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Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer im Zwangsversteigerungsverfahren bei Rückerwerb

FG Düsseldorf 11.2.2014, 7 K 3097/14 GE

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer im Zwangsversteigerungsverfahren ist das Meistgebot. Die gilt einschließlich bestehender Rechte und ohne Minderung durch beschränkt persönliche Dienstbarkeiten.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin ver­kaufte im Jahr 2008 ein unbe­bau­tes Grund­stück an B zum Kauf­preis von rd. 37.000 €. Im nota­ri­el­len Kauf­ver­trag verpf­lich­tete sich der Erwer­ber, das Grund­stück inn­er­halb von drei Jah­ren zu bebauen; sollte er die­ser Verpf­lich­tung trotz Mah­nung mit ange­mes­se­ner Frist­set­zung nicht nach­kom­men, sollte die Klä­ge­rin berech­tigt sein, von dem Ver­trag zurück­zu­t­re­ten und die schul­den- und las­ten­f­reie Rück­über­tra­gung zu ver­lan­gen. Dem jewei­li­gen Eigen­tü­mer wurde unter­sagt, den Grund­be­sitz anders als für den Ver­kauf von Natur­stei­nen sowie Gar­ten­zu­be­hör zu nut­zen; diese Nut­zungs­be­schrän­kung war durch Ein­tra­gung einer beschränkt per­sön­li­chen Dienst­bar­keit zu Guns­ten der Klä­ge­rin zu sichern.

Außer­dem wurde eine Rüc­k­auflas­sungs­vor­mer­kung zu Guns­ten der Klä­ge­rin ver­ein­bart. Mit Sch­rei­ben vom 2.10.2008 an den Notar stimmte die Klä­ge­rin der Ran­gän­de­rung ihrer Rüc­k­auflas­sungs­vor­mer­kung hin­ter eine Grund­schuld zu Guns­ten der C-Bank zu. Im Juni 2013 bean­tragte die C-Bank als Gläu­bi­ge­rin des B die Zwangs­ver­s­tei­ge­rung des Grund­stücks, die das AG anord­nete. Der sei­tens des Gerichts beauf­tragte Sach­ver­stän­dige ermit­telte einen Ver­kehrs­wert des Grund­stücks von 106.000 €. Der Kapi­tal­wert der auf dem Grund­stück las­ten­den Rechte Abtei­lung II Nr. 1 und 4 belief sich auf rd. 69.400 €. Dabei han­delte es sich um eine Nut­zungs­be­schrän­kung sowie ein Was­ser­lei­tungs­recht zu Guns­ten der Klä­ge­rin.

Dem­ent­sp­re­chend setzte das AG den Ver­kehrs­wert gem. § 74 a ZVG auf 106.000 € fest. Im Ver­s­tei­ge­rungs­ter­min wurde sei­tens des Gerichts die Vor­schrift des § 51 ZVG erläu­tert und dar­auf hin­ge­wie­sen, dass der Wert des belas­te­ten Grund­stücks rechts­kräf­tig auf 106.000 € fest­ge­setzt wor­den sei und die Dif­fe­renz zu dem frühe­ren Ver­kauf­s­preis von rd. 37.000 € (rd. 68.900 €) als fik­ti­ver Zuzah­lungs­be­trag gelte. Die Klä­ge­rin blieb im Ver­s­tei­ge­rungs­ter­min über das Grund­stück mit einem Gebot von 35.000 € Meist­bie­tende. Mit Beschluss des AG wurde ihr das Grund­stück zuge­schla­gen. Das Finanz­amt setzte für den Erwerb Grun­d­er­werb­steuer i.H.v. 5.220 € nach einer Bemes­sungs­grund­lage von 35.000 € (Meist­ge­bot) zzgl. beste­hen blei­ben­der Rechte i.H.v. rd. 69.400 € fest.

Das FG wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage ab. Die Revi­sion zum BFH wurde zur Fort­bil­dung des Rechts zuge­las­sen.

