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Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf trotz vorherigen Räumungsvergleichs möglich

BGH 10.6.2015, VIII ZR 99/14

An das Vorliegen des Willens des Mieters, auf etwaige Ansprüche gegen den Vermieter wegen eines nur vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs zu verzichten, sind strenge Anforderungen zu stellen; der Verzichtswille muss - auch unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände - unmissverständlich sein. Derartige Umstände können bei einem Räumungsvergleich etwa darin liegen, dass sich der Vermieter zu einer substantiellen Gegenleistung - wie etwa einer namhaften Abstandszahlung - verpflichtet.

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger hatte im April 2008 vom Rechts­vor­gän­ger des Beklag­ten eine Vier-Zim­mer-Woh­nung für monat­lich rund 523 € brutto gemie­tet. Der Beklagte kün­digte das Miet­ver­hält­nis mit der - vom Klä­ger bes­trit­te­nen - Begrün­dung, die Woh­nung werde für den neuen Haus­meis­ter benö­t­igt.

Nach­dem die Räu­mungs­klage in ers­ter Instanz erfolg­los geb­lie­ben war, sch­los­sen die Par­teien im Vor­pro­zess im Juni 2011 einen Räu­mungs­ver­g­leich, in dem sich der Klä­ger (als dama­li­ger Beklag­ter) verpf­lich­tete, die Woh­nung zu räu­men und die Kos­ten des Rechts­st­reits zu tra­gen. Fer­ner ver­zich­tete der Klä­ger (abge­se­hen von der gewähr­ten Räu­mungs­frist) auf sämt­li­che Räu­mungs­schutz­vor­schrif­ten.

Nach dem Aus­zug des Klä­gers zog nicht der ange­kün­digte neue Haus­meis­ter, son­dern eine Fami­lie in die Woh­nung ein. Im vor­lie­gen­den Pro­zess begehrte der Klä­ger des­halb Ersatz der Umzugs­kos­ten, der Mehr­kos­ten, die ihm durch die höhere Miete für die neue Woh­nung und dadurch ent­ste­hen, dass er den Weg zur Arbeit nicht mehr wie bis­her zu Fuß zurück­le­gen könne, sowie Ersatz der ihm ent­stan­de­nen Pro­zess­kos­ten des Räu­mungs­rechts­st­reits. Ins­ge­s­amt belief sich die For­de­rung auf rund 25.833 €.

LG und OLG wie­sen die Klage ab. Auf die Revi­sion des Klä­gers hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das OLG zurück.

Gründe:
Das Beru­fungs­ge­richt hatte den Räu­mungs­ver­g­leich rechts­feh­ler­haft dahin aus­ge­legt, dass der Klä­ger damit auch auf even­tu­elle Scha­dens­er­satz­an­sprüche wegen vor­ge­täusch­ten Bedarfs gem. § 280 Abs. 1 BGB ver­zich­ten sollte.

Streit­ge­gen­stand des Vor­pro­zes­ses war das Räu­mungs­be­geh­ren des Beklag­ten im Anschluss an eine Kün­di­gung, die dar­auf gestützt war, dass die Woh­nung als Haus­meis­ter­woh­nung für einen Ange­s­tell­ten des Ver­mie­ters benö­t­igt werde. Ob ein Räu­mungs­ver­g­leich den Zurech­nungs­zu­sam­men­hang zwi­schen der Vor­täu­schung einer (Eigen-)Bedarfs­si­tua­tion und dem spä­ter vom Mie­ter gel­tend gemach­ten Scha­den unter­bricht, ist im Wege der Aus­le­gung des Ver­g­leichs und unter Wür­di­gung der Umstände des Ein­zel­falls danach zu beur­tei­len, ob die Par­teien durch gegen­sei­ti­ges Nach­ge­ben auch den Streit dar­über bei­le­gen woll­ten, ob die (Eigen-)Bedarfs­lage des Ver­mie­ters bestand oder nur vor­ge­täuscht war. Nur dann, wenn mit dem Ver­g­leich auch etwaige Ansprüche des Mie­ters wegen eines nur vor­ge­täusch­ten Bedarfs abge­gol­ten wer­den soll­ten, fehlt es an dem erfor­der­li­chen Zurech­nungs­zu­sam­men­hang.

Das Beru­fungs­ge­richt hatte dem Ver­g­leich einen still­schwei­gen-den Ver­zicht auf Scha­dens­er­satz­an­sprüche wegen vor­ge­täusch­ten Bedarfs ent­nom­men. Dabei hatte es rechts­feh­ler­haft nicht berück­sich­tigt, dass an das Vor­lie­gen des Wil­lens einer Par­tei, auf Ansprüche zu ver­zich­ten, strenge Anfor­de­run­gen zu stel­len sind und der Ver­zichts­wille - auch unter Berück­sich­ti­gung sämt­li­cher Beg­lei­t­um­stände - unmiss­ver­ständ­lich sein muss. Der­ar­tige Umstände kön­nen bei einem Räu­mungs­ver­g­leich etwa darin lie­gen, dass sich der Ver­mie­ter zu einer sub­stan­ti­el­len Gegen­leis­tung - wie etwa einer nam­haf­ten Abstands­zah­lung - verpf­lich­tet.

Der­ar­tige Umstände hatte das Beru­fungs­ge­richt nicht fest­ge­s­tellt. Viel­mehr ent­hielt der Räu­mungs­ver­g­leich ein allen­falls for­ma­les Nach­ge­ben des Beklag­ten (dama­li­gen Klä­gers). Dass die Zubil­li­gung einer rund sechs­mo­na­ti­gen Räu­mungs­frist in dem Ver­g­leich ein ins Gewicht fal­len­des Ent­ge­gen­kom­men des dama­li­gen Klä­gers dar­s­tellte, konnte schon des­halb nicht ange­nom­men wer­den, weil die­ser ande­ren­falls auf eine strei­tige Ent­schei­dung des Beru­fungs­ge­richts ange­wie­sen gewe­sen wäre, die nicht not­wen­dig sog­leich am Ver­hand­lungs­tag als Stuhl­ur­teil hätte erge­hen müs­sen, und weil mit einer Ent­schei­dung ohne Zubil­li­gung einer gewis­sen Räu­mungs­frist nach den Umstän­den nicht zu rech­nen war. Auch die Erwä­gung, beide Par­teien hät­ten sich im Laufe des Pro­zes­ses wech­sel­sei­tig diverse Ver­trags­ver­let­zun­gen vor­ge­wor­fen, ließ kei­nen Rück­schluss dar­auf zu, dass mit dem Ver­g­leich auch Ansprüche wegen vor­ge­täusch­ten Bedarfs abge­gol­ten wer­den soll­ten.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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