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Fristlose Kündigung des Vermieters wegen verweigerter Instandsetzungsarbeiten

BGH 15.4.2015, VIII ZR 281/13

Der Ver­mie­ter kann das Miet­verhält­nis un­ter Umständen durch Kündi­gung be­en­den, wenn sich der Mie­ter wei­gert, not­wen­dige In­stand­set­zungs­ar­bei­ten an der Miet­sa­che zu dul­den und dem Ver­mie­ter (bzw. Hand­wer­kern) hierzu Zu­tritt zu gewähren. Eine auf die Ver­let­zung von Dul­dungs­pflich­ten gestützte Kündi­gung des Miet­verhält­nis­ses kommt nicht ge­ne­rell erst dann in Be­tracht, wenn der Mie­ter einen ge­richt­li­chen Dul­dungs­ti­tel miss­ach­tet oder sein Ver­hal­ten "que­ru­la­to­ri­sche Züge" zeigt, denn Mo­der­ni­sie­rung- und In­stand­set­zungsmaßnah­men können für die Er­hal­tung des Miet­ob­jekts von we­sent­li­cher Be­deu­tung sein.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläge­rin stellte im Jahr 2010 am Dach­stuhl des Gebäudes, in dem sich die an die Be­klag­ten ver­mie­tete Woh­nung be­fin­det, einen Be­fall mit Haus­schwamm fest. Die Be­klag­ten zo­gen des­halb im No­vem­ber 2010 in ein Ho­tel, um der Kläge­rin Notmaßnah­men zu ermögli­chen. Nach Be­en­di­gung der Notmaßnah­men er­hiel­ten die Be­klag­ten die Woh­nung von der Kläge­rin zurück. Er­neu­ten Zu­tritt zwecks Durchführung wei­te­rer Maßnah­men zur Schwamm­be­sei­ti­gung gewähr­ten sie der Kläge­rin zunächst nicht.

Un­ter dem 30.6.2011 kündigte die Kläge­rin des­halb das Miet­verhält­nis frist­los. Nach­dem das AG am 1.8.2011 eine einst­wei­lige Verfügung auf Zu­tritt zu der Woh­nung er­las­sen und diese durch Ur­teil vom 29.9.2011 auf­recht­er­hal­ten hatte, wurde der Kläge­rin am 4.10.2011 der Woh­nungs­zu­tritt gewährt. Mit Schrift­satz vom 21.11.2011 wie­der­holte die Kläge­rin die frist­lose Kündi­gung und stützte sie auch dar­auf, dass die Be­klag­ten im No­vem­ber 2011 den Zu­gang zu einem zu ih­rer Woh­nung gehören­den Kel­ler­raum zwecks Durchführung von In­stal­la­ti­ons­ar­bei­ten ver­wei­gert hätten.

AG und LG wie­sen die Räum­ungs­klage ab. Das LG ver­trat die Auf­fas­sung, dass die Mie­ter die Ein­zel­hei­ten der Dul­dungs­pflicht (§ 554 BGB aF) zunächst in einem Rechts­streit klären las­sen dürf­ten, ohne befürch­ten zu müssen, al­lein des­halb die Woh­nung zu ver­lie­ren. Der Ver­mie­ter müsse des­halb zunächst das Mit­tel der Dul­dungs­klage wählen; et­was an­de­res gelte nur bei einem - hier nicht vor­lie­gen­dem - que­ru­la­to­ri­schen Ver­hal­ten der Mie­ter. Auf die Re­vi­sion der Kläge­rin hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf und ver­wies die Sa­che an eine an­dere Kam­mer des LG zurück.

Die Gründe:
Eine auf die Ver­let­zung von Dul­dungs­pflich­ten gestützte Kündi­gung des Miet­verhält­nis­ses (§ 543 Abs. 1 BGB) kommt nicht ge­ne­rell erst dann in Be­tracht, wenn der Mie­ter einen ge­richt­li­chen Dul­dungs­ti­tel miss­ach­tet oder sein Ver­hal­ten "que­ru­la­to­ri­sche Züge" zeigt. Eine der­ar­tige "sche­ma­ti­sche" Be­trach­tung, auf die das LG ab­ge­stellt hat, lässt außer Acht, dass Mo­der­ni­sie­rungs- und In­stand­set­zungsmaßnah­men für die Er­hal­tung des Miet­ob­jekts und sei­nes wirt­schaft­li­chen Werts von we­sent­li­cher Be­deu­tung sein können, so dass ein er­heb­li­ches wirt­schaft­li­ches In­ter­esse des Ver­mie­ters an der als­bal­di­gen Durchführung der­ar­ti­ger Maßnah­men be­ste­hen kann.

Zu­dem steht die sche­ma­ti­sche Be­trach­tungs­weise des LG nicht im Ein­klang mit der ge­setz­li­chen Vor­schrift zur frist­lo­sen Kündi­gung (§ 543 Abs. 1 BGB). Denn da­nach ist zu prüfen, ob für den Ver­mie­ter die Fort­set­zung des Miet­verhält­nis­ses "un­ter Berück­sich­ti­gung al­ler Umstände des Ein­zel­falls, ins­be­son­dere ei­nes Ver­schul­dens der Ver­trags­par­teien, und un­ter Abwägung der bei­der­sei­ti­gen In­ter­es­sen die Fort­set­zung des Miet­verhält­nis­ses bis zum Ab­lauf der Kündi­gungs­frist nicht zu­zu­mu­ten ist."

Es hätte des­halb fest­ge­stellt wer­den müssen, um wel­che Ar­bei­ten es im Ein­zel­nen ging, wie um­fang­reich und drin­gend sie wa­ren, wel­che Be­einträch­ti­gun­gen sich hier­aus für die Be­klag­ten er­ga­ben, wel­che Be­deu­tung die als­bal­dige Durchführung der Ar­bei­ten aus wirt­schaft­li­cher Sicht für die Kläge­rin hatte und wel­che Schäden und Un­an­nehm­lich­kei­ten der Kläge­rin da­durch ent­stan­den sind, dass die Be­klag­ten ihr den mit Schrei­ben vom 8.4.2011 zwecks Durchführung von In­stand­set­zungs­ar­bei­ten be­gehr­ten Zu­tritt erst rund ein hal­bes Jahr später un­ter dem Ein­druck des die einst­wei­lige Verfügung bestäti­gen­den Ur­teils des AG vom 29.9.2011 gewährt ha­ben.

Hin­sicht­lich der von den Be­klag­ten gel­tend ge­mach­ten Ge­gen­rechte und einem dar­auf gestütz­ten Zurück­be­hal­tungs­recht kam es - ent­ge­gen der Auf­fas­sung des LG - nicht dar­auf an, ob das Vor­brin­gen der Be­klag­ten "plau­si­bel" war, son­dern dar­auf, ob die gel­tend ge­mach­ten Ge­gen­rechte be­stan­den und die Be­klag­ten be­rech­tig­ten, die Gewährung des Zu­tritt von der Erfüllung die­ser (et­wai­gen) An­sprüche abhängig zu ma­chen.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung wird demnächst auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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