Die Gründe:
Der Haupt­an­trag auf Verpf­lich­tung des Beklag­ten zur Auf­he­bung des Beschei­des hat kei­nen Erfolg. § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG greift vor­lie­gend nicht ein. Nach die­ser Vor­schrift wird dann, wenn der Ver­äu­ße­rer das Eigen­tum an dem ver­äu­ßer­ten Grund­stück zurück erwirbt, auf Antrag sowohl für den Rücker­werb als auch für den vor­aus­ge­gan­ge­nen Erwerbs­vor­gang die Steuer nicht fest­ge­setzt oder die Steu­er­fest­set­zung auf­ge­ho­ben, wenn die Ver­trags­be­din­gun­gen des Rechts­ge­schäfts, das den Anspruch auf Über­eig­nung begrün­det hat, nicht erfüllt wer­den und das Rechts­ge­schäft des­halb auf Grund eines Rechts­an­spruchs rück­gän­gig gemacht wird. Zwar hat­ten die Ver­trag­s­par­teien zu Guns­ten der Klä­ge­rin ein Rück­tritts­recht ver­ein­bart. Eine Rüc­k­ab­wick­lung des Erwerbs­vor­gangs auf­grund die­ses Rück­tritts­rechts ist aber nicht erfolgt. Denn die Zwangs­ver­s­tei­ge­rung ist von der C-Bank bean­tragt und durch­ge­führt wor­den, bevor eine Rüc­k­ab­wick­lung des Ver­tra­ges zwi­schen der Klä­ge­rin und dem Erwer­ber erfolgt ist.

Zudem hat das Finanz­amt zu Recht die Grun­d­er­werb­steuer nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG i.H.v. 5.220 € fest­ge­setzt. Als Gegen­leis­tung gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 beim Meist­ge­bot im Zwangs­ver­s­tei­ge­rungs­ver­fah­ren das Meist­ge­bot ein­sch­ließ­lich der Rechte, die nach den Ver­s­tei­ge­rungs­be­din­gun­gen beste­hen blei­ben. § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG knüpft for­mal­recht­lich streng an das Zwangs­ver­s­tei­ge­rungs­recht an. Das Meist­ge­bot umfasst das geringste Gebot und das über das geringste Gebot hin­aus­ge­hende Mehr­ge­bot. Zu dem gerings­ten Gebot gehö­ren gem. § 44 Abs. 1, § 52 ZVG auch die beste­hen blei­ben­den Rechte. Beste­hen blei­bende Rechte sind nach § 52 I S. 1 ZVG alle bei der Fest­stel­lung des gerings­ten Gebo­tes berück­sich­tig­ten und nicht durch Zah­lung zu decken­den Rechte am Grund­stück aus Abt. II und III des Grund­buchs. Uner­heb­lich ist inso­weit, ob die beste­hen blei­ben­den Rechte dem Erwer­ber selbst zuste­hen. Bei ding­li­chen Rech­ten - hier: die Dienst­bar­keit zuguns­ten der Klä­ge­rin - kommt eine Kon­so­li­da­tion durch Zusam­men­tref­fen von Berech­ti­gung und Verpf­lich­tung gerade nicht in Betracht (vgl. § 889 BGB).

Nach den hier fest­ge­leg­ten Ver­s­tei­ge­rungs­be­din­gun­gen blie­ben hier die Rechte Abt. II/1 und II/4 mit einem Wert von 69.400 € beste­hen. Etwas ande­res ergibt sich nicht aus § 9 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG. Danach gehö­ren zur Gegen­leis­tung auch die Belas­tun­gen, die auf dem Grund­stück ruhen, soweit sie auf den Erwer­ber kraft Geset­zes über­ge­hen (S. 1), mit Aus­nahme der auf dem Grund­stück ruhen­den dau­ern­den Las­ten (S. 2). Im Streit­fall kann dahin­ste­hen, ob § 9 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG nur für den Fall anzu­wen­den ist, dass Grund­stücks­las­ten nach den Ver­s­tei­ge­rungs­be­din­gun­gen außer­halb des gerings­ten Gebots aus­nahms­weise beste­hen blei­ben. Denn eine dau­ernde Last i.S.d. Vor­schrift liegt hier nicht vor. Dau­ernde Las­ten i.S.d. § 9 Abs. 2 Nr. 2 S. 2 GrEStG sind u.a. Grund­di­enst­bar­kei­ten gem. §§ 1018 ff. BGB. Im hier zu beur­tei­len­den Fall han­delt es sich dage­gen sowohl bei der ein­ge­tra­ge­nen Nut­zungs­be­schrän­kung als auch dem Was­ser­lei­tungs­recht um beschränkt per­sön­li­che Dienst­bar­kei­ten nach §§ 1090 ff. BGB. Diese stel­len keine dau­ernde Last i.S.v. § 9 Abs. 2 Nr. 2 S. 2 GrEStG dar. Denn sie sind ledig­lich zu Guns­ten einer bestimm­ten Per­son - hier: der Klä­ge­rin - und nicht zu Guns­ten des jewei­li­gen Eigen­tü­mers eines Grund­stücks ein­ge­tra­gen.

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