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Gewerbliches Mietrecht: Zur Umlage von Verwaltungskosten und Centermanagementkosten

BGH 10.9.2014, XII ZR 56/11

Die Umlage von "Verwaltungskosten" in AGB eines Mietvertrages über Geschäftsräume ist weder überraschend noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot. Etwas anderes gilt jedoch für die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach sowie die formularmäßig vereinbarte Klausel, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten zusätzlich zu den Kosten der "Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Center-Managements" gesondert auferlegt.

Der Sach­ver­halt:
Die Par­teien waren durch einen auf zehn Jahre befris­te­ten, Miet­ver­trag über ein Laden­lo­kal in einem Ein­kaufs­zen­trum ver­bun­den. Sie strit­ten spä­ter dar­über, ob und in wel­chem Umfang ein­zelne auf die Gemein­schaft­s­ein­rich­tun­gen des Zen­trums ent­fal­len­den Neben­kos­ten wirk­sam auf die Klä­ge­rin - antei­lig - umge­legt wor­den waren. In dem for­mular­mä­ßig abge­sch­los­se­nen Ver­trag war u.a. die Umlage von Ver­wal­tungs­kos­ten ver­ein­bart. Außer­dem wur­den der kla­gen­den Mie­te­rin antei­lig die Erhal­tungs­last für das gesamte Ein­kaufs­zen­trum sowie die Kos­ten des Cen­ter­ma­na­ge­ments auf­er­legt.

Die Klä­ge­rin ver­langt von der Beklag­ten Rück­zah­lung der Betriebs­kos­ten für die Jahre 2005 bis 2007 aus dem been­de­ten Miet­ver­hält­nis. Nach teil­wei­ser Kla­ge­rück­nahme bean­tragte sie, die Beklagte zur Zah­lung von 34.630 € zu ver­ur­tei­len. Das LG gab der Klage unter Abwei­sung im Übri­gen i.H.v. 31.173 € statt; das OLG wies die Klage ins­ge­s­amt ab. Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das OLG zurück.

Gründe:
Die Klä­ge­rin hat einen Anspruch auf Rück­zah­lung bereits gezahl­ter Betriebs­kos­ten aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB gegen die Beklagte, soweit die Zah­lun­gen ohne Rechts­grund geleis­tet wor­den waren. Das war inso­weit der Fall, als Betriebs­kos­ten nicht wirk­sam auf die Klä­ge­rin als Mie­te­rin umge­legt wor­den waren.

Zwar war das OLG zu Recht davon aus­ge­gan­gen, dass die im For­mular­miet­ver­trag getrof­fene Ver­ein­ba­rung über die Umlage von Ver­wal­tungs­kos­ten wirk­sam ist. Denn nach BGH-Recht­sp­re­chung ist eine in einem gewerb­li­chen Miet­ver­trag ver­ein­barte For­mu­lar­klau­sel zur Umlage der "Kos­ten der kauf­män­ni­schen und tech­ni­schen Haus­ver­wal­tung" nicht über­ra­schend i.S.v. § 305c Abs. 1 BGB und benach­tei­ligt den Mie­ter auch nicht unan­ge­mes­sen i.S.v. § 307 BGB. Das gilt für die vor­lie­gend ver­ein­barte Umlage der "Ver­wal­tungs­kos­ten" in glei­cher Weise. Die Umle­gung von Ver­wal­tungs­kos­ten auf den gewerb­li­chen Mie­ter ist nicht so unge­wöhn­lich, dass die­ser als Ver­trag­s­part­ner damit nicht zu rech­nen brauchte. Etwas ande­res ergab sich hier weder aus der Art der Kos­ten noch aus den sons­ti­gen Umstän­den.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des OLG benach­tei­ligte die Ver­ein­ba­rung die Mie­te­rin jedoch gem. § 307 Abs. 1 u. 2 BGB unan­ge­mes­sen, soweit ihr antei­lig die Erhal­tungs­last für das gesamte Ein­kaufs­zen­trum auf­er­legt wor­den war. Die Über­wäl­zung der gesam­ten Kos­ten der Instand­hal­tung des Ein­kaufs­zen­trums wich inso­weit erheb­lich vom gesetz­li­chen Leit­bild des Miet­ver­tra­ges ab. Die Verpf­lich­tung zur Instand­set­zung und Instand­hal­tung kann nach h.M. in Recht­sp­re­chung und Lite­ra­tur bei der Gewer­be­raum­miete for­mular­mä­ßig zwar auf den Mie­ter über­tra­gen wer­den, soweit sie sich auf Schä­den erst­reckt, die dem Miet­ge­brauch oder der Risi­ko­sphäre des Mie­ters zuzu­ord­nen sind. Die zuläs­sige Abwei­chung vom gesetz­li­chen Leit­bild fin­det aber dort ihre Grenze, wo dem Mie­ter die Erhal­tungs­last von gemein­sam mit ande­ren Mie­tern genutz­ten Flächen und Anla­gen ohne Beschrän­kung der Höhe nach auf­er­legt wird.

Dem­nach hielt die von der Klä­ge­rin bean­stan­dete ver­trag­li­che Bestim­mung über die War­tung und Instand­hal­tung aller tech­ni­schen Ein­rich­tun­gen einer Inhalts­kon­trolle am Maß­stab des § 307 BGB nicht stand. Sie über­bür­dete dem Mie­ter antei­lig nach der von ihm gemie­te­ten Fläche ohne Beg­ren­zung der Höhe nach die Kos­ten der Instand­hal­tung des Ein­kaufs­zen­trums und sei­ner Gemein­schafts­an­la­gen sowie der Instand­hal­tung der im Ein­zel­nen auf­ge­führ­ten Anla­gen. Ähn­lich ver­hielt es sich mit der Klau­sel, die die Kos­ten des Cen­ter­ma­na­ge­ments antei­lig auf die Mie­te­rin umlegte. Der Senat hatte nach Erlass des Beru­fung­s­ur­teils ent­schie­den, dass der Begriff des Cen­ter­ma­na­ge­ments oder "Cen­ter-Mana­ger" nicht hin­rei­chend bestimmt ist. So fehlt es an aus­rei­chen­der Tran­s­pa­renz. Es ist nicht ersicht­lich, wel­che Kos­ten hier ein­be­zo­gen und wel­che Leis­tun­gen dem Inhalt nach hier­von erfasst wer­den sol­len.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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