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Rechtliche Beurteilung eines Mischmietverhältnisses

BGH 9.7.2014, VIII ZR 376/13

Lässt sich ein Über­wie­gen der ge­werb­li­chen Nut­zung nicht fest­stel­len, sind vor­ran­gig die für die Wohn­raum­miete gel­ten­den Vor­schrif­ten an­zu­wen­den. An­dern­falls würden die zum Schutz des Wohn­raum­mie­ters be­ste­hen­den zwin­gen­den Son­der­re­ge­lun­gen un­ter­lau­fen.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläger sind Ver­mie­ter ei­nes mehrstöcki­gen Hau­ses in Ber­lin. Sie hat­ten im No­vem­ber 2006 mit den Be­klag­ten einen Miet­ver­trag ab­ge­schlos­sen. Darin wurde es den Mie­tern ge­stat­tet, die Räume im Erd­ge­schoss als Hyp­no­se­pra­xis zu nut­zen. Im Fe­bruar 2012 kündig­ten die Kläger das Miet­verhält­nis ohne An­ga­ben von Kündi­gungsgründen zum 30.9.2012. Nach­dem die Be­klag­ten der Kündi­gung wi­der­spro­chen hat­ten, er­ho­ben die Kläger Räum­ungs­klage.

Das LG hatte das Miet­verhält­nis als Wohn­raum­miete ein­ge­ord­net und die Klage man­gels sach­li­cher Zuständig­keit als un­zulässig ab­ge­wie­sen. Auf die Be­ru­fung der Kläger ver­ur­teilte das KG die Be­klag­ten zur Räum­ung und Her­aus­gabe des Hau­ses. Im Ge­gen­satz zum LG hatte es das Miet­verhält­nis als Ge­wer­be­raum­miete ein­ge­stuft und zur Begründung im We­sent­li­chen aus­geführt, ein Mischmiet­verhält­nis, wie es hier ge­ge­ben sei, un­ter­liege ins­ge­samt ent­we­der dem Wohn­raum- oder dem Ge­wer­be­raum­miet­recht, je nach­dem, wel­cher Ver­trags­zweck nach dem Par­tei­wil­len bei Ver­trags­schluss über­wiege.

In­fol­ge­des­sen sei im vor­lie­gen­den Fall aus­schlag­ge­bend, dass die Be­klag­ten in einem Teil der Mieträume mit dem Be­trieb der Hyp­no­se­pra­xis ih­ren Le­bens­un­ter­halt be­strit­ten. Dies ma­che die frei­be­ruf­li­che Nut­zung zum vor­herr­schen­den Ver­trags­zweck. Dem stehe auch nicht die Ver­tei­lung der Flächen auf die ver­schie­de­nen Nut­zungs­zwe­cke ent­ge­gen. Denn die für die ge­werb­li­che Nut­zung und die für die Wohn­nut­zung vor­ge­se­he­nen Flächen seien gleich groß. Da die ge­werb­li­che Nut­zung den Schwer­punkt des Miet­verhält­nis­ses bilde, sei - an­ders als bei der Wohn­raum­miete - für eine Kündi­gung des Miet­verhält­nis­ses kein be­rech­tig­tes In­ter­esse er­for­der­lich.

Auf die Re­vi­sion der Be­klag­ten hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf und wies die Räum­ungs­klage ab.

Die Gründe:
Die Kläger ha­ben ge­gen die Be­klag­ten kei­nen An­spruch auf Räum­ung und Her­aus­gabe des Hau­ses.

Zwar war das Be­ru­fungs­ge­richt zu­tref­fend von einem Mischmiet­verhält­nis, also einem ein­heit­li­chen Miet­verhält­nis über Wohn- und Ge­schäftsräume, aus­ge­gan­gen, des­sen Be­ur­tei­lung sich we­gen der von den Par­teien ge­woll­ten Ein­heit­lich­keit ent­we­der nach den Be­stim­mun­gen der Wohn­raum­miete oder nach den Vor­schrif­ten der Ge­schäfts­raum­miete rich­tet. Eben­falls zu­tref­fend hatte das KG für die recht­li­che Ein­ord­nung des Miet­verhält­nis­ses auf den über­wie­gen­den Ver­trags­zweck bei Ver­trags­ab­schluss ab­ge­stellt.

