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Wohnungsvermietung: Überschreitung der Grenze der Vermögensverwaltung

FG Münster v. 29.4.2020 - 3 V 605/20 F

Zu der Frage, un­ter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen die Ver­mie­tung von Woh­nun­gen die Grenze der Vermögens­ver­wal­tung über­schrei­tet, mit der Folge, dass begüns­tig­tes Be­triebs­vermögen vor­liegt.

Der Sach­ver­halt:
Strei­tig war die Frage, ob die Ver­mie­tungstätig­keit ei­ner KG, de­ren An­teile von To­des we­gen über­tra­gen wur­den, einen wirt­schaft­li­chen Ge­schäfts­be­trieb iSd § 13b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 S. 2 Buchst. d ErbStG dar­stellte.

Die KG gehörte zum Fir­men­ver­bund der Fa­mi­lie S., der meh­rere Hun­dert Miet­woh­nun­gen in­ne­hat und ver­wal­tet. Die KG selbst hatte zum Fest­stel­lungs­zeit­punkt auf vier Grundstücken in C-Stadt etwa 40 Miet­woh­nun­gen zzgl. Ga­ra­gen. Sie be­schäftigte zum maßgeb­li­chen Zeit­punkt keine ei­ge­nen Ar­beit­neh­mer. Zur Fir­men­gruppe gehörte u.a. die S-GbR. Der über­wie­gende Teil der Woh­nun­gen die­ses Fir­men­ver­bun­des be­fand sich im Ei­gen­tum der S-GbR. Diese hatte im Jahr 2012 50 Ar­beit­neh­mer, der er­fasste Lohn­auf­wand be­trug über 540.000 €. Die S-GbR ver­wal­tete die Woh­nun­gen der KG und führte hierzu gehörende Ne­bentätig­kei­ten aus.

Im Be­wer­tungs­ver­fah­ren wurde an­ge­nom­men, dass das Vermögen der KG nicht als begüns­tig­tes Vermögen iSd § 13a ErbStG an­zu­se­hen sei. Die zum Be­triebs­vermögen der KG gehören­den Grundstücke zähl­ten zum Ver­wal­tungs­vermögen, da der Haupt­zweck des Be­trie­bes kei­nen wirt­schaft­li­chen Ge­schäfts­be­trieb er­for­derte.

Im Ein­spruchs­ver­fah­ren legte die KG dar, nach dem Ge­sell­schafts­ver­trag sei ihr Haupt­zweck die Ver­mie­tung von Wohn­ein­hei­ten. Die­ser Un­ter­neh­mens­ge­gen­stand bringe eine Viel­zahl von Tätig­kei­ten mit sich, wel­che den Ein­satz von Per­so­nal und um­fang­rei­che Ver­wal­tungstätig­kei­ten zur Folge hätten. Die Ver­wal­tung der Woh­nun­gen so­wie Ne­bentätig­kei­ten wie z.B. Haus­rei­ni­gung, Haus­meis­tertätig­kei­ten und Win­ter­dienste so­wie klei­nere Hand­wer­ker­leis­tun­gen würden durch die S. GbR durch­geführt und der KG in Rech­nung ge­stellt. Im Ein­zel­nen han­dele es sich fol­gende Tätig­kei­ten: 

