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Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer im Zwangsversteigerungsverfahren bei Rückerwerb

FG Düsseldorf 11.2.2014, 7 K 3097/14 GE

Be­mes­sungs­grund­lage für die Grund­er­werb­steuer im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren ist das Meist­ge­bot. Die gilt ein­schließlich be­ste­hen­der Rechte und ohne Min­de­rung durch be­schränkt persönli­che Dienst­bar­kei­ten.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläge­rin ver­kaufte im Jahr 2008 ein un­be­bau­tes Grundstück an B zum Kauf­preis von rd. 37.000 €. Im no­ta­ri­el­len Kauf­ver­trag ver­pflich­tete sich der Er­wer­ber, das Grundstück in­ner­halb von drei Jah­ren zu be­bauen; sollte er die­ser Ver­pflich­tung trotz Mah­nung mit an­ge­mes­se­ner Frist­set­zung nicht nach­kom­men, sollte die Kläge­rin be­rech­tigt sein, von dem Ver­trag zurück­zu­tre­ten und die schul­den- und las­ten­freie Rücküber­tra­gung zu ver­lan­gen. Dem je­wei­li­gen Ei­gentümer wurde un­ter­sagt, den Grund­be­sitz an­ders als für den Ver­kauf von Na­tur­stei­nen so­wie Gar­ten­zu­behör zu nut­zen; diese Nut­zungs­be­schränkung war durch Ein­tra­gung ei­ner be­schränkt persönli­chen Dienst­bar­keit zu Guns­ten der Kläge­rin zu si­chern.

Außer­dem wurde eine Rück­auf­las­sungs­vor­mer­kung zu Guns­ten der Kläge­rin ver­ein­bart. Mit Schrei­ben vom 2.10.2008 an den No­tar stimmte die Kläge­rin der Rangände­rung ih­rer Rück­auf­las­sungs­vor­mer­kung hin­ter eine Grund­schuld zu Guns­ten der C-Bank zu. Im Juni 2013 be­an­tragte die C-Bank als Gläubi­ge­rin des B die Zwangs­ver­stei­ge­rung des Grundstücks, die das AG an­ord­nete. Der sei­tens des Ge­richts be­auf­tragte Sach­verständige er­mit­telte einen Ver­kehrs­wert des Grundstücks von 106.000 €. Der Ka­pi­tal­wert der auf dem Grundstück las­ten­den Rechte Ab­tei­lung II Nr. 1 und 4 be­lief sich auf rd. 69.400 €. Da­bei han­delte es sich um eine Nut­zungs­be­schränkung so­wie ein Was­ser­lei­tungs­recht zu Guns­ten der Kläge­rin.

Dem­ent­spre­chend setzte das AG den Ver­kehrs­wert gem. § 74 a ZVG auf 106.000 € fest. Im Ver­stei­ge­rungs­ter­min wurde sei­tens des Ge­richts die Vor­schrift des § 51 ZVG erläutert und dar­auf hin­ge­wie­sen, dass der Wert des be­las­te­ten Grundstücks rechtskräftig auf 106.000 € fest­ge­setzt wor­den sei und die Dif­fe­renz zu dem früheren Ver­kaufs­preis von rd. 37.000 € (rd. 68.900 €) als fik­ti­ver Zu­zah­lungs­be­trag gelte. Die Kläge­rin blieb im Ver­stei­ge­rungs­ter­min über das Grundstück mit einem Ge­bot von 35.000 € Meist­bie­tende. Mit Be­schluss des AG wurde ihr das Grundstück zu­ge­schla­gen. Das Fi­nanz­amt setzte für den Er­werb Grund­er­werb­steuer i.H.v. 5.220 € nach ei­ner Be­mes­sungs­grund­lage von 35.000 € (Meist­ge­bot) zzgl. be­ste­hen blei­ben­der Rechte i.H.v. rd. 69.400 € fest.

Das FG wies die hier­ge­gen ge­rich­tete Klage ab. Die Re­vi­sion zum BFH wurde zur Fort­bil­dung des Rechts zu­ge­las­sen.

