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Nachweis der Arglist durch Immobilienkäufer

BGH 8.4.2016, V ZR 150/15

Ver­schweigt ei­ner von meh­re­ren Verkäufern einen Man­gel der Kauf­sa­che arg­lis­tig, können sich sämt­li­che Verkäufer gem. § 444 Alt. 1 BGB nicht auf den ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Aus­schluss der Sachmängel­haf­tung be­ru­fen. Im Er­geb­nis muss eine Verkäufer­mehr­heit im In­nen­verhält­nis dafür Sorge tra­gen, dass die im Verhält­nis zu dem Käufer be­ste­hen­den Of­fen­ba­rungs­pflich­ten erfüllt wer­den, um ins­ge­samt von dem Aus­schluss der Sach­man­gel­haf­tung pro­fi­tie­ren zu können.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläger hat­ten im Juni 2009 mit no­ta­ri­el­lem Kauf­ver­trag von den Be­klag­ten, die zu die­ser Zeit die Schei­dung ih­rer Ehe be­trie­ben, un­ter Aus­schluss der Sachmängel­haf­tung ein mit einem Wohn­haus be­bau­tes Hang­grundstück er­wor­ben. Die Ver­trags­ver­hand­lun­gen ein­schließlich der Be­sich­ti­gun­gen hatte die Be­klagte zu 2) durch­geführt. Für den Be­klag­ten zu 1), der sich zu die­ser Zeit in sta­tionärer psych­ia­tri­scher Be­hand­lung be­fand, han­delte ein voll­macht­lo­ser Ver­tre­ter.

Die an der seit­li­chen Grundstücks­grenze be­find­li­che Win­kelstütz­mauer, die der Si­che­rung des Erd­reichs dient, war zu­vor vom Be­klag­ten zu 1) in Ei­gen­leis­tung er­rich­tet wor­den. Sie weist nicht die er­for­der­li­che Stand­si­cher­heit auf und muss sa­niert wer­den. Die Be­klagte zu 2) wusste beim Ver­kauf da­von. In­fol­ge­des­sen ver­lang­ten die Kläger von bei­den Be­klag­ten Scha­dens­er­satz u.a. we­gen der schad­haf­ten Mauer i.H.v. ins­ge­samt 49.546 €.

Das LG ver­ur­teilte die Be­klag­ten als Ge­samt­schuld­ner zur Zah­lung von 19.992 €. Das OLG erhöhte die Zah­lungs­ver­pflich­tung des Be­klag­ten zu 1) um wei­tere 4.643 €. Mit der vom OLG nur hin­sicht­lich der Be­klag­ten zu 2) zu­ge­las­se­nen Re­vi­sion woll­ten die Kläger er­rei­chen, dass auch die Be­klagte zu 2) in der Haupt­sa­che zur Zah­lung von ins­ge­samt 24.635 € ver­ur­teilt wird. Der BGH ver­ur­teilte die Be­klagte zu 2) un­ter Zurück­wei­sung ih­rer Be­ru­fung dazu, an die Kläger über den erst­in­stanz­lich zu­er­kann­ten Be­trag hin­aus wei­tere 4.643 € zu zah­len, wo­bei die Be­klag­ten auch in­so­weit als Ge­samt­schuld­ner an­zu­se­hen wa­ren.