  • Er­stel­lung der Miet­verträge durch das ei­gene Per­so­nal, 
  • Ein­stel­len von Mie­tin­se­ra­ten für zu ver­mie­tende Woh­nun­gen in Zei­tun­gen und In­ter­net­por­ta­len, 
  • Überg­abe der Woh­nun­gen bei Ein- und Aus­zug, 
  • Er­stel­lung der Überg­abe­pro­to­kolle und Ab­nahme der Woh­nun­gen durch die ent­spre­chen­den Mit­ar­bei­ter, 
  • Ein­zug der Miet­zah­lun­gen und Kon­trolle der Zah­lungs­eingänge, 
  • Er­stel­lung der jähr­li­chen Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen für die ein­zel­nen Miet­par­teien, 
  • War­tungs­ar­bei­ten an und in den Ver­mie­tungs­ob­jek­ten selbst durch das ei­gene Per­so­nal (z.B. Trep­pen­haus­rei­ni­gung, Win­ter­dienst, Gar­ten­ar­bei­ten, klei­nere Re­pa­ra­tu­ren), 
  • Be­sich­ti­gungs­ter­mine bei Neu­ver­mie­tun­gen, 
  • Be­sich­ti­gun­gen der Wohn­ein­hei­ten bei Mängeln oder In­stand­hal­tungs­ar­bei­ten, 
  • Ko­or­di­nie­rung der In­stand­hal­tungs­ar­bei­ten, 
  • um­fang­rei­che Führung der Ge­schäftsbücher auf Grund der Ab­gren­zun­gen der Miet­zah­lun­gen von Be­triebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen.

Auf Grund des Um­fangs die­ser Tätig­kei­ten sei ein wirt­schaft­li­cher Ge­schäfts­be­trieb nach § 14 AO zwin­gend not­wen­dig ge­we­sen.

Die An­trag­stel­ler be­an­tra­gen - nach Kla­ge­er­he­bung und Ab­leh­nung der Aus­set­zung der Voll­zie­hung - sinn­gemäß u.a., den Be­scheid über die ge­son­derte Fest­stel­lung des Werts des An­teils am Be­triebs­vermögen für Zwecke der Erb­schaft­steuer von der Voll­zie­hung aus­zu­set­zen. Das FG hat den An­trag ab­ge­lehnt.

Die Gründe:
Der An­trag ist un­begründet. Nach § 69 FGO kann das Ge­richt der Haupt­sa­che die Voll­zie­hung ei­nes an­ge­foch­te­nen Ver­wal­tungs­ak­tes aus­set­zen, wenn ernst­li­che Zwei­fel an der Rechtmäßig­keit des an­ge­foch­te­nen Ver­wal­tungs­ak­tes be­ste­hen oder wenn die Voll­zie­hung für den Be­trof­fe­nen eine un­bil­lige, nicht durch über­wie­gende öff­ent­li­che In­ter­es­sen ge­bo­tene Härte zur Folge hätte.

Im Streit­fall be­ste­hen keine ernst­li­chen Zwei­fel an der Rechtmäßig­keit des an­ge­foch­te­nen Be­schei­des. Der An­trags­geg­ner hat bei sum­ma­ri­scher Prüfung zu Recht die Summe der ge­mei­nen Werte der Wirt­schaftsgüter des Ver­wal­tungs­vermögens gemäß § 13b Abs. 2a ErbStG iVm § 13b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 ErbStG fest­ge­stellt. Ein wirt­schaft­li­cher Ge­schäfts­be­trieb iSd § 13b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 S. 2 Buchst. d ErbStG liegt nicht vor.

Die KG ver­mie­tete zum maßgeb­li­chen Fest­stel­lungs­zeit­punkt ihre Woh­nun­gen nicht im Rah­men ei­nes wirt­schaft­li­chen Ge­schäfts­be­triebs, son­dern es lag eine pri­vate Vermögens­ver­wal­tung vor. We­der hat die KG selbst noch die S-GbR für die KG ge­genüber den Mie­tern Son­der­leis­tun­gen er­bracht, die zu einem ori­ginär ge­werb­li­chen Cha­rak­ter der Ver­mie­tung führen würden. Die von den An­trag­stel­lern im Ein­zel­nen be­nann­ten Tätig­kei­ten be­weg­ten sich sämt­lich im Rah­men ei­ner übli­chen Ver­mie­tungstätig­keit, die die Grenze der bloßen Vermögens­ver­wal­tung nicht über­schritt. Auf den zeit­li­chen und or­ga­ni­sa­to­ri­schen Um­fang die­ser Tätig­kei­ten kommt es nach der Recht­spre­chung des BFH (ins­be­son­dere dem BFH-Ur­teil v. 24.10.2017 - II R 44/15) ebenso we­nig an wie auf die An­zahl der ver­mie­te­ten Woh­nun­gen.

