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Mieterhöhungserklärungen müssen keine Erläuterungen zur Bildung der erhöhten Einzelmiete insgesamt enthalten

BGH 4.12.2013, VIII ZR 32/13

Der BGH hat fest­ge­stellt, dass in ei­ner Miet­erhöhungs­erklärung nach § 10 Abs. 1 S. 2 Wo­BindG nur die Erhöhung selbst zu erläutern ist, nicht da­ge­gen die Bil­dung der erhöhten Ein­zel­miete ins­ge­samt. Außer­dem wäre es eine "leere Förme­lei" zu ver­lan­gen, dass die aus dem Brief­kopf des Miet­erhöhungs­ver­lan­gens er­sicht­li­che ju­ris­ti­sche Per­son oder de­ren Ver­tre­ter zusätz­lich in der ma­schi­nel­len Un­ter­schrift be­zeich­net sein müss­ten.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläger sind Mie­ter und die Be­klagte ist Ver­mie­te­rin ei­nes Ein­fa­mi­li­en­rei­hen­hau­ses. Zu der Wohn­an­lage, die öff­ent­lich gefördert ist, gehören ne­ben Rei­henhäusern auch Mehr­fa­mi­li­enhäuser. Die Par­teien strit­ten über die Wirk­sam­keit ei­ner Miet­erhöhungs­erklärung der Be­klag­ten aus Juli 2011. Darin hatte die Be­klagte die mo­nat­li­che Net­to­miete gem. § 10 Wo­BindG rück­wir­kend zum 1.1.2009 um 72,99 € erhöht.

Nach­dem die Be­klagte we­gen der Nicht­zah­lung eine Kündi­gung des Miet­verhält­nis­ses an­ge­droht hatte, zahl­ten die Kläger die erhöhte Miete un­ter Vor­be­halt. Sie ver­lang­ten später je­doch die ge­leis­te­ten Beträge von ins­ge­samt rund 2.627 € zurück.

Das AG gab der Klage statt; das LG wies sie ab. Die Re­vi­sion der Kläger vor dem BGH blieb er­folg­los.

Gründe:
Den Klägern stand kein An­spruch auf Rück­zah­lung des für die Jahre 2009 bis 2011 un­ter Vor­be­halt ge­leis­te­ten Miet­erhöhungs­be­tra­ges von 2.627 € gem. § 812 Abs. 1 BGB zu, da die Miet­erhöhungs­erklärung der Be­klag­ten wirk­sam war.

Die Vor­aus­set­zun­gen für die Miet­erhöhung nach § 10 Abs. 1 Wo­BindG wa­ren erfüllt. Zwar ist die Erklärung nur wirk­sam, wenn in ihr die Erhöhung be­rech­net und erläutert wird. Zusätz­lich ver­langt § 10 Abs. 1 S. 3 Wo­BindG, dass der Be­rech­nung der Kos­ten­miete eine Wirt­schaft­lich­keits­be­rech­nung oder ein Aus­zug dar­aus bei­gefügt wird, der die Höhe der lau­fen­den Auf­wen­dun­gen er­ken­nen lässt. Im vor­lie­gen­den Fall war je­doch die Grund­lage der Miet­erhöhung, nämlich erhöhte In­stand­hal­tungs- und Ver­wal­tungs­pau­scha­len so­wie höhere Dar­le­hens­auf­wen­dun­gen, mit­ge­teilt und auf die­ser Grund­lage die Erhöhung der Durch­schnitts­miete um 13,06 % be­rech­net. Fer­ner war ein Aus­zug aus der Wirt­schaft­lich­keits­be­rech­nung zu die­sen Punk­ten der Miet­erhöhungs­erklärung bei­gefügt.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Kläger war die Miet­erhöhungs­erklärung nicht des­halb un­wirk­sam, weil die Bil­dung der Ein­zel­miete nicht ins­ge­samt in der Erklärung erläutert wor­den war. Ins­be­son­dere war die An­sicht un­zu­tref­fend, dass der Wohn­wert der ein­zel­nen Woh­nung (hier: des Rei­hen­hau­ses) sei nicht nur zu An­fang der Ver­mie­tung gem. § 8a Abs. 5 Wo­BindG, son­dern in je­der Miet­erhöhungs­erklärung zu erläutern. Dies er­gab sich al­lein aus dem Wort­laut des § 10 Abs. 1 S. 2 Wo­BindG, wo­nach nur die Erhöhung selbst zu erläutern und zu be­rech­nen sei.

Auch die gem. § 10 Abs. 1 S. 1 Wo­BindG er­for­der­li­che Schrift­form des Miet­erhöhungs­ver­lan­gens wurde ein­ge­hal­ten. Nach § 10 Abs. 1 S. 5 Wo­BindG be­darf die Miet­erhöhungs­erklärung kei­ner ei­genhändi­gen Un­ter­schrift des Ver­mie­ters, wenn die Erklärung - wie hier - mit Hilfe au­to­ma­ti­scher Ein­rich­tun­gen ge­fer­tigt wurde. Zwar war die Miet­erhöhungs­erklärung nach der Dar­stel­lung der Kläger hier le­dig­lich mit "Ihr Ser­vice­team Miet­ma­nage­ment" un­ter­schrie­ben wor­den, so dass we­der die natürli­che Per­son noch die ju­ris­ti­sche Per­son, die hin­ter der Erklärung stand, aus der Un­ter­schrift er­kenn­bar war. Al­ler­dings wa­ren so­wohl die ju­ris­ti­sche Per­son als auch die die Erklärung ab­ge­ben­den natürli­chen Per­so­nen un­ter der dem Schrei­ben an­lie­gen­den ta­bel­la­ri­schen Ge­genüber­stel­lung an­ge­ge­ben. In­so­fern wäre es eine "leere Förme­lei" zu ver­lan­gen, dass die im Übri­gen aus dem Brief­kopf des Miet­erhöhungs­ver­lan­gens er­sicht­li­che ju­ris­ti­sche Per­son oder de­ren Ver­tre­ter zusätz­lich in der ma­schi­nel­len Un­ter­schrift be­zeich­net sein müss­ten.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
  • Um di­rekt zum Voll­text zu kom­men, kli­cken Sie bitte hier.
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