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Baurechtlich zulässige Ausnutzung des Erbbaugrundstücks als Geschäftsgrundlage

BGH 23.5.2014, V ZR 208/12

Die im Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses bau­recht­lich zulässige Aus­nut­zung des Erb­bau­grundstücks ist für das Äqui­va­lenz­verhält­nis von Leis­tung und Ge­gen­leis­tung ei­nes Erb­bau­rechts­ver­tra­ges re­gelmäßig ein we­sent­li­cher Um­stand. Sie kann als sol­cher durch­aus Ge­schäfts­grund­lage i.S.v. § 313 BGB sein.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläger sind die Er­ben der im Ver­lauf des Rechts­streits ver­stor­be­nen A. Diese hatte der Be­klag­ten 1964 an einem 104 qm großen, im In­nen­stadt­be­reich ei­ner Großstadt ge­le­ge­nen Grundstück ein Erb­bau­recht mit ei­ner Lauf­zeit von 50 Jah­ren bis Ende 2014 be­stellt. Darin wurde u.a. be­stimmt, dass die Be­klagte be­rech­tigt sei, das auf dem Grundstück vor­han­dene Haus ab­bre­chen zu las­sen und durch ein neues Gebäude zu er­set­zen, für des­sen Ge­stal­tung aus­schließlich die bau­recht­li­chen Vor­schrif­ten ver­bind­lich seien. Der Erb­bau­zins be­trug 33.000 DM jähr­lich.

Bei Ver­trags­schluss gab es für das Ge­biet kei­nen Be­bau­ungs­plan. Das Haus auf dem Erb­bau­grundstück hatte zwei Ober­ge­schosse und ein Dach­ge­schoss. Der Be­bau­ungs­plan aus dem Jahr 1966 sah eine bau­li­che Nutz­bar­keit des Grundstücks mit ei­ner Ge­schossflächen­zahl von 3,0 vor. Im Jahr 2008 be­schloss die Stadt einen auf das Vor­ha­ben der Be­klag­ten - einen Neu­bau auf meh­re­ren Grundstücken un­ter Ein­be­zie­hung des Erb­bau­grundstücks - be­zo­ge­nen Be­bau­ungs­plan, der die Ge­schossflächen­zahl nicht mehr be­grenzte und le­dig­lich eine ma­xi­male Firsthöhe von 22,5 m vor­sah. Die Be­klagte er­rich­tete einen Neu­bau mit zwei Tief- und fünf Ober­ge­schos­sen.

Da­nach ver­han­del­ten die Par­teien ohne Er­folg über eine An­pas­sung des Erb­bau­zin­ses. Die Kläger ver­lang­ten Zah­lung ei­nes erhöhten Erb­bau­zin­ses von mind. 156.000 € jähr­lich für die Zeit von Ja­nuar 2011 bis De­zem­ber 2014 so­wie eine Nach­zah­lung von mind. 68.992 € für die Zeit von Fe­bruar 2010 bis Ende 2010. LG und OLG wie­sen die Klage ab. Auf die Re­vi­sion der Kläger hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil in­so­weit auf, als die Be­ru­fung ge­gen die Ab­wei­sung der Zah­lungs­anträge zurück­ge­wie­sen wor­den war und wies die Sa­che im Um­fang der Auf­he­bung zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das OLG zurück.

Gründe:
Das Be­ru­fungs­ge­richt hatte rechts­feh­ler­haft einen An­spruch we­gen Weg­falls der Ge­schäfts­grund­lage gem. § 313 Abs. 1 BGB ver­neint.

Ent­ge­gen sei­ner Auf­fas­sung konnte ein sol­cher An­spruch nicht schon des­halb aus­ge­schlos­sen wer­den, weil dem Erb­bau­rechts­ver­trag ein Ge­gen­sei­tig­keits­verhält­nis zwi­schen der Nutz­bar­keit des Erb­bau­grundstücks und der Höhe des Erb­bau­zin­ses nicht zu ent­neh­men war. Das ist nämlich ge­rade Vor­aus­set­zung für einen An­spruch nach § 313 Abs. 1 BGB. Ge­schäfts­grund­lage ei­nes Ver­trags kann nicht sein, was die Par­teien ver­ein­bart ha­ben, son­dern le­dig­lich das, was sie ih­rer Ver­ein­ba­rung zu­grunde ge­legt ha­ben. Die Grundsätze über den Weg­fall der Ge­schäfts­grund­lage können nur ein­schlägig sein, wenn die Par­teien zur Abhängig­keit des Erb­bau­zin­ses von der bau­li­chen Nut­zung des Erb­bau­grundstücks nichts ver­ein­bart ha­ben.

Wei­ter ver­kannte das Be­ru­fungs­ge­richt, dass die im Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses bau­recht­lich zulässige Aus­nut­zung des Erb­bau­grundstücks für das Äqui­va­lenz­verhält­nis von Leis­tung und Ge­gen­leis­tung ei­nes Erb­bau­rechts­ver­tra­ges re­gelmäßig ein we­sent­li­cher Um­stand ist und als sol­cher Ge­schäfts­grund­lage i.S.v. § 313 BGB sein kann. Die bau­recht­lich zulässige Nut­zung des Erb­bau­grundstücks ist ein für das Verhält­nis von Leis­tung und Ge­gen­leis­tung we­sent­li­cher Um­stand. Der Erb­bau­zins ist das von dem Erb­bau­be­rech­tig­ten zu zah­lende Ent­gelt für die Be­stel­lung des Erb­bau­rechts. Die Äqui­va­lenz der in einem Erb­bau­rechts­ver­trag ver­ein­bar­ten ge­gen­sei­ti­gen Leis­tun­gen ist dann ge­ge­ben, wenn der Erb­bau­zins dem Wert des Erb­bau­rechts ent­spricht.

Be­stimmt sich die ver­trag­lich zulässige bau­li­che Nut­zung des Erb­bau­rechts­grundstücks nach dem öff­ent­lich-recht­li­chen Bau­pla­nungs­recht (sog. dy­na­mi­sche Ver­wei­sung), führt eine Erhöhung der zulässi­gen Nut­zung grundsätz­lich nicht zu ei­ner Störung des Äqui­va­lenz­verhält­nis­ses und da­mit nicht zu einem Weg­fall der Ge­schäfts­grund­lage. An­ders kann es aus­nahms­weise lie­gen, wenn sich das Maß der bau­li­chen Nut­zung in einem von den Par­teien nicht er­war­te­ten Um­fang erhöht. War eine Erhöhung der bau­li­chen Nut­zung, wie sie auf Grund des Be­bau­ungs­plans aus dem Jahr 2008 rea­li­siert wurde, im Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses nicht zu er­war­ten, konnte auch dem Um­stand, dass der Erb­bau­be­rech­tigte nach dem Ver­trag einen Neu­bau er­rich­ten durfte, eine Über­nahme des Ri­si­kos von Störun­gen des Gleich­ge­wichts zwi­schen dem Erb­bau­zins und dem Wert des Erb­bau­rechts durch Er­wei­te­run­gen der bau­li­chen Nutz­bar­keit nicht ent­nom­men wer­den.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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