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Wie erfolgt der Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts?

BFH 25.4.2018, II R 47/15

Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts eines zum Vermögen einer Gesellschaft gehörenden Grundstücks reicht der Wertansatz des Grundstücks in der Bilanz der Gesellschaft nicht aus. Der Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts kann regelmäßig auch nicht durch Ableitung aus dem Kaufpreis für einen Gesellschaftsanteil geführt werden.

Der Sach­ver­halt:

Der Klä­ger war zusam­men mit K zu je 50 % an einer GbR betei­ligt. Im Gesamt­hands­ver­mö­gen der GbR befand sich ein bebau­tes und ver­mie­te­tes Grund­stück. Die­ses war in der Bilanz der GbR zum 31.12.2010 ein­sch­ließ­lich der Betriebs­vor­rich­tun­gen mit rund 2,8 Mio. € akti­viert. Als wei­tere Aktiva waren u.a. die Betriebs- und Geschäfts­aus­stat­tung, For­de­run­gen und sons­tige Ver­mö­gens­ge­gen­stände sowie Kas­sen­be­stand, Gut­ha­ben u.ä. aus­ge­wie­sen. Dem stan­den Rück­stel­lun­gen, Ver­bind­lich­kei­ten, pas­sive Rech­nungs­ab­g­ren­zungs­pos­ten sowie sons­tige Pas­siva (Ver­rech­nungs­konto) gegen­über. Die Bilanz­summe betrug rund 3,3 Mio. €.

Dar­über hin­aus waren der Klä­ger und K zu je 50 % am Stamm­ka­pi­tal einer GmbH betei­ligt. Im Dezem­ber 2010 ver­kaufte und über­trug K seine Anteile an der GbR i.H.v. 44 % an den Klä­ger sowie in Höhe von 6 % an die GmbH. Als Kauf­preis war - ent­sp­re­chend dem Kapi­tal­konto des K - ein Betrag von 100 € ver­ein­bart. Gleich­zei­tig verpf­lich­tete sich K, seine Anteile an der GmbH für 78.000 € an den Klä­ger zu ver­kau­fen.

Das Finanz­amt ging auf­grund die­ser Ver­ein­ba­rung von einer Ver­ei­ni­gung der GbR-Anteile in der Per­son des Klä­gers zum 23.12.2010 aus. In der Erklär­ung zur Fest­stel­lung des Bedarfs­werts für das Grund­stück der GbR bean­tragte der Klä­ger, den bilan­zier­ten Buch­wert von 2,8 Mio. € als nach­ge­wie­se­nen nie­d­ri­ge­ren Wert des Grund­stücks anzu­set­zen. Das Finanz­amt ermit­telte den Wert des Grund­stücks nach dem Ertrags­wert­ver­fah­ren und stellte ihn mit rund 3,4 € fest.

Der Klä­ger machte gel­tend, er habe über den GbR-Anteil das Grund­stück erwor­ben. Der Wert des Grund­stücks ergebe sich aus dem Bilanz­an­satz bei der GbR ohne Betriebs­vor­rich­tun­gen. Das FG wies die Klage ab. Auch die Revi­sion des Klä­gers vor dem BFH blieb letzt­lich erfolg­los.

Gründe:

Der Grund­be­sitz­wert wurde zutref­fend nach dem Ertrags­wert­ver­fah­ren ermit­telt. Ein nie­d­ri­ge­rer Grund­be­sitz­wert wurde nicht nach­ge­wie­sen.

Weist der Steu­erpf­lich­tige nach, dass der gemeine Wert der wirt­schaft­li­chen Ein­heit am Bewer­tungs­stich­tag nie­d­ri­ger ist als der nach den §§ 182 bis 196 BewG ermit­telte Wert, so ist gem. § 198 S. 1 BewG die­ser Wert anzu­set­zen. Nach § 198 S. 2 BewG gel­ten für den Nach­weis des nie­d­ri­ge­ren gemei­nen Werts grund­sätz­lich die auf­grund des § 199 Abs. 1 BauGB erlas­se­nen Vor­schrif­ten.

