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Voraussetzungen für die Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer

BFH 3.3.2015, II R 9/14

In Fällen, in denen sich ein Grundstücksverkäufer lediglich zur Errichtung des Rohbaus verpflichtet und der Erwerber Dritte mit den Ausbauarbeiten beauftragt, setzt die Einbeziehung der hierfür aufgewendeten Kosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer das Vorliegen bestimmter Bedingungen voraus. Dabei kann auch ein später abgeschlossener Bauvertrag je nach den Umständen des Einzelfalls zur Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer führen. Die Voraussetzungen hat der BFH nun konkret formuliert.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin hat im Februar 2007 von einer GmbH ein Grund­stück erwor­ben, auf dem die GmbH ein Ein­fa­mi­li­en­haus mit Garage als Roh­bau mit Klin­ker, Dach­stuhl, Dach­ein­de­ckung nebst Regen­rinne und Regen­fall­roh­ren nach Maß­g­abe der als Anlage zum Ver­trag genom­me­nen Bau­be­sch­rei­bung und Pläne zu errich­ten hatte. Der Preis für das Grund­stück ein­sch­ließ­lich der Bau­maß­nah­men und Neben­kos­ten betrug 524.850 €. Den wei­te­ren Aus­bau bis zur Bezugs­fer­tig­stel­lung ein­sch­ließ­lich Außen­an­la­gen sollte die Klä­ge­rin nach dem Ver­trag in eige­ner Regie, eige­nem Namen und auf eigene Rech­nung durch­füh­ren.

Das Finanz­amt setzte die Grun­d­er­werb­steuer gegen die Klä­ge­rin zunächst unter Vor­be­halt auf der Grund­lage des Kauf­p­rei­ses von 524.850 € auf 18.369 € fest. Die Klä­ge­rin teilte der Behörde mit, dass die Aus­sch­rei­bun­gen und die Beauf­tra­gung der Fir­men für die ein­zel­nen Innen­aus­bau­ten unter Ein­schal­tung eines Bau­lei­tungs­büros erfolgt seien. Danach obla­gen dem Bau­be­t­reuer u.a. die Vor­be­rei­tung der Ver­gabe und die Objekt­über­wa­chung. Als Ver­gü­tung wurde ein Pau­schal­fest­p­reis­honorar i.H.v. 5.150 €.

Das Finanz­amt ver­t­rat dar­auf­hin die Ansicht, das wirt­schaft­lich gewollte Ergeb­nis des Erwerbs sei das bezugs­fer­tige Haus gewe­sen, und setzte die Grun­d­er­werb­steuer auf 24.669 € fest. Es schätzte dabei die zusätz­lich ange­fal­le­nen Bau­kos­ten auf 180.000 €.

Das FG wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage ab. Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hob der BFH das Urteil auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das FG zurück.

Die Gründe:
Die vom FG getrof­fe­nen Fest­stel­lun­gen ver­moch­ten nicht die Ent­schei­dung zu tra­gen, dass die Aus­bau­kos­ten in die Bemes­sungs­grund­lage der Grun­d­er­werb­steuer ein­zu­be­zie­hen waren.

Der Gegen­stand des Erwerbs­vor­gangs, nach dem sich gem. § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG die als Bemes­sungs­grund­lage der Grun­d­er­werb­steuer anzu­set­zende Gegen­leis­tung rich­tet, wird zunächst durch das den Steu­er­tat­be­stand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfül­lende zivil­recht­li­che Verpf­lich­tungs­ge­schäft bestimmt. Nach stän­di­ger BFH-Recht­sp­re­chung sind beim Kauf eines Grund­stücks, das beim Abschluss des Kauf­ver­trags tat­säch­lich unbe­baut ist, unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen auch die Kos­ten für die ansch­lie­ßende Errich­tung eines Gebäu­des auf dem Grund­stück in die Bemes­sungs­grund­lage der Grun­d­er­werb­steuer ein­zu­be­zie­hen, näm­lich wenn sich aus wei­te­ren Ver­ein­ba­run­gen ergibt, dass der Erwer­ber das Grund­stück in bebau­tem Zustand erhält.

Diese Ver­ein­ba­run­gen müs­sen jedoch mit dem Kauf­ver­trag in einem recht­li­chen oder zumin­dest objek­tiv sach­li­chen Zusam­men­hang ste­hen. Dies ist ins­be­son­dere der Fall, wenn der Käu­fer spä­tes­tens beim Abschluss des Kauf­ver­trags den Grund­stücks­ver­käu­fer oder einen vom Grund­stücks­ver­käu­fer vor­ge­schla­ge­nen Drit­ten mit dem Bau beauf­tragt. Aber auch ein spä­ter abge­sch­los­se­ner Bau­ver­trag kann je nach den Umstän­den des Ein­zel­falls zur Ein­be­zie­hung der Bau­kos­ten in die Bemes­sungs­grund­lage der Grun­d­er­werb­steuer füh­ren.

Im vor­lie­gen­den Fall war nicht strei­tig, dass die Kos­ten des Roh­baus in die Bemes­sungs­grund­lage der Steuer ein­zu­be­zie­hen waren. Ob dies auch für die Aus­bau­kos­ten zu gel­ten hat, hängt davon ab, ob die spä­ter mit dem Aus­bau beauf­trag­ten Unter­neh­men im Zeit­punkt des Abschlus­ses des Grund­stücks­kauf­ver­trags mit dem Grund­stücks­ver­käu­fer per­so­nell, wirt­schaft­lich oder gesell­schafts­recht­lich eng ver­bun­den waren oder auf­grund von Abre­den zusam­men­ar­bei­te­ten oder durch abge­stimm­tes Ver­hal­ten auf den Abschluss auch der Ver­träge über die Aus­bau­ar­bei­ten hin­wirk­ten und die zu erbrin­gen­den Leis­tun­gen dem Erwer­ber unter Angabe des hier­für auf­zu­wen­den­den Ent­gelts bereits vor Abschluss des Grund­stücks­kauf­ver­trags kon­k­ret ange­bo­ten hat­ten. Das FG hatte dazu jedoch keine hin­rei­chen­den Fest­stel­lun­gen getrof­fen. Dies muss es im wei­te­ren Ver­fah­ren nach­ho­len.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH ver­öf­f­ent­licht.
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