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BFH zur Bezugsfertigkeit neu errichteter Bürogebäude - Alterswertminderung

Urteil des BFH vom 18.4.2012 - II R 58/10

Neu errichtete Bürogebäude, die nach ihrer Funktion zur Vermietung einzelner, entsprechend den individuellen Bedürfnissen der Mieter gestalteter Büros dienen sollen, sind dann i.S.v. § 146 Abs. 4 S. 1 i.V.m. § 145 Abs. 1 S. 3 BewG bezugsfertig, wenn die für das Gebäude wesentlichen Bestandteile fertiggestellt sind und zumindest eine Büroeinheit benutzbar ist. Nicht erforderlich ist, dass in einem neu errichteten, zur Vermietung vorgesehenen Bürogebäude bereits alle Büroeinheiten mietergerecht ausgebaut und benutzbar sind.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ger hat­ten im August 2005 von ihrem Vater eine Betei­li­gung von 50 % an einer GmbH & Co. KG geerbt. Zum deren Ver­mö­gen gehörte ein Grund­stück, das mit einem mehr­ge­schos­si­gen Büro­ge­bäude und einer Tief­ga­rage bebaut war. Das Gebäude war zwar bereits in den Jah­ren 1992 und 1993 errich­tet wor­den, jedoch zunächst ohne Innen­aus­bau, ins­be­son­dere ohne Innen­wände, Boden­be­läge, Decken­ab­hän­gun­gen und Sani­tär­an­la­gen. Die Grund­lei­tun­gen für die Toi­let­ten­an­la­gen sowie für die Be- und Ent­lüf­tung des gesam­ten Gebäu­des waren instal­liert.

Der Innen­aus­bau wurde in den Jah­ren 1994 bis 2000 jeweils ent­sp­re­chend den Bedürf­nis­sen der Mie­ter gestal­tet und durch­ge­führt. Die ers­ten Mie­ter zogen im Jahr 1994 und die letz­ten im Jahr 2000 ein. Für Zwe­cke der Erb­schaft­steuer berück­sich­tigte das Finanz­amt zunächst aus­ge­hend von der Bezugs­fer­tig­keit des Büro­ge­bäu­des im Jahr 1994 eine Alters­wert­min­de­rung von 5,5 % des Aus­gangs­wer­tes. Spä­ter ging es davon aus, dass das Büro­ge­bäude erst im Jahr 2000 mit der Erstel­lung des gesam­ten Innen­aus­baus bezugs­fer­tig gewe­sen und damit nur eine Alters­wert­min­de­rung von 2,5 % anzu­set­zen sei.

Das FG gab der hier­ge­gen gerich­te­ten Klage statt. Die Revi­sion des Finanzam­tes blieb vor dem BFH erfolg­los.

Die Gründe:
Das FG hatte zu Recht ange­nom­men, dass die Wert­min­de­rung wegen Alters des Büro­ge­bäu­des für die Zeit ab 1994 anzu­set­zen war und des­halb 5,5 % des Aus­gangs­werts betrug. Das Büro­ge­bäude war im Jahr 1994 bereits bezugs­fer­tig.

Gebäude sind als bezugs­fer­tig anzu­se­hen, wenn den zukünf­ti­gen Bewoh­nern oder sons­ti­gen Benut­zern zuge­mu­tet wer­den kann, sie zu benut­zen; die Abnahme durch die Bau­auf­sichts­be­hörde ist nicht ent­schei­dend. Die Bezugs­fer­tig­keit setzt grund­sätz­lich vor­aus, dass Fens­ter und Türen ein­ge­baut, Anschlüsse für Strom- und Was­ser­ver­sor­gung, Hei­zung sowie sani­täre Ein­rich­tun­gen vor­han­den sind. Bei einem betrieb­lich genutz­ten Gebäude ist von einer Bezugs­fer­tig­keit aus­zu­ge­hen, wenn das Gebäude in sei­nen wesent­li­chen Berei­chen bestim­mungs­ge­mäß für den vor­ge­se­he­nen Betrieb nutz­bar ist.

Ein neu errich­te­tes Büro­ge­bäude, das - wie hier - nach sei­ner Funk­tion zur Ver­mie­tung ein­zel­ner, ent­sp­re­chend den indi­vi­du­el­len Bedürf­nis­sen der Mie­ter gestal­te­ter Büros die­nen soll, ist bezugs­fer­tig i.S.v. § 146 Abs. 4 S. 1 i.V.m. § 145 Abs. 1 S. 3 BewG, wenn es poten­ti­el­len Mie­tern mög­lich ist, Bür­o­räume zu nut­zen. Dies setzt neben der Fer­tig­stel­lung der für das Gebäude wesent­li­chen Bestand­teile (z.B. Außen­wände, Fens­ter, tra­gende Innen­wände, Estrich­bö­den, Dach, Trep­pen­haus) vor­aus, dass zumin­dest eine Büro­ein­heit benutz­bar ist. Eine Benutz­bar­keit liegt vor, wenn die Büro­ein­heit durch Wände bzw. ein­ge­baute Türen gegen­über dem noch nicht ver­mie­te­ten Bereich abge­g­renzt ist, die Innen­wände ein­ge­baut und Hei­zung, Sani­tär­ein­rich­tun­gen sowie alle not­wen­di­gen Grund­lei­tun­gen für Was­ser, Strom, Be- und Ent­lüf­tung, Kom­mu­ni­ka­ti­ons­an­la­gen usw. instal­liert sind. Nicht erfor­der­lich ist, dass in einem neu errich­te­ten, zur Ver­mie­tung vor­ge­se­he­nen Büro­ge­bäude bereits alle Büro­ein­hei­ten mie­ter­ge­recht aus­ge­baut und benutz­bar sind.

Infol­ge­des­sen war die Alters­wert­min­de­rung zutref­fend für die Zeit ab 1994 berück­sich­tigt wor­den. Nach den inso­weit nach § 118 Abs. 2 FGO bin­den­den Fest­stel­lun­gen des FG wur­den meh­rere Büro­ein­hei­ten ab 1994 durch Mie­ter tat­säch­lich genutzt.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH ver­öf­f­ent­licht.
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