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Steuerberatung

Erwerb von Wohnungseigentum: Grunderwerbsteuerrechtliche Bemessungsgrundlage

BFH v. 22.5.2019 - II R 20/17

Erwirbt nach Beginn der Auseinandersetzung einer grundbesitzenden GbR ein Gesellschafter/Miteigentümer oder ein Dritter alle Anteile an einer beteiligten Gesellschafter-GbR, der bereits Wohnungs- oder Teileigentum im Rahmen der Auseinandersetzung der grundbesitzenden GbR zugewiesen war, und erhält der Erwerber aufgrund einer geänderten oder neuen Auseinandersetzungs- und Teilungserklärung das der Gesellschafter-GbR zugewiesene Wohnungs- oder Teileigentum, ist grunderwerbsteuerbarer Rechtsvorgang nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der geänderte oder neue Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrag.

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger war Gesell­schaf­ter der GbR 1, die Eigen­tü­me­rin eines mit einem Mehr­fa­mi­li­en­haus bebau­ten Grund­stücks war. Wei­tere Gesell­schaf­ter waren u.a. die GmbH 1 und GmbH 2. Mit nota­ri­ell beur­kun­de­tem Aus­ein­an­der­set­zungs- und Tei­lungs­ver­trag vom 29.1.2010 setzte sich die GbR 1 zum Zwe­cke der im Anschluss vor­zu­neh­men­den Bil­dung von Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tum der­ge­stalt aus­ein­an­der, dass deren ein­zelne Gesell­schaf­ter künf­tig die in der Urkunde bezeich­ne­ten Mit­ei­gen­tum­s­an­teile, jeweils ver­bun­den mit dem Son­der­ei­gen­tum an bestimm­ten Räu­men, erhal­ten. Dabei wurde dem Klä­ger ein Mit­ei­gen­tum­s­an­teil ver­bun­den mit dem Son­der­ei­gen­tum an einer Woh­nung zuge­wie­sen. Der GbR 2, an der die GmbH 1 und die GmbH 2 betei­ligt waren, wurde ein Mit­ei­gen­tum­s­an­teil von 89,81/1 000 ver­bun­den mit dem Son­der­ei­gen­tum an der Ein­heit Nr. 4 (Woh­nungs­ei­gen­tum 4) zuge­wie­sen. Der Wert des Gesamt­grund­stücks wurde ver­trag­lich mit knapp 1,5 Mio. € ange­ge­ben.

Mit pri­vat­schrift­li­chem Ver­trag vom 4.2.2010 (Anteils­über­nah­me­ver­trag) erwarb der Klä­ger - mit Zustim­mung aller Gesell­schaf­ter der grund­be­sit­zen­den GbR 1 - von der GmbH 1 und der GmbH 2 die Gesell­schaft­s­an­teile von 1 000/1 000 an der GbR 2. Das Ent­gelt betrug nach den Anga­ben des Klä­gers ins­ge­s­amt 181.450 € und setzte sich zusam­men aus dem Kauf­preis für den Gesell­schaft­s­an­teil i.H.v. 148.860 € und Bau­kos­ten i.H.v. 32.590 €. Nach dem Anteils­über­nah­me­ver­trag sollte in einer nota­ri­el­len Nach­trag­s­ur­kunde zum Aus­ein­an­der­set­zungs- und Tei­lungs­ver­trag vom 29.1.2010 gere­gelt wer­den, dass der Klä­ger als Eigen­tü­mer des Woh­nungs­ei­gen­tums 4 auf dem neuen Teil­ei­gen­tums­grund­buch­blatt ein­ge­tra­gen wird.

Mit nota­ri­el­lem Ver­trag vom 03.08.2010 änder­ten die Gesell­schaf­ter den vor­her­ge­hen­den Aus­ein­an­der­set­zungs- und Tei­lungs­ver­trag dahin, dass der Klä­ger künf­tig einen Mit­ei­gen­tum­s­an­teil von 90,23/1 000 ver­bun­den mit dem Son­der­ei­gen­tum an der Woh­nung 4 hält. Mit nota­ri­el­lem Ver­trag vom 28.12.2010 erklär­ten die Gesell­schaf­ter u.a. erneut, der Klä­ger halte künf­tig das Woh­nungs­ei­gen­tum 4. Außer­dem bewil­lig­ten und bean­trag­ten sie bezüg­lich der im Aus­ein­an­der­set­zungs- und Tei­lungs­ver­trag vom 3.8.2010 vor­ge­nom­me­nen Auf­tei­lung des Woh­nungs­ei­gen­tums die ent­sp­re­chen­den Grund­buch­ein­tra­gun­gen in den für die ein­zel­nen Mit­ei­gen­tum­s­an­teile noch anzu­le­gen­den Woh­nungs­grund­büchern.

