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BGH zu den Anforderungen an die Schriftform beim Mieterwechsel

Urteil des BGH vom 30.1.2013 - XII ZR 38/12

Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen. Der Mieterwechsel muss zur Wahrung der Schriftform dergestalt beurkundet sein, dass sich die vertragliche Stellung des neuen Mieters im Zusammenhang mit dem zwischen dem vorherigen Mieter und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag ergibt.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin hatte im Mai 1996 der N-GmbH ein Gewer­be­ob­jekt zum Betrieb eines Logis­tik­un­ter­neh­mens zur fes­ten Miet­dauer von 15 Jah­ren ver­mie­tet. Im August 1998 wurde die Umfir­mie­rung der N-GmbH in J-GmbH im Han­dels­re­gis­ter ein­ge­tra­gen. Diese sch­loss im April 2001 mit der Rechts­vor­gän­ge­rin der Beklag­ten einen "Kauf- und Über­tra­gungs­ver­trag über einen Geschäfts­be­triebs­teil". In Zif­fer 3.1 ver­ein­bar­ten die Ver­trag­s­par­teien, dass die Käu­fe­rin an Stelle der Ver­käu­fe­rin mit schuld­be­f­rei­en­der Wir­kung für die Ver­käu­fe­rin in sämt­li­che Rechte und Pflich­ten (auch Dau­er­schuld­ver­hält­nisse) der in der bei­ge­füg­ten Anlage 3.1 genann­ten Ver­träge ein­tritt.

In der Anlage 3.1 befand sich eine mit der Bezeich­nung "Raum­mie­ten 2000" über­schrie­bene tabel­la­ri­sche Auf­stel­lung von Miet­ob­jek­ten, ein­ge­teilt in Stand­orte, Bezeich­nung der Ver­mie­ter und Angabe der zu zah­len­den Mie­ten. In den Jah­ren 2001 und 2002 wurde die Miete von der J-GmbH, danach von der Beklag­ten an die Klä­ge­rin bezahlt. Die Beklagte kün­digte das Miet­ver­hält­nis mit Sch­rei­ben vom 30.3.2011 zum 30.9.2011. Die Klä­ge­rin war hin­ge­gen der Ansicht, dass zwi­schen den Par­teien ein befris­te­tes Miet­ver­hält­nis bis zum 31.5.2016 bestehe, das bis dahin nicht ordent­lich künd­bar sei.

Die Fest­stel­lungs­klage blieb in allen Instan­zen erfolg­los.

Die Gründe:
Zwar war die ver­ein­barte Ver­trags­über­nahme wirk­sam und die Beklagte ans­telle der Vor­mie­te­rin in den Miet­ver­trag ein­ge­t­re­ten. Wird ein Mie­ter­wech­sel - wie hier - in Form einer Ver­ein­ba­rung zwi­schen dem Vor­mie­ter und dem neuen Mie­ter vor­ge­nom­men, bedarf es der Geneh­mi­gung durch den Ver­mie­ter, die auch durch schlüs­si­ges Ver­hal­ten erfol­gen kann. Der Miet­ver­trag wahrte jedoch nach der Ver­trags­über­nahme durch die Rechts­vor­gän­ge­rin der Beklag­ten nicht mehr die für die Wirk­sam­keit der ver­ein­bar­ten Lauf­zeit von mehr als einem Jahr erfor­der­li­che schrift­li­che Form. Er galt somit gem. §§ 550 S. 1, 578 Abs. 1 BGB als auf unbe­stimmte Zeit gesch­los­sen und konnte von der Beklag­ten ordent­lich gekün­digt wer­den.

Nach stän­di­ger BGH-Recht­sp­re­chung ist die Schrift­form des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Ver­tra­ges not­wen­dige Eini­gung über alle wesent­li­chen Ver­trags­be­din­gun­gen ins­be­son­dere den Miet­ge­gen­stand, den Miet­zins sowie die Dauer und die Par­teien des Miet­ver­hält­nis­ses aus einer von bei­den Par­teien unter­zeich­ne­ten Urkunde ergibt. Wer­den wesent­li­che ver­trag­li­che Ver­ein­ba­run­gen nicht im Miet­ver­trag selbst schrift­lich nie­der­ge­legt, son­dern in Anla­gen aus­ge­la­gert, müs­sen die Par­teien zur Wah­rung der Urkun­den­ein­heit die Zusam­men­ge­hö­rig­keit die­ser Schrift­stü­cke in geeig­ne­ter Weise zwei­fels­f­rei kennt­lich machen. Der Mie­ter­wech­sel muss zur Wah­rung der Schrift­form der­ge­stalt beur­kun­det sein, dass sich die ver­trag­li­che Stel­lung des neuen Mie­ters im Zusam­men­hang mit dem zwi­schen dem vor­he­ri­gen Mie­ter und dem Ver­mie­ter gesch­los­se­nen Miet­ver­trag ergibt.

Die­sen Anfor­de­run­gen genüg­ten die hier vor­lie­gen­den, über den Mie­ter­wech­sel ers­tell­ten Urkun­den, näm­lich der ursprüng­li­che Miet­ver­trag aus Mai 1996, der Kauf- und Über­tra­gungs­ver­trag über einen Geschäfts­be­triebs­teil aus April 2001 sowie des­sen Anlage 3.1, die nur in ihrer Gesamt­heit die Vor­aus­set­zun­gen eines form­wirk­sa­men Miet­ver­trags erfül­len kön­nen, nicht. Ins­be­son­dere fehlte es an einem hin­rei­chend deut­li­chen Bezug in dem Ver­trag aus April 2001 auf den ursprüng­li­chen Miet­ver­trag. Es fehlte an kon­k­re­ten Anga­ben zum Miet­ob­jekt, den ursprüng­li­chen Miet­ver­trag­s­par­teien und zum Datum des Ver­trags. Inso­fern fehlte es an dem für die Wah­rung der Schrift­form erfor­der­li­chen lücken­lo­sen Zusam­men­hang aller Schrift­stü­cke, aus denen sich die wesent­li­chen ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen der Par­teien erge­ben.

Der Beklag­ten war auch nicht nach den Grund­sät­zen von Treu und Glau­ben ver­wehrt, sich auf den Man­gel der Schrift­form zu beru­fen. Denn jede Par­tei darf sich grund­sätz­lich auch nach jah­re­lan­ger Durch­füh­rung des Miet­ver­tra­ges dar­auf beru­fen, dass die für den lang­fris­ti­gen Miet­ver­trag vor­ge­se­hene Form nicht ein­ge­hal­ten ist. Aus dem Umstand, dass die Par­teien ihren Pflich­ten aus dem Miet­ver­trag über einen län­ge­ren Zei­traum bis zu der ordent­li­chen Kün­di­gung durch eine Par­tei nach­ge­kom­men sind, lässt sich nicht her­lei­ten, sie hät­ten dar­auf ver­trauen kön­nen, der Ver­trag­s­part­ner werde nicht von der beson­de­ren Kün­di­gungs­mög­lich­keit Gebrauch machen, die das Gesetz vor­sieht, wenn die Schrift­form nicht ein­ge­hal­ten ist.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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