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Zur Ermittlung der maßgeblichen Mieten im Ertragswertverfahren

BFH 16.5.2018, II R 37/14

Eine Zurückrechnung der bei der Bewertung im Ertragswertverfahren zugrunde zu legenden Mieten aus aktuellen Mietspiegeln ist nicht zulässig. Dies ergibt sich daraus, dass die im Ertragswertverfahren gem. § 80 BewG auf die Jahresrohmiete anzuwendenden und aus den Anlagen 3 bis 8 zum BewG ersichtlichen Vervielfältiger ebenfalls nach den Verhältnissen des Jahres 1964 ermittelt wurden.

Der Sach­ver­halt:

Der Klä­ger kaufte im Jahr 2007 im ehe­ma­li­gen West­teil von Ber­lin ein mit einem 1981 errich­te­ten Wohn­haus bebau­tes Grund­stück. Im Jahr 2008 teilte er das Objekt in fünf Woh­nungs­ei­gen­tums­ein­hei­ten und zwei Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten (Gara­gen) auf.

Das Finanz­amt stellte für diese Ein­hei­ten im Wege der Nach­fest­stel­lung Ein­heits­werte auf den 1.1.2009 fest. Die Woh­nun­gen bewer­tete es als Ein­fa­mi­li­en­häu­ser - Woh­nungs-/Teil­ei­gen­tum - im Ertrags­wert­ver­fah­ren aus­ge­hend von einem mtl. Miet­wert von 3,90 DM/qm (gute Aus­stat­tung, Miet­spie­gel­feld Ia) und einem Ver­viel­fäl­ti­ger von 9,1 (Bau­aus­füh­rung A, Nach­kriegs­bau nach dem 20.6.1948). Für die Gara­gen als sons­tige bebaute Grund­stü­cke - Woh­nungs-/Teil­ei­gen­tum - wurde der Wert im Sach­wert­ver­fah­ren ermit­telt. Die fest­ge­s­tell­ten Ein­heits­werte betra­gen je rd. 16.000 € für die Woh­nun­gen Nr. 1 und 3, rd. 20.000 € für die Woh­nun­gen Nr. 2 und 4, rd. 17.000 € für die Woh­nung Nr. 5 und je rd. 1.600 € für die bei­den Gara­gen.

Das FG wies die auf Auf­he­bung der Ein­heits­wert­be­scheide gerich­tete Klage ab. Die Revi­sion des Klä­gers hatte vor dem BFH kei­nen Erfolg.

Die Gründe:

Die vom Finanz­amt fest­ge­s­tell­ten Ein­heits­werte sind nicht zu bean­stan­den. Sie ste­hen in Ein­klang mit den maß­ge­ben­den Vor­schrif­ten.

Die Bewer­tung bebau­ter Grund­stü­cke erfolgt abhän­gig von der Grund­stücks­art (§ 75 BewG) nach Maß­g­abe des §76 BewG im Regel­fall im Ertrags­wert­ver­fah­ren, in Aus­nah­me­fäl­len im Sach­wert­ver­fah­ren. Das Ertrags­wert­ver­fah­ren gilt nach § 76 Abs. 1 BewG für Miet­wohn­grund­stü­cke, Geschäfts­grund­stü­cke, gemischt genutzte Grund­stü­cke, Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser. Die Höhe des Ein­heits­werts basiert gem. § 78 S. 1 BewG auf dem Grund­stücks­wert, der den Boden­wert, den Gebäu­de­wert und den Wert der Außen­an­la­gen umfasst. Der Grund­stücks­wert ergibt sich nach § 78 S. 2 BewG durch Anwen­dung eines im Anhang zum BewG ent­hal­te­nen Ver­viel­fäl­ti­gers auf die zu erzie­lende Jah­res­roh­miete, die nach den Wert­ver­hält­nis­sen von 1964 bestimmt wird, unter Berück­sich­ti­gung gewis­ser pau­scha­ler Ermä­ß­i­gun­gen und Erhöh­un­gen.

