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Fristlose Kündigung des Vermieters wegen verweigerter Instandsetzungsarbeiten

BGH 15.4.2015, VIII ZR 281/13

Der Vermieter kann das Mietverhältnis unter Umständen durch Kündigung beenden, wenn sich der Mieter weigert, notwendige Instandsetzungsarbeiten an der Mietsache zu dulden und dem Vermieter (bzw. Handwerkern) hierzu Zutritt zu gewähren. Eine auf die Verletzung von Duldungspflichten gestützte Kündigung des Mietverhältnisses kommt nicht generell erst dann in Betracht, wenn der Mieter einen gerichtlichen Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten "querulatorische Züge" zeigt, denn Modernisierung- und Instandsetzungsmaßnahmen können für die Erhaltung des Mietobjekts von wesentlicher Bedeutung sein.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin stellte im Jahr 2010 am Dach­stuhl des Gebäu­des, in dem sich die an die Beklag­ten ver­mie­tete Woh­nung befin­det, einen Befall mit Haus­schwamm fest. Die Beklag­ten zogen des­halb im Novem­ber 2010 in ein Hotel, um der Klä­ge­rin Not­maß­nah­men zu ermög­li­chen. Nach Been­di­gung der Not­maß­nah­men erhiel­ten die Beklag­ten die Woh­nung von der Klä­ge­rin zurück. Erneu­ten Zutritt zwecks Durch­füh­rung wei­te­rer Maß­nah­men zur Schwamm­be­sei­ti­gung gewähr­ten sie der Klä­ge­rin zunächst nicht.

Unter dem 30.6.2011 kün­digte die Klä­ge­rin des­halb das Miet­ver­hält­nis frist­los. Nach­dem das AG am 1.8.2011 eine einst­wei­lige Ver­fü­gung auf Zutritt zu der Woh­nung erlas­sen und diese durch Urteil vom 29.9.2011 auf­rech­t­er­hal­ten hatte, wurde der Klä­ge­rin am 4.10.2011 der Woh­nungs­zu­tritt gewährt. Mit Schrift­satz vom 21.11.2011 wie­der­holte die Klä­ge­rin die frist­lose Kün­di­gung und stützte sie auch dar­auf, dass die Beklag­ten im Novem­ber 2011 den Zugang zu einem zu ihrer Woh­nung gehö­ren­den Kel­l­er­raum zwecks Durch­füh­rung von Instal­la­ti­ons­ar­bei­ten ver­wei­gert hät­ten.

AG und LG wie­sen die Räu­mungs­klage ab. Das LG ver­t­rat die Auf­fas­sung, dass die Mie­ter die Ein­zel­hei­ten der Dul­dungspf­licht (§ 554 BGB aF) zunächst in einem Rechts­st­reit klä­ren las­sen dürf­ten, ohne befürch­ten zu müs­sen, allein des­halb die Woh­nung zu ver­lie­ren. Der Ver­mie­ter müsse des­halb zunächst das Mit­tel der Dul­dungs­klage wäh­len; etwas ande­res gelte nur bei einem - hier nicht vor­lie­gen­dem - que­ru­la­to­ri­schen Ver­hal­ten der Mie­ter. Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und ver­wies die Sache an eine andere Kam­mer des LG zurück.

Die Gründe:
Eine auf die Ver­let­zung von Dul­dungspf­lich­ten gestützte Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses (§ 543 Abs. 1 BGB) kommt nicht gene­rell erst dann in Betracht, wenn der Mie­ter einen gericht­li­chen Dul­dungs­ti­tel mis­sach­tet oder sein Ver­hal­ten "que­ru­la­to­ri­sche Züge" zeigt. Eine der­ar­tige "sche­ma­ti­sche" Betrach­tung, auf die das LG abge­s­tellt hat, lässt außer Acht, dass Moder­ni­sie­rungs- und Instand­set­zungs­maß­nah­men für die Erhal­tung des Miet­ob­jekts und sei­nes wirt­schaft­li­chen Werts von wesent­li­cher Bedeu­tung sein kön­nen, so dass ein erheb­li­ches wirt­schaft­li­ches Inter­esse des Ver­mie­ters an der als­bal­di­gen Durch­füh­rung der­ar­ti­ger Maß­nah­men beste­hen kann.

Zudem steht die sche­ma­ti­sche Betrach­tungs­weise des LG nicht im Ein­klang mit der gesetz­li­chen Vor­schrift zur frist­lo­sen Kün­di­gung (§ 543 Abs. 1 BGB). Denn danach ist zu prü­fen, ob für den Ver­mie­ter die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses "unter Berück­sich­ti­gung aller Umstände des Ein­zel­falls, ins­be­son­dere eines Ver­schul­dens der Ver­trag­s­par­teien, und unter Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses bis zum Ablauf der Kün­di­gungs­frist nicht zuzu­mu­ten ist."

Es hätte des­halb fest­ge­s­tellt wer­den müs­sen, um wel­che Arbei­ten es im Ein­zel­nen ging, wie umfang­reich und drin­gend sie waren, wel­che Beein­träch­ti­gun­gen sich hier­aus für die Beklag­ten erga­ben, wel­che Bedeu­tung die als­bal­dige Durch­füh­rung der Arbei­ten aus wirt­schaft­li­cher Sicht für die Klä­ge­rin hatte und wel­che Schä­den und Unan­nehm­lich­kei­ten der Klä­ge­rin dadurch ent­stan­den sind, dass die Beklag­ten ihr den mit Sch­rei­ben vom 8.4.2011 zwecks Durch­füh­rung von Instand­set­zungs­ar­bei­ten begehr­ten Zutritt erst rund ein hal­bes Jahr spä­ter unter dem Ein­druck des die einst­wei­lige Ver­fü­gung bestä­ti­gen­den Urteils des AG vom 29.9.2011 gewährt haben.

Hin­sicht­lich der von den Beklag­ten gel­tend gemach­ten Gegen­rechte und einem dar­auf gestütz­ten Zurück­be­hal­tungs­recht kam es - ent­ge­gen der Auf­fas­sung des LG - nicht dar­auf an, ob das Vor­brin­gen der Beklag­ten "plau­si­bel" war, son­dern dar­auf, ob die gel­tend gemach­ten Gegen­rechte bestan­den und die Beklag­ten berech­tig­ten, die Gewäh­rung des Zutritt von der Erfül­lung die­ser (etwai­gen) Ansprüche abhän­gig zu machen.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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