Die Gründe:
Der Haupt­an­trag auf Ver­pflich­tung des Be­klag­ten zur Auf­he­bung des Be­schei­des hat kei­nen Er­folg. § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG greift vor­lie­gend nicht ein. Nach die­ser Vor­schrift wird dann, wenn der Veräußerer das Ei­gen­tum an dem veräußer­ten Grundstück zurück er­wirbt, auf An­trag so­wohl für den Rücker­werb als auch für den vor­aus­ge­gan­ge­nen Er­werbs­vor­gang die Steuer nicht fest­ge­setzt oder die Steu­er­fest­set­zung auf­ge­ho­ben, wenn die Ver­trags­be­din­gun­gen des Rechts­ge­schäfts, das den An­spruch auf Übe­reig­nung begründet hat, nicht erfüllt wer­den und das Rechts­ge­schäft des­halb auf Grund ei­nes Rechts­an­spruchs rückgängig ge­macht wird. Zwar hat­ten die Ver­trags­par­teien zu Guns­ten der Kläge­rin ein Rück­tritts­recht ver­ein­bart. Eine Rück­ab­wick­lung des Er­werbs­vor­gangs auf­grund die­ses Rück­tritts­rechts ist aber nicht er­folgt. Denn die Zwangs­ver­stei­ge­rung ist von der C-Bank be­an­tragt und durch­geführt wor­den, be­vor eine Rück­ab­wick­lung des Ver­tra­ges zwi­schen der Kläge­rin und dem Er­wer­ber er­folgt ist.

Zu­dem hat das Fi­nanz­amt zu Recht die Grund­er­werb­steuer nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG i.H.v. 5.220 € fest­ge­setzt. Als Ge­gen­leis­tung gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 beim Meist­ge­bot im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren das Meist­ge­bot ein­schließlich der Rechte, die nach den Ver­stei­ge­rungs­be­din­gun­gen be­ste­hen blei­ben. § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG knüpft for­mal­recht­lich streng an das Zwangs­ver­stei­ge­rungs­recht an. Das Meist­ge­bot um­fasst das ge­ringste Ge­bot und das über das ge­ringste Ge­bot hin­aus­ge­hende Mehr­ge­bot. Zu dem ge­rings­ten Ge­bot gehören gem. § 44 Abs. 1, § 52 ZVG auch die be­ste­hen blei­ben­den Rechte. Be­ste­hen blei­bende Rechte sind nach § 52 I S. 1 ZVG alle bei der Fest­stel­lung des ge­rings­ten Ge­bo­tes berück­sich­tig­ten und nicht durch Zah­lung zu de­cken­den Rechte am Grundstück aus Abt. II und III des Grund­buchs. Un­er­heb­lich ist in­so­weit, ob die be­ste­hen blei­ben­den Rechte dem Er­wer­ber selbst zu­ste­hen. Bei ding­li­chen Rech­ten - hier: die Dienst­bar­keit zu­guns­ten der Kläge­rin - kommt eine Kon­so­li­da­tion durch Zu­sam­men­tref­fen von Be­rech­ti­gung und Ver­pflich­tung ge­rade nicht in Be­tracht (vgl. § 889 BGB).

Nach den hier fest­ge­leg­ten Ver­stei­ge­rungs­be­din­gun­gen blie­ben hier die Rechte Abt. II/1 und II/4 mit einem Wert von 69.400 € be­ste­hen. Et­was an­de­res er­gibt sich nicht aus § 9 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG. Da­nach gehören zur Ge­gen­leis­tung auch die Be­las­tun­gen, die auf dem Grundstück ru­hen, so­weit sie auf den Er­wer­ber kraft Ge­set­zes über­ge­hen (S. 1), mit Aus­nahme der auf dem Grundstück ru­hen­den dau­ern­den Las­ten (S. 2). Im Streit­fall kann da­hin­ste­hen, ob § 9 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG nur für den Fall an­zu­wen­den ist, dass Grundstücks­las­ten nach den Ver­stei­ge­rungs­be­din­gun­gen außer­halb des ge­rings­ten Ge­bots aus­nahms­weise be­ste­hen blei­ben. Denn eine dau­ernde Last i.S.d. Vor­schrift liegt hier nicht vor. Dau­ernde Las­ten i.S.d. § 9 Abs. 2 Nr. 2 S. 2 GrEStG sind u.a. Grund­dienst­bar­kei­ten gem. §§ 1018 ff. BGB. Im hier zu be­ur­tei­len­den Fall han­delt es sich da­ge­gen so­wohl bei der ein­ge­tra­ge­nen Nut­zungs­be­schränkung als auch dem Was­ser­lei­tungs­recht um be­schränkt persönli­che Dienst­bar­kei­ten nach §§ 1090 ff. BGB. Diese stel­len keine dau­ernde Last i.S.v. § 9 Abs. 2 Nr. 2 S. 2 GrEStG dar. Denn sie sind le­dig­lich zu Guns­ten ei­ner be­stimm­ten Per­son - hier: der Kläge­rin - und nicht zu Guns­ten des je­wei­li­gen Ei­gentümers ei­nes Grundstücks ein­ge­tra­gen.

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