Al­ler­dings hatte das Be­ru­fungs­ge­richt zu Un­recht den vor­herr­schen­den Ver­trags­zweck al­lein des­we­gen in der Nut­zung zu frei­be­ruf­li­chen Zwecken ge­se­hen, weil die Mie­ter in den an­ge­mie­te­ten Räumen eine Hyp­no­se­pra­xis be­trei­ben und da­mit ih­ren Le­bens­un­ter­halt ver­die­nen. Denn das Be­strei­ten des Le­bens­un­ter­halts durch eine frei­be­ruf­li­che oder ge­werb­li­che Nut­zung stellt kein sach­ge­rech­tes Kri­te­rium für die Be­stim­mung des über­wie­gen­den Nut­zungs­zwecks dar. Es be­steht kein all­ge­mei­ner Er­fah­rungs­satz da­hin, dass bei einem Mischmiet­verhält­nis die Schaf­fung ei­ner Er­werbs­grund­lage Vor­rang vor der Wohn­nut­zung hat. Dass das Woh­nen als we­sent­li­cher As­pekt des tägli­chen Le­bens ge­ne­rell hin­ter der Er­werbstätig­keit des Mie­ters zurück­tre­ten soll, lässt sich we­der mit der Be­deu­tung der Woh­nung als - grund­recht­lich ge­schütz­tem - Ort der Ver­wirk­li­chung pri­va­ter Le­bens­vor­stel­lun­gen, noch mit dem Stel­len­wert, dem das Woh­nen in der heu­ti­gen Ge­sell­schaft zu­kommt, in Ein­klang brin­gen.

Bei der ge­bo­te­nen Ein­zel­fallprüfung sind viel­mehr alle aus­le­gungs­re­le­van­ten Umstände des Ein­zel­falls zu berück­sich­ti­gen, wo­bei etwa der Ver­wen­dung ei­nes auf eine der bei­den Nut­zungs­ar­ten zu­ge­schnit­te­nen Ver­trags­for­mu­lars, dem Verhält­nis der für die je­wei­lige Nut­zungs­art vor­ge­se­hen Flächen und der Ver­tei­lung der Ge­samt­miete auf die ein­zel­nen Nut­zungs­an­teile In­dizwir­kung zu­kom­men kann. Lässt sich hin­ge­gen ein Über­wie­gen der ge­werb­li­chen Nut­zung nicht fest­stel­len, sind vor­ran­gig die für die Wohn­raum­miete gel­ten­den Vor­schrif­ten an­zu­wen­den. An­dern­falls würden die zum Schutz des Wohn­raum­mie­ters be­ste­hen­den zwin­gen­den Son­der­re­ge­lun­gen un­ter­lau­fen.

Da die Aus­le­gung des Be­ru­fungs­ge­richts rechts­feh­ler­haft war und wei­tere Fest­stel­lun­gen nicht zu er­war­ten wa­ren, hat der Se­nat die ge­bo­tene Ver­trags­aus­le­gung selbst vor­ge­nom­men und ent­schie­den, dass hier u.a. we­gen des auf die Wohn­raum­miete zu­ge­schnit­te­nen Miet­ver­trags­for­mu­lars, der für Ge­wer­be­raum­miet­verhält­nisse un­ty­pi­schen un­be­stimm­ten Ver­trags­lauf­zeit so­wie we­gen der Ver­ein­ba­rung ei­ner ein­heit­li­chen Miete ohne Um­satz­steu­er­aus­weis von einem Wohn­raum­miet­verhält­nis aus­zu­ge­hen war.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird demnächst auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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