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Steuerberatung

Zur Ermittlung der maßgeblichen Mieten im Ertragswertverfahren

BFH 16.5.2018, II R 37/14

Eine Zurück­rech­nung der bei der Be­wer­tung im Er­trags­wert­ver­fah­ren zu­grunde zu le­gen­den Mie­ten aus ak­tu­el­len Miet­spie­geln ist nicht zulässig. Dies er­gibt sich dar­aus, dass die im Er­trags­wert­ver­fah­ren gem. § 80 BewG auf die Jah­res­roh­miete an­zu­wen­den­den und aus den An­la­gen 3 bis 8 zum BewG er­sicht­li­chen Ver­vielfälti­ger eben­falls nach den Verhält­nis­sen des Jah­res 1964 er­mit­telt wur­den.

Der Sach­ver­halt:

Der Kläger kaufte im Jahr 2007 im ehe­ma­li­gen West­teil von Ber­lin ein mit einem 1981 er­rich­te­ten Wohn­haus be­bau­tes Grundstück. Im Jahr 2008 teilte er das Ob­jekt in fünf Woh­nungs­ei­gen­tum­sein­hei­ten und zwei Teil­ei­gen­tum­sein­hei­ten (Ga­ra­gen) auf.

Das Fi­nanz­amt stellte für diese Ein­hei­ten im Wege der Nach­fest­stel­lung Ein­heits­werte auf den 1.1.2009 fest. Die Woh­nun­gen be­wer­tete es als Ein­fa­mi­li­enhäuser - Woh­nungs-/Teil­ei­gen­tum - im Er­trags­wert­ver­fah­ren aus­ge­hend von einem mtl. Miet­wert von 3,90 DM/qm (gute Aus­stat­tung, Miet­spie­gel­feld Ia) und einem Ver­vielfälti­ger von 9,1 (Bau­ausführung A, Nach­kriegs­bau nach dem 20.6.1948). Für die Ga­ra­gen als sons­tige be­baute Grundstücke - Woh­nungs-/Teil­ei­gen­tum - wurde der Wert im Sach­wert­ver­fah­ren er­mit­telt. Die fest­ge­stell­ten Ein­heits­werte be­tra­gen je rd. 16.000 € für die Woh­nun­gen Nr. 1 und 3, rd. 20.000 € für die Woh­nun­gen Nr. 2 und 4, rd. 17.000 € für die Woh­nung Nr. 5 und je rd. 1.600 € für die bei­den Ga­ra­gen.

Das FG wies die auf Auf­he­bung der Ein­heits­wert­be­scheide ge­rich­tete Klage ab. Die Re­vi­sion des Klägers hatte vor dem BFH kei­nen Er­folg.

Die Gründe:

Die vom Fi­nanz­amt fest­ge­stell­ten Ein­heits­werte sind nicht zu be­an­stan­den. Sie ste­hen in Ein­klang mit den maßge­ben­den Vor­schrif­ten.

Die Be­wer­tung be­bau­ter Grundstücke er­folgt abhängig von der Grundstücks­art (§ 75 BewG) nach Maßgabe des §76 BewG im Re­gel­fall im Er­trags­wert­ver­fah­ren, in Aus­nah­mefällen im Sach­wert­ver­fah­ren. Das Er­trags­wert­ver­fah­ren gilt nach § 76 Abs. 1 BewG für Miet­wohn­grundstücke, Ge­schäfts­grundstücke, ge­mischt ge­nutzte Grundstücke, Ein- und Zwei­fa­mi­li­enhäuser. Die Höhe des Ein­heits­werts ba­siert gem. § 78 S. 1 BewG auf dem Grundstücks­wert, der den Bo­den­wert, den Gebäude­wert und den Wert der Außen­an­la­gen um­fasst. Der Grundstücks­wert er­gibt sich nach § 78 S. 2 BewG durch An­wen­dung ei­nes im An­hang zum BewG ent­hal­te­nen Ver­vielfälti­gers auf die zu er­zie­lende Jah­res­roh­miete, die nach den Wert­verhält­nis­sen von 1964 be­stimmt wird, un­ter Berück­sich­ti­gung ge­wis­ser pau­scha­ler Ermäßigun­gen und Erhöhun­gen.

