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Mieterhöhungserklärungen müssen keine Erläuterungen zur Bildung der erhöhten Einzelmiete insgesamt enthalten

BGH 4.12.2013, VIII ZR 32/13

Der BGH hat festgestellt, dass in einer Mieterhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 S. 2 WoBindG nur die Erhöhung selbst zu erläutern ist, nicht dagegen die Bildung der erhöhten Einzelmiete insgesamt. Außerdem wäre es eine "leere Förmelei" zu verlangen, dass die aus dem Briefkopf des Mieterhöhungsverlangens ersichtliche juristische Person oder deren Vertreter zusätzlich in der maschinellen Unterschrift bezeichnet sein müssten.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ger sind Mie­ter und die Beklagte ist Ver­mie­te­rin eines Ein­fa­mi­li­en­rei­hen­hau­ses. Zu der Wohn­an­lage, die öff­ent­lich geför­dert ist, gehö­ren neben Rei­hen­häu­s­ern auch Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser. Die Par­teien strit­ten über die Wirk­sam­keit einer Mie­t­er­höh­ung­s­er­klär­ung der Beklag­ten aus Juli 2011. Darin hatte die Beklagte die monat­li­che Net­to­miete gem. § 10 WoBindG rück­wir­kend zum 1.1.2009 um 72,99 € erhöht.

Nach­dem die Beklagte wegen der Nicht­zah­lung eine Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses ange­droht hatte, zahl­ten die Klä­ger die erhöhte Miete unter Vor­be­halt. Sie ver­lang­ten spä­ter jedoch die geleis­te­ten Beträge von ins­ge­s­amt rund 2.627 € zurück.

Das AG gab der Klage statt; das LG wies sie ab. Die Revi­sion der Klä­ger vor dem BGH blieb erfolg­los.

Gründe:
Den Klä­gern stand kein Anspruch auf Rück­zah­lung des für die Jahre 2009 bis 2011 unter Vor­be­halt geleis­te­ten Mie­t­er­höh­ungs­be­tra­ges von 2.627 € gem. § 812 Abs. 1 BGB zu, da die Mie­t­er­höh­ung­s­er­klär­ung der Beklag­ten wirk­sam war.

Die Vor­aus­set­zun­gen für die Mie­t­er­höh­ung nach § 10 Abs. 1 WoBindG waren erfüllt. Zwar ist die Erklär­ung nur wirk­sam, wenn in ihr die Erhöh­ung berech­net und erläu­tert wird. Zusätz­lich ver­langt § 10 Abs. 1 S. 3 WoBindG, dass der Berech­nung der Kos­ten­miete eine Wirt­schaft­lich­keits­be­rech­nung oder ein Aus­zug dar­aus bei­ge­fügt wird, der die Höhe der lau­fen­den Auf­wen­dun­gen erken­nen lässt. Im vor­lie­gen­den Fall war jedoch die Grund­lage der Mie­t­er­höh­ung, näm­lich erhöhte Instand­hal­tungs- und Ver­wal­tungs­pau­scha­len sowie höhere Dar­le­hens­auf­wen­dun­gen, mit­ge­teilt und auf die­ser Grund­lage die Erhöh­ung der Durch­schnitts­miete um 13,06 % berech­net. Fer­ner war ein Aus­zug aus der Wirt­schaft­lich­keits­be­rech­nung zu die­sen Punk­ten der Mie­t­er­höh­ung­s­er­klär­ung bei­ge­fügt.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Klä­ger war die Mie­t­er­höh­ung­s­er­klär­ung nicht des­halb unwirk­sam, weil die Bil­dung der Ein­zel­miete nicht ins­ge­s­amt in der Erklär­ung erläu­tert wor­den war. Ins­be­son­dere war die Ansicht unzu­tref­fend, dass der Wohn­wert der ein­zel­nen Woh­nung (hier: des Rei­hen­hau­ses) sei nicht nur zu Anfang der Ver­mie­tung gem. § 8a Abs. 5 WoBindG, son­dern in jeder Mie­t­er­höh­ung­s­er­klär­ung zu erläu­tern. Dies ergab sich allein aus dem Wort­laut des § 10 Abs. 1 S. 2 WoBindG, wonach nur die Erhöh­ung selbst zu erläu­tern und zu berech­nen sei.

Auch die gem. § 10 Abs. 1 S. 1 WoBindG erfor­der­li­che Schrift­form des Mie­t­er­höh­ungs­ver­lan­gens wurde ein­ge­hal­ten. Nach § 10 Abs. 1 S. 5 WoBindG bedarf die Mie­t­er­höh­ung­s­er­klär­ung kei­ner eigen­hän­di­gen Unter­schrift des Ver­mie­ters, wenn die Erklär­ung - wie hier - mit Hilfe auto­ma­ti­scher Ein­rich­tun­gen gefer­tigt wurde. Zwar war die Mie­t­er­höh­ung­s­er­klär­ung nach der Dar­stel­lung der Klä­ger hier ledig­lich mit "Ihr Ser­vi­ce­team Miet­ma­na­ge­ment" unter­schrie­ben wor­den, so dass weder die natür­li­che Per­son noch die juris­ti­sche Per­son, die hin­ter der Erklär­ung stand, aus der Unter­schrift erkenn­bar war. Aller­dings waren sowohl die juris­ti­sche Per­son als auch die die Erklär­ung abge­ben­den natür­li­chen Per­so­nen unter der dem Sch­rei­ben anlie­gen­den tabel­la­ri­schen Gegen­über­stel­lung ange­ge­ben. Inso­fern wäre es eine "leere För­me­lei" zu ver­lan­gen, dass die im Übri­gen aus dem Brief­kopf des Mie­t­er­höh­ungs­ver­lan­gens ersicht­li­che juris­ti­sche Per­son oder deren Ver­t­re­ter zusätz­lich in der maschi­nel­len Unter­schrift bezeich­net sein müss­ten.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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