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BGH zum Immobilienkauf: Verkäufer muss umfangreich über Mieteinnahmen aufklären

Urteil des BGH vom 1.2.2013 - V ZR 72/11

Vermitteln bei Immobilienverkäufen die vom Verkäufer angegebenen Mieteinnahmen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgrund besonderer Umstände ein falsches Bild über die Ertragsfähigkeit des Grundstücks, muss er den Käufer über diese Umstände aufklären, wenn sie für dessen Kaufentschluss erkennbar von Bedeutung sind. Die in einem Kaufvertrag vereinbarten Informationspflichten können über das hinausgehen, was der Verkäufer auf Grund der sich aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis ergebenden Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen des Käufers mitzuteilen verpflichtet ist.

Der Sach­ver­halt:
Mit nota­ri­el­lem Ver­trag aus März 2007 hatte der Beklagte der S. ein mit einem Ein­kaufs­zen­trum bebau­tes Grund­stück ver­kauft. Der Kauf­preis von über 11,7 Mio. € war durch Mul­ti­p­li­ka­tion der Jah­res­mie­ten mit dem Fak­tor 11,33 errech­net wor­den. Die Rich­tig­keit der Mie­ten wurde vom Beklag­ten garan­tiert. Außer­dem garan­tierte der Beklagte der S. im nota­ri­el­len Ver­trag, ihr und ihren Bera­tern nicht nur sämt­li­che Miet­ver­trags­un­ter­la­gen, son­dern auch die Mie­ter­kor­res­pon­denz zu über­ge­ben. Die S. ließ sich das Recht vor­be­hal­ten, noch nach Ver­trags­schluss inn­er­halb einer bestimm­ten Frist eine Nach­ver­hand­lung zur Anpas­sung des Ver­tra­ges zu ver­lan­gen.

Von der mehr als 7.000 qm gro­ßen Gesamt­fläche des Ein­kaufs­zen­trums war mehr als die Hälfte durch Ver­träge aus den Jah­ren 1993 und 1994 für die Dauer von 15 Jah­ren an die S-AG für umge­rech­net 12,42 €/qm ver­mie­tet. Diese nutzte die Flächen im Zeit­punkt des Kauf­ver­trags­schlus­ses aller­dings nicht mehr selbst, son­dern hatte sie größ­t­en­teils unter­ver­mie­tet. Der aus den Unter­miet­ver­hält­nis­sen durch­schnitt­lich erzielte Miet­zins betrug bei Abschluss des Kauf­ver­tra­ges 3,38 €/qm. Der S. war auf­grund eines Exposés bekannt, dass Teile der von der Haupt­mie­te­rin ange­mie­te­ten Flächen unter­ver­mie­tet waren.

Im Hin­blick auf die von den Haupt­mie­ten erheb­lich abwei­chen­den Unter­mie­ten ver­langte die S. von dem Beklag­ten Zah­lung von rund 2,7 Mio. €. Der Beklagte machte im Wege der Wider­klage die Frei­gabe von Mie­t­aus­fall­bürg­schaf­ten, die er der S. ver­trags­ge­mäß ges­tellt hatte, gel­tend. Das LG wies die Klage ab und gab der Wider­klage statt. Das OLG wies die Beru­fung der S. - unter Fest­stel­lung der Erle­di­gung des mit der Wider­klage ver­folg­ten Anspruchs - zurück. Auf die Revi­sion des Klä­gers, der als Insol­venz­ver­wal­ter über das Ver­mö­gen der S. den Rechts­st­reit auf­ge­nom­men hatte, hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil inso­weit auf, als die Klage abge­wie­sen wor­den war und wies die Sache im Umfang der Auf­he­bung zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das OLG zurück.

