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Aufnahme eines hohen Kredits durch WEG kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen

BGH 25.9.2015, V ZR 244/14

Auch die Auf­nahme ei­nes lang­fris­ti­gen, ho­hen Kre­dits durch die Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft kann ord­nungsmäßiger Ver­wal­tung ent­spre­chen. An­ge­sichts des ho­hen Haf­tungs­ri­si­kos ist bei der Ent­schei­dung über die Fi­nan­zie­rung ei­ner Maßnahme durch ein sol­ches Dar­le­hen al­ler­dings Zurück­hal­tung ge­bo­ten. Ob sie ord­nungsmäßiger Ver­wal­tung ent­spricht, lässt sich nur nach sorgfälti­ger Abwägung al­ler re­le­van­ten Umstände des Ein­zel­falls und un­ter Berück­sich­ti­gung der all­sei­ti­gen In­ter­es­sen der be­trof­fe­nen Woh­nungs­ei­gentümer fest­stel­len.

Der Sach­ver­halt:
Die Par­teien sind Mit­glie­der ei­ner aus 201 Ein­hei­ten be­ste­hen­den Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft. Bei ei­ner Ei­gentümer­ver­samm­lung im Au­gust 2013 be­schlos­sen die Woh­nungs­ei­gentümer die Durchführung ei­ner Fas­sa­den­sa­nie­rung mit förderfähi­ger Wärmedämmung. Um die mit rd. 2 Mio. € ver­an­schlag­ten Kos­ten zu fi­nan­zie­ren, be­schlos­sen sie zu­dem die Auf­nahme ei­nes KfW-Förder­kre­dits, des­sen Zins­satz sich zum da­ma­li­gen Zeit­punkt auf 0 % be­lief, i.H.v. rd. 1,32 Mio. € mit ei­ner Lauf­zeit von zehn Jah­ren so­wie die Fi­nan­zie­rung des rest­li­chen Be­tra­ges von ca. 900.000 € durch Rück­griff auf die In­stand­hal­tungsrück­lage.

Das AG wies die ge­gen den Be­schluss über die Dar­le­hens­auf­nahme ge­rich­tete An­fech­tungs­klage der Kläge­rin ab; das LG gab ihr statt und erklärte den Be­schluss für ungültig. Die Re­vi­sion ei­ner Woh­nungs­ei­gentüme­rin hatte kei­nen Er­folg.

Die Gründe:
Auch die Auf­nahme ei­nes lang­fris­ti­gen, ho­hen Kre­dits durch die Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft kann ord­nungsmäßiger Ver­wal­tung ent­spre­chen. Ob dies der Fall ist, kann al­ler­dings nicht ge­ne­rell, son­dern nur an­hand der kon­kre­ten Umstände des Ein­zel­falls un­ter Abwägung der all­sei­ti­gen In­ter­es­sen be­stimmt wer­den. Vor­lie­gend war die Ord­nungsmäßig­keit des Be­schlus­ses über die Kre­dit­auf­nahme zu ver­nei­nen.

Bei ei­ner Kre­dit­auf­nahme durch die Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft muss das be­son­dere Haf­tungs­ri­siko berück­sich­tigt wer­den. Gibt es Zah­lungs­ausfälle bei Woh­nungs­ei­gentümern, müssen die dar­aus re­sul­tie­ren­den Fehl­beträge durch ent­spre­chend höhere Beiträge der übri­gen Woh­nungs­ei­gentümer oder durch eine Son­der­um­lage aus­ge­gli­chen wer­den. Eine sol­che Nach­schuss­pflicht kann zwar auch ent­ste­hen, wenn ein Vor­ha­ben durch eine Son­der­um­lage fi­nan­ziert wird und sich diese bei ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gentümern als un­ein­bring­lich er­weist. Da eine Son­der­um­lage von den ak­tu­el­len Woh­nungs­ei­gentümern auf­zu­brin­gen ist, wird aber meist hin­rei­chend si­cher be­kannt sein, ob mit einem Zah­lungs­aus­fall zu rech­nen ist; auch kann je­den­falls die Durchführung von Maßnah­men, die Auf­schub dul­den, da­von abhängig ge­macht wer­den, dass die be­schlos­sene Son­der­um­lage von al­len Woh­nungs­ei­gentümern ge­zahlt wird.