Nicht zu fol­gen ist der Auf­fas­sung der An­trag­stel­ler, nach der sich die Er­for­der­lich­keit ei­nes wirt­schaft­li­chen Ge­schäfts­be­trie­bes aus ei­ner Ge­samt­be­trach­tung er­ge­ben soll, die ne­ben der KG wei­tere Ge­sell­schaf­ten aus dem Fir­men­ver­bund der Fa­mi­lie S. mit ein­be­zieht.

Ers­tens ist eine sol­che Ge­samt­be­trach­tung im Wort­laut des § 13b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 S. 2 Buchst. d ErbStG nicht vor­ge­se­hen und fin­det auch in der Ge­set­zes­sys­te­ma­tik keine Stütze.

Zwei­tens wären - selbst wenn man ent­ge­gen der vor­ste­hen­den Ausführun­gen eine sol­che Ge­samt­be­trach­tung vor­neh­men würde - keine an­de­ren Kri­te­rien zur Ab­gren­zung zwi­schen ei­ner vermögens­ver­wal­ten­den und ei­ner ge­werb­li­chen Tätig­keit her­an­zu­zie­hen als die be­reits ge­schil­der­ten Kri­te­rien, die der BFH an­wen­det und de­nen der er­ken­nende Se­nat folgt. Nach dem Vor­trag der An­trag­stel­ler sind je­doch auch bei ei­ner Ge­samt­be­trach­tung un­ter Ein­be­zie­hung wei­te­rer Ein­hei­ten der Fir­men­gruppe S. keine ins Ge­wicht fal­lende Tätig­kei­ten ge­genüber den Mie­tern er­bracht wor­den, die über ty­pi­sche Ver­mie­tungstätig­kei­ten hin­aus­ge­hen. Selbst wenn man von einem Woh­nungs­be­stand von ca. 700 in der ge­sam­ten Fir­men­gruppe aus­ge­hen würde, würde diese An­zahl nicht dazu führen, dass de­ren Ver­mie­tung als ge­werb­lich zu klas­si­fi­zie­ren wäre. R E 13b. 13 Abs. 3 Satz 2 ErbStR 2011, nach der das Vor­lie­gen ei­nes wirt­schaft­li­chen Ge­schäfts­be­trie­bes re­gelmäßíg an­zu­neh­men ist, wenn das Un­ter­neh­men mehr als 300 ei­gene Woh­nun­gen hält, ist eine Ver­wal­tungs­vor­schrift, die die Ge­richte nicht bin­det (Be­schluss des Großen Se­nats des BFH vom 28.11.2016 - GrS 1/15). Für die vor­zu­neh­mende Ab­gren­zung kommt es, wie be­reits dar­ge­stellt, bei ei­ner Ver­mie­tungstätig­keit nicht auf die An­zahl der ver­mie­te­ten Woh­nun­gen, son­dern dar­auf an, ob in der Sa­che eine ori­ginär ge­werb­li­che Tätig­keit ausgeübt wird.

Da es im Streit­fall be­reits an der Er­for­der­lich­keit ei­nes wirt­schaft­li­chen Ge­schäfts­be­trie­bes man­gelt, be­darf es vor­lie­gend kei­ner Ent­schei­dung zu der Frage, ob ein sol­cher wirt­schaft­li­cher Ge­schäfts­be­trieb di­rekt bei dem Be­trieb vor­lie­gen muss, wel­cher über­tra­gen wird bzw. an dem eine Be­tei­li­gung oder An­teile über­tra­gen wer­den.

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