de en
Nexia Ebner Stolz

Steuerberatung

Wohnungsvermietung: Überschreitung der Grenze der Vermögensverwaltung

FG Münster v. 29.4.2020 - 3 V 605/20 F

Zu der Frage, unter welchen Voraussetzungen die Vermietung von Wohnungen die Grenze der Vermögensverwaltung überschreitet, mit der Folge, dass begünstigtes Betriebsvermögen vorliegt.

Der Sach­ver­halt:
Strei­tig war die Frage, ob die Ver­mie­tung­s­tä­tig­keit einer KG, deren Anteile von Todes wegen über­tra­gen wur­den, einen wirt­schaft­li­chen Geschäfts­be­trieb iSd § 13b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 S. 2 Buchst. d ErbStG dar­s­tellte.

Die KG gehörte zum Fir­men­ver­bund der Fami­lie S., der meh­rere Hun­dert Miet­woh­nun­gen inne­hat und ver­wal­tet. Die KG selbst hatte zum Fest­stel­lungs­zeit­punkt auf vier Grund­stü­cken in C-Stadt etwa 40 Miet­woh­nun­gen zzgl. Gara­gen. Sie beschäf­tigte zum maß­geb­li­chen Zeit­punkt keine eige­nen Arbeit­neh­mer. Zur Fir­men­gruppe gehörte u.a. die S-GbR. Der über­wie­gende Teil der Woh­nun­gen die­ses Fir­men­ver­bun­des befand sich im Eigen­tum der S-GbR. Diese hatte im Jahr 2012 50 Arbeit­neh­mer, der erfasste Lohn­auf­wand betrug über 540.000 €. Die S-GbR ver­wal­tete die Woh­nun­gen der KG und führte hierzu gehö­rende Neben­tä­tig­kei­ten aus.

Im Bewer­tungs­ver­fah­ren wurde ange­nom­men, dass das Ver­mö­gen der KG nicht als begüns­tig­tes Ver­mö­gen iSd § 13a ErbStG anzu­se­hen sei. Die zum Betriebs­ver­mö­gen der KG gehö­ren­den Grund­stü­cke zähl­ten zum Ver­wal­tungs­ver­mö­gen, da der Hauptz­weck des Betrie­bes kei­nen wirt­schaft­li­chen Geschäfts­be­trieb erfor­derte.

Im Ein­spruchs­ver­fah­ren legte die KG dar, nach dem Gesell­schafts­ver­trag sei ihr Hauptz­weck die Ver­mie­tung von Wohn­ein­hei­ten. Die­ser Unter­neh­mens­ge­gen­stand bringe eine Viel­zahl von Tätig­kei­ten mit sich, wel­che den Ein­satz von Per­so­nal und umfang­rei­che Ver­wal­tung­s­tä­tig­kei­ten zur Folge hät­ten. Die Ver­wal­tung der Woh­nun­gen sowie Neben­tä­tig­kei­ten wie z.B. Haus­r­ei­ni­gung, Haus­meis­ter­tä­tig­kei­ten und Win­ter­di­enste sowie klei­nere Hand­wer­ker­leis­tun­gen wür­den durch die S. GbR durch­ge­führt und der KG in Rech­nung ges­tellt. Im Ein­zel­nen han­dele es sich fol­gende Tätig­kei­ten: 

  • Erstel­lung der Miet­ver­träge durch das eigene Per­so­nal, 
  • Ein­s­tel­len von Mie­tin­se­ra­ten für zu ver­mie­tende Woh­nun­gen in Zei­tun­gen und Inter­net­por­ta­len, 
  • Über­gabe der Woh­nun­gen bei Ein- und Aus­zug, 
  • Erstel­lung der Über­ga­be­pro­to­kolle und Abnahme der Woh­nun­gen durch die ent­sp­re­chen­den Mit­ar­bei­ter, 
  • Ein­zug der Miet­zah­lun­gen und Kon­trolle der Zah­lungs­ein­gänge, 
  • Erstel­lung der jähr­li­chen Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen für die ein­zel­nen Miet­par­teien, 
  • War­tungs­ar­bei­ten an und in den Ver­mie­tungs­ob­jek­ten selbst durch das eigene Per­so­nal (z.B. Trep­pen­haus­r­ei­ni­gung, Win­ter­di­enst, Gar­ten­ar­bei­ten, klei­nere Repa­ra­tu­ren), 
  • Besich­ti­gungs­ter­mine bei Neu­ver­mie­tun­gen, 
  • Besich­ti­gun­gen der Wohn­ein­hei­ten bei Män­geln oder Instand­hal­tungs­ar­bei­ten, 
  • Koor­di­nie­rung der Instand­hal­tungs­ar­bei­ten, 
  • umfang­rei­che Füh­rung der Geschäfts­bücher auf Grund der Abg­ren­zun­gen der Miet­zah­lun­gen von Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen.

Auf Grund des Umfangs die­ser Tätig­kei­ten sei ein wirt­schaft­li­cher Geschäfts­be­trieb nach § 14 AO zwin­gend not­wen­dig gewe­sen.

Die Antrag­s­tel­ler bean­tra­gen - nach Kla­ge­er­he­bung und Ableh­nung der Aus­set­zung der Voll­zie­hung - sinn­ge­mäß u.a., den Bescheid über die geson­derte Fest­stel­lung des Werts des Anteils am Betriebs­ver­mö­gen für Zwe­cke der Erb­schaft­steuer von der Voll­zie­hung aus­zu­set­zen. Das FG hat den Antrag abge­lehnt.

