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Kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis durch Ausgleich der Betriebskostenabrechnung

BGH 28.5.2014, XII ZR 6/13

Bei Miet­verhält­nis­sen über Ge­wer­beräume recht­fer­ti­gen al­lein die Über­sen­dung der Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung und der vor­be­halt­lose Aus­gleich ei­ner sich dar­aus er­ge­ben­den Nach­for­de­rung durch den Mie­ter nicht die An­nahme ei­nes de­kla­ra­to­ri­schen Schulda­ner­kennt­nis­ses, das ei­ner nachträgli­chen Kor­rek­tur der Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung ent­ge­gen­steht. Der Ver­mie­ter kann selbst bei einem Miet­verhält­nis über Wohn­raum in­ner­halb der Jah­res­frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB die Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung auch zu Las­ten des Mie­ters abändern.

Der Sach­ver­halt:
Die Be­klagte hatte ge­werb­lich ge­nutzte Räum­lich­kei­ten von der Kläge­rin an­ge­mie­tet. Im De­zem­ber 2010 er­teilte die Kläge­rin die Heiz- und Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung für die Jahre 2006 bis 2009 und bat die Be­klagte um Überprüfung und Aus­gleich. Nach­dem die Be­klagte die Um­lage der Po­si­tion "Er­stel­lung NK-Ab­rech­nung" be­an­stan­det hatte, über­sandte die Kläge­rin im Ja­nuar 2011 eine um diese Po­si­tion be­rei­nigte Ab­rech­nung an die Be­klagte, die un­ter Berück­sich­ti­gung ei­nes Gut­ha­bens der Be­klag­ten für das Jahr 2008 ins­ge­samt einen Nach­for­de­rungs­be­trag i.H.v. 8.568 € aus­wies, den die Be­klagte ohne wei­tere Be­an­stan­dun­gen an die Kläge­rin über­wies.

Nach­dem ein an­de­rer Mie­ter die Heiz­kos­ten­ab­rech­nung für das Jahr 2008 be­an­stan­det hatte, er­gab die nach­fol­gende Überprüfung einen von der Streit­hel­fe­rin zu ver­tre­ten­den Ab­rech­nungs­feh­ler, der sich bei der Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung aus De­zem­ber 2010 zu­guns­ten der Be­klag­ten aus­ge­wirkt hatte. Darüber in­for­mierte die Kläge­rin die Be­klagte im Juni 2011 und stellte ihr eine Nach­for­de­rung bezüglich der Heiz­kos­ten für das Jahr 2008 i.H.v. 6.670 € aus. Die Be­klagte ver­wei­gerte die Zah­lung, weil die Kläge­rin auf­grund ei­nes de­kla­ra­to­ri­schen Schulda­ner­kennt­nis­ses diese For­de­rung nicht mehr gel­tend ma­chen könne.

Das LG wies die Klage ge­nau aus die­sem Grund ab; das OLG gab ihr hin­ge­gen statt. Die Re­vi­sion der Be­klag­ten blieb vor dem BGH er­folg­los.

Gründe:
Zu Recht ging das OLG da­von aus, dass al­lein durch die vor­be­halt­lose Zah­lung der sich aus der Heiz- und Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung aus Ja­nuar 2011 er­ge­ben­den Nach­for­de­rung zwi­schen den Par­teien kein de­kla­ra­to­ri­sches Schulda­ner­kennt­nis zu­stande ge­kom­men war.

Der Se­nat hat erst nach Er­lass des an­ge­foch­te­nen Ur­teils ent­schie­den, dass bei einem Miet­verhält­nis über Ge­wer­beräume al­lein durch die Über­sen­dung der Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung und den vor­be­halt­lo­sen Aus­gleich ei­ner sich dar­aus er­ge­ben­den Nach­for­de­rung durch den Mie­ter zwi­schen den Miet­ver­trags­par­teien für sich ge­nom­men kein de­kla­ra­to­ri­sches Schulda­ner­kennt­nis zu­stande kommt, das ei­ner späte­ren Kor­rek­tur der Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung ent­ge­gen­steht (Se­nats­ur­teil v. 10.7.2013, Az.: XII ZR 62/12). Der vor­lie­gende Fall gab in­so­weit kei­nen An­lass, von die­ser Ent­schei­dung ab­zu­wei­chen.

Zwar lässt sich dies - an­ders als bei der Wohn­raum­miete - nicht da­mit begründen, dass seit der ge­setz­li­chen Einführung der aus­schluss­be­wehr­ten Ab­rech­nungs- und Ein­wen­dungs­fris­ten gem. § 556 Abs. 3 S. 2, 3 u. S. 5, 6 BGB durch das Miet­rechts­re­form­ge­setz 2001 kein Bedürf­nis mehr für die An­nahme be­stehe, in der vor­be­halt­lo­sen Zah­lung ei­ner sich aus ei­ner Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung er­ge­ben­den Nach­for­de­rung al­lein oder in der bloßen vor­be­halt­lo­sen Aus­zah­lung oder Gut­schrift ei­nes aus ei­ner Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung fol­gen­den Gut­ha­bens ein de­kla­ra­to­ri­sches Schulda­ner­kennt­nis zu se­hen. Die Aus­schluss­frist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB fin­det da­ge­gen bei der Ge­wer­be­raum­miete keine An­wen­dung. Ebenso we­nig gilt die Aus­schluss­frist des § 556 Abs. 3 S. 6 BGB für die Möglich­keit des Mie­ters, Ein­wen­dun­gen ge­gen die Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung zu er­he­ben, weil diese Vor­schrift nur auf die Wohn­raum­miete an­wend­bar ist.

Letzt­lich kann bei ge­werb­li­chen Miet­verhält­nis­sen nicht an­ge­nom­men wer­den, dass al­lein durch die vor­be­halt­lose Er­stat­tung des sich aus der Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung er­ge­ben­den Sal­dos zwangsläufig ein de­kla­ra­to­ri­sches Schulda­ner­kennt­nis zu­stande kommt. Zwar kann auch ein kon­klu­den­tes Ver­hal­ten der Par­teien ein de­kla­ra­to­ri­sches Schulda­ner­kennt­nis begründen. Al­ler­dings setzt die Wer­tung ei­ner rechts­ge­schäft­li­chen Erklärung als An­ge­bot zum Ab­schluss ei­nes de­kla­ra­to­ri­schen Schulda­ner­kennt­nis­ses re­gelmäßig vor­aus, dass die Ver­trags­par­teien das Schuld­verhält­nis ganz oder teil­weise dem Streit oder der Un­ge­wiss­heit ent­zie­hen und sich da­hin­ge­hend ei­ni­gen wol­len. Ge­gen die An­nahme ei­nes Rechts­bin­dungs­wil­lens sprach je­doch u.a., dass der Ver­mie­ter selbst bei einem Miet­verhält­nis über Wohn­raum in­ner­halb der Jah­res­frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB die Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung auch zu Las­ten des Mie­ters abändern kann.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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