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Begrenzte Schadensersatzpflicht des Grundstücksverkäufers bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten

BGH 4.4.2014, V ZR 275/12

Bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten ist der Schadensersatzanspruch des Käufers eines Grundstücks gegen den Verkäufer auf den Ersatz des mangelbedingten Minderwerts des Grundstücks beschränkt. Dabei kann als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen werden, dass Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200% des mangelbedingten Minderwerts übersteigen.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin hatte von den bei­den Beklag­ten ein mit einem Miets­haus bebau­tes Grund­stück zu einem Kauf­preis von 260.000 € gekauft. Nach der Über­gabe stellte sie aller­dings fest, dass das Gebäude mit ech­tem Haus­schwamm befal­len war. Das LG erließ dar­auf­hin ein Grun­dur­teil, wonach die Beklag­ten dem Grunde nach zum Scha­dens­er­satz verpf­lich­tet sind.

Im ansch­lie­ßen­den Betrags­ver­fah­ren wur­den die Beklag­ten zur Zah­lung von Scha­dens­er­satz i.H.v. rund 89.129 € sowie von 45.000 € als Aus­g­leich des nach der Schwamm­sa­nie­rung ver­b­lei­ben­den mer­kan­ti­len Min­der­werts ver­ur­teilt. Fer­ner wurde fest­ge­s­tellt, dass die Beklag­ten verpf­lich­tet sind, auch den wei­ter­ge­hen­den durch den Haus­schwamm her­vor­ge­ru­fe­nen Scha­den zu erset­zen. Die Urteile sind rechts­kräf­tig.

Nach der Durch­füh­rung wei­te­rer Sanie­rungs­maß­nah­men ver­langte die Klä­ge­rin von den Beklag­ten Ersatz eines wei­ter­ge­hen­den Teil­scha­dens i.H.v. 499.728 € sowie außer­ge­richt­li­che Anwalts­kos­ten i.H.v. 5.371 €. LG und KG gaben der Klage statt. Danach sei die Ersatzpf­licht der Beklag­ten nicht beg­renzt. Bei der Prü­fung, ob die Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten unver­hält­nis­mä­ßig sind, sei nicht vom Kauf­preis, son­dern vom Ver­kehrs­wert des man­gel­f­reien Grund­stücks aus­zu­ge­hen. Die­ser liege bei (min­des­tens) 600.000 €, wäh­rend die Zah­lun­gen, zu denen die Beklag­ten bis­lang ver­ur­teilt wur­den, sich auf ins­ge­s­amt 639.230 € belie­fen und damit nur ca. 6% über dem Ver­kehrs­wert lägen.

Auf die Revi­sion der Beklag­ten hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Sache zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das KG zurück.

Die Gründe:
Zwar kann der Käu­fer vom Ver­käu­fer grund­sätz­lich Ersatz der zur Besei­ti­gung eines Man­gels erfor­der­li­chen Kos­ten ver­lan­gen. Sind diese Kos­ten jedoch unver­hält­nis­mä­ßig, ist zum Schutz des Ver­käu­fers der Scha­dens­er­satz­an­spruch auf den man­gel­be­ding­ten Min­der­wert der Kauf­sa­che beschränkt.

Die Annahme der Unver­hält­nis­mä­ß­ig­keit der Män­gel­be­sei­ti­gung bzw. der dafür erfor­der­li­chen Kos­ten setzt inso­fern eine umfas­sende Wür­di­gung aller Umstände des Ein­zel­falls vor­aus. Bei Grund­stücks­kauf­ver­trä­gen kann dabei als ers­ter Anhalts­punkt davon aus­ge­gan­gen wer­den, dass Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten unver­hält­nis­mä­ßig sind, wenn sie ent­we­der den Ver­kehrs­wert des Grund­stücks in man­gel­f­reiem Zustand oder 200% des man­gel­be­ding­ten Min­der­werts über­s­tei­gen.

Auf­grund der Tat­sa­che, dass hier der Zeit­wert des Gesamt­ob­jek­tes im Zustand des Befalls mit ech­tem Haus­schwamm 507.202 € betrug und jener ohne Haus­schwamm­be­fall bei (min­des­tens) 600.000 € lag, kam eine Unver­hält­nis­mä­ß­ig­keit der Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten ernst­haft in Betracht. Die bis­he­ri­gen Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts waren dies­be­züg­lich jedoch nicht aus­rei­chend.

Im wei­te­ren Ver­fah­ren muss bei der Beur­tei­lung der Unver­hält­nis­mä­ß­ig­keit der Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten auf den Beginn der Män­gel­be­sei­ti­gung durch den Käu­fer abge­s­tellt wer­den. Stellt sich erst im Nach­hin­ein her­aus, dass die Kos­ten höher als erwar­tet waren, steht dies einer Ersatzpf­licht nur ent­ge­gen, wenn ein wirt­schaft­lich den­ken­der Käu­fer die Arbei­ten auch unter Berück­sich­ti­gung der bereits ange­fal­le­nen Kos­ten nicht fort­füh­ren würde oder fort­ge­führt hätte. Das Prog­no­se­ri­siko trägt hier­bei der Ver­käu­fer. Infol­ge­des­sen war das Beru­fung­s­ur­teil auf­zu­he­ben und die Sache - auch zur Behe­bung wei­te­rer Rechts­feh­ler bei der Fest­stel­lung der grund­sätz­lich erstat­tungs­fähi­gen Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten - zur erneu­ten Ver­hand­lung an das Beru­fungs­ge­richt zurück­zu­ver­wei­sen.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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