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BFH zur Bezugsfertigkeit neu errichteter Bürogebäude - Alterswertminderung

Urteil des BFH vom 18.4.2012 - II R 58/10

Neu er­rich­tete Büro­gebäude, die nach ih­rer Funk­tion zur Ver­mie­tung ein­zel­ner, ent­spre­chend den in­di­vi­du­el­len Bedürf­nis­sen der Mie­ter ge­stal­te­ter Büros die­nen sol­len, sind dann i.S.v. § 146 Abs. 4 S. 1 i.V.m. § 145 Abs. 1 S. 3 BewG be­zugs­fer­tig, wenn die für das Gebäude we­sent­li­chen Be­stand­teile fer­tig­ge­stellt sind und zu­min­dest eine Büro­ein­heit be­nutz­bar ist. Nicht er­for­der­lich ist, dass in einem neu er­rich­te­ten, zur Ver­mie­tung vor­ge­se­he­nen Büro­gebäude be­reits alle Büro­ein­hei­ten mie­ter­ge­recht aus­ge­baut und be­nutz­bar sind.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläger hat­ten im Au­gust 2005 von ih­rem Va­ter eine Be­tei­li­gung von 50 % an ei­ner GmbH & Co. KG ge­erbt. Zum de­ren Vermögen gehörte ein Grundstück, das mit einem mehr­ge­schos­si­gen Büro­gebäude und ei­ner Tief­ga­rage be­baut war. Das Gebäude war zwar be­reits in den Jah­ren 1992 und 1993 er­rich­tet wor­den, je­doch zunächst ohne In­nen­aus­bau, ins­be­son­dere ohne In­nenwände, Bo­den­beläge, De­cken­abhängun­gen und Sa­nitäran­la­gen. Die Grund­lei­tun­gen für die Toi­let­ten­an­la­gen so­wie für die Be- und Entlüftung des ge­sam­ten Gebäudes wa­ren in­stal­liert.

Der In­nen­aus­bau wurde in den Jah­ren 1994 bis 2000 je­weils ent­spre­chend den Bedürf­nis­sen der Mie­ter ge­stal­tet und durch­geführt. Die ers­ten Mie­ter zo­gen im Jahr 1994 und die letz­ten im Jahr 2000 ein. Für Zwecke der Erb­schaft­steuer berück­sich­tigte das Fi­nanz­amt zunächst aus­ge­hend von der Be­zugs­fer­tig­keit des Büro­gebäudes im Jahr 1994 eine Al­ters­wert­min­de­rung von 5,5 % des Aus­gangs­wer­tes. Später ging es da­von aus, dass das Büro­gebäude erst im Jahr 2000 mit der Er­stel­lung des ge­sam­ten In­nen­aus­baus be­zugs­fer­tig ge­we­sen und da­mit nur eine Al­ters­wert­min­de­rung von 2,5 % an­zu­set­zen sei.

Das FG gab der hier­ge­gen ge­rich­te­ten Klage statt. Die Re­vi­sion des Fi­nanz­am­tes blieb vor dem BFH er­folg­los.

Die Gründe:
Das FG hatte zu Recht an­ge­nom­men, dass die Wert­min­de­rung we­gen Al­ters des Büro­gebäudes für die Zeit ab 1994 an­zu­set­zen war und des­halb 5,5 % des Aus­gangs­werts be­trug. Das Büro­gebäude war im Jahr 1994 be­reits be­zugs­fer­tig.

Gebäude sind als be­zugs­fer­tig an­zu­se­hen, wenn den zukünf­ti­gen Be­woh­nern oder sons­ti­gen Be­nut­zern zu­ge­mu­tet wer­den kann, sie zu be­nut­zen; die Ab­nahme durch die Bau­auf­sichts­behörde ist nicht ent­schei­dend. Die Be­zugs­fer­tig­keit setzt grundsätz­lich vor­aus, dass Fens­ter und Türen ein­ge­baut, An­schlüsse für Strom- und Was­ser­ver­sor­gung, Hei­zung so­wie sa­nitäre Ein­rich­tun­gen vor­han­den sind. Bei einem be­trieb­lich ge­nutz­ten Gebäude ist von ei­ner Be­zugs­fer­tig­keit aus­zu­ge­hen, wenn das Gebäude in sei­nen we­sent­li­chen Be­rei­chen be­stim­mungs­gemäß für den vor­ge­se­he­nen Be­trieb nutz­bar ist.

Ein neu er­rich­te­tes Büro­gebäude, das - wie hier - nach sei­ner Funk­tion zur Ver­mie­tung ein­zel­ner, ent­spre­chend den in­di­vi­du­el­len Bedürf­nis­sen der Mie­ter ge­stal­te­ter Büros die­nen soll, ist be­zugs­fer­tig i.S.v. § 146 Abs. 4 S. 1 i.V.m. § 145 Abs. 1 S. 3 BewG, wenn es po­ten­ti­el­len Mie­tern möglich ist, Büroräume zu nut­zen. Dies setzt ne­ben der Fer­tig­stel­lung der für das Gebäude we­sent­li­chen Be­stand­teile (z.B. Außenwände, Fens­ter, tra­gende In­nenwände, Es­trichböden, Dach, Trep­pen­haus) vor­aus, dass zu­min­dest eine Büro­ein­heit be­nutz­bar ist. Eine Be­nutz­bar­keit liegt vor, wenn die Büro­ein­heit durch Wände bzw. ein­ge­baute Türen ge­genüber dem noch nicht ver­mie­te­ten Be­reich ab­ge­grenzt ist, die In­nenwände ein­ge­baut und Hei­zung, Sa­nitärein­rich­tun­gen so­wie alle not­wen­di­gen Grund­lei­tun­gen für Was­ser, Strom, Be- und Entlüftung, Kom­mu­ni­ka­ti­ons­an­la­gen usw. in­stal­liert sind. Nicht er­for­der­lich ist, dass in einem neu er­rich­te­ten, zur Ver­mie­tung vor­ge­se­he­nen Büro­gebäude be­reits alle Büro­ein­hei­ten mie­ter­ge­recht aus­ge­baut und be­nutz­bar sind.

In­fol­ge­des­sen war die Al­ters­wert­min­de­rung zu­tref­fend für die Zeit ab 1994 berück­sich­tigt wor­den. Nach den in­so­weit nach § 118 Abs. 2 FGO bin­den­den Fest­stel­lun­gen des FG wur­den meh­rere Büro­ein­hei­ten ab 1994 durch Mie­ter tatsäch­lich ge­nutzt.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH veröff­ent­licht.
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