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BGH zum Mietrecht: Kein generelles Verbot von Hunde- und Katzenhaltung durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung

Urteil des BGH vom 20. März 2013 - VIII ZR 168/12
Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat sich am 20.03.2013 in ei­ner Ent­schei­dung mit der Frage be­fasst, ob eine For­mu­lar­klau­sel in einem Wohn­raum­miet­ver­trag wirk­sam ist, wel­che die Hal­tung von Hun­den und Kat­zen in ei­ner Miet­woh­nung ge­ne­rell un­ter­sagt.
Der Be­klagte mie­tete eine Woh­nung der Kläge­rin in Gel­sen­kir­chen. Die Kläge­rin ist eine Ge­nos­sen­schaft, der auch der Be­klagte an­gehört. Im Miet­ver­trag war - wie bei der Kläge­rin üblich - als "zusätz­li­che Ver­ein­ba­rung" ent­hal­ten, dass das Mit­glied ver­pflich­tet sei, "keine Hunde und Kat­zen zu hal­ten."
Der Be­klagte zog mit sei­ner Fa­mi­lie und einem Misch­lings­hund mit ei­ner Schul­terhöhe von etwa 20 cm in die Woh­nung ein. Die Kläge­rin for­derte den Be­klag­ten auf, das Tier bin­nen vier Wo­chen ab­zu­schaf­fen. Der Be­klagte kam die­ser Auf­for­de­rung nicht nach. Hier­auf hat die Kläge­rin den Be­klag­ten auf Ent­fer­nung des Hun­des aus der Woh­nung und auf Un­ter­las­sung der Hun­de­hal­tung in der Woh­nung in An­spruch ge­nom­men. Das Amts­ge­richt hat der Klage statt­ge­ge­ben. Auf die Be­ru­fung des Be­klag­ten hat das Land­ge­richt das erst­in­stanz­li­che Ur­teil geändert und die Klage ab­ge­wie­sen.
Die vom Be­ru­fungs­ge­richt zu­ge­las­sene Re­vi­sion der Kläge­rin hatte kei­nen Er­folg. Der un­ter an­de­rem für das Wohn­raum­miet­recht zuständige VIII. Zi­vil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass eine All­ge­meine Ge­schäfts­be­din­gung des Ver­mie­ters, wel­che die Hal­tung von Hun­den und Kat­zen in der Miet­woh­nung ge­ne­rell un­ter­sagt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB* un­wirk­sam ist. Sie be­nach­tei­ligt den Mie­ter un­an­ge­mes­sen, weil sie ihm eine Hunde- und Kat­zen­hal­tung aus­nahms­los und ohne Rück­sicht auf be­son­dere Fall­ge­stal­tun­gen und In­ter­es­sen­la­gen ver­bie­tet. Zu­gleich verstößt sie ge­gen den we­sent­li­chen Grund­ge­dan­ken der Ge­brauchs­gewährungs­pflicht des Ver­mie­ters in § 535 Abs. 1 BGB**. Ob eine Tier­hal­tung zum ver­trags­gemäßen Ge­brauch im Sinne die­ser Vor­schrift gehört, er­for­dert eine um­fas­sende In­ter­es­sen­abwägung im Ein­zel­fall. Eine ge­ne­relle Ver­bots­klau­sel würde - in Wi­der­spruch dazu - eine Tier­hal­tung auch in den Fällen aus­schließen, in de­nen eine sol­che Abwägung ein­deu­tig zu­guns­ten des Mie­ters aus­fiele.
Die Un­wirk­sam­keit der Klau­sel führt nicht dazu, dass der Mie­ter Hunde oder Kat­zen ohne jeg­li­che Rück­sicht auf an­dere hal­ten kann. Sie hat viel­mehr zur Folge, dass die nach § 535 Abs. 1 BGB** ge­bo­tene um­fas­sende Abwägung der im Ein­zel­fall kon­kret be­trof­fe­nen Be­lange und In­ter­es­sen der Miet­ver­trags­par­teien, der an­de­ren Haus­be­woh­ner und der Nach­barn er­fol­gen muss. Im vor­lie­gen­den Fall hat das Be­ru­fungs­ge­richt eine Zu­stim­mungs­pflicht der Kläge­rin zur Hun­de­hal­tung rechts­feh­ler­frei be­jaht.
*§ 307 BGB: In­halts­kon­trolle (1) Be­stim­mun­gen in All­ge­mei­nen Ge­schäfts­be­din­gun­gen sind un­wirk­sam, wenn sie den Ver­trags­part­ner des Ver­wen­ders ent­ge­gen den Ge­bo­ten von Treu und Glau­ben un­an­ge­mes­sen be­nach­tei­li­gen. Eine un­an­ge­mes­sene Be­nach­tei­li­gung kann sich auch dar­aus er­ge­ben, dass die Be­stim­mung nicht klar und verständ­lich ist. (2) Eine un­an­ge­mes­sene Be­nach­tei­li­gung ist im Zwei­fel an­zu­neh­men, wenn eine Be­stim­mung 1. mit we­sent­li­chen Grund­ge­dan­ken der ge­setz­li­chen Re­ge­lung, von der ab­ge­wi­chen wird, nicht zu ver­ein­ba­ren ist oder 2. we­sent­li­che Rechte oder Pflich­ten, die sich aus der Na­tur des Ver­trags er­ge­ben, so ein­schränkt, dass die Er­rei­chung des Ver­trags­zwecks gefähr­det ist. … **§ 535 BGB: In­halt und Haupt­pflich­ten des Miet­ver­trags (1) Durch den Miet­ver­trag wird der Ver­mie­ter ver­pflich­tet, dem Mie­ter den Ge­brauch der Miet­sa­che während der Miet­zeit zu gewähren. Der Ver­mie­ter hat die Miet­sa­che dem Mie­ter in einem zum ver­trags­gemäßen Ge­brauch ge­eig­ne­ten Zu­stand zu über­las­sen und sie während der Miet­zeit in die­sem Zu­stand zu er­hal­ten. Er hat die auf der Miet­sa­che ru­hen­den Las­ten zu tra­gen. Quelle: Pres­se­mit­tei­lung des BGH Nr. 47/2013 vom 20.03.2013
21.03.2013 nach oben

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