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Ermittlung von Betriebskosten eines Kalenderjahres aus kalenderübergreifenden Rechnungen

BGH 2.4.2014, VIII ZR 201/13

Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen wirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offen gelegt hat, da dem Mieter der für die Abrechnung maßgebliche Gesamtbetrag mitgeteilt wird. Etwaige inhaltliche Fehler bei dem Gesamtbetrag sind der materiellen Ebene zuzuordnen und berühren die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht.

Der Sach­ver­halt:
Die durch ein Wohn­raum­miet­ver­hält­nis ver­bun­de­nen Par­teien strei­ten über eine Nach­for­de­rung der Klä­ge­rin aus der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für das Kalen­der­jahr 2010. Die Abrech­nung der Klä­ge­rin weist für die Beklag­ten Betriebs­kos­ten i.H.v. ins­ge­s­amt rd. 2.800 € aus, wovon rd. 1.000 € auf die Heiz­kos­ten ent­fal­len. Nach Abzug der von den Beklag­ten geleis­te­ten Vor­aus­zah­lun­gen ergibt sich aus der Abrech­nung eine Nach­for­de­rung der Klä­ge­rin i.H.v. rd. 1.400 €, die sie im vor­lie­gen­den Rechts­st­reit nebst Zin­sen gel­tend macht.

Das AG gab der Klage - unter Abwei­sung im Übri­gen - in Höhe eines Betra­ges von rd. 1.000 € nebst Zin­sen statt. Das LG wies die Klage ins­ge­s­amt ab. Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil inso­weit auf, als die Klage in Höhe eines Teil­be­tra­ges von 1.000 € abge­wie­sen wor­den ist, und ver­wies die Sache zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des LG ist die Abrech­nung der Klä­ge­rin bzgl. der Heiz­kos­ten nicht aus for­mel­len Grün­den unwirk­sam.

Die Wirk­sam­keit einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung setzt die Angabe der auf die Mie­ter der Abrech­nungs­ein­heit ver­teil­ten Gesamt­kos­ten vor­aus. Dies bedeu­tet aber nicht, dass der Ver­mie­ter aus for­mel­len Grün­den gehal­ten wäre, nicht nur den Gesamt­be­trag der im Kalen­der­jahr umzu­le­gen­den Kos­ten anzu­ge­ben, son­dern sämt­li­che zur Ermitt­lung die­ses Betrags erfor­der­li­chen Rechen­schritte offen zu legen. Dies gilt ins­bes. dann, wenn - wie hier - der Ver­mie­ter aus den jah­res­über­g­rei­fen­den Abrech­nun­gen sei­nes Ener­gie­ver­sor­gers die auf das jewei­lige Kalen­der­jahr ent­fal­len­den Kos­ten errech­net, weil er gegen­über sei­nen Mie­tern nach dem Kalen­der­jahr abzu­rech­nen hat.

Die Nach­voll­zieh­bar­keit der Abrech­nung wird nicht durch die unter­b­lie­bene Offen­le­gung der Zwi­schen­schritte beein­träch­tigt, denn dem Mie­ter wird der für die Abrech­nung maß­geb­li­che Gesamt­be­trag der Brenn­stoff­kos­ten mit­ge­teilt, der im Abrech­nungs­zei­traum für die abge­rech­nete Wirt­schafts­ein­heit ange­fal­len ist. Etwaige inhalt­li­che Feh­ler bei dem ange­ge­be­nen Gesamt­be­trag sind der mate­ri­el­len Ebene zuzu­ord­nen und berüh­ren die for­melle Wirk­sam­keit der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung nicht.

Etwas ande­res folgt auch nicht aus der Recht­sp­re­chung des Senats zur Ber­ei­ni­gung der Gesamt­kos­ten um nicht umla­ge­fähige Kos­ten­be­stand­teile, etwa bei den Haus­wart­kos­ten. Eine der­ar­tige Kos­ten­be­r­ei­ni­gung ist mit der hier vor­lie­gen­den Kon­s­tel­la­tion, dass der Ver­mie­ter aus jah­res­über­g­rei­fen­den Abrech­nun­gen die auf das Kalen­der­jahr ent­fal­len­den Kos­ten ermit­teln muss, nicht ver­g­leich­bar. Im Übri­gen hat der Senat bereits ange­deu­tet, dass an der genann­ten Recht­sp­re­chung zur Erfor­der­lich­keit auch der Angabe nicht umla­ge­fähi­ger Kos­ten mög­li­cher­weise nicht fest-zuhal­ten sein wird.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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