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Vertretung des Leerstands eines Gebäudes

BFH 17.12.2014, II R 41/12

Be­ruht der (teil­weise) Leer­stand ei­nes Gebäudes auf der Ent­schei­dung des Steu­er­pflich­ti­gen, die darin be­find­li­chen Woh­nun­gen zunächst nicht zur Ver­mie­tung an­zu­bie­ten und vor ei­ner Neu­ver­mie­tung grund­le­gend zu re­no­vie­ren oder zu sa­nie­ren, so hat der Steu­er­pflich­tige zwar grundsätz­lich den Leer­stand zu ver­tre­ten. Et­was an­de­res gilt al­ler­dings, wenn der sa­nie­rungs­be­dingte Leer­stand ein Gebäude be­trifft, das in einem städte­bau­li­chen Sa­nie­rungs­ge­biet be­le­gen ist.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläge­rin ist seit 2000 Ei­gentüme­rin ei­nes mit einem 1897 er­rich­te­ten Miets­haus be­bau­ten Grundstücks. Die­ses be­fin­det sich in­ner­halb ei­nes städte­bau­li­chen Sa­nie­rungs­ge­bie­tes. Das Gebäude wurde von der Kläge­rin bis Ende 2004 grund­le­gend in Stand ge­setzt und mo­der­ni­siert. Mit Ein­heits­wert­be­scheid auf den 1.1.2001 wurde das Grundstück der Kläge­rin zu­ge­rech­net und der auf den 1.1.1935 fest­ge­stellte Ein­heits­wert i.H.v. 125.700 DM nach­richt­lich mit­ge­teilt. Die Grund­steuer für die Streit­jahre 2003 und 2004 be­trug je­weils rund 4.241 €.

Im März 2004 be­an­tragte die Kläge­rin auf­grund ei­ner Min­de­rung des Roh­er­tra­ges in­folge teil­wei­sen Leer­stands des Gebäudes während der Sa­nie­rungsmaßnah­men i.H.v. 88,10 % den Er­lass der Grund­steuer für 2003 gem. § 33 GrStG i.H.v. 2.928 €. Im März 2005 be­an­tragte sie auf­grund ei­ner Min­de­rung des Roh­er­tra­ges i.H.v. 83,61 % den Er­lass der Grund­steuer für das Ka­len­der­jahr 2004 i.H.v. 2.837 €. Das Fi­nanz­amt lehnte die Anträge ab.

Das FG wies die hier­ge­gen ge­rich­tete Klage ab. Auf die Re­vi­sion der Kläge­rin hob der BFH das Ur­teil auf und wies die Sa­che zur er­neu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das FG zurück.

Gründe:
Das FG hatte zu Un­recht an­ge­nom­men, dass die Kläge­rin die Er­trags­min­de­rung in den Streit­jah­ren 2003 und 2004 al­lein des­halb zu ver­tre­ten habe, weil der Leer­stand des Gebäudes in­folge der Sa­nie­rungsmaßnah­men auf ih­rem ei­ge­nen wil­lent­li­chen Ent­schluss be­ruht habe.

Ist bei be­bau­ten Grundstücken der nor­male Roh­er­trag um mehr als 20 % ge­min­dert und hat der Steu­er­schuld­ner die Min­de­rung des Roh­er­trags nicht zu ver­tre­ten, so wird die Grund­steuer gemäß § 33 Abs. 1 S. 1 GrStG i.H.d. Pro­zent­sat­zes er­las­sen, der vier Fünf­teln des Pro­zent­sat­zes der Min­de­rung ent­spricht. Die et­waige Er­trags­min­de­rung ist für tatsäch­lich ver­mie­tete Räume im Re­gel­fall an­hand der ver­ein­bar­ten Jah­res­roh­miete und für be­reits zu Be­ginn des Er­lass­zeit­raums leer ste­hende Räume an­hand der übli­chen Miete zu be­mes­sen.

Be­ruht der (teil­weise) Leer­stand ei­nes Gebäudes auf der Ent­schei­dung des Steu­er­pflich­ti­gen, die darin be­find­li­chen Woh­nun­gen zunächst nicht zur Ver­mie­tung an­zu­bie­ten und vor ei­ner Neu­ver­mie­tung grund­le­gend zu re­no­vie­ren oder zu sa­nie­ren, hat der Steu­er­pflich­tige grundsätz­lich den Leer­stand zu ver­tre­ten. Et­was an­de­res gilt al­ler­dings, wenn der sa­nie­rungs­be­dingte Leer­stand ein Gebäude be­trifft, das in einem städte­bau­li­chen Sa­nie­rungs­ge­biet be­le­gen ist. Der Steu­er­pflich­tige kann sich dann der zweckmäßigen und zügi­gen Durchführung der zur Erfüllung des Sa­nie­rungs­zwecks er­for­der­li­chen Baumaßnah­men nicht ent­zie­hen und hat den durch die Sa­nie­rung ent­ste­hen­den Leer­stand auch dann nicht zu ver­tre­ten, wenn er die Ent­schei­dung über den Zeit­punkt der Sa­nie­rung ge­trof­fen hat.

Da das FG eine an­dere Auf­fas­sung ver­tre­ten hatte, war die Vor­ent­schei­dung auf­zu­he­ben. Die Sa­che ist al­ler­dings nicht spruch­reif. Sollte der Leer­stand tatsäch­lich auf den Sa­nie­rungsmaßnah­men be­ru­hen und die Kläge­rin dem­zu­folge die auf dem Leer­stand be­ru­hende Er­trags­min­de­rung nicht zu ver­tre­ten ha­ben, wird das FG Fest­stel­lun­gen dazu tref­fen müssen, ob der Er­lass im Streit­fall nach § 33 Abs. 5 GrStG aus­ge­schlos­sen ist. Da­nach ist eine Er­trags­min­de­rung dann kein Er­lass­grund, wenn sie für den Er­lass­zeit­raum durch Fort­schrei­bung des Ein­heits­werts berück­sich­tigt wer­den kann oder bei einem recht­zei­ti­gen An­trag auf Fort­schrei­bung hätte berück­sich­tigt wer­den können. Der vorüber­ge­hende Leer­stand ei­nes Gebäudes oder Gebäude­teils we­gen Um­bau- und Re­no­vie­rungs­ar­bei­ten recht­fer­tigt je­doch keine Wert­fort­schrei­bung nach un­ten und begründet nicht die An­wen­dung des § 33 Abs. 5 GrStG.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH veröff­ent­licht.
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