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Begrenzte Schadensersatzpflicht des Grundstücksverkäufers bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten

BGH 4.4.2014, V ZR 275/12

Bei un­verhält­nismäßig ho­hen Mängel­be­sei­ti­gungs­kos­ten ist der Scha­dens­er­satz­an­spruch des Käufers ei­nes Grundstücks ge­gen den Verkäufer auf den Er­satz des man­gel­be­ding­ten Min­der­werts des Grundstücks be­schränkt. Da­bei kann als ers­ter An­halts­punkt da­von aus­ge­gan­gen wer­den, dass Mängel­be­sei­ti­gungs­kos­ten un­verhält­nismäßig sind, wenn sie ent­we­der den Ver­kehrs­wert des Grundstücks in man­gel­freiem Zu­stand oder 200% des man­gel­be­ding­ten Min­der­werts über­stei­gen.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläge­rin hatte von den bei­den Be­klag­ten ein mit einem Miets­haus be­bau­tes Grundstück zu einem Kauf­preis von 260.000 € ge­kauft. Nach der Überg­abe stellte sie al­ler­dings fest, dass das Gebäude mit ech­tem Haus­schwamm be­fal­len war. Das LG er­ließ dar­auf­hin ein Grun­dur­teil, wo­nach die Be­klag­ten dem Grunde nach zum Scha­dens­er­satz ver­pflich­tet sind.

Im an­schließen­den Be­trags­ver­fah­ren wur­den die Be­klag­ten zur Zah­lung von Scha­dens­er­satz i.H.v. rund 89.129 € so­wie von 45.000 € als Aus­gleich des nach der Schwamm­sa­nie­rung ver­blei­ben­den mer­kan­ti­len Min­der­werts ver­ur­teilt. Fer­ner wurde fest­ge­stellt, dass die Be­klag­ten ver­pflich­tet sind, auch den wei­ter­ge­hen­den durch den Haus­schwamm her­vor­ge­ru­fe­nen Scha­den zu er­set­zen. Die Ur­teile sind rechtskräftig.

Nach der Durchführung wei­te­rer Sa­nie­rungsmaßnah­men ver­langte die Kläge­rin von den Be­klag­ten Er­satz ei­nes wei­ter­ge­hen­den Teil­scha­dens i.H.v. 499.728 € so­wie außer­ge­richt­li­che An­walts­kos­ten i.H.v. 5.371 €. LG und KG ga­ben der Klage statt. Da­nach sei die Er­satz­pflicht der Be­klag­ten nicht be­grenzt. Bei der Prüfung, ob die Mängel­be­sei­ti­gungs­kos­ten un­verhält­nismäßig sind, sei nicht vom Kauf­preis, son­dern vom Ver­kehrs­wert des man­gel­freien Grundstücks aus­zu­ge­hen. Die­ser liege bei (min­des­tens) 600.000 €, während die Zah­lun­gen, zu de­nen die Be­klag­ten bis­lang ver­ur­teilt wur­den, sich auf ins­ge­samt 639.230 € be­lie­fen und da­mit nur ca. 6% über dem Ver­kehrs­wert lägen.

Auf die Re­vi­sion der Be­klag­ten hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf und wies die Sa­che zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das KG zurück.

Die Gründe:
Zwar kann der Käufer vom Verkäufer grundsätz­lich Er­satz der zur Be­sei­ti­gung ei­nes Man­gels er­for­der­li­chen Kos­ten ver­lan­gen. Sind diese Kos­ten je­doch un­verhält­nismäßig, ist zum Schutz des Verkäufers der Scha­dens­er­satz­an­spruch auf den man­gel­be­ding­ten Min­der­wert der Kauf­sa­che be­schränkt.

Die An­nahme der Un­verhält­nismäßig­keit der Mängel­be­sei­ti­gung bzw. der dafür er­for­der­li­chen Kos­ten setzt in­so­fern eine um­fas­sende Würdi­gung al­ler Umstände des Ein­zel­falls vor­aus. Bei Grundstücks­kauf­verträgen kann da­bei als ers­ter An­halts­punkt da­von aus­ge­gan­gen wer­den, dass Mängel­be­sei­ti­gungs­kos­ten un­verhält­nismäßig sind, wenn sie ent­we­der den Ver­kehrs­wert des Grundstücks in man­gel­freiem Zu­stand oder 200% des man­gel­be­ding­ten Min­der­werts über­stei­gen.

Auf­grund der Tat­sa­che, dass hier der Zeit­wert des Ge­samt­ob­jek­tes im Zu­stand des Be­falls mit ech­tem Haus­schwamm 507.202 € be­trug und je­ner ohne Haus­schwamm­be­fall bei (min­des­tens) 600.000 € lag, kam eine Un­verhält­nismäßig­keit der Mängel­be­sei­ti­gungs­kos­ten ernst­haft in Be­tracht. Die bis­he­ri­gen Fest­stel­lun­gen des Be­ru­fungs­ge­richts wa­ren dies­bezüglich je­doch nicht aus­rei­chend.

Im wei­te­ren Ver­fah­ren muss bei der Be­ur­tei­lung der Un­verhält­nismäßig­keit der Mängel­be­sei­ti­gungs­kos­ten auf den Be­ginn der Mängel­be­sei­ti­gung durch den Käufer ab­ge­stellt wer­den. Stellt sich erst im Nach­hin­ein her­aus, dass die Kos­ten höher als er­war­tet wa­ren, steht dies ei­ner Er­satz­pflicht nur ent­ge­gen, wenn ein wirt­schaft­lich den­ken­der Käufer die Ar­bei­ten auch un­ter Berück­sich­ti­gung der be­reits an­ge­fal­le­nen Kos­ten nicht fortführen würde oder fort­geführt hätte. Das Pro­gno­se­ri­siko trägt hier­bei der Verkäufer. In­fol­ge­des­sen war das Be­ru­fungs­ur­teil auf­zu­he­ben und die Sa­che - auch zur Be­he­bung wei­te­rer Rechts­feh­ler bei der Fest­stel­lung der grundsätz­lich er­stat­tungsfähi­gen Mängel­be­sei­ti­gungs­kos­ten - zur er­neu­ten Ver­hand­lung an das Be­ru­fungs­ge­richt zurück­zu­ver­wei­sen.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird demnächst auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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