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Rechtliche Beurteilung eines Mischmietverhältnisses

BGH 9.7.2014, VIII ZR 376/13

Lässt sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, sind vorrangig die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anzuwenden. Andernfalls würden die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen unterlaufen.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ger sind Ver­mie­ter eines mehr­stö­cki­gen Hau­ses in Ber­lin. Sie hat­ten im Novem­ber 2006 mit den Beklag­ten einen Miet­ver­trag abge­sch­los­sen. Darin wurde es den Mie­tern gestat­tet, die Räume im Erd­ge­schoss als Hyp­no­se­pra­xis zu nut­zen. Im Februar 2012 kün­dig­ten die Klä­ger das Miet­ver­hält­nis ohne Anga­ben von Kün­di­gungs­grün­den zum 30.9.2012. Nach­dem die Beklag­ten der Kün­di­gung wider­spro­chen hat­ten, erho­ben die Klä­ger Räu­mungs­klage.

Das LG hatte das Miet­ver­hält­nis als Wohn­raum­miete ein­ge­ord­net und die Klage man­gels sach­li­cher Zustän­dig­keit als unzu­läs­sig abge­wie­sen. Auf die Beru­fung der Klä­ger ver­ur­teilte das KG die Beklag­ten zur Räu­mung und Her­aus­gabe des Hau­ses. Im Gegen­satz zum LG hatte es das Miet­ver­hält­nis als Gewer­be­raum­miete ein­ge­stuft und zur Begrün­dung im Wesent­li­chen aus­ge­führt, ein Misch­miet­ver­hält­nis, wie es hier gege­ben sei, unter­liege ins­ge­s­amt ent­we­der dem Wohn­raum- oder dem Gewer­be­raum­miet­recht, je nach­dem, wel­cher Ver­trags­zweck nach dem Par­tei­wil­len bei Ver­trags­schluss über­wiege.

Infol­ge­des­sen sei im vor­lie­gen­den Fall aus­schlag­ge­bend, dass die Beklag­ten in einem Teil der Mie­träume mit dem Betrieb der Hyp­no­se­pra­xis ihren Lebens­un­ter­halt bes­trit­ten. Dies mache die frei­be­ruf­li­che Nut­zung zum vor­herr­schen­den Ver­trags­zweck. Dem stehe auch nicht die Ver­tei­lung der Flächen auf die ver­schie­de­nen Nut­zungs­zwe­cke ent­ge­gen. Denn die für die gewerb­li­che Nut­zung und die für die Wohn­nut­zung vor­ge­se­he­nen Flächen seien gleich groß. Da die gewerb­li­che Nut­zung den Schwer­punkt des Miet­ver­hält­nis­ses bilde, sei - anders als bei der Wohn­raum­miete - für eine Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses kein berech­tig­tes Inter­esse erfor­der­lich.

Auf die Revi­sion der Beklag­ten hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Räu­mungs­klage ab.

Die Gründe:
Die Klä­ger haben gegen die Beklag­ten kei­nen Anspruch auf Räu­mung und Her­aus­gabe des Hau­ses.

Zwar war das Beru­fungs­ge­richt zutref­fend von einem Misch­miet­ver­hält­nis, also einem ein­heit­li­chen Miet­ver­hält­nis über Wohn- und Geschäfts­räume, aus­ge­gan­gen, des­sen Beur­tei­lung sich wegen der von den Par­teien gewoll­ten Ein­heit­lich­keit ent­we­der nach den Bestim­mun­gen der Wohn­raum­miete oder nach den Vor­schrif­ten der Geschäfts­raum­miete rich­tet. Eben­falls zutref­fend hatte das KG für die recht­li­che Ein­ord­nung des Miet­ver­hält­nis­ses auf den über­wie­gen­den Ver­trags­zweck bei Ver­trags­ab­schluss abge­s­tellt.

Aller­dings hatte das Beru­fungs­ge­richt zu Unrecht den vor­herr­schen­den Ver­trags­zweck allein des­we­gen in der Nut­zung zu frei­be­ruf­li­chen Zwe­cken gese­hen, weil die Mie­ter in den ange­mie­te­ten Räu­men eine Hyp­no­se­pra­xis bet­rei­ben und damit ihren Lebens­un­ter­halt ver­die­nen. Denn das Best­rei­ten des Lebens­un­ter­halts durch eine frei­be­ruf­li­che oder gewerb­li­che Nut­zung stellt kein sach­ge­rech­tes Kri­te­rium für die Bestim­mung des über­wie­gen­den Nut­zungs­zwecks dar. Es besteht kein all­ge­mei­ner Erfah­rungs­satz dahin, dass bei einem Misch­miet­ver­hält­nis die Schaf­fung einer Erwerbs­grund­lage Vor­rang vor der Wohn­nut­zung hat. Dass das Woh­nen als wesent­li­cher Aspekt des täg­li­chen Lebens gene­rell hin­ter der Erwerb­s­tä­tig­keit des Mie­ters zurück­t­re­ten soll, lässt sich weder mit der Bedeu­tung der Woh­nung als - grund­recht­lich geschütz­tem - Ort der Ver­wir­k­li­chung pri­va­ter Lebens­vor­stel­lun­gen, noch mit dem Stel­len­wert, dem das Woh­nen in der heu­ti­gen Gesell­schaft zukommt, in Ein­klang brin­gen.

Bei der gebo­te­nen Ein­zel­fall­prü­fung sind viel­mehr alle aus­le­gungs­re­le­van­ten Umstände des Ein­zel­falls zu berück­sich­ti­gen, wobei etwa der Ver­wen­dung eines auf eine der bei­den Nut­zungs­ar­ten zuge­schnit­te­nen Ver­trags­for­mu­lars, dem Ver­hält­nis der für die jewei­lige Nut­zungs­art vor­ge­se­hen Flächen und der Ver­tei­lung der Gesamt­miete auf die ein­zel­nen Nut­zung­s­an­teile Indiz­wir­kung zukom­men kann. Lässt sich hin­ge­gen ein Über­wie­gen der gewerb­li­chen Nut­zung nicht fest­s­tel­len, sind vor­ran­gig die für die Wohn­raum­miete gel­ten­den Vor­schrif­ten anzu­wen­den. Andern­falls wür­den die zum Schutz des Wohn­raum­mie­ters beste­hen­den zwin­gen­den Son­der­re­ge­lun­gen unter­lau­fen.

Da die Aus­le­gung des Beru­fungs­ge­richts rechts­feh­ler­haft war und wei­tere Fest­stel­lun­gen nicht zu erwar­ten waren, hat der Senat die gebo­tene Ver­trags­aus­le­gung selbst vor­ge­nom­men und ent­schie­den, dass hier u.a. wegen des auf die Wohn­raum­miete zuge­schnit­te­nen Miet­ver­trags­for­mu­lars, der für Gewer­be­raum­miet­ver­hält­nisse unty­pi­schen unbe­stimm­ten Ver­trags­lauf­zeit sowie wegen der Ver­ein­ba­rung einer ein­heit­li­chen Miete ohne Umsatz­steu­er­aus­weis von einem Wohn­raum­miet­ver­hält­nis aus­zu­ge­hen war.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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