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Baurechtlich zulässige Ausnutzung des Erbbaugrundstücks als Geschäftsgrundlage

BGH 23.5.2014, V ZR 208/12

Die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses baurechtlich zulässige Ausnutzung des Erbbaugrundstücks ist für das Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung eines Erbbaurechtsvertrages regelmäßig ein wesentlicher Umstand. Sie kann als solcher durchaus Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 BGB sein.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ger sind die Erben der im Ver­lauf des Rechts­st­reits ver­s­tor­be­nen A. Diese hatte der Beklag­ten 1964 an einem 104 qm gro­ßen, im Innen­stadt­be­reich einer Groß­stadt gele­ge­nen Grund­stück ein Erb­bau­recht mit einer Lauf­zeit von 50 Jah­ren bis Ende 2014 bes­tellt. Darin wurde u.a. bestimmt, dass die Beklagte berech­tigt sei, das auf dem Grund­stück vor­han­dene Haus abb­re­chen zu las­sen und durch ein neues Gebäude zu erset­zen, für des­sen Gestal­tung aus­sch­ließ­lich die bau­recht­li­chen Vor­schrif­ten ver­bind­lich seien. Der Erb­bau­zins betrug 33.000 DM jähr­lich.

Bei Ver­trags­schluss gab es für das Gebiet kei­nen Bebau­ungs­plan. Das Haus auf dem Erb­bau­grund­stück hatte zwei Ober­ge­schosse und ein Dach­ge­schoss. Der Bebau­ungs­plan aus dem Jahr 1966 sah eine bau­li­che Nutz­bar­keit des Grund­stücks mit einer Geschoss­flächen­zahl von 3,0 vor. Im Jahr 2008 besch­loss die Stadt einen auf das Vor­ha­ben der Beklag­ten - einen Neu­bau auf meh­re­ren Grund­stü­cken unter Ein­be­zie­hung des Erb­bau­grund­stücks - bezo­ge­nen Bebau­ungs­plan, der die Geschoss­flächen­zahl nicht mehr beg­renzte und ledig­lich eine maxi­male First­höhe von 22,5 m vor­sah. Die Beklagte errich­tete einen Neu­bau mit zwei Tief- und fünf Ober­ge­schos­sen.

Danach ver­han­del­ten die Par­teien ohne Erfolg über eine Anpas­sung des Erb­bau­zin­ses. Die Klä­ger ver­lang­ten Zah­lung eines erhöh­ten Erb­bau­zin­ses von mind. 156.000 € jähr­lich für die Zeit von Januar 2011 bis Dezem­ber 2014 sowie eine Nach­zah­lung von mind. 68.992 € für die Zeit von Februar 2010 bis Ende 2010. LG und OLG wie­sen die Klage ab. Auf die Revi­sion der Klä­ger hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil inso­weit auf, als die Beru­fung gegen die Abwei­sung der Zah­lung­s­an­träge zurück­ge­wie­sen wor­den war und wies die Sache im Umfang der Auf­he­bung zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das OLG zurück.

Gründe:
Das Beru­fungs­ge­richt hatte rechts­feh­ler­haft einen Anspruch wegen Weg­falls der Geschäfts­grund­lage gem. § 313 Abs. 1 BGB vern­eint.

Ent­ge­gen sei­ner Auf­fas­sung konnte ein sol­cher Anspruch nicht schon des­halb aus­ge­sch­los­sen wer­den, weil dem Erb­bau­rechts­ver­trag ein Gegen­sei­tig­keits­ver­hält­nis zwi­schen der Nutz­bar­keit des Erb­bau­grund­stücks und der Höhe des Erb­bau­zin­ses nicht zu ent­neh­men war. Das ist näm­lich gerade Vor­aus­set­zung für einen Anspruch nach § 313 Abs. 1 BGB. Geschäfts­grund­lage eines Ver­trags kann nicht sein, was die Par­teien ver­ein­bart haben, son­dern ledig­lich das, was sie ihrer Ver­ein­ba­rung zugrunde gelegt haben. Die Grund­sätze über den Weg­fall der Geschäfts­grund­lage kön­nen nur ein­schlä­gig sein, wenn die Par­teien zur Abhän­gig­keit des Erb­bau­zin­ses von der bau­li­chen Nut­zung des Erb­bau­grund­stücks nichts ver­ein­bart haben.

Wei­ter ver­kannte das Beru­fungs­ge­richt, dass die im Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses bau­recht­lich zuläs­sige Aus­nut­zung des Erb­bau­grund­stücks für das Äqui­va­lenz­ver­hält­nis von Leis­tung und Gegen­leis­tung eines Erb­bau­rechts­ver­tra­ges regel­mä­ßig ein wesent­li­cher Umstand ist und als sol­cher Geschäfts­grund­lage i.S.v. § 313 BGB sein kann. Die bau­recht­lich zuläs­sige Nut­zung des Erb­bau­grund­stücks ist ein für das Ver­hält­nis von Leis­tung und Gegen­leis­tung wesent­li­cher Umstand. Der Erb­bau­zins ist das von dem Erb­bau­be­rech­tig­ten zu zah­lende Ent­gelt für die Bestel­lung des Erb­bau­rechts. Die Äqui­va­lenz der in einem Erb­bau­rechts­ver­trag ver­ein­bar­ten gegen­sei­ti­gen Leis­tun­gen ist dann gege­ben, wenn der Erb­bau­zins dem Wert des Erb­bau­rechts ent­spricht.

Bestimmt sich die ver­trag­lich zuläs­sige bau­li­che Nut­zung des Erb­bau­rechts­grund­stücks nach dem öff­ent­lich-recht­li­chen Bau­pla­nungs­recht (sog. dyna­mi­sche Ver­wei­sung), führt eine Erhöh­ung der zuläs­si­gen Nut­zung grund­sätz­lich nicht zu einer Stör­ung des Äqui­va­lenz­ver­hält­nis­ses und damit nicht zu einem Weg­fall der Geschäfts­grund­lage. Anders kann es aus­nahms­weise lie­gen, wenn sich das Maß der bau­li­chen Nut­zung in einem von den Par­teien nicht erwar­te­ten Umfang erhöht. War eine Erhöh­ung der bau­li­chen Nut­zung, wie sie auf Grund des Bebau­ungs­plans aus dem Jahr 2008 rea­li­siert wurde, im Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses nicht zu erwar­ten, konnte auch dem Umstand, dass der Erb­bau­be­rech­tigte nach dem Ver­trag einen Neu­bau errich­ten durfte, eine Über­nahme des Risi­kos von Stör­un­gen des Gleich­ge­wichts zwi­schen dem Erb­bau­zins und dem Wert des Erb­bau­rechts durch Erwei­te­run­gen der bau­li­chen Nutz­bar­keit nicht ent­nom­men wer­den.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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