de en
Nexia Ebner Stolz

Aktuelles

Gewerbliches Mietrecht: Zur Umlage von Verwaltungskosten und Centermanagementkosten

BGH 10.9.2014, XII ZR 56/11

Die Um­lage von "Ver­wal­tungs­kos­ten" in AGB ei­nes Miet­ver­tra­ges über Ge­schäftsräume ist we­der über­ra­schend noch verstößt sie ge­gen das Trans­pa­renz­ge­bot. Et­was an­de­res gilt je­doch für die for­mu­larmäßige Auf­er­le­gung der In­stand­hal­tung und In­stand­set­zung ge­mein­schaft­lich ge­nutz­ter Flächen und An­la­gen auf den Mie­ter ohne Be­schränkung der Höhe nach so­wie die for­mu­larmäßig ver­ein­barte Klau­sel, die dem Mie­ter ei­nes in einem Ein­kaufs­zen­trum be­le­ge­nen La­den­lo­kals als Ne­ben­kos­ten zusätz­lich zu den Kos­ten der "Ver­wal­tung" nicht näher auf­ge­schlüsselte Kos­ten des "Cen­ter-Ma­nage­ments" ge­son­dert auf­er­legt.

Der Sach­ver­halt:
Die Par­teien wa­ren durch einen auf zehn Jahre be­fris­te­ten, Miet­ver­trag über ein La­den­lo­kal in einem Ein­kaufs­zen­trum ver­bun­den. Sie strit­ten später darüber, ob und in wel­chem Um­fang ein­zelne auf die Ge­mein­schafts­ein­rich­tun­gen des Zen­trums ent­fal­len­den Ne­ben­kos­ten wirk­sam auf die Kläge­rin - an­tei­lig - um­ge­legt wor­den wa­ren. In dem for­mu­larmäßig ab­ge­schlos­se­nen Ver­trag war u.a. die Um­lage von Ver­wal­tungs­kos­ten ver­ein­bart. Außer­dem wur­den der kla­gen­den Mie­te­rin an­tei­lig die Er­hal­tungs­last für das ge­samte Ein­kaufs­zen­trum so­wie die Kos­ten des Cen­ter­ma­nage­ments auf­er­legt.

Die Kläge­rin ver­langt von der Be­klag­ten Rück­zah­lung der Be­triebs­kos­ten für die Jahre 2005 bis 2007 aus dem be­en­de­ten Miet­verhält­nis. Nach teil­wei­ser Kla­gerück­nahme be­an­tragte sie, die Be­klagte zur Zah­lung von 34.630 € zu ver­ur­tei­len. Das LG gab der Klage un­ter Ab­wei­sung im Übri­gen i.H.v. 31.173 € statt; das OLG wies die Klage ins­ge­samt ab. Auf die Re­vi­sion der Kläge­rin hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf und wies die Sa­che zur er­neu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das OLG zurück.

Gründe:
Die Kläge­rin hat einen An­spruch auf Rück­zah­lung be­reits ge­zahl­ter Be­triebs­kos­ten aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB ge­gen die Be­klagte, so­weit die Zah­lun­gen ohne Rechts­grund ge­leis­tet wor­den wa­ren. Das war in­so­weit der Fall, als Be­triebs­kos­ten nicht wirk­sam auf die Kläge­rin als Mie­te­rin um­ge­legt wor­den wa­ren.

Zwar war das OLG zu Recht da­von aus­ge­gan­gen, dass die im For­mu­lar­miet­ver­trag ge­trof­fene Ver­ein­ba­rung über die Um­lage von Ver­wal­tungs­kos­ten wirk­sam ist. Denn nach BGH-Recht­spre­chung ist eine in einem ge­werb­li­chen Miet­ver­trag ver­ein­barte For­mu­lar­klau­sel zur Um­lage der "Kos­ten der kaufmänni­schen und tech­ni­schen Haus­ver­wal­tung" nicht über­ra­schend i.S.v. § 305c Abs. 1 BGB und be­nach­tei­ligt den Mie­ter auch nicht un­an­ge­mes­sen i.S.v. § 307 BGB. Das gilt für die vor­lie­gend ver­ein­barte Um­lage der "Ver­wal­tungs­kos­ten" in glei­cher Weise. Die Um­le­gung von Ver­wal­tungs­kos­ten auf den ge­werb­li­chen Mie­ter ist nicht so un­gewöhn­lich, dass die­ser als Ver­trags­part­ner da­mit nicht zu rech­nen brauchte. Et­was an­de­res er­gab sich hier we­der aus der Art der Kos­ten noch aus den sons­ti­gen Umständen.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des OLG be­nach­tei­ligte die Ver­ein­ba­rung die Mie­te­rin je­doch gem. § 307 Abs. 1 u. 2 BGB un­an­ge­mes­sen, so­weit ihr an­tei­lig die Er­hal­tungs­last für das ge­samte Ein­kaufs­zen­trum auf­er­legt wor­den war. Die Überwälzung der ge­sam­ten Kos­ten der In­stand­hal­tung des Ein­kaufs­zen­trums wich in­so­weit er­heb­lich vom ge­setz­li­chen Leit­bild des Miet­ver­tra­ges ab. Die Ver­pflich­tung zur In­stand­set­zung und In­stand­hal­tung kann nach h.M. in Recht­spre­chung und Li­te­ra­tur bei der Ge­wer­be­raum­miete for­mu­larmäßig zwar auf den Mie­ter über­tra­gen wer­den, so­weit sie sich auf Schäden er­streckt, die dem Miet­ge­brauch oder der Ri­si­kosphäre des Mie­ters zu­zu­ord­nen sind. Die zulässige Ab­wei­chung vom ge­setz­li­chen Leit­bild fin­det aber dort ihre Grenze, wo dem Mie­ter die Er­hal­tungs­last von ge­mein­sam mit an­de­ren Mie­tern ge­nutz­ten Flächen und An­la­gen ohne Be­schränkung der Höhe nach auf­er­legt wird.

Dem­nach hielt die von der Kläge­rin be­an­stan­dete ver­trag­li­che Be­stim­mung über die War­tung und In­stand­hal­tung al­ler tech­ni­schen Ein­rich­tun­gen ei­ner In­halts­kon­trolle am Maßstab des § 307 BGB nicht stand. Sie überbürdete dem Mie­ter an­tei­lig nach der von ihm ge­mie­te­ten Fläche ohne Be­gren­zung der Höhe nach die Kos­ten der In­stand­hal­tung des Ein­kaufs­zen­trums und sei­ner Ge­mein­schafts­an­la­gen so­wie der In­stand­hal­tung der im Ein­zel­nen auf­geführ­ten An­la­gen. Ähn­lich ver­hielt es sich mit der Klau­sel, die die Kos­ten des Cen­ter­ma­nage­ments an­tei­lig auf die Mie­te­rin um­legte. Der Se­nat hatte nach Er­lass des Be­ru­fungs­ur­teils ent­schie­den, dass der Be­griff des Cen­ter­ma­nage­ments oder "Cen­ter-Ma­na­ger" nicht hin­rei­chend be­stimmt ist. So fehlt es an aus­rei­chen­der Trans­pa­renz. Es ist nicht er­sicht­lich, wel­che Kos­ten hier ein­be­zo­gen und wel­che Leis­tun­gen dem In­halt nach hier­von er­fasst wer­den sol­len.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
  • Um di­rekt zum Voll­text zu kom­men, kli­cken Sie bitte hier.
nach oben