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Für die Zurechnung von Vermietungseinkünften kommt es auf das Außenverhältnis zum Mieter an

FG Düsseldorf 24.10.2014, 1 K 4103/12 E

Für die Zurechnung von (auch negativen) Vermietungseinkünften ist regelmäßig auf das Außenverhältnis zum Mieter abzustellen. Für den Mieter muss es grundsätzlich erkennbar sein, dass ein in die Vermietung eingeschalteter Vertreter oder Verwalter die Vermietung nicht im eigenen Namen und für eigene Rechnung, sondern für einen Dritten durchführt, auch wenn dieser namentlich nicht benannt wird.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ger hat­ten im Jahr 1998 eine ca. 55 m² große Eigen­tums­woh­nung auf einer Ferien­in­sel zum Preis von 575.000 DM erwor­ben, die sie in den Jah­ren 1999 und 2000 im eige­nen Namen an Feri­en­gäste ver­mie­te­ten. Im Jahr 2001 grün­de­ten die Klä­ger zu je 1/2 Anteil die C-GmbH, deren Gegen­stand die Ver­wal­tung, Ver­mie­tung und Ver­mitt­lung sowie der Han­del mit Immo­bi­lien sein sollte. Zur Geschäfts­füh­re­rin wurde die Klä­ge­rin bes­tellt. Gleich­zei­tig sch­los­sen die Klä­ger und die C-GmbH einen Ver­trag, wonach die C-GmbH die Ver­wal­tung der im Besitz der Klä­ger ste­hen­den und zur Ver­mie­tung bestimm­ten Immo­bi­len über­nahm und hier­für eine Ver­gü­tung von 20 % der erziel­ten Mie­ten zzgl. Umsatz­steuer erhielt.

Ab dem Jahr 2001 - vor der Grün­dung der C-GmbH fand in 2001 keine Ver­mie­tung statt - erfolgte die Ver­mie­tung der Feri­en­woh­nung auf der Insel durch die C-GmbH. Gemäß den  for­mular­mä­ß­i­gen Miet­ver­trä­gen trat die C-GmbH dabei gegen­über den jewei­li­gen Mie­tern im eige­nen Namen als Ver­mie­ter auf. Auch die Miet­zah­lun­gen erfolg­ten auf ein Konto der C-GmbH.

In ihren Ein­kom­men­steue­r­er­klär­un­gen 2001 und 2003 mach­ten die Klä­ger bei Brut­to­miet­ein­nah­men Ver­luste aus der Ver­mie­tung der Feri­en­woh­nung gel­tend. Nach­dem die Klä­ger im Jahr 2011 erklärt hat­ten, die Woh­nung ab 2010 nicht mehr zu ver­mie­ten, erließ das Finanz­amt geän­derte Ein­kom­men­steu­er­be­scheide 2001 und 2003, mit denen es die Ver­luste aus der Ver­mie­tung der Feri­en­woh­nung unbe­rück­sich­tigt ließ. Das FG wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage ab.

Die Gründe:
Das Finanz­amt war im Ergeb­nis zu Recht davon aus­ge­gan­gen, dass die Klä­ger in den Streit­jah­ren 2001 und 2003 keine (nega­ti­ven) Ein­künfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung aus der in ihrem Eigen­tum ste­hen­den Feri­en­woh­nung erzielt hat­ten.

Unab­hän­gig davon, ob die genannte Woh­nung nach den von der Recht­sp­re­chung für die Ver­mie­tung von Feri­en­woh­nun­gen ent­wi­ckel­ten Grund­sät­zen mit Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht ver­mie­tet wor­den war, haben in den Streit­jah­ren nicht die Klä­ger, son­dern hat allen­falls die C-GmbH den Tat­be­stand des § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG ver­wir­k­licht. Die­sen ver­wir­k­licht näm­lich, wer einem ande­ren eines der in § 21 Abs. 1 EStG genann­ten Wirt­schafts­gü­ter ent­gelt­lich auf Zeit zum Gebrauch oder zur Nut­zung über­lässt und in die­sem Zusam­men­hang Trä­ger der Rechte und Pflich­ten aus einem Miet- oder Pacht­ver­trag ist. Nicht ent­schei­dend ist, wer recht­li­cher oder wirt­schaft­li­cher Eigen­tü­mer des Miet­ob­jekts ist. Ent­schei­dend ist grund­sätz­lich das Außen­ver­hält­nis zum Mie­ter.

Nach den der Ver­mie­tung­s­tä­tig­keit in den Streit­jah­ren zugrunde lie­gen­den Miet­ver­trä­gen über die Woh­nung war allein die C-GmbH Trä­ge­rin der Rechte und Pflich­ten, da sie im Außen­ver­hält­nis gegen­über den Mie­tern im eige­nen Namen als Ver­mie­te­rin auf­ge­t­re­ten war und auch die Mie­ten im eige­nen Namen ver­ein­nahmt hatte. Zwar ver­wir­k­licht auch der­je­nige den objek­ti­ven Tat­be­stand der Ein­kunfts­art Ver­mie­tung und Ver­pach­tung, der sich bei der Ver­mie­tung eines Ver­t­re­ters oder Ver­wal­ters bedi­ent. Da für die Zurech­nung von Ver­mie­tungs­ein­künf­ten jedoch regel­mä­ßig auf das Außen­ver­hält­nis­ses zum Mie­ter abzu­s­tel­len ist, muss für den Mie­ter grund­sätz­lich erkenn­bar sein, dass ein in die Ver­mie­tung ein­ge­schal­te­ter Ver­t­re­ter oder Ver­wal­ter die Ver­mie­tung nicht im eige­nen Namen und für eigene Rech­nung, son­dern für einen Drit­ten durch­führt, auch wenn die­ser nament­lich nicht benannt wird. So ist es etwa, wenn ein Ver­wal­ter im Miet­ver­trag dar­auf hin­weist, dass die Ver­mie­tung im Namen und für Rech­nung des Eigen­tü­mers erfolgt. Dies war hier aber nicht der Fall.

Zwar ist das Außen­ver­hält­nis zum Mie­ter für die Zurech­nung von Ver­mie­tungs­ein­künf­ten aus­nahms­weise dann nicht ent­schei­dend, wenn zwi­schen der als Ver­mie­ter nach außen auf­t­re­ten­den Per­son als Treu­hän­der und einem Drit­ten als Treu­ge­ber ein ein­kom­men­steu­er­recht­lich anzu­er­ken­nen­des Treu­hand­ver­hält­nis vor­liegt, der Treu­hän­der aus­sch­ließ­lich auf Rech­nung und Gefahr des Treu­ge­bers han­delt und die­ser nach der Aus­ge­stal­tung des Treu­hand­ver­hält­nis­ses und nach den sons­ti­gen Umstän­den gegen­über dem Treu­hän­der eine der­art beherr­schende Stel­lung ein­nimmt, dass er wirt­schaft­lich die Rechte und Pflich­ten aus dem Miet­ver­hält­nis trägt. Im vor­lie­gen­den Fall fehlte es aber an einem hin­rei­chend klar und ein­deu­tig ver­ein­bar­ten Treu­hand­ver­hält­nis zwi­schen den Klä­gern und der C-GmbH.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text des Urteils ist erhält­lich unter www.nrwe.de - Recht­sp­re­chungs­da­ten­bank des Lan­des NRW.
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