Gründe:
Das Beru­fung­s­ur­teil war schon des­halb rechts­feh­ler­haft, weil das OLG den vor­ge­tra­ge­nen Sach­ver­halt nicht unter allen in Betracht kom­men­den recht­li­chen Gesichts­punk­ten gewür­digt hat. So hatte es nicht berück­sich­tigt, dass die Klage wegen eines Scha­dens­er­satz­an­spruchs nach § 280 Abs. 1 S. 1 BGB wegen Nicht­er­fül­lung einer im Kauf­ver­trag ver­ein­bar­ten Infor­ma­ti­onspf­licht begrün­det sein kann.

Ver­mit­teln die von dem Ver­käu­fer eines Haus­grund­stücks ange­ge­be­nen Miet­ein­nah­men zum Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses auf­grund beson­de­rer Umstände ein fal­sches Bild über die Ertrags­fähig­keit des Grund­stücks, muss er den Käu­fer über diese Umstände auf­klä­ren, wenn sie für des­sen Kau­f­ent­schluss erkenn­bar von Bedeu­tung sind. Ein Ver­käu­fer kann sich ver­trag­lich dazu verpf­lich­ten, dem Käu­fer bestimmte Aus­künfte zu ertei­len oder Unter­la­gen vor­zu­le­gen. Die in einem Kauf­ver­trag ver­ein­bar­ten Infor­ma­ti­onspf­lich­ten kön­nen über das hin­aus­ge­hen, was der Ver­käu­fer auf Grund der sich aus dem vor­ver­trag­li­chen Schuld­ver­hält­nis nach § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB erge­ben­den Pflicht nach § 241 Abs. 2 BGB zur Rück­sicht­nahme auf die Inter­es­sen des Käu­fers mit­zu­tei­len verpf­lich­tet ist.

So lag der Fall auch hier. Der Beklagte hatte im nota­ri­el­len Ver­trag garan­tiert, der S. und deren Bera­tern nicht nur sämt­li­che Miet­ver­trags­un­ter­la­gen, son­dern auch die Mie­ter­kor­res­pon­denz zu über­ge­ben. Zu die­ser gehörte auch der von der S. im Beru­fungs­rechts­zug vor­ge­legte Schrift­wech­sel zwi­schen der Ver­mö­gens­ver­wal­tung des Beklag­ten und der Haupt­mie­te­rin aus den Jah­ren 1997, 2002 und 2003, in der diese die Höhe der jewei­li­gen Unter­mie­ten mit­ge­teilt hatte. Diese Kor­res­pon­denz mit den bei­ge­füg­ten Unter­miet­ver­trä­gen hätte der Beklagte nach der ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­rung vor­le­gen müs­sen. Fest­stel­lun­gen, dass er die­ser Verpf­lich­tung nach­ge­kom­men war, fehl­ten, weil das OLG seine Prü­fung auf die Ver­let­zung vor­ver­trag­li­cher Auf­klär­ungspf­lich­ten beschränkt und sich mit dem auf die ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Infor­ma­ti­onspf­lich­ten bezo­ge­nen Vor­brin­gen nicht befasst hatte.

Die­ses Vor­brin­gen war jedoch erheb­lich. Der Klä­ger könnte im Fall der Ver­let­zung der ver­trag­li­chen Infor­ma­ti­onspf­licht - wie bei einer vor­ver­trag­li­chen Auf­klär­ungspf­licht­ver­let­zung - vom Beklag­ten im Wege des Scha­dens­er­sat­zes den Betrag ver­lan­gen, um den die S. den Kauf­ge­gen­stand zu teuer erwor­ben hatte. Diese Gleich­stel­lung in den Rechts­fol­gen war des­halb gebo­ten, weil die Über­prü­fung des Kauf­ge­gen­stands - zu deren Durch­füh­rung die Unter­la­gen vor­zu­le­gen waren - über den Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses andau­erte und die S. sich das Recht vor­be­hal­ten hatte, noch nach dem Ver­trags­schluss inn­er­halb einer bestimm­ten Frist eine Nach­ver­hand­lung zur Anpas­sung des Ver­tra­ges zu ver­lan­gen.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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