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Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Betriebskostenabrechnung im Wohnraummietrecht

BGH 9.10.2013, VIII ZR 22/13

Wenn bereits das Hauswartunternehmen eine gesonderte Rechnung für jede Wohneinheit erstellt, braucht der Vermieter selbstverständlich nur den sich daraus ergebenden Betrag anzugeben und nicht, welche Gesamtkosten auf die gesamte Wirtschaftseinheit entfallen.

Der Sach­ver­halt:
Die Beklagte ist Mie­te­rin einer Woh­nung in Ber­lin, die die Klä­ge­rin im Jahr 2007 von der Vor­ei­gen­tü­me­rin gekauft hatte. Die Klä­ge­rin wurde im Jahr 2008 als Eigen­tü­me­rin ins Grund­buch ein­ge­tra­gen. Mit Abt­re­tungs­ve­r­ein­ba­rung aus Dezem­ber 2009 trat die Vor­ei­gen­tü­me­rin der Klä­ge­rin sämt­li­che Ansprüche aus dem Miet­ver­hält­nis ab.

Die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für das Jahr 2007 war von der Haus­ver­wal­tung ers­tellt wor­den und wurde im Dezem­ber 2008 i.H.v. 736,59 € im Namen und in Voll­macht der Eigen­tü­me­rin unter nament­li­cher Bezeich­nung der Klä­ge­rin gegen­über der Beklag­ten gel­tend gemacht. Die Beklagte wider­sprach der Abrech­nung.

AG und LG wie­sen die Klage ab. Das LG war der Ansicht, die Abt­re­tung der Ansprüche sei zwar wirk­sam ver­ein­bart wor­den. Sie gehe aber ins Leere, weil die Abrech­nung in den Posi­tio­nen Haus­wart, Schorn­stein­fe­ger sowie Was­ser und Abwas­ser for­mell nicht ord­nungs­ge­mäß gewe­sen sei. Sch­ließ­lich weise sie die für die jewei­li­gen Wirt­schafts­ein­hei­ten ange­fal­le­nen Gesamt­kos­ten nicht aus. Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Gründe:
Mit der vom Beru­fungs­ge­richt gege­be­nen Begrün­dung konnte ein Anspruch der Klä­ge­rin gegen die Beklagte gem. § 556 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 S. 1, § 259 BGB nicht vern­eint wer­den. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des LG war die Abrech­nung für die Kos­ten­po­si­tio­nen Haus­wart, Schorn­stein­fe­ger sowie Was­ser und Abwas­ser nicht wegen for­mel­ler Män­gel unwirk­sam.

Aus der von der Klä­ge­rin vor­ge­leg­ten Rech­nung der Haus­ver­wal­tung betref­fend die Haus­wart­kos­ten für das Jahr 2007 ergab sich, dass für die von der Beklag­ten bewohnte Wohn­ein­heit ein eigen­stän­di­ger Rech­nungs­be­trag von rund 5.835 € erho­ben wurde. Wenn aber bereits das Haus­wart­un­ter­neh­men - wie hier - eine geson­derte Rech­nung für jede Wohn­ein­heit ers­tellt, braucht der Ver­mie­ter selbst­ver­ständ­lich nur den sich dar­aus erge­ben­den Betrag anzu­ge­ben und nicht, wel­che Gesamt­kos­ten auf die gesamte Wirt­schafts­ein­heit ent­fal­len.

Ähn­lich ver­hielt es sich bei der Posi­tion der Schorn­stein­fe­ger­kos­ten. Die Beklagte hatte in die­sem Zusam­men­hang schon nicht gel­tend gemacht, dass Kos­ten, die sich auf eine grö­ßere Wirt­schafts­ein­heit als die Wohn­ein­heit der Beklag­ten bezo­gen, von der Ver­mie­te­rin in einem inter­nen Rechen­schritt auf die von der Beklag­ten bewohnte Wirt­schafts­ein­heit umge­rech­net wor­den seien. Gerügt wurde inso­weit nur, dass sich aus den bei der Bele­ge­in­sicht vor­ge­leg­ten Rech­nun­gen ledig­lich ein nie­d­ri­ge­rer Betrag erge­ben habe als für diese Posi­tion bezo­gen auf sämt­li­che Gebäude der Wirt­schafts­ein­heit. Dies wäre jedoch ein mate­ri­el­ler Man­gel der Abrech­nung, dem das Beru­fungs­ge­richt gege­be­nen­falls nach­zu­ge­hen hätte.

Bezüg­lich der Posi­tion Was­ser war in der Abrech­nung ein Gesamt­kos­ten­be­trag i.H.v. rund 3.322 € und als zu ver­tei­lende Kos­ten ein Betrag i.H.v. 3.156 € aus­ge­wie­sen. Ent­sp­re­chen­des galt für die Ent­wäs­se­rungs­kos­ten, wo als Gesamt­kos­ten 3.608 € ange­ge­ben wur­den und die zu ver­tei­len­den Kos­ten 3.428 € betru­gen. Dass von den Gesamt­kos­ten ein Abzug von jeweils 5 % gemacht wurde und die zu ver­tei­len­den Kos­ten gerin­ger als die Gesamt­kos­ten waren, ging aus der Abrech­nung selbst her­vor. Also stand auch hier kein inter­ner Rechen­schritt, der zur (for­mel­len) Unwirk­sam­keit der Abrech­nung füh­ren konnte, in Rede. Im Gegen­teil: Der Mie­ter wurde aus­drück­lich dar­auf hin­ge­wie­sen, dass nicht die Gesamt­kos­ten, son­dern ledig­lich ein gerin­ge­rer Betrag ver­teilt wor­den war.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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