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Nachweis der Arglist durch Immobilienkäufer

BGH 8.4.2016, V ZR 150/15

Verschweigt einer von mehreren Verkäufern einen Mangel der Kaufsache arglistig, können sich sämtliche Verkäufer gem. § 444 Alt. 1 BGB nicht auf den vertraglich vereinbarten Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen. Im Ergebnis muss eine Verkäufermehrheit im Innenverhältnis dafür Sorge tragen, dass die im Verhältnis zu dem Käufer bestehenden Offenbarungspflichten erfüllt werden, um insgesamt von dem Ausschluss der Sachmangelhaftung profitieren zu können.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ger hat­ten im Juni 2009 mit nota­ri­el­lem Kauf­ver­trag von den Beklag­ten, die zu die­ser Zeit die Schei­dung ihrer Ehe betrie­ben, unter Aus­schluss der Sach­män­gel­haf­tung ein mit einem Wohn­haus bebau­tes Hang­grund­stück erwor­ben. Die Ver­trags­ver­hand­lun­gen ein­sch­ließ­lich der Besich­ti­gun­gen hatte die Beklagte zu 2) durch­ge­führt. Für den Beklag­ten zu 1), der sich zu die­ser Zeit in sta­tio­nä­rer psy­ch­ia­tri­scher Behand­lung befand, han­delte ein voll­macht­lo­ser Ver­t­re­ter.

Die an der seit­li­chen Grund­stücks­g­renze befind­li­che Win­kel­stütz­mauer, die der Siche­rung des Erd­reichs dient, war zuvor vom Beklag­ten zu 1) in Eigen­leis­tung errich­tet wor­den. Sie weist nicht die erfor­der­li­che Stand­si­cher­heit auf und muss saniert wer­den. Die Beklagte zu 2) wusste beim Ver­kauf davon. Infol­ge­des­sen ver­lang­ten die Klä­ger von bei­den Beklag­ten Scha­dens­er­satz u.a. wegen der schad­haf­ten Mauer i.H.v. ins­ge­s­amt 49.546 €.

Das LG ver­ur­teilte die Beklag­ten als Gesamt­schuld­ner zur Zah­lung von 19.992 €. Das OLG erhöhte die Zah­lungs­verpf­lich­tung des Beklag­ten zu 1) um wei­tere 4.643 €. Mit der vom OLG nur hin­sicht­lich der Beklag­ten zu 2) zuge­las­se­nen Revi­sion woll­ten die Klä­ger errei­chen, dass auch die Beklagte zu 2) in der Haupt­sa­che zur Zah­lung von ins­ge­s­amt 24.635 € ver­ur­teilt wird. Der BGH ver­ur­teilte die Beklagte zu 2) unter Zurück­wei­sung ihrer Beru­fung dazu, an die Klä­ger über den ers­t­in­stanz­lich zuer­kann­ten Betrag hin­aus wei­tere 4.643 € zu zah­len, wobei die Beklag­ten auch inso­weit als Gesamt­schuld­ner anzu­se­hen waren.

