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FG Köln: Bebauungskonzept führt nicht zur Grunderwerbsteuer auf Baukosten

Urteil des FG Köln vom 25.9.2012 - 5 K 757/12

Ein en­ger sach­li­cher Zu­sam­men­hang zwi­schen Kauf- und Bau­ver­trag wird in­di­ziert, wenn der Veräußerer auf­grund ei­ner in bau­tech­ni­scher und fi­nan­zi­el­ler Hin­sicht kon­kre­ten und bis (annähernd) zu Bau­reife ge­die­he­nen Vor­pla­nung ein be­stimm­tes Gebäude auf einem be­stimm­ten Grundstück zu einem im We­sent­li­chen fest­ste­hen­den Preis an­bie­tet und der Er­wer­ber die­ses An­ge­bot an­nimmt. Al­lein ein Be­bau­ungs­kon­zept führt da­ge­gen nicht zur Grund­er­werb­steuer auf Bau­kos­ten.

Der Sach­ver­halt:
Die bei­den Kläger hat­ten im Sep­tem­ber 2011 ein un­be­bau­tes Grundstück für 76.500 € er­wor­ben. Die Käufer soll­ten laut Ver­trag dem Mak­ler eine Ver­mitt­lungs­pro­vi­sion i.H.v. 3,57 % des Kauf­prei­ses zah­len. Nach Mit­tei­lung durch den be­ur­kun­den­den No­tar an das Fi­nanz­amt er­ließ die­ses ge­genüber den Klägern Be­scheide über Grund­er­werb­steuer i.H.v. je 1.338 €, wo­bei als Be­mes­sungs­grund­lage nur der Grundstücks­kauf­preis und da­von je­weils die Hälfte zu­grunde ge­legt wor­den war.

Später bat das Fi­nanz­amt die Kläger darum mit­zu­tei­len, ob über den Er­werb des Grundstückes hin­aus auch die Be­bau­ung des Grund­be­sit­zes oder an­de­rer Maßnah­men er­folgt seien. Die Kläger äußer­ten sich da­hin­ge­hend, dass sie auf das Grundstück erst­mals durch den im In­ter­net bei Im­mo­bi­li­en­scout 24 veröff­ent­li­chen Be­bau­ungs­vor­schlag der Im­mo­bi­lien E. auf­merk­sam ge­wor­den wa­ren. Diese teilte ih­nen mit, dass der Kauf­ver­trag durch einen Mak­ler ver­mit­telt werde. Nach Ab­schluss des Kauf­ver­tra­ges hätten sie sich erst für die Rea­li­sie­rung des Be­bau­ungs­vor­schla­ges der Im­mo­bi­lien E. ent­schie­den.

Das Fi­nanz­amt er­ließ Ände­rungs­be­scheide ge­genüber den Klägern, in de­nen es die Werklohn­kos­ten der Im­mo­bi­lien E. i.H.v. 264.480 € in die Be­mes­sungs­grund­lage der Grund­er­werb­steuer hin­zu­rech­nete. Die Kläger wa­ren der An­sicht, es liege kein ein­heit­li­ches Ver­trags­werk vor, da sie sich im Grundstücks­kauf­ver­trag nicht zum Ab­schluss ei­nes Werk­ver­tra­ges mit der Im­mo­bi­lien E. ver­pflich­tet ge­habt hätten, viel­mehr frei in der Wahl des Bau­un­ter­neh­mers ge­we­sen seien. Eine Kopp­lung zwi­schen Werk­ver­trag und Grundstücks­kauf­ver­trag habe da­her nicht be­stan­den.

Das FG gab der Klage statt. Al­ler­dings wurde die Re­vi­sion zum BFH zu­ge­las­sen.

Die Gründe:
Zu Un­recht hatte das Fi­nanz­amt ein ein­heit­li­ches Ver­trags­werk an­ge­nom­men und dem­ent­spre­chend die Grund­er­werb­steu­er­be­scheide un­ter Erhöhung der Be­mes­sungs­grund­lage für die Fest­set­zung der Grund­er­werb­steuer geändert.

