Der Beklagte mietete von der Klägerin ab dem 1.11.2004 eine Wohnung. Der Vertrag enthält folgende Bestimmung: "Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1.11.2004 und endet am 31.10.2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption."
Mit Schreiben vom 28.2.2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.8.2011. Mit Schreiben vom 2.10.2012 kündigte sie fristlos.
AG und LG gaben der Räumungsklage aufgrund der Eigenbedarfskündigung statt. Auf die Revision des Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.
Die Gründe:
Die vorliegende Befristung des Mietvertrages war unwirksam, weil die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 S. 1 BGB nicht vorlagen; gem. § 575 Abs. 1 S. 2 BGB galt der Vertrag deshalb als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Die dadurch im Vertrag entstandene Lücke war durch eine ergänzende Vertragsauslegung zu schließen. Dabei war zu berücksichtigen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre. Da das von beiden Parteien verfolgte Ziel einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden kann, ist ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer der Befristung anzunehmen.
Die während der Dauer des Kündigungsausschlusses ausgesprochene Kündigung der Klägerin vom 28.2.2011 ist daher unwirksam. Die Sache war an das LG zurückzuverweisen, weil dieses keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die weitere (fristlose) Kündigung der Klägerin wirksam ist.
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