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Ermittlung von Betriebskosten eines Kalenderjahres aus kalenderübergreifenden Rechnungen

BGH 2.4.2014, VIII ZR 201/13

Er­mit­telt der Ver­mie­ter die auf das ab­zu­rech­nende Ka­len­der­jahr ent­fal­len­den Be­triebs­kos­ten aus ka­len­derüberg­rei­fen­den Rech­nun­gen des Ver­sor­gers, ist die Ab­rech­nung nicht des­halb aus for­mel­len Gründen wirk­sam, weil der Ver­mie­ter die in­so­weit er­for­der­li­chen Zwi­schen­schritte nicht of­fen ge­legt hat, da dem Mie­ter der für die Ab­rech­nung maßgeb­li­che Ge­samt­be­trag mit­ge­teilt wird. Et­waige in­halt­li­che Feh­ler bei dem Ge­samt­be­trag sind der ma­te­ri­el­len Ebene zu­zu­ord­nen und berühren die for­melle Wirk­sam­keit der Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung nicht.

Der Sach­ver­halt:
Die durch ein Wohn­raum­miet­verhält­nis ver­bun­de­nen Par­teien strei­ten über eine Nach­for­de­rung der Kläge­rin aus der Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung für das Ka­len­der­jahr 2010. Die Ab­rech­nung der Kläge­rin weist für die Be­klag­ten Be­triebs­kos­ten i.H.v. ins­ge­samt rd. 2.800 € aus, wo­von rd. 1.000 € auf die Heiz­kos­ten ent­fal­len. Nach Ab­zug der von den Be­klag­ten ge­leis­te­ten Vor­aus­zah­lun­gen er­gibt sich aus der Ab­rech­nung eine Nach­for­de­rung der Kläge­rin i.H.v. rd. 1.400 €, die sie im vor­lie­gen­den Rechts­streit nebst Zin­sen gel­tend macht.

Das AG gab der Klage - un­ter Ab­wei­sung im Übri­gen - in Höhe ei­nes Be­tra­ges von rd. 1.000 € nebst Zin­sen statt. Das LG wies die Klage ins­ge­samt ab. Auf die Re­vi­sion der Kläge­rin hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil in­so­weit auf, als die Klage in Höhe ei­nes Teil­be­tra­ges von 1.000 € ab­ge­wie­sen wor­den ist, und ver­wies die Sa­che zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des LG ist die Ab­rech­nung der Kläge­rin bzgl. der Heiz­kos­ten nicht aus for­mel­len Gründen un­wirk­sam.

Die Wirk­sam­keit ei­ner Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung setzt die An­gabe der auf die Mie­ter der Ab­rech­nungs­ein­heit ver­teil­ten Ge­samt­kos­ten vor­aus. Dies be­deu­tet aber nicht, dass der Ver­mie­ter aus for­mel­len Gründen ge­hal­ten wäre, nicht nur den Ge­samt­be­trag der im Ka­len­der­jahr um­zu­le­gen­den Kos­ten an­zu­ge­ben, son­dern sämt­li­che zur Er­mitt­lung die­ses Be­trags er­for­der­li­chen Re­chen­schritte of­fen zu le­gen. Dies gilt ins­bes. dann, wenn - wie hier - der Ver­mie­ter aus den jah­resüberg­rei­fen­den Ab­rech­nun­gen sei­nes En­er­gie­ver­sor­gers die auf das je­wei­lige Ka­len­der­jahr ent­fal­len­den Kos­ten er­rech­net, weil er ge­genüber sei­nen Mie­tern nach dem Ka­len­der­jahr ab­zu­rech­nen hat.

Die Nach­voll­zieh­bar­keit der Ab­rech­nung wird nicht durch die un­ter­blie­bene Of­fen­le­gung der Zwi­schen­schritte be­einträch­tigt, denn dem Mie­ter wird der für die Ab­rech­nung maßgeb­li­che Ge­samt­be­trag der Brenn­stoff­kos­ten mit­ge­teilt, der im Ab­rech­nungs­zeit­raum für die ab­ge­rech­nete Wirt­schafts­ein­heit an­ge­fal­len ist. Et­waige in­halt­li­che Feh­ler bei dem an­ge­ge­be­nen Ge­samt­be­trag sind der ma­te­ri­el­len Ebene zu­zu­ord­nen und berühren die for­melle Wirk­sam­keit der Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung nicht.

Et­was an­de­res folgt auch nicht aus der Recht­spre­chung des Se­nats zur Be­rei­ni­gung der Ge­samt­kos­ten um nicht um­la­gefähige Kos­ten­be­stand­teile, etwa bei den Haus­wart­kos­ten. Eine der­ar­tige Kos­ten­berei­ni­gung ist mit der hier vor­lie­gen­den Kon­stel­la­tion, dass der Ver­mie­ter aus jah­resüberg­rei­fen­den Ab­rech­nun­gen die auf das Ka­len­der­jahr ent­fal­len­den Kos­ten er­mit­teln muss, nicht ver­gleich­bar. Im Übri­gen hat der Se­nat be­reits an­ge­deu­tet, dass an der ge­nann­ten Recht­spre­chung zur Er­for­der­lich­keit auch der An­gabe nicht um­la­gefähi­ger Kos­ten mögli­cher­weise nicht fest-zu­hal­ten sein wird.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
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