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FG Köln: Bebauungskonzept führt nicht zur Grunderwerbsteuer auf Baukosten

Urteil des FG Köln vom 25.9.2012 - 5 K 757/12

Ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag wird indiziert, wenn der Veräußerer aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (annähernd) zu Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot annimmt. Allein ein Bebauungskonzept führt dagegen nicht zur Grunderwerbsteuer auf Baukosten.

Der Sach­ver­halt:
Die bei­den Klä­ger hat­ten im Sep­tem­ber 2011 ein unbe­bau­tes Grund­stück für 76.500 € erwor­ben. Die Käu­fer soll­ten laut Ver­trag dem Mak­ler eine Ver­mitt­lung­s­pro­vi­sion i.H.v. 3,57 % des Kauf­p­rei­ses zah­len. Nach Mit­tei­lung durch den beur­kun­den­den Notar an das Finanz­amt erließ die­ses gegen­über den Klä­gern Bescheide über Grun­d­er­werb­steuer i.H.v. je 1.338 €, wobei als Bemes­sungs­grund­lage nur der Grund­stücks­kauf­preis und davon jeweils die Hälfte zugrunde gelegt wor­den war.

Spä­ter bat das Finanz­amt die Klä­ger darum mit­zu­tei­len, ob über den Erwerb des Grund­stü­ckes hin­aus auch die Bebau­ung des Grund­be­sit­zes oder ande­rer Maß­nah­men erfolgt seien. Die Klä­ger äußer­ten sich dahin­ge­hend, dass sie auf das Grund­stück erst­mals durch den im Inter­net bei Immo­bi­li­ens­cout 24 ver­öf­f­ent­li­chen Bebau­ungs­vor­schlag der Immo­bi­lien E. auf­merk­sam gewor­den waren. Diese teilte ihnen mit, dass der Kauf­ver­trag durch einen Mak­ler ver­mit­telt werde. Nach Abschluss des Kauf­ver­tra­ges hät­ten sie sich erst für die Rea­li­sie­rung des Bebau­ungs­vor­schla­ges der Immo­bi­lien E. ent­schie­den.

Das Finanz­amt erließ Ände­rungs­be­scheide gegen­über den Klä­gern, in denen es die Wer­k­lohn­kos­ten der Immo­bi­lien E. i.H.v. 264.480 € in die Bemes­sungs­grund­lage der Grun­d­er­werb­steuer hin­zu­rech­nete. Die Klä­ger waren der Ansicht, es liege kein ein­heit­li­ches Ver­trags­werk vor, da sie sich im Grund­stücks­kauf­ver­trag nicht zum Abschluss eines Werk­ver­tra­ges mit der Immo­bi­lien E. verpf­lich­tet gehabt hät­ten, viel­mehr frei in der Wahl des Bau­un­ter­neh­mers gewe­sen seien. Eine Kop­p­lung zwi­schen Werk­ver­trag und Grund­stücks­kauf­ver­trag habe daher nicht bestan­den.

Das FG gab der Klage statt. Aller­dings wurde die Revi­sion zum BFH zuge­las­sen.

Die Gründe:
Zu Unrecht hatte das Finanz­amt ein ein­heit­li­ches Ver­trags­werk ange­nom­men und dem­ent­sp­re­chend die Grun­d­er­werb­steu­er­be­scheide unter Erhöh­ung der Bemes­sungs­grund­lage für die Fest­set­zung der Grun­d­er­werb­steuer geän­dert.

Ergibt sich aus den Ver­ein­ba­run­gen, die mit dem Grund­stücks­kauf in einem recht­li­chen oder zumin­dest objek­tiv sach­li­chen Zusam­men­hang ste­hen, dass der Erwer­ber das Grund­stück in bebau­tem Zustand erhält, bezieht sich der grun­d­er­werb­steu­er­recht­li­che Erwerbs­vor­gang auf die­sen ein­heit­li­chen Leis­tungs­ge­gen­stand. Der sach­li­che Zusam­men­hang zwi­schen meh­re­ren Ver­ein­ba­run­gen bzw. Ver­trä­gen ist u.a. gege­ben, wenn der Erwer­ber im Zeit­punkt des Abschlus­ses des Grund­stücks­kauf­ver­tra­ges in sei­ner Ent­schei­dung über das "ob" und "wie" der Bau­maß­nahme gegen­über der Ver­äu­ße­rer­seite nicht mehr frei war und des­halb fest­stand, dass er das Grund­stück nur in einem bestimm­ten (bebau­ten) Zustand erhal­ten würde.

Ein enger sach­li­cher Zusam­men­hang zwi­schen Kauf- und Bau­ver­trag wird ins­be­son­dere indi­ziert, wenn der Ver­äu­ße­rer auf­grund einer in bau­tech­ni­scher und finan­zi­el­ler Hin­sicht kon­k­re­ten und bis (annäh­ernd) zu Bau­reife gedie­he­nen Vor­pla­nung ein bestimm­tes Gebäude auf einem bestimm­ten Grund­stück zu einem im Wesent­li­chen fest­ste­hen­den Preis anbie­tet und der Erwer­ber die­ses Ange­bot annimmt. Die durch die Annahme eines sol­chen ein­heit­li­chen Ange­bots aus­ge­löste Indiz­wir­kung liegt auch dann vor, wenn auf der Ver­äu­ße­rer­seite meh­rere Per­so­nen als Ver­trag­s­part­ner auf­t­re­ten, sofern die Per­so­nen ent­we­der per­so­nell, wirt­schaft­lich oder gesell­schafts­recht­lich eng ver­bun­den sind oder auf­grund von Abre­den bei der Ver­äu­ße­rung zusam­men­ar­bei­ten oder durch abge­stimm­tes Ver­hal­ten auf den Abschluss sowohl des Grund­stücks­kauf­ver­tra­ges als auch der Ver­träge, die der Bebau­ung des Grund­stücks die­nen, hin­wir­ken.

Zwar stand im vor­lie­gen­den Fall im Zeit­punkt des Abschlus­ses des Grund­stücks­kauf­ver­tra­ges für die Klä­ger, wor­auf auch ihre Finan­zie­rung aus­ge­rich­tet war, fest, dass und wie sie auf dem Grund­stück, das sie erwer­ben woll­ten, bauen wür­den. Aller­dings konnte kein ein­heit­li­ches Ver­trags­werk ange­nom­men wer­den, da der Ver­äu­ße­rer des in Streit ste­hen­den Grund­stü­ckes bzw. der für ihn auf­t­re­tende Mak­ler mit der Bau­firma Immo­bi­lien E. nicht auf­grund von Abre­den durch abge­stimm­tes Ver­hal­ten zusam­men­ge­ar­bei­tet hat­ten. Den­noch hat der Senat die Revi­sion zuge­las­sen, da dem BFH Gele­gen­heit gege­ben wer­den soll, die Frage zu prü­fen, ob die vom Ver­äu­ße­rer bzw. des­sen Mak­ler erlaubte Bewer­bung eines durch eine Bau­firma ent­wi­ckel­ten Bebau­ungs­kon­zepts zur Annahme eines ein­heit­li­chen Ver­trags­werks aus­reicht.

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