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Voraussetzungen für die Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer

BFH 3.3.2015, II R 9/14

In Fällen, in de­nen sich ein Grundstücks­verkäufer le­dig­lich zur Er­rich­tung des Roh­baus ver­pflich­tet und der Er­wer­ber Dritte mit den Aus­bau­ar­bei­ten be­auf­tragt, setzt die Ein­be­zie­hung der hierfür auf­ge­wen­de­ten Kos­ten in die Be­mes­sungs­grund­lage der Grund­er­werb­steuer das Vor­lie­gen be­stimm­ter Be­din­gun­gen vor­aus. Da­bei kann auch ein später ab­ge­schlos­se­ner Bau­ver­trag je nach den Umständen des Ein­zel­falls zur Ein­be­zie­hung der Bau­kos­ten in die Be­mes­sungs­grund­lage der Grund­er­werb­steuer führen. Die Vor­aus­set­zun­gen hat der BFH nun kon­kret for­mu­liert.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläge­rin hat im Fe­bruar 2007 von ei­ner GmbH ein Grundstück er­wor­ben, auf dem die GmbH ein Ein­fa­mi­li­en­haus mit Ga­rage als Roh­bau mit Klin­ker, Dach­stuhl, Dach­ein­de­ckung nebst Re­gen­rinne und Re­gen­fall­roh­ren nach Maßgabe der als An­lage zum Ver­trag ge­nom­me­nen Bau­be­schrei­bung und Pläne zu er­rich­ten hatte. Der Preis für das Grundstück ein­schließlich der Baumaßnah­men und Ne­ben­kos­ten be­trug 524.850 €. Den wei­te­ren Aus­bau bis zur Be­zugs­fer­tig­stel­lung ein­schließlich Außen­an­la­gen sollte die Kläge­rin nach dem Ver­trag in ei­ge­ner Re­gie, ei­ge­nem Na­men und auf ei­gene Rech­nung durchführen.

Das Fi­nanz­amt setzte die Grund­er­werb­steuer ge­gen die Kläge­rin zunächst un­ter Vor­be­halt auf der Grund­lage des Kauf­prei­ses von 524.850 € auf 18.369 € fest. Die Kläge­rin teilte der Behörde mit, dass die Aus­schrei­bun­gen und die Be­auf­tra­gung der Fir­men für die ein­zel­nen In­nen­aus­bau­ten un­ter Ein­schal­tung ei­nes Bau­lei­tungsbüros er­folgt seien. Da­nach ob­la­gen dem Bau­be­treuer u.a. die Vor­be­rei­tung der Ver­gabe und die Ob­jektüber­wa­chung. Als Vergütung wurde ein Pau­schal­fest­preis­ho­no­rar i.H.v. 5.150 €.

Das Fi­nanz­amt ver­trat dar­auf­hin die An­sicht, das wirt­schaft­lich ge­wollte Er­geb­nis des Er­werbs sei das be­zugs­fer­tige Haus ge­we­sen, und setzte die Grund­er­werb­steuer auf 24.669 € fest. Es schätzte da­bei die zusätz­lich an­ge­fal­le­nen Bau­kos­ten auf 180.000 €.

Das FG wies die hier­ge­gen ge­rich­tete Klage ab. Auf die Re­vi­sion der Kläge­rin hob der BFH das Ur­teil auf und wies die Sa­che zur er­neu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das FG zurück.

Die Gründe:
Die vom FG ge­trof­fe­nen Fest­stel­lun­gen ver­moch­ten nicht die Ent­schei­dung zu tra­gen, dass die Aus­bau­kos­ten in die Be­mes­sungs­grund­lage der Grund­er­werb­steuer ein­zu­be­zie­hen wa­ren.

Der Ge­gen­stand des Er­werbs­vor­gangs, nach dem sich gem. § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG die als Be­mes­sungs­grund­lage der Grund­er­werb­steuer an­zu­set­zende Ge­gen­leis­tung rich­tet, wird zunächst durch das den Steu­er­tat­be­stand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfüllende zi­vil­recht­li­che Ver­pflich­tungs­ge­schäft be­stimmt. Nach ständi­ger BFH-Recht­spre­chung sind beim Kauf ei­nes Grundstücks, das beim Ab­schluss des Kauf­ver­trags tatsäch­lich un­be­baut ist, un­ter be­stimm­ten Vor­aus­set­zun­gen auch die Kos­ten für die an­schließende Er­rich­tung ei­nes Gebäudes auf dem Grundstück in die Be­mes­sungs­grund­lage der Grund­er­werb­steuer ein­zu­be­zie­hen, nämlich wenn sich aus wei­te­ren Ver­ein­ba­run­gen er­gibt, dass der Er­wer­ber das Grundstück in be­bau­tem Zu­stand erhält.

Diese Ver­ein­ba­run­gen müssen je­doch mit dem Kauf­ver­trag in einem recht­li­chen oder zu­min­dest ob­jek­tiv sach­li­chen Zu­sam­men­hang ste­hen. Dies ist ins­be­son­dere der Fall, wenn der Käufer spätes­tens beim Ab­schluss des Kauf­ver­trags den Grundstücks­verkäufer oder einen vom Grundstücks­verkäufer vor­ge­schla­ge­nen Drit­ten mit dem Bau be­auf­tragt. Aber auch ein später ab­ge­schlos­se­ner Bau­ver­trag kann je nach den Umständen des Ein­zel­falls zur Ein­be­zie­hung der Bau­kos­ten in die Be­mes­sungs­grund­lage der Grund­er­werb­steuer führen.

Im vor­lie­gen­den Fall war nicht strei­tig, dass die Kos­ten des Roh­baus in die Be­mes­sungs­grund­lage der Steuer ein­zu­be­zie­hen wa­ren. Ob dies auch für die Aus­bau­kos­ten zu gel­ten hat, hängt da­von ab, ob die später mit dem Aus­bau be­auf­trag­ten Un­ter­neh­men im Zeit­punkt des Ab­schlus­ses des Grundstücks­kauf­ver­trags mit dem Grundstücks­verkäufer per­so­nell, wirt­schaft­lich oder ge­sell­schafts­recht­lich eng ver­bun­den wa­ren oder auf­grund von Ab­re­den zu­sam­men­ar­bei­te­ten oder durch ab­ge­stimm­tes Ver­hal­ten auf den Ab­schluss auch der Verträge über die Aus­bau­ar­bei­ten hin­wirk­ten und die zu er­brin­gen­den Leis­tun­gen dem Er­wer­ber un­ter An­gabe des hierfür auf­zu­wen­den­den Ent­gelts be­reits vor Ab­schluss des Grundstücks­kauf­ver­trags kon­kret an­ge­bo­ten hat­ten. Das FG hatte dazu je­doch keine hin­rei­chen­den Fest­stel­lun­gen ge­trof­fen. Dies muss es im wei­te­ren Ver­fah­ren nach­ho­len.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH veröff­ent­licht.
  • Um di­rekt zum Voll­text zu ge­lan­gen, kli­cken Sie bitte hier.
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