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Mieterhöhungsverlangen auch durch bevollmächtigte Hausverwaltung

BGH 2.4.2014, VIII ZR 231/13

Bei einem Miet­erhöhungs­ver­lan­gen des Ver­mie­ters genügt es, wenn sich des­sen Ver­tre­tung durch eine be­vollmäch­tigte Haus­ver­wal­tung aus den Umständen er­gibt. Es be­darf nicht zwin­gend ei­ner ausdrück­li­chen Of­fen­le­gung der Ver­tre­tung und der na­ment­li­chen Be­nen­nung des Ver­mie­ters.

Der Sach­ver­halt:
Die Be­klag­ten sind Mie­ter ei­ner Woh­nung der Kläge­rin in Ber­lin. Im No­vem­ber 2011 ver­langte die von der Kläge­rin be­auf­tragte Haus­ver­wal­tung von den Be­klag­ten die Zu­stim­mung zu ei­ner Erhöhung der seit dem Jahr 2006 un­veränder­ten Miete um 31,08 € auf 252,37 € und ver­wies auf den Ber­li­ner Miet­spie­gel. Die Haus­ver­wal­tung teilte da­bei nicht ausdrück­lich mit, dass sie für die Kläge­rin han­delte. Das Schrei­ben er­hiel­ten die Be­klag­ten zu­sam­men mit der von der Haus­ver­wal­tung er­stell­ten Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung, in der sie bat, den Nach­zah­lungs­be­trag auf das Konto der na­ment­lich be­nann­ten Kläge­rin zu über­wei­sen.

Die Be­klag­ten wa­ren der An­sicht, es liege kein wirk­sa­mes Miet­erhöhungs­ver­lan­gen vor, da aus dem Schrei­ben nicht her­vor­gehe, dass die Haus­ver­wal­tung im Na­men der Kläge­rin ge­han­delt habe. AG und LG ga­ben der auf Zu­stim­mung zu der be­gehr­ten Miet­erhöhung ge­rich­te­ten Klage über­wie­gend statt. Die Re­vi­sion der Be­klag­ten blieb vor dem BGH er­folg­los.

Gründe:
Der Kläge­rin steht ge­gen die Be­klag­ten aus § 558 Abs. 1 BGB ein An­spruch auf Zu­stim­mung zur Miet­erhöhung auf der Grund­lage des Miet­erhöhungs­ver­lan­gens der Haus­ver­wal­tung aus No­vem­ber 2011 zu.

Die Kläge­rin hatte mit Hilfe des Schrei­bens ih­rer Haus­ver­wal­tung ein wirk­sa­mes Miet­erhöhungs­ver­lan­gen gem. § 558a Abs. 1 BGB ge­stellt. Denn es macht es kei­nen Un­ter­schied, ob die Erklärung ausdrück­lich im Na­men des Ver­tre­te­nen er­folgt oder ob die Umstände er­ge­ben, dass sie in des­sen Na­men er­folgt. Zwar wird in der miet­recht­li­chen Li­te­ra­tur und in der Recht­spre­chung der In­stanz­ge­richte teil­weise die Auf­fas­sung ver­tre­ten, dass ein Miet­erhöhungs­ver­lan­gen, das durch einen Be­vollmäch­tig­ten wie etwa eine Haus­ver­wal­tung ge­stellt werde, nur wirk­sam sei, wenn die Stell­ver­tre­tung ausdrück­lich of­fen ge­legt und der Ver­mie­ter darin na­ment­lich be­nannt werde. Diese Auf­fas­sung teilt der Se­nat al­ler­dings nicht, da sie mit der ge­setz­li­chen Re­ge­lung in § 164 Abs. 1 S. 2 BGB, wo­nach auch ein kon­klu­den­tes Han­deln in frem­dem Na­men genügt, nicht ver­ein­bar ist.

Es be­steht auch kein An­lass, in Ab­wei­chung hier­von aus Gründen des Mie­ter­schut­zes für das Miet­erhöhungs­ver­lan­gen nach § 558a BGB eine ausdrück­li­che Of­fen­le­gung der Ver­tre­tung zu for­dern. Denn die er­for­der­li­che Klar­heit über den Ver­trags­part­ner bei ei­ner Stell­ver­tre­tung ist - wie bei je­dem an­de­ren Rechts­ge­schäft - durch eine Aus­le­gung der Erklärung und der sie be­glei­ten­den Umstände gem. § 164 Abs. 1 BGB gewähr­leis­tet. Gibt eine Haus­ver­wal­tung, die nicht selbst Ver­mie­te­rin ist, im Rah­men ei­nes Miet­verhält­nis­ses eine Erklärung ge­genüber dem Mie­ter ab, ist aus die­sen Umständen re­gelmäßig zu ent­neh­men, dass sie im Na­men des Ver­mie­ters han­delt.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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