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BGH zur Werminderung eines Grundstücks: "Methode Koch" ist auch bei Teilbeschädigungen von Gehölzen anwendbar

Urteil des BGH vom 25.1.2013 - V ZR 222/12

Die Entfernung oder Zerstörung von Gehölzen oder Bäumen kann auch dann zu einer Wertminderung des Grundstücks führen, wenn sich dessen Verkaufswert hierdurch nicht verändert hat. Auch bei einer "nur" Teilbeschädigung (hier: Thujenabpflanzung), kann die dadurch entstandene Wertminderung des Grundstücks im Grundsatz nach der "Methode Koch" berechnet werden.

Der Sach­ver­halt:
Die Par­teien sind Eigen­tü­mer ang­ren­zen­der Grund­stü­cke. Ent­lang der Grenze befin­det sich auf dem Grund­stück des Klä­gers auf einer Länge von 15 m eine über 7 m hohe Thu­jen­abpfl­an­zung. An den Bäu­men hatte der Beklagte ohne Ein­wil­li­gung des Klä­gers Stämm­lings- und Ast­kap­pun­gen vor­ge­nom­men, die nicht fach­ge­recht aus­ge­führt wur­den. Infol­ge­des­sen sind die Thu­jen dau­er­haft ver­s­tüm­melt. Der opti­sche Ein­druck des gesam­ten Grund­stücks ist seit­dem nicht uner­heb­lich beein­träch­tigt.

Der Klä­ger ver­langte Scha­dens­er­satz i.H.v. rund 3.971 €. Davon ent­fie­len 621 € auf die Kos­ten der Sofort- und Nach­be­hand­lung durch einen Gärt­ner und 3.350 € auf die blei­bende Wert­min­de­rung der Abpfl­an­zung. AG und LG gaben der Klage in vol­lem Umfang statt. Die Revi­sion des Beklag­ten, mit der er sich nur noch gegen seine Ver­ur­tei­lung zur Zah­lung von Scha­dens­er­satz auf­grund der Wert­min­de­rung wandte, blieb vor dem BGH erfolg­los.

Die Gründe:
Die Wert­min­de­rung ist ebenso wie bei einem Total­ver­lust von Gehöl­zen nach der "Methode Koch" zu ermit­teln.

Die Ent­fer­nung oder Zer­stör­ung von Gehöl­zen kann auch dann zu einer Wert­min­de­rung des Grund­stücks füh­ren, wenn sich des­sen Ver­kaufs­wert hier­durch nicht ver­än­dert hat. Die Wert­min­de­rung kann nach der stän­di­gen höch­s­trich­ter­li­chen Recht­sp­re­chung anhand der sog. "Methode Koch" berech­net wer­den. Diese wird auch für die Bemes­sung der Wert­min­de­rung bei einer Teil­schä­d­i­gung - wie im vor­lie­gen­den Fall - her­an­ge­zo­gen.

Maß­geb­lich ist bei einem Gehölz­scha­den anders als bei blo­ßen Ver­kehrs­wer­t­er­mitt­lun­gen von Grund­stü­cken der Ver­g­leich zwi­schen dem Zustand des kon­k­re­ten Grund­stücks vor und nach dem Ein­tritt des Scha­denser­eig­nis­ses. Diese Dif­fe­renz kann im Regel­fall nicht durch das Ver­g­leichs- und Ertrags­wert­ver­fah­ren, son­dern nur durch ein auf die spe­zi­elle Fra­ge­stel­lung zuge­schnit­te­nes Sach­wert­ver­fah­ren bemes­sen wer­den. Hier­nach ist der Zeit­wert des beschä­d­ig­ten Gehöl­zes zu ermit­teln, also der in der Ver­gan­gen­heit für die Auf­zucht erfor­der­li­che Auf­wand. Rich­ti­ger­weise ist eine Kapi­ta­li­sie­rung vor­zu­neh­men; denn es geht gerade nicht um einen erst zukünf­tig anfal­len­den Auf­wand.

Im Fall der Teil­be­schä­d­i­gung ist je nach Aus­maß der Schä­den nur ein zu schät­zen­der Teil des Zeit­werts ersatz­fähig. Bei gra­vie­ren­den Schä­d­i­gun­gen, etwa einer dau­er­haf­ten erheb­li­chen Ver­un­stal­tung oder Ver­krüp­pe­lung, kann sogar der gesamte Zeit­wert zu erset­zen sein. Die Ver­ord­nung über die Grund­sätze für die Ermitt­lung der Ver­kehrs­werte von Grund­stü­cken vom 19.5.2010 (Immo­WertV) steht der Scha­dens­be­mes­sung nach der "Methode Koch" nicht ent­ge­gen. Aller­dings zäh­len Bäume und Grünpflan­zen danach zu den "sons­ti­gen Anla­gen", die in der Regel im Boden­wert ent­hal­ten sein sol­len; der Sach­wert bestimmt sich nur anhand der "nutz­ba­ren bau­li­chen Anla­gen" und dem Boden­wert.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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