Das Finanz­amt setzte dar­auf­hin für den Erwerb des Woh­nungs­ei­gen­tums 4 auf­grund des Aus­ein­an­der­set­zungs- und Tei­lungs­ver­trags vom 28.12.2010 Grun­d­er­werb­steuer nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG i.H.v. 4.579 € fest. Als Bemes­sungs­grund­lage zog es den auf das Woh­nungs­ei­gen­tum 4 ent­fal­len­den antei­li­gen Wert des Gesamt­grund­stücks heran. Am 31.5.2011 wur­den auf der Grund­lage sämt­li­cher Aus­ein­an­der­set­zungs- und Tei­lungs­ver­träge der Mit­ei­gen­tum­s­an­teil des Klä­gers ver­bun­den mit dem Son­der­ei­gen­tum an der Woh­nung 4 im Grund­buch ein­ge­tra­gen. In der Ein­spruchs­ent­schei­dung erhöhte das Finanz­amt die Grun­d­er­werb­steuer auf 6.350 €. Als Bemes­sungs­grund­lage zog es nun­mehr die Gegen­leis­tung für den Erwerb der Anteile an der GbR 2 i.H.v. ins­ge­s­amt 181.450 € heran. Der Erwerb aller Anteile an der GbR 2 durch den Klä­ger auf­grund des Anteils­über­nah­me­ver­trags i.V.m. mit den Aus­ein­an­der­set­zungs- und Tei­lungs­ver­trä­gen vom 3.8.2010 und 28.12.2010 unter­liege der Grun­d­er­werb­steuer.

Die Klage, mit der sich der Klä­ger gegen die Heran­zie­hung der Gegen­leis­tung für den Erwerb der Anteile an der GbR 2 als Bemes­sungs­grund­lage für die Grun­d­er­werb­steu­er­fest­set­zung gewandt hatte, blieb in allen Instan­zen erfolg­los.

Gründe:
Das FG hat zu Recht ent­schie­den, dass der Erwerb des Woh­nungs­ei­gen­tums 4 auf­grund des Aus­ein­an­der­set­zungs- und Tei­lungs­ver­trags vom 3.8.2010 nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Grun­d­er­werb­steuer unter­liegt und sich die Steuer nach § 8 Abs. 1 GrEStG nach der Gegen­leis­tung für den Erwerb der Gesell­schaft­s­an­teile an der GbR 2 bemisst.

Erwirbt nach dem Beginn der Aus­ein­an­der­set­zung einer grund­be­sit­zen­den GbR ein Gesell­schaf­ter/Mit­ei­gen­tü­mer oder ein Drit­ter alle Anteile an einer betei­lig­ten Gesell­schaf­ter- GbR, der bereits Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tum im Rah­men der Aus­ein­an­der­set­zung der grund­be­sit­zen­den GbR zuge­wie­sen war, und erhält der Erwer­ber auf­grund einer geän­der­ten oder neuen Aus­ein­an­der­set­zungs- und Tei­lung­s­er­klär­ung das der Gesell­schaf­ter- GbR zuge­wie­sene Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tum, ist grun­d­er­werb­steu­er­ba­rer Rechts­vor­gang nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der geän­derte oder neue Aus­ein­an­der­set­zungs- und Tei­lungs­ver­trag. Bei einem steu­erpf­lich­ti­gen Erwerb von Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tum auf­grund eines geän­der­ten oder neuen Aus­ein­an­der­set­zungs- und Tei­lungs­ver­trags, der die Ver­ein­ba­rung über den Erwerb aller Anteile an einer Gesell­schaf­ter- GbR umsetzt, bemisst sich die Grun­d­er­werb­steuer gem. § 8 Abs. 1 GrEStG nach dem Wert der Gegen­leis­tung für den Erwerb der Anteile.

Die Grun­d­er­werb­steuer ent­steht mit Abschluss des nota­ri­ell beur­kun­de­ten Aus­ein­an­der­set­zungs- und Tei­lungs­ver­trags (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG i.V.m. § 38 AO). Für die Steuer­ent­ste­hung ist es ohne Belang, dass bei Ver­trags­schluss noch keine Woh­nungs­grund­bücher (vgl. § 7 Abs. 1 WEG) ange­legt waren. Infol­ge­des­sen hatte das FG zutref­fend ent­schie­den, dass der Erwerb des Woh­nungs­ei­gen­tums der Grun­d­er­werb­steuer unter­liegt und die Gegen­leis­tung für den Erwerb der Anteile an der GbR die zutref­fende Bemes­sungs­grund­lage dar­s­tellt.

Link­hin­weis:

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