 33 Abs. 1 S. 1 GrStG i.H.d. Pro­zent­sat­zes erlas­sen, der vier Fünf­teln des Pro­zent­sat­zes der Min­de­rung ent­spricht. Die etwaige Ertrags­min­de­rung ist für tat­säch­lich ver­mie­tete Räume im Regel­fall anhand der ver­ein­bar­ten Jah­res­roh­miete und für bereits zu Beginn des Erlass­zei­traums leer ste­hende Räume anhand der übli­chen Miete zu bemes­sen.

Beruht der (teil­weise) Leer­stand eines Gebäu­des auf der Ent­schei­dung des Steu­erpf­lich­ti­gen, die darin befind­li­chen Woh­nun­gen zunächst nicht zur Ver­mie­tung anzu­bie­ten und vor einer Neu­ver­mie­tung grund­le­gend zu reno­vie­ren oder zu sanie­ren, hat der Steu­erpf­lich­tige grund­sätz­lich den Leer­stand zu ver­t­re­ten. Etwas ande­res gilt aller­dings, wenn der sanie­rungs­be­dingte Leer­stand ein Gebäude betrifft, das in einem städ­te­bau­li­chen Sanie­rungs­ge­biet bele­gen ist. Der Steu­erpf­lich­tige kann sich dann der zweck­mä­ß­i­gen und züg­i­gen Durch­füh­rung der zur Erfül­lung des Sanie­rungs­zwecks erfor­der­li­chen Bau­maß­nah­men nicht ent­zie­hen und hat den durch die Sanie­rung ent­ste­hen­den Leer­stand auch dann nicht zu ver­t­re­ten, wenn er die Ent­schei­dung über den Zeit­punkt der Sanie­rung getrof­fen hat.

Da das FG eine andere Auf­fas­sung ver­t­re­ten hatte, war die Vor­ent­schei­dung auf­zu­he­ben. Die Sache ist aller­dings nicht spruch­reif. Sollte der Leer­stand tat­säch­lich auf den Sanie­rungs­maß­nah­men beru­hen und die Klä­ge­rin dem­zu­folge die auf dem Leer­stand beru­hende Ertrags­min­de­rung nicht zu ver­t­re­ten haben, wird das FG Fest­stel­lun­gen dazu tref­fen müs­sen, ob der Erlass im Streit­fall nach § 33 Abs. 5 GrStG aus­ge­sch­los­sen ist. Danach ist eine Ertrags­min­de­rung dann kein Erlass­grund, wenn sie für den Erlass­zei­traum durch Fort­sch­rei­bung des Ein­heits­werts berück­sich­tigt wer­den kann oder bei einem recht­zei­ti­gen Antrag auf Fort­sch­rei­bung hätte berück­sich­tigt wer­den kön­nen. Der vor­über­ge­hende Leer­stand eines Gebäu­des oder Gebäu­de­teils wegen Umbau- und Reno­vie­rungs­ar­bei­ten recht­fer­tigt jedoch keine Wert­fort­sch­rei­bung nach unten und begrün­det nicht die Anwen­dung des § 33 Abs. 5 GrStG.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH ver­öf­f­ent­licht.
  • Um direkt zum Voll­text zu kom­men, kli­cken Sie bitte hier.
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