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BGH zu den Anforderungen an die Schriftform beim Mieterwechsel

Urteil des BGH vom 30.1.2013 - XII ZR 38/12

Wer­den we­sent­li­che ver­trag­li­che Ver­ein­ba­run­gen nicht im Miet­ver­trag selbst schrift­lich nie­der­ge­legt, son­dern in An­la­gen aus­ge­la­gert, müssen die Par­teien zur Wah­rung der Ur­kun­den­ein­heit die Zu­sam­men­gehörig­keit die­ser Schriftstücke in ge­eig­ne­ter Weise zwei­fels­frei kennt­lich ma­chen. Der Mie­ter­wech­sel muss zur Wah­rung der Schrift­form der­ge­stalt be­ur­kun­det sein, dass sich die ver­trag­li­che Stel­lung des neuen Mie­ters im Zu­sam­men­hang mit dem zwi­schen dem vor­he­ri­gen Mie­ter und dem Ver­mie­ter ge­schlos­se­nen Miet­ver­trag er­gibt.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläge­rin hatte im Mai 1996 der N-GmbH ein Ge­wer­be­ob­jekt zum Be­trieb ei­nes Lo­gis­tik­un­ter­neh­mens zur fes­ten Miet­dauer von 15 Jah­ren ver­mie­tet. Im Au­gust 1998 wurde die Um­fir­mie­rung der N-GmbH in J-GmbH im Han­dels­re­gis­ter ein­ge­tra­gen. Diese schloss im April 2001 mit der Rechts­vorgänge­rin der Be­klag­ten einen "Kauf- und Über­tra­gungs­ver­trag über einen Ge­schäfts­be­triebs­teil". In Zif­fer 3.1 ver­ein­bar­ten die Ver­trags­par­teien, dass die Käuferin an Stelle der Verkäuferin mit schuld­be­frei­en­der Wir­kung für die Verkäuferin in sämt­li­che Rechte und Pflich­ten (auch Dau­er­schuld­verhält­nisse) der in der bei­gefügten An­lage 3.1 ge­nann­ten Verträge ein­tritt.

In der An­lage 3.1 be­fand sich eine mit der Be­zeich­nung "Raum­mie­ten 2000" über­schrie­bene ta­bel­la­ri­sche Auf­stel­lung von Miet­ob­jek­ten, ein­ge­teilt in Stand­orte, Be­zeich­nung der Ver­mie­ter und An­gabe der zu zah­len­den Mie­ten. In den Jah­ren 2001 und 2002 wurde die Miete von der J-GmbH, da­nach von der Be­klag­ten an die Kläge­rin be­zahlt. Die Be­klagte kündigte das Miet­verhält­nis mit Schrei­ben vom 30.3.2011 zum 30.9.2011. Die Kläge­rin war hin­ge­gen der An­sicht, dass zwi­schen den Par­teien ein be­fris­te­tes Miet­verhält­nis bis zum 31.5.2016 be­stehe, das bis da­hin nicht or­dent­lich künd­bar sei.

Die Fest­stel­lungs­klage blieb in al­len In­stan­zen er­folg­los.

Die Gründe:
Zwar war die ver­ein­barte Ver­tragsüber­nahme wirk­sam und die Be­klagte an­stelle der Vor­mie­te­rin in den Miet­ver­trag ein­ge­tre­ten. Wird ein Mie­ter­wech­sel - wie hier - in Form ei­ner Ver­ein­ba­rung zwi­schen dem Vor­mie­ter und dem neuen Mie­ter vor­ge­nom­men, be­darf es der Ge­neh­mi­gung durch den Ver­mie­ter, die auch durch schlüssi­ges Ver­hal­ten er­fol­gen kann. Der Miet­ver­trag wahrte je­doch nach der Ver­tragsüber­nahme durch die Rechts­vorgänge­rin der Be­klag­ten nicht mehr die für die Wirk­sam­keit der ver­ein­bar­ten Lauf­zeit von mehr als einem Jahr er­for­der­li­che schrift­li­che Form. Er galt so­mit gem. §§ 550 S. 1, 578 Abs. 1 BGB als auf un­be­stimmte Zeit ge­schlos­sen und konnte von der Be­klag­ten or­dent­lich gekündigt wer­den.

