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BGH zur ergänzenden Vertragsauslegung bei unwirksamer Befristung des Mietvertrags

Urteil des BGH vom 10.7.2013 - VIII ZR 388/12

Ist die Be­fris­tung ei­nes Miet­ver­trags un­wirk­sam, weil die Vor­aus­set­zun­gen des § 575 Abs. 1 S. 1 BGB nicht vor­lie­gen und gilt der Ver­trag des­halb gem. § 575 Abs. 1 S. 2 BGB als auf un­be­stimmte Zeit ge­schlos­sen, so ist die da­durch im Ver­trag ent­stan­dene Lücke durch eine ergänzende Ver­trags­aus­le­gung zu schließen. Da­bei ist zu berück­sich­ti­gen, was die Par­teien red­li­cher­weise ver­ein­bart hätten, wenn ih­nen die Un­wirk­sam­keit der Ver­trags­be­stim­mung be­kannt ge­we­sen wäre.

Der Sach­ver­halt:
Der Be­klagte mie­tete von der Kläge­rin ab dem 1.11.2004 eine Woh­nung. Der Ver­trag enthält fol­gende Be­stim­mung: "Das Miet­verhält­nis ist auf Ver­lan­gen des Mie­ters auf be­stimmte Zeit ab­ge­schlos­sen. Es be­ginnt am 1.11.2004 und en­det am 31.10.2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähri­ger Verlänge­rungs­op­tion."

Mit Schrei­ben vom 28.2.2011 kündigte die Kläge­rin das Miet­verhält­nis we­gen Ei­gen­be­darfs zum 31.8.2011. Mit Schrei­ben vom 2.10.2012 kündigte sie frist­los.

AG und LG ga­ben der Räum­ungs­klage auf­grund der Ei­gen­be­darfskündi­gung statt. Auf die Re­vi­sion des Be­klag­ten hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf und ver­wies die Sa­che zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Die vor­lie­gende Be­fris­tung des Miet­ver­tra­ges war un­wirk­sam, weil die Vor­aus­set­zun­gen des § 575 Abs. 1 S. 1 BGB nicht vor­la­gen; gem. § 575 Abs. 1 S. 2 BGB galt der Ver­trag des­halb als auf un­be­stimmte Zeit ge­schlos­sen.

Die da­durch im Ver­trag ent­stan­dene Lücke war durch eine ergänzende Ver­trags­aus­le­gung zu schließen. Da­bei war zu berück­sich­ti­gen, was die Par­teien red­li­cher­weise ver­ein­bart hätten, wenn ih­nen die Un­wirk­sam­keit der Ver­trags­be­stim­mung be­kannt ge­we­sen wäre. Da das von bei­den Par­teien ver­folgte Ziel ei­ner lang­fris­ti­gen Bin­dung an den Miet­ver­trag durch einen bei­der­sei­ti­gen Kündi­gungs­ver­zicht er­reicht wer­den kann, ist ein sol­cher Aus­schluss der or­dent­li­chen Kündi­gung für die Dauer der Be­fris­tung an­zu­neh­men.

Die während der Dauer des Kündi­gungs­aus­schlus­ses aus­ge­spro­chene Kündi­gung der Kläge­rin vom 28.2.2011 ist da­her un­wirk­sam. Die Sa­che war an das LG zurück­zu­ver­wei­sen, weil die­ses keine Fest­stel­lun­gen dazu ge­trof­fen hat, ob die wei­tere (frist­lose) Kündi­gung der Kläge­rin wirk­sam ist.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text der Ent­schei­dung wird demnächst auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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