Die Gründe:
Die Beklagte zu 2) ist den Klä­gern gem. § 437 Nr. 3 i.V.m. § 280 Abs. 1 u. 3, § 281 BGB zum Scha­dens­er­satz verpf­lich­tet, da die nicht stand­si­chere Mauer einen Sach­man­gel dar­s­tellt. Das auf die Lie­fe­rung der man­gel­haf­ten Sache bezo­gene Ver­schul­den konnte gem. § 280 Abs. 1 S. 2 BGB ver­mu­tet wer­den. Diese Ver­mu­tung war nicht ent­kräf­tet. Die Beklagte zu 2) hatte Hin­weise auf einen sol­chen Man­gel und han­delte daher jeden­falls fahr­läs­sig, indem sie das Anwe­sen ohne wei­tere Nach­for­schun­gen über­gab.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­rich­tes konnte sich die Beklagte zu 2) nicht auf den ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Aus­schluss der Sach­män­gel­haf­tung beru­fen. Aller­dings war es nicht zu bean­stan­den, dass das Beru­fungs­ge­richt die Beklagte zu 2) nicht als arg­lis­tig i.S.v. § 444 Alt. 1 BGB ange­se­hen hatte. Das Beru­fungs­ge­richt war einer in der Rechts­li­te­ra­tur ver­b­rei­te­ten Ansicht gefolgt, wonach dem nicht arg­lis­tig han­deln­den Ver­käu­fer die Beru­fung auf den Haf­tungs­aus­schluss nur dann ver­wehrt ist, wenn er sich das arg­lis­tige Han­deln sei­nes Mit­ver­käu­fers gem. § 166 BGB zurech­nen las­sen muss. Die Gegen­auf­fas­sung über­trägt hin­ge­gen die Recht­sp­re­chung zu § 476 BGB a.F. auf das neue Recht, indem allen Ver­käu­fern die Beru­fung auf den Haf­tungs­aus­schluss ver­wehrt wird. Der zuletzt genann­ten Ansicht folgt auch der Senat.

Ver­schweigt einer von meh­re­ren Ver­käu­fern einen Man­gel der Kauf­sa­che arg­lis­tig, kön­nen sich sämt­li­che Ver­käu­fer gem. § 444 Alt. 1 BGB nicht auf den ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Aus­schluss der Sach­män­gel­haf­tung beru­fen. Maß­geb­lich für die Frage, ob sich der nicht arg­lis­tig han­delnde Ver­käu­fer auf den Haf­tungs­aus­schluss beru­fen darf, ist allein die Aus­le­gung von § 444 Alt. 1 BGB. Der Wort­laut der Norm ist inso­weit nicht ein­deu­tig, als die Arg­list nicht mehr zur Nich­tig­keit, son­dern dazu führt, dass der Ver­käu­fer sich auf den Haf­tungs­aus­schluss nicht beru­fen kann. Dies lässt sich so ver­ste­hen, dass § 444 Alt. 1 BGB bei einer Ver­käu­fer­mehr­heit jeweils ein indi­vi­du­el­les Fehl­ver­hal­ten vor­aus­setzt, die Arg­list also bei jedem ein­zel­nen Ver­käu­fer vor­lie­gen muss. Da die Bestim­mung aber nicht regelt, wie eine Mehr­zahl von Ver­käu­fern zu behan­deln ist, lässt sich ihr Wort­laut auch so deu­ten, dass der "Ver­käu­fer­seite" die Beru­fung auf den Haf­tungs­aus­schluss ver­wehrt ist.

Für das zuletzt genannte Ver­ständ­nis von § 444 Alt. 1 BGB spricht ent­schei­dend, dass die Rechte des Käu­fers andern­falls in erheb­li­chem Maße beschränkt wür­den. Dafür, dass der Reform­ge­setz­ge­ber die Rechts­po­si­tion des Käu­fers sol­cher­ma­ßen ver­sch­lech­tern wollte, indem er die Nich­tig­keits­folge nicht in das neue Recht über­nahm, fehlt jeg­li­cher Anhalts­punkt. Im Ergeb­nis muss eine Ver­käu­fer­mehr­heit im Innen­ver­hält­nis dafür Sorge tra­gen, dass die im Ver­hält­nis zu dem Käu­fer beste­hen­den Offen­ba­rungspf­lich­ten erfüllt wer­den, um ins­ge­s­amt von dem Aus­schluss der Sach­man­gel­haf­tung pro­fi­tie­ren zu kön­nen. Andern­falls erweist sich die Frei­zeich­nung aus Sicht des Käu­fers als unred­lich; hier­vor soll § 444 BGB den Käu­fer schüt­zen.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für den Voll­text der Ent­schei­dung kli­cken Sie bitte hier.
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