Die Gründe:
Die Be­klagte zu 2) ist den Klägern gem. § 437 Nr. 3 i.V.m. § 280 Abs. 1 u. 3, § 281 BGB zum Scha­dens­er­satz ver­pflich­tet, da die nicht stand­si­chere Mauer einen Sach­man­gel dar­stellt. Das auf die Lie­fe­rung der man­gel­haf­ten Sa­che be­zo­gene Ver­schul­den konnte gem. § 280 Abs. 1 S. 2 BGB ver­mu­tet wer­den. Diese Ver­mu­tung war nicht entkräftet. Die Be­klagte zu 2) hatte Hin­weise auf einen sol­chen Man­gel und han­delte da­her je­den­falls fahrlässig, in­dem sie das An­we­sen ohne wei­tere Nach­for­schun­gen übergab.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Be­ru­fungs­ge­rich­tes konnte sich die Be­klagte zu 2) nicht auf den ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Aus­schluss der Sachmängel­haf­tung be­ru­fen. Al­ler­dings war es nicht zu be­an­stan­den, dass das Be­ru­fungs­ge­richt die Be­klagte zu 2) nicht als arg­lis­tig i.S.v. § 444 Alt. 1 BGB an­ge­se­hen hatte. Das Be­ru­fungs­ge­richt war ei­ner in der Rechts­li­te­ra­tur ver­brei­te­ten An­sicht ge­folgt, wo­nach dem nicht arg­lis­tig han­deln­den Verkäufer die Be­ru­fung auf den Haf­tungs­aus­schluss nur dann ver­wehrt ist, wenn er sich das arg­lis­tige Han­deln sei­nes Mit­verkäufers gem. § 166 BGB zu­rech­nen las­sen muss. Die Ge­gen­auf­fas­sung überträgt hin­ge­gen die Recht­spre­chung zu § 476 BGB a.F. auf das neue Recht, in­dem al­len Verkäufern die Be­ru­fung auf den Haf­tungs­aus­schluss ver­wehrt wird. Der zu­letzt ge­nann­ten An­sicht folgt auch der Se­nat.

Ver­schweigt ei­ner von meh­re­ren Verkäufern einen Man­gel der Kauf­sa­che arg­lis­tig, können sich sämt­li­che Verkäufer gem. § 444 Alt. 1 BGB nicht auf den ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Aus­schluss der Sachmängel­haf­tung be­ru­fen. Maßgeb­lich für die Frage, ob sich der nicht arg­lis­tig han­delnde Verkäufer auf den Haf­tungs­aus­schluss be­ru­fen darf, ist al­lein die Aus­le­gung von § 444 Alt. 1 BGB. Der Wort­laut der Norm ist in­so­weit nicht ein­deu­tig, als die Arg­list nicht mehr zur Nich­tig­keit, son­dern dazu führt, dass der Verkäufer sich auf den Haf­tungs­aus­schluss nicht be­ru­fen kann. Dies lässt sich so ver­ste­hen, dass § 444 Alt. 1 BGB bei ei­ner Verkäufer­mehr­heit je­weils ein in­di­vi­du­el­les Fehl­ver­hal­ten vor­aus­setzt, die Arg­list also bei je­dem ein­zel­nen Verkäufer vor­lie­gen muss. Da die Be­stim­mung aber nicht re­gelt, wie eine Mehr­zahl von Verkäufern zu be­han­deln ist, lässt sich ihr Wort­laut auch so deu­ten, dass der "Verkäufer­seite" die Be­ru­fung auf den Haf­tungs­aus­schluss ver­wehrt ist.

Für das zu­letzt ge­nannte Verständ­nis von § 444 Alt. 1 BGB spricht ent­schei­dend, dass die Rechte des Käufers an­dern­falls in er­heb­li­chem Maße be­schränkt würden. Dafür, dass der Re­form­ge­setz­ge­ber die Rechts­po­si­tion des Käufers sol­chermaßen ver­schlech­tern wollte, in­dem er die Nich­tig­keits­folge nicht in das neue Recht über­nahm, fehlt jeg­li­cher An­halts­punkt. Im Er­geb­nis muss eine Verkäufer­mehr­heit im In­nen­verhält­nis dafür Sorge tra­gen, dass die im Verhält­nis zu dem Käufer be­ste­hen­den Of­fen­ba­rungs­pflich­ten erfüllt wer­den, um ins­ge­samt von dem Aus­schluss der Sach­man­gel­haf­tung pro­fi­tie­ren zu können. An­dern­falls er­weist sich die Frei­zeich­nung aus Sicht des Käufers als un­red­lich; hier­vor soll § 444 BGB den Käufer schützen.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird demnächst auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
  • Für den Voll­text der Ent­schei­dung kli­cken Sie bitte hier.
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