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Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Betriebskostenabrechnung im Wohnraummietrecht

BGH 9.10.2013, VIII ZR 22/13

Wenn be­reits das Haus­wart­un­ter­neh­men eine ge­son­derte Rech­nung für jede Wohn­ein­heit er­stellt, braucht der Ver­mie­ter selbst­verständ­lich nur den sich dar­aus er­ge­ben­den Be­trag an­zu­ge­ben und nicht, wel­che Ge­samt­kos­ten auf die ge­samte Wirt­schafts­ein­heit ent­fal­len.

Der Sach­ver­halt:
Die Be­klagte ist Mie­te­rin ei­ner Woh­nung in Ber­lin, die die Kläge­rin im Jahr 2007 von der Vor­ei­gentüme­rin ge­kauft hatte. Die Kläge­rin wurde im Jahr 2008 als Ei­gentüme­rin ins Grund­buch ein­ge­tra­gen. Mit Ab­tre­tungs­ver­ein­ba­rung aus De­zem­ber 2009 trat die Vor­ei­gentüme­rin der Kläge­rin sämt­li­che An­sprüche aus dem Miet­verhält­nis ab.

Die Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung für das Jahr 2007 war von der Haus­ver­wal­tung er­stellt wor­den und wurde im De­zem­ber 2008 i.H.v. 736,59 € im Na­men und in Voll­macht der Ei­gentüme­rin un­ter na­ment­li­cher Be­zeich­nung der Kläge­rin ge­genüber der Be­klag­ten gel­tend ge­macht. Die Be­klagte wi­der­sprach der Ab­rech­nung.

AG und LG wie­sen die Klage ab. Das LG war der An­sicht, die Ab­tre­tung der An­sprüche sei zwar wirk­sam ver­ein­bart wor­den. Sie gehe aber ins Leere, weil die Ab­rech­nung in den Po­si­tio­nen Haus­wart, Schorn­stein­fe­ger so­wie Was­ser und Ab­was­ser for­mell nicht ord­nungs­gemäß ge­we­sen sei. Schließlich weise sie die für die je­wei­li­gen Wirt­schafts­ein­hei­ten an­ge­fal­le­nen Ge­samt­kos­ten nicht aus. Auf die Re­vi­sion der Kläge­rin hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf und wies die Sa­che zur er­neu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Gründe:
Mit der vom Be­ru­fungs­ge­richt ge­ge­be­nen Begründung konnte ein An­spruch der Kläge­rin ge­gen die Be­klagte gem. § 556 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 S. 1, § 259 BGB nicht ver­neint wer­den. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des LG war die Ab­rech­nung für die Kos­ten­po­si­tio­nen Haus­wart, Schorn­stein­fe­ger so­wie Was­ser und Ab­was­ser nicht we­gen for­mel­ler Mängel un­wirk­sam.

Aus der von der Kläge­rin vor­ge­leg­ten Rech­nung der Haus­ver­wal­tung be­tref­fend die Haus­wart­kos­ten für das Jahr 2007 er­gab sich, dass für die von der Be­klag­ten be­wohnte Wohn­ein­heit ein ei­genständi­ger Rech­nungs­be­trag von rund 5.835 € er­ho­ben wurde. Wenn aber be­reits das Haus­wart­un­ter­neh­men - wie hier - eine ge­son­derte Rech­nung für jede Wohn­ein­heit er­stellt, braucht der Ver­mie­ter selbst­verständ­lich nur den sich dar­aus er­ge­ben­den Be­trag an­zu­ge­ben und nicht, wel­che Ge­samt­kos­ten auf die ge­samte Wirt­schafts­ein­heit ent­fal­len.

Ähn­lich ver­hielt es sich bei der Po­si­tion der Schorn­stein­fe­ger­kos­ten. Die Be­klagte hatte in die­sem Zu­sam­men­hang schon nicht gel­tend ge­macht, dass Kos­ten, die sich auf eine größere Wirt­schafts­ein­heit als die Wohn­ein­heit der Be­klag­ten be­zo­gen, von der Ver­mie­te­rin in einem in­ter­nen Re­chen­schritt auf die von der Be­klag­ten be­wohnte Wirt­schafts­ein­heit um­ge­rech­net wor­den seien. Gerügt wurde in­so­weit nur, dass sich aus den bei der Be­le­ge­in­sicht vor­ge­leg­ten Rech­nun­gen le­dig­lich ein nied­ri­ge­rer Be­trag er­ge­ben habe als für diese Po­si­tion be­zo­gen auf sämt­li­che Gebäude der Wirt­schafts­ein­heit. Dies wäre je­doch ein ma­te­ri­el­ler Man­gel der Ab­rech­nung, dem das Be­ru­fungs­ge­richt ge­ge­be­nen­falls nach­zu­ge­hen hätte.

Bezüglich der Po­si­tion Was­ser war in der Ab­rech­nung ein Ge­samt­kos­ten­be­trag i.H.v. rund 3.322 € und als zu ver­tei­lende Kos­ten ein Be­trag i.H.v. 3.156 € aus­ge­wie­sen. Ent­spre­chen­des galt für die Entwässe­rungs­kos­ten, wo als Ge­samt­kos­ten 3.608 € an­ge­ge­ben wur­den und die zu ver­tei­len­den Kos­ten 3.428 € be­tru­gen. Dass von den Ge­samt­kos­ten ein Ab­zug von je­weils 5 % ge­macht wurde und die zu ver­tei­len­den Kos­ten ge­rin­ger als die Ge­samt­kos­ten wa­ren, ging aus der Ab­rech­nung selbst her­vor. Also stand auch hier kein in­ter­ner Re­chen­schritt, der zur (for­mel­len) Un­wirk­sam­keit der Ab­rech­nung führen konnte, in Rede. Im Ge­gen­teil: Der Mie­ter wurde ausdrück­lich dar­auf hin­ge­wie­sen, dass nicht die Ge­samt­kos­ten, son­dern le­dig­lich ein ge­rin­ge­rer Be­trag ver­teilt wor­den war.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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