Die Gründe:
Der Antrag ist unbe­grün­det. Nach § 69 FGO kann das Gericht der Haupt­sa­che die Voll­zie­hung eines ange­foch­te­nen Ver­wal­tungs­ak­tes aus­set­zen, wenn ernst­li­che Zwei­fel an der Recht­mä­ß­ig­keit des ange­foch­te­nen Ver­wal­tungs­ak­tes beste­hen oder wenn die Voll­zie­hung für den Betrof­fe­nen eine unbil­lige, nicht durch über­wie­gende öff­ent­li­che Inter­es­sen gebo­tene Härte zur Folge hätte.

Im Streit­fall beste­hen keine ernst­li­chen Zwei­fel an der Recht­mä­ß­ig­keit des ange­foch­te­nen Beschei­des. Der Antrags­geg­ner hat bei sum­ma­ri­scher Prü­fung zu Recht die Summe der gemei­nen Werte der Wirt­schafts­gü­ter des Ver­wal­tungs­ver­mö­gens gemäß § 13b Abs. 2a ErbStG iVm § 13b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 ErbStG fest­ge­s­tellt. Ein wirt­schaft­li­cher Geschäfts­be­trieb iSd § 13b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 S. 2 Buchst. d ErbStG liegt nicht vor.

Die KG ver­mie­tete zum maß­geb­li­chen Fest­stel­lungs­zeit­punkt ihre Woh­nun­gen nicht im Rah­men eines wirt­schaft­li­chen Geschäfts­be­triebs, son­dern es lag eine pri­vate Ver­mö­gens­ver­wal­tung vor. Weder hat die KG selbst noch die S-GbR für die KG gegen­über den Mie­tern Son­der­leis­tun­gen erbracht, die zu einem ori­gi­när gewerb­li­chen Cha­rak­ter der Ver­mie­tung füh­ren wür­den. Die von den Antrag­s­tel­lern im Ein­zel­nen benann­ten Tätig­kei­ten beweg­ten sich sämt­lich im Rah­men einer übli­chen Ver­mie­tung­s­tä­tig­keit, die die Grenze der blo­ßen Ver­mö­gens­ver­wal­tung nicht über­schritt. Auf den zeit­li­chen und orga­ni­sa­to­ri­schen Umfang die­ser Tätig­kei­ten kommt es nach der Recht­sp­re­chung des BFH (ins­be­son­dere dem BFH-Urteil v. 24.10.2017 - II R 44/15) ebenso wenig an wie auf die Anzahl der ver­mie­te­ten Woh­nun­gen.

Nicht zu fol­gen ist der Auf­fas­sung der Antrag­s­tel­ler, nach der sich die Erfor­der­lich­keit eines wirt­schaft­li­chen Geschäfts­be­trie­bes aus einer Gesamt­be­trach­tung erge­ben soll, die neben der KG wei­tere Gesell­schaf­ten aus dem Fir­men­ver­bund der Fami­lie S. mit ein­be­zieht.

Ers­tens ist eine sol­che Gesamt­be­trach­tung im Wort­laut des § 13b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 S. 2 Buchst. d ErbStG nicht vor­ge­se­hen und fin­det auch in der Geset­zes­sys­te­ma­tik keine Stütze.

Zwei­tens wären - selbst wenn man ent­ge­gen der vor­ste­hen­den Aus­füh­run­gen eine sol­che Gesamt­be­trach­tung vor­neh­men würde - keine ande­ren Kri­te­rien zur Abg­ren­zung zwi­schen einer ver­mö­gens­ver­wal­ten­den und einer gewerb­li­chen Tätig­keit her­an­zu­zie­hen als die bereits geschil­der­ten Kri­te­rien, die der BFH anwen­det und denen der erken­nende Senat folgt. Nach dem Vor­trag der Antrag­s­tel­ler sind jedoch auch bei einer Gesamt­be­trach­tung unter Ein­be­zie­hung wei­te­rer Ein­hei­ten der Fir­men­gruppe S. keine ins Gewicht fal­lende Tätig­kei­ten gegen­über den Mie­tern erbracht wor­den, die über typi­sche Ver­mie­tung­s­tä­tig­kei­ten hin­aus­ge­hen. Selbst wenn man von einem Woh­nungs­be­stand von ca. 700 in der gesam­ten Fir­men­gruppe aus­ge­hen würde, würde diese Anzahl nicht dazu füh­ren, dass deren Ver­mie­tung als gewerb­lich zu klas­si­fi­zie­ren wäre. R E 13b. 13 Abs. 3 Satz 2 Erb­StR 2011, nach der das Vor­lie­gen eines wirt­schaft­li­chen Geschäfts­be­trie­bes regel­mäßíg anzu­neh­men ist, wenn das Unter­neh­men mehr als 300 eigene Woh­nun­gen hält, ist eine Ver­wal­tungs­vor­schrift, die die Gerichte nicht bin­det (Beschluss des Gro­ßen Senats des BFH vom 28.11.2016 - GrS 1/15). Für die vor­zu­neh­mende Abg­ren­zung kommt es, wie bereits dar­ge­s­tellt, bei einer Ver­mie­tung­s­tä­tig­keit nicht auf die Anzahl der ver­mie­te­ten Woh­nun­gen, son­dern dar­auf an, ob in der Sache eine ori­gi­när gewerb­li­che Tätig­keit aus­ge­übt wird.

Da es im Streit­fall bereits an der Erfor­der­lich­keit eines wirt­schaft­li­chen Geschäfts­be­trie­bes man­gelt, bedarf es vor­lie­gend kei­ner Ent­schei­dung zu der Frage, ob ein sol­cher wirt­schaft­li­cher Geschäfts­be­trieb direkt bei dem Betrieb vor­lie­gen muss, wel­cher über­tra­gen wird bzw. an dem eine Betei­li­gung oder Anteile über­tra­gen wer­den.

nach oben