Er­gibt sich aus den Ver­ein­ba­run­gen, die mit dem Grundstücks­kauf in einem recht­li­chen oder zu­min­dest ob­jek­tiv sach­li­chen Zu­sam­men­hang ste­hen, dass der Er­wer­ber das Grundstück in be­bau­tem Zu­stand erhält, be­zieht sich der grund­er­werb­steu­er­recht­li­che Er­werbs­vor­gang auf die­sen ein­heit­li­chen Leis­tungs­ge­gen­stand. Der sach­li­che Zu­sam­men­hang zwi­schen meh­re­ren Ver­ein­ba­run­gen bzw. Verträgen ist u.a. ge­ge­ben, wenn der Er­wer­ber im Zeit­punkt des Ab­schlus­ses des Grundstücks­kauf­ver­tra­ges in sei­ner Ent­schei­dung über das "ob" und "wie" der Baumaßnahme ge­genüber der Veräußerer­seite nicht mehr frei war und des­halb fest­stand, dass er das Grundstück nur in einem be­stimm­ten (be­bau­ten) Zu­stand er­hal­ten würde.

Ein en­ger sach­li­cher Zu­sam­men­hang zwi­schen Kauf- und Bau­ver­trag wird ins­be­son­dere in­di­ziert, wenn der Veräußerer auf­grund ei­ner in bau­tech­ni­scher und fi­nan­zi­el­ler Hin­sicht kon­kre­ten und bis (annähernd) zu Bau­reife ge­die­he­nen Vor­pla­nung ein be­stimm­tes Gebäude auf einem be­stimm­ten Grundstück zu einem im We­sent­li­chen fest­ste­hen­den Preis an­bie­tet und der Er­wer­ber die­ses An­ge­bot an­nimmt. Die durch die An­nahme ei­nes sol­chen ein­heit­li­chen An­ge­bots aus­gelöste In­dizwir­kung liegt auch dann vor, wenn auf der Veräußerer­seite meh­rere Per­so­nen als Ver­trags­part­ner auf­tre­ten, so­fern die Per­so­nen ent­we­der per­so­nell, wirt­schaft­lich oder ge­sell­schafts­recht­lich eng ver­bun­den sind oder auf­grund von Ab­re­den bei der Veräußerung zu­sam­men­ar­bei­ten oder durch ab­ge­stimm­tes Ver­hal­ten auf den Ab­schluss so­wohl des Grundstücks­kauf­ver­tra­ges als auch der Verträge, die der Be­bau­ung des Grundstücks die­nen, hin­wir­ken.

Zwar stand im vor­lie­gen­den Fall im Zeit­punkt des Ab­schlus­ses des Grundstücks­kauf­ver­tra­ges für die Kläger, wor­auf auch ihre Fi­nan­zie­rung aus­ge­rich­tet war, fest, dass und wie sie auf dem Grundstück, das sie er­wer­ben woll­ten, bauen würden. Al­ler­dings konnte kein ein­heit­li­ches Ver­trags­werk an­ge­nom­men wer­den, da der Veräußerer des in Streit ste­hen­den Grundstückes bzw. der für ihn auf­tre­tende Mak­ler mit der Bau­firma Im­mo­bi­lien E. nicht auf­grund von Ab­re­den durch ab­ge­stimm­tes Ver­hal­ten zu­sam­men­ge­ar­bei­tet hat­ten. Den­noch hat der Se­nat die Re­vi­sion zu­ge­las­sen, da dem BFH Ge­le­gen­heit ge­ge­ben wer­den soll, die Frage zu prüfen, ob die vom Veräußerer bzw. des­sen Mak­ler er­laubte Be­wer­bung ei­nes durch eine Bau­firma ent­wi­ckel­ten Be­bau­ungs­kon­zepts zur An­nahme ei­nes ein­heit­li­chen Ver­trags­werks aus­reicht.

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