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Aufnahme eines hohen Kredits durch WEG kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen

BGH 25.9.2015, V ZR 244/14

Auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Angesichts des hohen Haftungsrisikos ist bei der Entscheidung über die Finanzierung einer Maßnahme durch ein solches Darlehen allerdings Zurückhaltung geboten. Ob sie ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, lässt sich nur nach sorgfältiger Abwägung aller relevanten Umstände des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der allseitigen Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer feststellen.

Der Sach­ver­halt:
Die Par­teien sind Mit­g­lie­der einer aus 201 Ein­hei­ten beste­hen­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Bei einer Eigen­tü­mer­ver­samm­lung im August 2013 besch­los­sen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Durch­füh­rung einer Fas­sa­den­sa­nie­rung mit för­der­fähi­ger Wär­m­e­däm­mung. Um die mit rd. 2 Mio. € ver­an­schlag­ten Kos­ten zu finan­zie­ren, besch­los­sen sie zudem die Auf­nahme eines KfW-För­der­k­re­dits, des­sen Zins­satz sich zum dama­li­gen Zeit­punkt auf 0 % belief, i.H.v. rd. 1,32 Mio. € mit einer Lauf­zeit von zehn Jah­ren sowie die Finan­zie­rung des rest­li­chen Betra­ges von ca. 900.000 € durch Rück­griff auf die Instand­hal­tungs­rücklage.

Das AG wies die gegen den Beschluss über die Dar­le­hens­auf­nahme gerich­tete Anfech­tungs­klage der Klä­ge­rin ab; das LG gab ihr statt und erklärte den Beschluss für ungül­tig. Die Revi­sion einer Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin hatte kei­nen Erfolg.

Die Gründe:
Auch die Auf­nahme eines lang­fris­ti­gen, hohen Kre­dits durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft kann ord­nungs­mä­ß­i­ger Ver­wal­tung ent­sp­re­chen. Ob dies der Fall ist, kann aller­dings nicht gene­rell, son­dern nur anhand der kon­k­re­ten Umstände des Ein­zel­falls unter Abwä­gung der all­sei­ti­gen Inter­es­sen bestimmt wer­den. Vor­lie­gend war die Ord­nungs­mä­ß­ig­keit des Beschlus­ses über die Kre­di­t­auf­nahme zu vern­ei­nen.

Bei einer Kre­di­t­auf­nahme durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft muss das beson­dere Haf­tungs­ri­siko berück­sich­tigt wer­den. Gibt es Zah­lungs­aus­fälle bei Woh­nungs­ei­gen­tü­mern, müs­sen die dar­aus resul­tie­ren­den Fehl­be­träge durch ent­sp­re­chend höhere Bei­träge der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer oder durch eine Son­der­um­lage aus­ge­g­li­chen wer­den. Eine sol­che Nach­schusspf­licht kann zwar auch ent­ste­hen, wenn ein Vor­ha­ben durch eine Son­der­um­lage finan­ziert wird und sich diese bei ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern als unein­bring­lich erweist. Da eine Son­der­um­lage von den aktu­el­len Woh­nungs­ei­gen­tü­mern auf­zu­brin­gen ist, wird aber meist hin­rei­chend sicher bekannt sein, ob mit einem Zah­lungs­aus­fall zu rech­nen ist; auch kann jeden­falls die Durch­füh­rung von Maß­nah­men, die Auf­schub dul­den, davon abhän­gig gemacht wer­den, dass die besch­los­sene Son­der­um­lage von allen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern gezahlt wird.

Bei einem Dar­le­hen lässt sich das Risiko des Aus­falls ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer dage­gen nur beg­renzt abschät­zen. Zuver­läs­sige Prog­no­sen über die Boni­tät der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sind schon wegen der meist lan­gen Lauf­zeit des Dar­le­hens nicht mög­lich; dar­über hin­aus muss damit gerech­net wer­den, dass es zu Eigen­tü­mer­wech­seln in die­ser Zeit kommt. Ange­sichts die­ses Haf­tungs­ri­si­kos ist bei der Ent­schei­dung über die Finan­zie­rung einer Maß­nahme durch ein hohes lang­fris­ti­ges Dar­le­hen Zurück­hal­tung gebo­ten. Bei der gebo­te­nen Abwä­gung der Umstände des Ein­zel­falls unter Berück­sich­ti­gung der Inter­es­sen aller betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sind ins­be­son­dere fol­gende Gesichts­punkte von Bedeu­tung:

Es kommt wesent­lich auf den Zweck des Dar­le­hens an, wobei in ers­ter Linie an Instand­hal­tungs- bzw. Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men zu den­ken ist; je dring­li­cher eine Maß­nahme ist desto eher tre­ten andere Nach­teile einer Finan­zie­rung bei der Abwä­gung zurück. Den mit einer Dar­le­hens­auf­nahme ein­her­ge­hen­den Belas­tun­gen und Risi­ken sind die Vor- und Nach­teile einer Finan­zie­rung der Maß­nahme mit­tels Son­der­um­lage gegen­über­zu­s­tel­len; eine Dar­le­hens­fi­nan­zie­rung wird ins­be­son­dere in Betracht kom­men, wenn die Erhe­bung einer Son­der­um­lage die ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer finan­zi­ell stark belas­tete oder gar über­for­derte. Rele­vant sind zudem die Höhe des Dar­le­hens­be­tra­ges im Ver­hält­nis zu der Anzahl der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, die Kre­dit­kon­di­tio­nen, die Lauf­zeit des Dar­le­hens und die Rück­zah­lungs­be­din­gun­gen. Eine mehr­heit­lich besch­los­sene Kre­di­t­auf­nahme muss nicht zwin­gend eine Option für die Eigen­tü­mer ent­hal­ten, die Finan­zie­rung selbst zu über­neh­men und den auf sie ent­fal­len­den Kre­di­t­an­teil als Son­der­um­lage zur Redu­zie­rung des Dar­le­hens­be­tra­ges ein­zu­zah­len.

Auch die Beschluss­fas­sung über die Auf­nahme eines Dar­le­hens muss gewis­sen Anfor­de­run­gen genü­gen. Der Beschluss muss Anga­ben über die zu finan­zie­rende Maß­nahme, die Höhe des Dar­le­hens, des­sen Lauf­zeit, die Höhe des Zins­sat­zes bzw. des nicht zu über­sch­rei­ten­den Zins­sat­zes ent­hal­ten und erken­nen las­sen, ob die Til­gungs­ra­ten so ange­legt sind, dass der Kre­dit am Ende der Lauf­zeit getilgt ist. Fer­ner muss vor der Beschluss­fas­sung wegen des in die Zukunft ver­la­ger­ten Risi­kos der Zah­lung­s­un­fähig­keit ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die im Innen­ver­hält­nis beste­hende Nach­schusspf­licht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Gegen­stand der Erör­te­rung in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung gewe­sen sein. Dies ist in dem Pro­to­koll der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung zu doku­men­tie­ren. Ins­be­son­dere in die­sem Punkt ent­spricht der ange­grif­fene Beschluss nicht ord­nungs­mä­ß­i­ger Ver­wal­tung. Dem Pro­to­koll der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung lässt sich nicht ent­neh­men, dass über das Risiko einer Nach­schusspf­licht unter­rich­tet wor­den ist.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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