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BGH: Preisfestsetzung durch Vermieter nach billigem Ermessen ist nicht zwangsläufig rechtswidrig

Urteil des BGH vom 9.5.2012 - XII ZR 79/10

Ist in einem gewerblichen Mietvertrag eine Klausel enthalten, die dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht dahingehend einräumt, bei einer Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete den vom Mieter zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) festzusetzen, so hält dies der Inhaltskontrolle gem. § 307 Abs. 1 BGB stand. Eine solche Klausel bietet dem Vermieter gerade nicht die Möglichkeit, seinen Gewinn einseitig zu Lasten des Mieters zu vergrößern.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin hatte im Jahr 1998 mit der Beklag­ten - einem Segel­ve­r­ein - einen gewerb­li­chen Miet­ver­trag abge­sch­los­sen, der die Zah­lung eines "Nut­zungs­ent­gel­tes" für die Nut­zung einer Steg­an­lage, einer Sli­p­an­lage sowie einer Was­ser­fläche an einer Bun­des­was­ser­straße, deren Eigen­tü­me­rin die Klä­ge­rin ist, vor­sah. Die Höhe des jähr­lich zu zah­len­den Nut­zungs­ent­gelts betrug anfangs 2.099 DM. Das Ver­trags­ver­hält­nis sollte am 31.12.2002 enden und sich dann jeweils um ein Jahr ver­län­gern. Eine Klau­sel räumte dem Ver­mie­ter zudem ein Leis­tungs­be­stim­mungs­recht dahin­ge­hend ein, bei einer Ände­rung der orts­üb­li­chen oder ange­mes­se­nen Miete den vom Mie­ter zusätz­lich oder weni­ger zu zah­len­den Betrag nach bil­li­gem Ermes­sen (§ 315 BGB) fest­zu­set­zen.

Nach einer ers­ten Ent­gel­tan­pas­sung zum 1.1.1999, setzte die Klä­ge­rin zum 1.1.2002 das jähr­li­che Nut­zungs­ent­gelt auf 1.639 € fest, was der Beklagte auch akzep­tierte. Mit Sch­rei­ben vom 14.10.2002 ver­langte die Klä­ge­rin von dem Beklag­ten zum 1.1.2005 zunächst eine wei­tere Ent­gel­tan­pas­sung auf 3.197 €, die nach Ver­hand­lun­gen der Par­teien von der Klä­ge­rin auf jähr­lich 2.049 € redu­ziert wurde. Der Beklagte zahlte in den Jah­ren 2005, 2006 und 2007 jedoch nur den Betrag, den die Klä­ge­rin mit der Erhöh­ung zum 1.1.2002 ver­langt hatte. Die Klä­ge­rin machte mit der Klage das nicht gezahlte Nut­zungs­ent­gelt von ins­ge­s­amt rund 1.229 € gel­tend.

AG und LG wie­sen die Klage ab. Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Unzu­tref­fend war das Beru­fungs­ge­richt davon aus­ge­gan­gen, dass der Beklagte durch die Rege­lung zur Anpas­sung des Nut­zungs­ent­gelts unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt wurde und die Klau­sel daher gem. § 307 Abs. 1 S. 2 BGB unwirk­sam sei.

Die Par­teien hat­ten zur Wert­si­che­rung der Miete einen sog. Leis­tungs­vor­be­halt zuguns­ten der Klä­ge­rin ver­ein­bart. Eine sol­che Wert­si­che­rungs­klau­sel unter­fällt gem. § 1 Abs. 2 Nr. 1 des Geset­zes über das Ver­bot der Ver­wen­dung von Preis­klau­seln bei der Bestim­mung von Geld­schul­den vom 7.9.2007 zwar nicht dem Preis­klau­sel­ver­bot des § 1 Abs. 1 PrKG. Ist die Leis­tungs­vor­be­halts­klau­sel jedoch - wie hier - in vor­for­mu­lier­ten Ver­trags­be­din­gun­gen i.S.v. § 305 Abs. 1 S. 1 BGB ent­hal­ten, unter­liegt sie einer Über­prü­fung am Maß­stab des § 307 BGB.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts wurde die Klau­sel nicht dadurch intran­s­pa­rent, dass das Recht der Klä­ge­rin zu einer Anpas­sung der Miete davon abhän­gig gemacht wurde, dass das gezahlte Nut­zungs­ent­gelt "noch orts­üb­lich oder sonst ange­mes­sen" ist. Rechts­feh­ler­haft war zudem die Auf­fas­sung, die Mie­t­an­pas­sungs­klau­sel ver­stoße des­halb gegen das Tran­s­pa­renz­ge­bot, weil sich aus ihr der Maß­stab für die neu fest­zu­set­zende Miete nicht klar ergebe. Der Klä­ge­rin wurde sch­ließ­lich durch die Bezug­nahme auf § 315 BGB bei der Anpas­sung der Miete ein Ermes­sen­spiel­raum ein­ge­räumt, der durch den Begriff der Bil­lig­keit beg­renzt wird. Nach BGH-Recht­sp­re­chung ent­spricht eine ein­sei­tige Preis­be­stim­mung in der Regel dann der Bil­lig­keit i.S.v. § 315 Abs. 1 BGB, wenn das ver­langte Ent­gelt im Rah­men des Markt­üb­li­chen liegt und dem ent­spricht, was regel­mä­ßig als Preis für eine ver­g­leich­bare Leis­tung ver­langt wird.

Die Mie­t­an­pas­sungs­klau­sel hielt zuletzt auch einer Inhalts­kon­trolle nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB stand. Durch die Klau­sel wurde sicher­ge­s­tellt, dass die Beklagte als Mie­te­rin nur mit einer Ver­än­de­rung der Miete rech­nen musste, die der all­ge­mei­nen Preis­ent­wick­lung bei den Bezugs­grö­ßen ent­sprach. Zudem sah die Klau­sel auch die Mög­lich­keit einer Her­ab­set­zung der Miete vor und berück­sich­tigte damit nicht nur ein­sei­tig die Inter­es­sen der Klä­ge­rin an einer Miet­p­reis­er­höh­ung, son­dern auch die Inter­es­sen des Mie­ters an einer Her­ab­set­zung der Miete, wenn es auf­grund der all­ge­mei­nen Markt­ent­wick­lung oder infolge sons­ti­ger Umstände zu einem Absin­ken der Miet­p­reise gekom­men war. Infol­ge­des­sen bot die Klau­sel dem Ver­mie­ter nicht die Mög­lich­keit, sei­nen Gewinn ein­sei­tig zu Las­ten des Mie­ters zu ver­grö­ß­ern.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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