Nach ständi­ger BGH-Recht­spre­chung ist die Schrift­form des § 550 BGB nur ge­wahrt, wenn sich die für den Ab­schluss des Ver­tra­ges not­wen­dige Ei­ni­gung über alle we­sent­li­chen Ver­trags­be­din­gun­gen ins­be­son­dere den Miet­ge­gen­stand, den Miet­zins so­wie die Dauer und die Par­teien des Miet­verhält­nis­ses aus ei­ner von bei­den Par­teien un­ter­zeich­ne­ten Ur­kunde er­gibt. Wer­den we­sent­li­che ver­trag­li­che Ver­ein­ba­run­gen nicht im Miet­ver­trag selbst schrift­lich nie­der­ge­legt, son­dern in An­la­gen aus­ge­la­gert, müssen die Par­teien zur Wah­rung der Ur­kun­den­ein­heit die Zu­sam­men­gehörig­keit die­ser Schriftstücke in ge­eig­ne­ter Weise zwei­fels­frei kennt­lich ma­chen. Der Mie­ter­wech­sel muss zur Wah­rung der Schrift­form der­ge­stalt be­ur­kun­det sein, dass sich die ver­trag­li­che Stel­lung des neuen Mie­ters im Zu­sam­men­hang mit dem zwi­schen dem vor­he­ri­gen Mie­ter und dem Ver­mie­ter ge­schlos­se­nen Miet­ver­trag er­gibt.

Die­sen An­for­de­run­gen genügten die hier vor­lie­gen­den, über den Mie­ter­wech­sel er­stell­ten Ur­kun­den, nämlich der ur­sprüng­li­che Miet­ver­trag aus Mai 1996, der Kauf- und Über­tra­gungs­ver­trag über einen Ge­schäfts­be­triebs­teil aus April 2001 so­wie des­sen An­lage 3.1, die nur in ih­rer Ge­samt­heit die Vor­aus­set­zun­gen ei­nes form­wirk­sa­men Miet­ver­trags erfüllen können, nicht. Ins­be­son­dere fehlte es an einem hin­rei­chend deut­li­chen Be­zug in dem Ver­trag aus April 2001 auf den ur­sprüng­li­chen Miet­ver­trag. Es fehlte an kon­kre­ten An­ga­ben zum Miet­ob­jekt, den ur­sprüng­li­chen Miet­ver­trags­par­teien und zum Da­tum des Ver­trags. In­so­fern fehlte es an dem für die Wah­rung der Schrift­form er­for­der­li­chen lücken­lo­sen Zu­sam­men­hang al­ler Schriftstücke, aus de­nen sich die we­sent­li­chen ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen der Par­teien er­ge­ben.

Der Be­klag­ten war auch nicht nach den Grundsätzen von Treu und Glau­ben ver­wehrt, sich auf den Man­gel der Schrift­form zu be­ru­fen. Denn jede Par­tei darf sich grundsätz­lich auch nach jah­re­lan­ger Durchführung des Miet­ver­tra­ges dar­auf be­ru­fen, dass die für den lang­fris­ti­gen Miet­ver­trag vor­ge­se­hene Form nicht ein­ge­hal­ten ist. Aus dem Um­stand, dass die Par­teien ih­ren Pflich­ten aus dem Miet­ver­trag über einen länge­ren Zeit­raum bis zu der or­dent­li­chen Kündi­gung durch eine Par­tei nach­ge­kom­men sind, lässt sich nicht her­lei­ten, sie hätten dar­auf ver­trauen können, der Ver­trags­part­ner werde nicht von der be­son­de­ren Kündi­gungsmöglich­keit Ge­brauch ma­chen, die das Ge­setz vor­sieht, wenn die Schrift­form nicht ein­ge­hal­ten ist.

Link­hin­weis:
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