Bei einem Dar­le­hen lässt sich das Ri­siko des Aus­falls ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gentümer da­ge­gen nur be­grenzt ab­schätzen. Zu­verlässige Pro­gno­sen über die Bo­nität der Woh­nungs­ei­gentümer sind schon we­gen der meist lan­gen Lauf­zeit des Dar­le­hens nicht möglich; darüber hin­aus muss da­mit ge­rech­net wer­den, dass es zu Ei­gentümer­wech­seln in die­ser Zeit kommt. An­ge­sichts die­ses Haf­tungs­ri­si­kos ist bei der Ent­schei­dung über die Fi­nan­zie­rung ei­ner Maßnahme durch ein ho­hes lang­fris­ti­ges Dar­le­hen Zurück­hal­tung ge­bo­ten. Bei der ge­bo­te­nen Abwägung der Umstände des Ein­zel­falls un­ter Berück­sich­ti­gung der In­ter­es­sen al­ler be­trof­fe­nen Woh­nungs­ei­gentümer sind ins­be­son­dere fol­gende Ge­sichts­punkte von Be­deu­tung:

Es kommt we­sent­lich auf den Zweck des Dar­le­hens an, wo­bei in ers­ter Li­nie an In­stand­hal­tungs- bzw. Mo­der­ni­sie­rungsmaßnah­men zu den­ken ist; je dring­li­cher eine Maßnahme ist desto eher tre­ten an­dere Nach­teile ei­ner Fi­nan­zie­rung bei der Abwägung zurück. Den mit ei­ner Dar­le­hens­auf­nahme ein­her­ge­hen­den Be­las­tun­gen und Ri­si­ken sind die Vor- und Nach­teile ei­ner Fi­nan­zie­rung der Maßnahme mit­tels Son­der­um­lage ge­genüber­zu­stel­len; eine Dar­le­hens­fi­nan­zie­rung wird ins­be­son­dere in Be­tracht kom­men, wenn die Er­he­bung ei­ner Son­der­um­lage die ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gentümer fi­nan­zi­ell stark be­las­tete oder gar über­for­derte. Re­le­vant sind zu­dem die Höhe des Dar­le­hens­be­tra­ges im Verhält­nis zu der An­zahl der Woh­nungs­ei­gentümer, die Kre­dit­kon­di­tio­nen, die Lauf­zeit des Dar­le­hens und die Rück­zah­lungs­be­din­gun­gen. Eine mehr­heit­lich be­schlos­sene Kre­dit­auf­nahme muss nicht zwin­gend eine Op­tion für die Ei­gentümer ent­hal­ten, die Fi­nan­zie­rung selbst zu über­neh­men und den auf sie ent­fal­len­den Kre­dit­an­teil als Son­der­um­lage zur Re­du­zie­rung des Dar­le­hens­be­tra­ges ein­zu­zah­len.

Auch die Be­schluss­fas­sung über die Auf­nahme ei­nes Dar­le­hens muss ge­wis­sen An­for­de­run­gen genügen. Der Be­schluss muss An­ga­ben über die zu fi­nan­zie­rende Maßnahme, die Höhe des Dar­le­hens, des­sen Lauf­zeit, die Höhe des Zins­sat­zes bzw. des nicht zu über­schrei­ten­den Zins­sat­zes ent­hal­ten und er­ken­nen las­sen, ob die Til­gungs­ra­ten so an­ge­legt sind, dass der Kre­dit am Ende der Lauf­zeit ge­tilgt ist. Fer­ner muss vor der Be­schluss­fas­sung we­gen des in die Zu­kunft ver­la­ger­ten Ri­si­kos der Zah­lungs­unfähig­keit ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gentümer die im In­nen­verhält­nis be­ste­hende Nach­schuss­pflicht der Woh­nungs­ei­gentümer Ge­gen­stand der Erörte­rung in der Woh­nungs­ei­gentümer­ver­samm­lung ge­we­sen sein. Dies ist in dem Pro­to­koll der Ei­gentümer­ver­samm­lung zu do­ku­men­tie­ren. Ins­be­son­dere in die­sem Punkt ent­spricht der an­ge­grif­fene Be­schluss nicht ord­nungsmäßiger Ver­wal­tung. Dem Pro­to­koll der Ei­gentümer­ver­samm­lung lässt sich nicht ent­neh­men, dass über das Ri­siko ei­ner Nach­schuss­pflicht un­ter­rich­tet wor­den ist.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung wird demnächst auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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