Die maßgeb­li­che Jah­res­roh­miete rich­tet sich gem. § 79 Abs. 1 BewG vor­ran­gig nach der für das Grundstück auf­grund ver­trag­li­cher Ver­ein­ba­run­gen im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt ge­zahl­ten tatsäch­li­chen Miete. Un­mit­tel­bar an­wend­bar ist diese Vor­gabe nur für Grundstücke, die im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.1.1964 be­reits ver­mie­tet wa­ren. An­dern­falls be­stimmt sich die Jah­res­roh­miete gem. § 79 Abs. 2 BewG nach der übli­chen Miete. Die übli­che Miete ist in An­leh­nung an die Jah­res­roh­miete zu schätzen, die für Räume glei­cher oder ähn­li­cher Art, Lage und Aus­stat­tung re­gelmäßig ge­zahlt wird. Maßgeb­lich blei­ben für die Höhe der Miete auch bei Fort­schrei­bun­gen und Nach­fest­stel­lun­gen im­mer die Wert­verhält­nisse im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.1.1964 (§§ 27, 79 Abs. 5 BewG).

Zur Er­mitt­lung der übli­chen Miete zie­hen die Fi­nanz­behörden über­wie­gend Miet­spie­gel heran, die re­gelmäßig u.a. nach Bau­jah­ren und Aus­stat­tungs­grup­pen ge­glie­derte Qua­drat­me­ter-Mie­ten zum Stand vom 1.1.1964 aus­wei­sen. Im Hin­blick auf die Aus­stat­tungs­grup­pen un­ter­tei­len die Miet­spie­gel meist in ein­fa­che, mitt­lere, gute und sehr gute Aus­stat­tung und le­gen hierfür Rah­mensätze für die an­zu­wen­den­den Miet­werte fest. Die Her­an­zie­hung die­ser auf den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.1.1964 auf­ge­stell­ten Miet­spie­gel für die Schätzung der übli­chen Miete gem. § 79 Abs. 2 S. 2 BewG auf die­sen Zeit­punkt ist zulässig, wenn eine Schätzung der übli­chen Miete im un­mit­tel­ba­ren Ver­gleich daran schei­tert, dass nach Art, Lage und Aus­stat­tung ver­gleich­bare ver­mie­tete Ob­jekte am 1.1.1964 nicht oder nicht in hin­rei­chen­der Zahl vor­han­den wa­ren und die Miet­spie­gel in ih­ren Auf­glie­de­run­gen nach Miet­preis­re­ge­lun­gen und den an­de­ren gem. § 79 Abs. 2 S. 2 BewG maßge­ben­den Kri­te­rien (ins­be­son­dere Bau­jahr und Aus­stat­tung) den vom Ge­setz ge­stell­ten An­for­de­run­gen für die Schätzung der übli­chen Miete ent­spre­chen.

Im Streit­fall war die vom Kläger be­gehrte Zurück­rech­nung der der Ein­heits­be­wer­tung zu­grunde zu le­gen­den Mie­ten aus ak­tu­el­len Miet­spie­geln mit §§ 27, 79 Abs. 2, 5 BewG nicht ver­ein­bar. Dies er­gibt sich dar­aus, dass die im Er­trags­wert­ver­fah­ren gem. § 80 BewG auf die Jah­res­roh­miete an­zu­wen­den­den und aus den An­la­gen 3 bis 8 zum BewG er­sicht­li­chen Ver­vielfälti­ger eben­falls nach den Verhält­nis­sen des Jah­res 1964 er­mit­telt wur­den. Der Kon­zep­tion der Ver­vielfälti­ger lie­gen Rein­erträge zu­grunde, die un­ter Berück­sich­ti­gung pau­scha­lier­ter Be­wirt­schaf­tungs­kos­ten und Bo­den­er­trags­an­teile, auf­ge­glie­dert nach Grundstücks­ar­ten, Bau­jahr­grup­pen und Ge­mein­degrößen­klas­sen, er­mit­telt wor­den sind. Die Ver­vielfälti­ger können dem­ent­spre­chend un­mit­tel­bar auf die Roh­erträge an­ge­wandt wer­den und sol­len da­bei zu­gleich die al­ters­be­ding­ten Un­ter­schiede zwi­schen Grund und Bo­den und Gebäude mit­er­fas­sen.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH veröff­ent­licht.
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