Die maß­geb­li­che Jah­res­roh­miete rich­tet sich gem. § 79 Abs. 1 BewG vor­ran­gig nach der für das Grund­stück auf­grund ver­trag­li­cher Ver­ein­ba­run­gen im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt gezahl­ten tat­säch­li­chen Miete. Unmit­tel­bar anwend­bar ist diese Vor­gabe nur für Grund­stü­cke, die im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.1.1964 bereits ver­mie­tet waren. Andern­falls bestimmt sich die Jah­res­roh­miete gem. § 79 Abs. 2 BewG nach der übli­chen Miete. Die übli­che Miete ist in Anleh­nung an die Jah­res­roh­miete zu schät­zen, die für Räume glei­cher oder ähn­li­cher Art, Lage und Aus­stat­tung regel­mä­ßig gezahlt wird. Maß­geb­lich blei­ben für die Höhe der Miete auch bei Fort­sch­rei­bun­gen und Nach­fest­stel­lun­gen immer die Wert­ver­hält­nisse im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.1.1964 (§§ 27, 79 Abs. 5 BewG).

Zur Ermitt­lung der übli­chen Miete zie­hen die Finanz­be­hör­den über­wie­gend Miet­spie­gel heran, die regel­mä­ßig u.a. nach Bau­jah­ren und Aus­stat­tungs­grup­pen geg­lie­derte Quad­r­at­me­ter-Mie­ten zum Stand vom 1.1.1964 aus­wei­sen. Im Hin­blick auf die Aus­stat­tungs­grup­pen unter­tei­len die Miet­spie­gel meist in ein­fa­che, mitt­lere, gute und sehr gute Aus­stat­tung und legen hier­für Rah­men­sätze für die anzu­wen­den­den Miet­werte fest. Die Heran­zie­hung die­ser auf den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.1.1964 auf­ge­s­tell­ten Miet­spie­gel für die Schät­zung der übli­chen Miete gem. § 79 Abs. 2 S. 2 BewG auf die­sen Zeit­punkt ist zuläs­sig, wenn eine Schät­zung der übli­chen Miete im unmit­tel­ba­ren Ver­g­leich daran schei­tert, dass nach Art, Lage und Aus­stat­tung ver­g­leich­bare ver­mie­tete Objekte am 1.1.1964 nicht oder nicht in hin­rei­chen­der Zahl vor­han­den waren und die Miet­spie­gel in ihren Auf­g­lie­de­run­gen nach Miet­p­reis­re­ge­lun­gen und den ande­ren gem. § 79 Abs. 2 S. 2 BewG maß­ge­ben­den Kri­te­rien (ins­be­son­dere Bau­jahr und Aus­stat­tung) den vom Gesetz ges­tell­ten Anfor­de­run­gen für die Schät­zung der übli­chen Miete ent­sp­re­chen.

Im Streit­fall war die vom Klä­ger begehrte Zurück­rech­nung der der Ein­heits­be­wer­tung zugrunde zu legen­den Mie­ten aus aktu­el­len Miet­spie­geln mit §§ 27, 79 Abs. 2, 5 BewG nicht ver­ein­bar. Dies ergibt sich dar­aus, dass die im Ertrags­wert­ver­fah­ren gem. § 80 BewG auf die Jah­res­roh­miete anzu­wen­den­den und aus den Anla­gen 3 bis 8 zum BewG ersicht­li­chen Ver­viel­fäl­ti­ger eben­falls nach den Ver­hält­nis­sen des Jah­res 1964 ermit­telt wur­den. Der Kon­zep­tion der Ver­viel­fäl­ti­ger lie­gen Rein­er­träge zugrunde, die unter Berück­sich­ti­gung pau­scha­lier­ter Bewirt­schaf­tungs­kos­ten und Boden­er­trag­s­an­teile, auf­ge­g­lie­dert nach Grund­stücks­ar­ten, Bau­jahr­grup­pen und Gemein­de­grö­ß­en­klas­sen, ermit­telt wor­den sind. Die Ver­viel­fäl­ti­ger kön­nen dem­ent­sp­re­chend unmit­tel­bar auf die Roh­er­träge ange­wandt wer­den und sol­len dabei zug­leich die alters­be­ding­ten Unter­schiede zwi­schen Grund und Boden und Gebäude mit­er­fas­sen.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH ver­öf­f­ent­licht.
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