Der Steu­erpf­lich­tige kann den Nach­weis eines nie­d­ri­ge­ren gemei­nen Werts des Grund­stücks durch Sach­ver­stän­di­gen­gu­t­ach­ten regel­mä­ßig nur durch ein Gut­ach­ten des ört­lich zustän­di­gen Gut­ach­ter­aus­schus­ses oder eines Sach­ver­stän­di­gen für die Bewer­tung von Grund­stü­cken füh­ren. Ob ein Sach­ver­stän­di­gen­gu­t­ach­ten den gefor­der­ten Nach­weis erbringt, unter­liegt der freien Beweis­wür­di­gung des FG. Der Nach­weis ist erbracht, wenn dem Gut­ach­ten ohne Ein­schal­tung bzw. Bestel­lung wei­te­rer Sach­ver­stän­di­ger gefolgt wer­den kann.

Ein nie­d­ri­ge­rer gemei­ner Wert kann auch durch einen im gewöhn­li­chen Geschäfts­ver­kehr zeit­nah zum maß­geb­li­chen Besteue­rungs­stich­tag erziel­ten Kauf­preis für das zu bewer­tende Grund­stück nach­ge­wie­sen wer­den. Als gewöhn­li­cher Geschäfts­ver­kehr ist der Han­del nach den wirt­schaft­li­chen Grund­sät­zen von Ange­bot und Nach­frage zu ver­ste­hen, bei dem die Ver­trag­s­part­ner ohne Zwang und nicht aus Not, son­dern in Wah­rung ihrer eige­nen Inter­es­sen han­deln.

Die­sen aner­kann­ten Mit­teln zum Nach­weis eines nie­d­ri­ge­ren gemei­nen Grund­stücks­werts kann weder der Rück­griff auf Bilanz­an­sätze noch eine Ablei­tung aus dem Kauf­preis für den Anteil an einer Gesell­schaft gleich ste­hen, zu deren Ver­mö­gen das Grund­stück gehört. Ein Sach­ver­stän­di­gen­gu­t­ach­ten und ein zeit­nah erziel­ter Kauf­preis füh­ren dazu, dass dem Finanz­amt und dem FG wei­tere Ermitt­lun­gen und ins­be­son­dere Beweis­auf­nah­men zur Fest­stel­lung des gemei­nen Werts eines Grund­stücks erspart blei­ben. Letzt­lich soll ein ein­deu­ti­ges Bewer­tung­s­er­geb­nis bei ver­t­ret­ba­rem Ver­wal­tungs­auf­wand erzielt wer­den. Andere Beweis­mit­tel müs­sen die­sen Vor­ga­ben eben­falls gerecht wer­den.

Der Bilanz­wert allein ist jedoch weder Indiz noch Nach­weis für den gemei­nen Wert eines Wirt­schafts­guts. Bilanz­werte gerade von Grund­stü­cken lie­gen regel­mä­ßig deut­lich unter dem Ver­kehrs­wert. Der erfor­der­li­che Nach­weis des gemei­nen Werts eines Grund­stücks ist eben­falls nicht gege­ben, wenn beim Erwerb von Gesell­schaft­s­an­tei­len der gemeine Wert eines zum Gesell­schafts­ver­mö­gen gehö­ren­den Grund­stücks aus dem Kauf­preis für die Gesell­schaft­s­an­teile abge­lei­tet wird. Dies gilt ins­be­son­dere, wenn das Ver­mö­gen der Gesell­schaft nicht nur aus dem zu bewer­ten­den Grund­stück besteht, son­dern wei­tere Gegen­stände (ggf. auch mit stil­len Reser­ven) umfasst. Recht­lich und tat­säch­lich sind der Erwerb eines Grund­stücks und der Erwerb von Antei­len einer grund­be­sit­zen­den Gesell­schaft nicht gleich­zu­set­zen.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH ver­öf­f­ent­licht.
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